jusbrasil.com.br
16 de Maio de 2022
  • 2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Superior Tribunal de Justiça
há 10 anos
Detalhes da Jurisprudência
Processo
REsp 1299081 SP 2011/0300529-4
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Publicação
DJe 27/09/2012
Julgamento
18 de Setembro de 2012
Relator
Ministra NANCY ANDRIGHI
Documentos anexos
Inteiro TeorRESP_1299081_SP_1350179059176.pdf
Certidão de JulgamentoRESP_1299081_SP_1350179059178.pdf
Relatório e VotoRESP_1299081_SP_1350179059177.pdf
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Relatório e Voto

RECORRENTE : MARIA BEATRIZ DOS SANTOS FONTANA
ADVOGADO : MARLON ANTÔNIO FONTANA E OUTRO (S)
RECORRIDO : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO EASTOWER RESIDENCIAL
ADVOGADO : RICARDO DA SILVA TIMOTHEO E OUTRO (S)
INTERES. : COSTA PREVIATO ENGENHARIA LTDA
RELATÓRIO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):
Trata-se de recurso especial interposto por MARIA BEATRIZ DOS SANTOS FONTANA objetivando impugnar acórdão exarado pelo TJ/SP no julgamento de recurso de apelação.
Ação: de oposição, ajuizada pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO EASTOWER RESIDENCIAL objetivando impugnar a arrematação, pela recorrente, de imóveis de propriedade da MASSA FALIDA DE COSTA PREVIATO ENGENHARIA LTDA.
Alega o autor, na inicial, que a massa acumulou substancial dívida de condomínio e, por esse motivo, a arrematação não poderia determinar a transferência dos imóveis livres e desembaraçados de ônus. A dívida, em vez disso, deveria acompanhar os bens, nos termos do art. 1.345 do CC/02.
Em contestação, os réus argumentaram que a dívida de condomínio deveria ser qualificada como encargo da massa e não poderia, assim, ser transferida na arrematação.
Sentença: julgou procedente o pedido, condenado a arrematante ao pagamento das dívidas condominiais em aberto e reputando inaplicável, à espécie, o art. 141, II, da Lei 11.101/2005.
A sentença foi impugnada mediante recurso de apelação interposto por MARIA BEATRIZ.
Acórdão: negou provimento ao recurso, nos termos da seguinte ementa (fls. 393 a 398, e-STJ):
AÇAO - Ajuizamento de oposição - Requisitos legais não preenchidos - Hipótese, todavia, de pedidos perfeitamente possíveis (anulação de arrematação e, subsidiariamente, cobrança de despesas condominiais) - Preliminar de falta de condição da ação afastada.
PRECLUSAO E COISA JULGADA - Argumentos acolhidos na r. sentença recorrida - Falta de interesse recursal.
FALÊNCIA - Arrematação de imóveis arrecadados - Despesas condominiais que sobre eles recaem que devem ser suportadas pela arrematante - Dívida de natureza propter rem - Omissão no edital que não afasta a obrigação - Inaplicabilidade do art. 141, II, da Lei nº 11.101/05 - Sentença de procedência mantida.
ÔNUS SUCUMBENCIAIS - Massa falida - Isenção somente com relação às despesas dos processos de falência e concordata propriamente ditos - Exegese do art. 208, , do DL 7.661/45 - Recursos desprovidos.
Embargos de declaração: interpostos (fls. 402 a 414, e-STJ), foram rejeitados (fls. 417 a 423, e-STJ).
Recurso especial: interposto (fls. 426 a 456, e-STJ) com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional. Alega-se violação dos arts. 686, V, do CPC; 141, II, da Lei 11.101/2005; 4º, parágrafo único, da Lei 7.182/84; e, por fim, 124, 1º, III, do DL 7.661/45, além de dissídio jurisprudencial.
Admissibilidade: o recurso foi admitido na origem por decisão do i. Des. Fernando Antônio Maia da Cunha, Presidente da Seção de Direito Privado do TJ/SP.
É o relatório.
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : MARIA BEATRIZ DOS SANTOS FONTANA
ADVOGADO : MARLON ANTÔNIO FONTANA E OUTRO (S)
RECORRIDO : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO EASTOWER RESIDENCIAL
ADVOGADO : RICARDO DA SILVA TIMOTHEO E OUTRO (S)
INTERES. : COSTA PREVIATO ENGENHARIA LTDA
VOTO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):
Cinge-se a lide a estabelecer se a parte que adquire um imóvel de propriedade de massa falida, por venda judicial em cujo edital não constou a existência de qualquer ônus, deve responder pelas dívidas de condomínio que o oneram, pela natureza propter rem da dívida.
No acórdão recorrido estão delineados todos os fatos necessários para julgamento da controvérsia. Lá está consignado, primeiramente, que "a dívida condominial possui natureza propter rem e, assim, acompanha o imóvel, não havendo que se cogitar de diferenciação entre a arrematação judicial e alienação comum ". Ou seja, pelo menos do que se depreende do acórdão recorrido, soberano na análise dos fatos, a causa decorre de arrematação judicial. Isso invalida os argumentos consignados nas contrarrazões, no sentido de que a operação controvertida consubstanciava mera compra e venda.
