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18 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX SP 2001/XXXXX-7

Superior Tribunal de Justiça
há 12 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

T2 - SEGUNDA TURMA

Publicação

Julgamento

Relator

Ministro HERMAN BENJAMIN

Documentos anexos

Inteiro TeorRESP_302906_SP_1306592034633.pdf
Certidão de JulgamentoRESP_302906_SP_1306592034635.pdf
Relatório e VotoRESP_302906_SP_1306592034634.pdf
VotoRESP_302906_SP_1306592034636.pdf
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Ementa

PROCESSUAL CIVIL, ADMINISTRATIVO, AMBIENTAL E URBANÍSTICO.LOTEAMENTO CITY LAPA. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRANOVA. RESTRIÇÕES URBANÍSTICO-AMBIENTAIS CONVENCIONAIS ESTABELECIDASPELO LOTEADOR. ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL EM FAVOR DE TERCEIRO, DENATUREZA PROPTER REM. DESCUMPRIMENTO. PRÉDIO DE NOVE ANDARES, EMÁREA ONDE SÓ SE ADMITEM RESIDÊNCIAS UNIFAMILIARES. PEDIDO DEDEMOLIÇÃO. VÍCIO DE LEGALIDADE E DE LEGITIMIDADE DO ALVARÁ. IUSVARIANDI ATRIBUÍDO AO MUNICÍPIO. INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO DANÃO-REGRESSÃO (OU DA PROIBIÇÃO DE RETROCESSO) URBANÍSTICO-AMBIENTAL.VIOLAÇÃO AO ART. 26, VII, DA LEI 6.766/79 ( LEI LEHMANN), AO ART. 572DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 (ART. 1.299 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002) E ÀLEGISLAÇÃO MUNICIPAL. ART. 334, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.VOTO-MÉRITO.

1. As restrições urbanístico-ambientais convencionais,historicamente de pouco uso ou respeito no caos das cidadesbrasileiras, estão em ascensão, entre nós e no Direito Comparado,como veículo de estímulo a um novo consensualismo solidarista,coletivo e intergeracional, tendo por objetivo primário garantir àsgerações presentes e futuras espaços de convivência urbana marcadospela qualidade de vida, valor estético, áreas verdes e proteçãocontra desastres naturais.
2. Nessa renovada dimensão ética, social e jurídica, as restriçõesurbanístico-ambientais convencionais conformam genuína índolepública, o que lhes confere caráter privado apenas no nome,porquanto não se deve vê-las, de maneira reducionista, tão-só pelaótica do loteador, dos compradores originais, dos contratantesposteriores e dos que venham a ser lindeiros ou vizinhos.
3. O interesse público nas restrições urbanístico-ambientais emloteamentos decorre do conteúdo dos ônus enumerados, mas igualmentedo licenciamento do empreendimento pela própria Administração e daextensão de seus efeitos, que iluminam simultaneamente os vizinhosinternos (= coletividade menor) e os externos (= coletividademaior), de hoje como do amanhã.
4. As restrições urbanístico-ambientais, ao denotarem, a um sótempo, interesse público e interesse privado, atreladossimbioticamente, incorporam uma natureza propter rem no que serefere à sua relação com o imóvel e aos seus efeitos sobre osnão-contratantes, uma verdadeira estipulação em favor de terceiros (individual e coletivamente falando), sem que osproprietários-sucessores e o próprio empreendedor imobiliáriooriginal percam o poder e a legitimidade de fazer respeitá-las.Nelas, a sábia e prudente voz contratual do passado é preservada, emgenuíno consenso intergeracional que antecipa os valoresurbanístico-ambientais do presente e veicula as expectativasimaginadas das gerações vindouras.
5. A Lei Lehmann (Lei 6.766/1979) contempla, de maneira expressa, as"restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas dalegislação pertinente" (art. 26, VII). Do dispositivo legal resulta,assim, que as restrições urbanístico-ambientais legais apresentam-secomo normas-piso, sobre as quais e a partir das quais operam e selegitimam as condicionantes contratuais, valendo, em cada área, porisso mesmo, a que for mais restritiva (= regra da maior restrição).
6. Em decorrência do princípio da prevalência da lei sobre o negóciojurídico privado, as restrições urbanístico-ambientais convencionaisdevem estar em harmonia e ser compatíveis com os valores eexigências da Constituição Federal, da Constituição Estadual e dasnormas infraconstitucionais que regem o uso e a ocupação do solourbano.7. Negar a legalidade ou legitimidade de restriçõesurbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas que as legais,implicaria recusar cumprimento ao art. 26, VII, da Lei Lehmann, oque abriria à especulação imobiliária ilhas verdes solitárias de SãoPaulo (e de outras cidades brasileiras), como o Jardim Europa, oJardim América, o Pacaembu, o Alto de Pinheiros e, no caso dosautos, o Alto da Lapa e a Bela Aliança (City Lapa).8. As cláusulas urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidasque as restrições legais, correspondem a inequívoco direito dosmoradores de um bairro ou região de optarem por espaços verdes,controle do adensamento e da verticalização, melhoria da estéticaurbana e sossego.9. A Administração não fica refém dos acordos "egoísticos" firmadospelos loteadores, pois reserva para si um ius variandi, sob cujaégide as restrições urbanístico-ambientais podem ser ampliadas ou,excepcionalmente, afrouxadas.10. O relaxamento, pela via legislativa, das restriçõesurbanístico-ambientais convencionais, permitido na esteira do iusvariandi de que é titular o Poder Público, demanda, por serabsolutamente fora do comum, ampla e forte motivação lastreada emclamoroso interesse público, postura incompatível com a submissão doAdministrador a necessidades casuísticas de momento, interessesespeculativos ou vantagens comerciais dos agentes econômicos.11. O exercício do ius variandi, para flexibilizar restriçõesurbanístico-ambientais contratuais, haverá de respeitar o atojurídico perfeito e o licenciamento do empreendimento, pressupostogeral que, no Direito Urbanístico, como no Direito Ambiental, édecorrência da crescente escassez de espaços verdes e dilapidação daqualidade de vida nas cidades. Por isso mesmo, submete-se aoprincípio da não-regressão (ou, por outra terminologia, princípio daproibição de retrocesso), garantia de que os avançosurbanístico-ambientais conquistados no passado não serão diluídos,destruídos ou negados pela geração atual ou pelas seguintes.12. Além do abuso de direito, de ofensa ao interesse público ouinconciliabilidade com a função social da propriedade, outrosmotivos determinantes, sindicáveis judicialmente, para oafastamento, pela via legislativa, das