Em segundo lugar, extrai-se do julgado que "o fato de não se ter mencionado a existência de débitos condominiais ou outros encargos sobre os imóveis em questão, no edital, não afasta a obrigação da arrematante, uma vez que eventual equívoco na publicação não pode servir para prejudicar o condomínio legalmente investido no direito ao recebimento da dívida em questão". Ou seja, está, por esse trecho, confirmada a informação trazida pelo recorrente de que o edital em que se baseou para promover a compra do bem não indicava a existência de débitos.
A jurisprudência da 2ª Seção tem entendido que o adquirente de imóvel responde pelos respectivos débitos condominiais, ainda que anteriores à venda, por força do caráter propter rem da dívida. Nesse sentido são inúmeros os precedentes, dos quais pode-se citar, a título exemplificativo: REsp 771.610/SP, Rel. Min. Jorge Scartezzini, 4ª Turma, DJ de 13/3/2006; REsp 1.079.177/MG, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, DJe de 17/6/2011; entre outros. Nas hipóteses de arrematação judicial também há precedentes no mesmo sentido, conquanto sejam diferentes as hipóteses de transferência do bem. Vide, a título exemplificativo: REsp 400.997/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Castro Filho, DJ de 26/4/2001; REsp 659.584/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJe de 22/05/2006.
Na hipótese dos autos, contudo, elemento importantíssimo é o fato de que, no edital, não se fez qualquer menção à existência da responsabilidade por tais débitos. Mais que isso: pelo que se depreende das razões do recurso especial (em trecho não impugnado em contrarrazões, ao menos no que diz respeito ao substrato fático), a compra do imóvel foi promovida pela recorrente com a declaração expressa de exclusão dos débitos condominiais, tendo sido nesses termos homologado o ato . Na própria inicial da oposição que resultou neste recurso, ajuizada pela recorrida, está escrito, de maneira expressa:
"O requerente foi intimado através de mandado expedido por esse MM. Juízo (doc. 43) a tomar ciência da arrematação das unidades 14; 153 e 161 que fazem parte do Condomínio requerente, com a determinação de que:
" a arrematante está isenta do pagamento das despesas condominiais até a data da efetiva imissão na posse, ou seja 06/10/05 ""
Vale dizer: elemento substancial que compôs a decisão da recorrente de arrematar o imóvel foi a garantia dada pelo próprio Poder Judiciário de exclusão dos débitos condominiais. Isso fica claro inclusive pelo fato de que, a partir das informações contidas nos autos, o valor das dívidas reclamadas pelo Condomínio supera o montante pago pela arrematante na aquisição das unidades ideais. Seria difícil presumir que, ao decidir pela compra, estaria o arrematante preparado para a eventualidade de tamanha monta.
Há precedentes nesta Corte admitindo a responsabilização da parte que adquire unidade ideal pelas dívidas do condomínio, ainda que essas dívidas não sejam de conhecimento do arrematante: REsp 1.044.890/RS, 3ª Turma, Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe de 15/6/2010. Contudo, há também, deve-se dizer, precedente contrário, reputando que "a responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais e tributários existentes sobre imóvel arrematado, mas que não foram mencionados no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante": REsp 540.025/RJ, 3ª Turma, de minha relatoria, DJ de 30/6/2006.
De um modo ou de outro, na situação dos autos a questão é mais grave: não se trata de despesas omitidas , mas despesas expressamente excluídas no momento do ato judicial de venda. Seria razoável admitir que uma garantia prestada pelo Judiciário, envolvendo a compra, seja de tal forma desconsiderada?
Neste ponto, um outro elemento assume importância capital para a decisão da causa. Consoante se extrai do próprio acórdão recorrido, qualquer pretensão de invalidação do ato judicial, por vício de vontade, seria impossível porquanto consumada a decadência. Vale dizer, o Condomínio, não obstante ciente da arrematação, permaneceu inerte pelo prazo de que disporia para alegar a ocorrência de vício do consentimento. Confira-se a seguinte passagem do acórdão recorrido:
"Quanto à alegação de ocorrência de preclusão e coisa julgada, verifica-se que a r. sentença combatida a acolheu. Ali se afastou"o pedido de anulação do leilão judicial, já operada a preclusão, deixando o requerente de se insurgir no momento oportuno, a partir da publicação do despacho dando conta da arrematação"
Vale dizer: o ato, como praticado, é hígido. Não poderá o adquirente, não obstante tenha sido agora surpreendido com sua obrigação de quitar o débito condominial do qual fora expressamente dispensado, requerer a anulação do ato jurídico. A confiança que depositou no Poder Judiciário ao praticar o ato, portanto, foi duplamente traída: em primeiro lugar, pela garantia insubsistente que lhe foi dada; em segundo lugar, pela retirada dessa garantia sem que se possibilite o desfazimento do negócio.
Essa situação não pode ser mantida. Se a parte foi expressamente dispensada pelo juízo do pagamento dos débitos condominiais pretéritos no momento da arrematação, só resta ao Condomínio, diretamente interessado na matéria, requerer a invalidação desse ato jurídico, no prazo cabível. Não se pode retirar uma das causas determinantes da compra, sem dar, concomitantemente, ao adquirente a opção de não mais realizar a compra. A injustiça dessa postura é notória.
Vale ressaltar que a interpretação que se vem dando à Lei, de autorizar a transferência, para o arrematante, dos débitos condominiais que oneram um imóvel adquirido em juízo, pode se revelar altamente perniciosa, independentemente das ponderações feitas acima. Basta pensar que se o imóvel é a garantia de pagamento da taxa condominial, ele não pode carregar consigo o débito a cuja amortização sua venda objetiva. Para compreendê-lo, basta pensar num exemplo simples: Imaginemos uma situação em que o débito tenha se acumulado de tal forma que seja maior que o valor do bem. Se mantido o entendimento até aqui preconizado, nenhum credor se interessará pela compra em juízo, já que o preço total desencorajaria qualquer lanço. A garantia consubstanciada pelo imóvel, assim, em lugar de viabilizar a amortização da dívida, apenas a eternizará. Em lugar de transferir o bem para um novo proprietário, que a partir de sua posse adimpliria as taxas futuras, teríamos um imóvel paralisado, de venda impossível, que só acumularia mais e mais débitos. Não é uma providência interessante para nenhuma das partes.
Melhor solução seria a de manter a higidez da arrematação e possibilitar que o Condomínio pleiteie, em posição de privilégio em relação aos demais credores do proprietário original, dada a natureza propter rem do crédito, a destinação do produto da alienação para pagamento da dívida de condomínio. O imóvel, assim, se não lograsse quitar toda a dívida, ao menos a amortizaria. Não é a situação ideal, mas é melhor que inviabilizar a realização da garantia, tornando o imóvel mais e mais dispendioso, numa espiral infinita, dado que o Condomínio não lograria êxito em retirar o bem da propriedade do inadimplente.
O que se vê nos autos é a pretensão de contornar as dificuldades apontadas acima por uma via transversa: aliena-se o imóvel a um comprador desavisado, a quem o Poder Judiciário expressamente garantiu a isenção de dívidas e, depois de transcorrido o prazo de anulação do negócio jurídico , quando nada mais estiver a seu alcance fazer, apresenta-se a esse novo proprietário a conta inesperada. O prejuízo acaba por ser imposto a quem, nem culpa pelo débito, teve como único equívoco o de depositar sua confiança na higidez das declarações do Poder Judiciário para ver-se ao final, vinculado a uma dívida que não assumiria se lhe tivesse sido dada a oportunidade de escolher. A injustiça é clara e não pode ser mantida.
Forte nessas razões, tendo em vista as peculiaridades da espécie, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento para, reconhecendo a violação ao art. 686, V, do CPC, declarar a higidez da arrematação feita, nas condições estabelecidas à época. Fica facultado ao condomínio pleitear, nos autos da falência da sociedade a quem anteriormente pertenciam os imóveis, a habilitação de seu crédito condominial com a preferência que lhe atribuir a Lei.

Documento: 24178695 RELATÓRIO E VOTO
Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/22484532/recurso-especial-resp-1299081-sp-2011-0300529-4-stj/relatorio-e-voto-22484534

Informações relacionadas

Jair Rabelo, Advogado
Notíciashá 2 anos

STJ – O arrematante é responsável pelos débitos condominiais vencidos antes da arrematação.

Petição - Ação Compra e Venda - Alvará Judicial - Tjsp

Juliano Souza, Estudante de Direito
Modeloshá 6 anos

ALIENAÇÃO JUDICIAL - Separação consensual. Único imóvel dos cônjuges. Impossibilidade da continuação do condomínio.