restriçõesurbanístico-ambientais podem ser enumerados: a) a transformação dopróprio caráter do direito de propriedade em questão (quando olegislador, p. ex., por razões de ordem pública, proíbe certos tiposde restrições), b) a modificação irrefutável, profunda eirreversível do aspecto ou destinação do bairro ou região; c) oobsoletismo valorativo ou técnico (surgimento de novos valoressociais ou de capacidade tecnológica que desconstitui a necessidadee a legitimidade do ônus), e d) a perda do benefício prático ousubstantivo da restrição.13. O ato do servidor responsável pela concessão de licenças deconstrução não pode, a toda evidência, suplantar a legislaçãourbanística que prestigia a regra da maior restrição. À luz dosprincípios e rédeas prevalentes no Estado Democrático de Direito,impossível admitir que funcionário, ao arrepio da legislação federal ( Lei Lehmann), possa revogar, pela porta dos fundos ecasuisticamente, conforme a cara do freguês, as convençõesparticulares firmadas nos registros imobiliários.14. A regra da maior restrição (ou, para usar a expressão da LeiLehmann, restrições "supletivas da legislação pertinente") é deamplo conhecimento do mercado imobiliário, já que, sobretudo noEstado de São Paulo, foi reiteradamente prestigiada em inúmerosprecedentes da Corregedoria-Geral de Justiça, em processosadministrativos relativos a Cartórios de Imóveis, além de julgadosproferidos na jurisdição contenciosa.15. Irrelevante que as restrições convencionais não constem docontrato de compra e venda firmado entre a incorporadora construtorae o proprietário atual do terreno. No campo imobiliário, para quemquer saber o que precisa saber, ou confirmar o que é de conhecimentopúblico, basta examinar a matrícula do imóvel para aferir asrestrições que sobre ele incidem, cautela básica até para que oadquirente verifique a cadeia dominial, assegure-se da validade daalienação e possa, futuramente, alegar sua boa-fé. Ao contrato decompra e venda não se confere a força de eliminar do mundo jurídicoas regras convencionais fixadas no momento do loteamento econstantes da matrícula do imóvel ou dos termos do licenciamentourbanístico-ambiental. Aqui, como de resto em todo o Direito, aninguém é dado transferir o que não tem ou algo de que não dispõe –nemo dat quod non habet.16. Aberrações fáticas ou jurídicas, em qualquer campo da vida emsociedade, de tão notórias e auto-evidentes falam por si mesmas eindependem de prova, especializada ou não ( Código de Processo Civil,art. 334, I), tanto mais quando o especialista empresário, com oapoio do Administrador desidioso e, infelizmente, por vezescorrupto, alega ignorância daquilo que é do conhecimento de todos,mesmo dos cidadãos comuns.17. Condenará a ordem jurídica à desmoralização e ao descrédito ojuiz que legitimar o rompimento odioso e desarrazoado do princípioda isonomia, ao admitir que restrições urbanístico-ambientais,legais ou convencionais, valham para todos, à exceção de uns poucosprivilegiados ou mais espertos. O descompasso entre o comportamentode milhares de pessoas cumpridoras de seus deveres eresponsabilidades sociais e a astúcia especulativa de alguns bastapara afastar qualquer pretensão de boa-fé objetiva ou de açãoinocente.18. O Judiciário não desenha, constrói ou administra cidades, o quenão quer dizer que nada possa fazer em seu favor. Nenhum juiz, pormaior que seja seu interesse, conhecimento ou habilidade nas artesdo planejamento urbano, da arquitetura e do paisagismo, reservarápara si algo além do que o simples papel de engenheiro do discursojurídico. E, sabemos, cidades não se erguem, nem evoluem, à custa depalavras. Mas palavras ditas por juízes podem, sim, estimular adestruição ou legitimar a conservação, referendar a especulação ougarantir a qualidade urbanístico-ambiental, consolidar erros dopassado, repeti-los no presente, ou viabilizar um futurosustentável.19. Recurso Especial não provido.

Acórdão

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça: "Prosseguindo-se no julgamento, após o voto-desempate do Sr. Ministro Mauro Campbell Marques, a Turma, por maioria, negou provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro-Relator. Vencidos os Srs. Ministros Eliana Calmon e Humberto Martins." Os Srs. Ministros Mauro Campbell Marques e Castro Meira votaram com o Sr. Ministro Relator. Dr (a). RUY CARLOS DE BARROS MONTEIRO, pela parte RECORRENTE: CCK CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA Dr (a). BERENICE DE TOLEDO KRÜCKEN MARTIN, pela parte RECORRIDA: ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS E MORADORES DO ALTO DA LAPA E BELA ALIANÇA - ASSAMPALBA Dr (a). VADIM DA COSTAARSKY, pela parte RECORRIDA: MOVIMENTO DEFENDA SÃO PAULO

Veja

  • RESTRIÇÕES URBANÍSTICO-AMBIENTAIS PRIVADAS
    • STJ -

Referências Legislativas

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/19133048/recurso-especial-resp-302906-sp-2001-0014094-7