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25 de Junho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 8 anos

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

T3 - TERCEIRA TURMA

Publicação

DJe 05/05/2014

Julgamento

24 de Abril de 2014

Relator

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
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Relatório e Voto

RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
RECORRENTE : JOSÉ BATISTA DOS SANTOS - ESPÓLIO E OUTROS
REPR. POR : FRANCISCA LIMA DE SENA - INVENTARIANTE
ADVOGADO : GUILHERME ASTA LOPES DA SILVA E OUTRO(S)
RECORRIDO : EDMUNDO LOPES SIMÕES - ESPÓLIO
REPR. POR : NEYDE BICUDO SIMÕES - INVENTARIANTE
ADVOGADO : JOSÉ RICARDO DA SILVA CARMO
 
RELATÓRIO
 
O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator):
 
Trata-se de recurso especial manejado por JOSÉ BATISTA DOS SANTOS - ESPÓLIO E OUTRO com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da Constituição da República contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado (fl. 244):
Ação de Rescisão Contratual c.c. Reintegração de Posse - Promitentes vendedores que pretendem rescisão de contrato em função de inadimplência dos adquirentes. Extinção da demanda - Descabimento - Considerações da doutrina e jurisprudência sobre a impossibilidade jurídica do pedido - Loteamento irregular - Arguição que deveria ser feita pelos compromissados compradores - Inadimplência incontroversa - Manutenção da decisão a fomentar o direito de moradia gratuita - Afastamento da extinção - Aplicação do disposto no art. 515, §3"do CPC - Recurso provido.
 
EDMUNDO LOPES SIMÕES (ESPÓLIO) e sua mulher ajuizaram "ação ordinária de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse" contra JOSÉ BATISTA DOS SANTOS (ESPÓLIO) objetivando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, com a reintegração de posse do imóvel objeto de avença entre as partes.
Os herdeiros do réu contestaram.
Na sentença, o juízo de primeiro grau julgou extinto o processo reconhecendo a carência de ação dos autores, por falta de interesse de agir, nos termos do art. 267, inciso VI, do Código de Processo Civil.
Os autores interpuseram recurso de apelação.
O Tribunal de origem deu provimento ao recurso para afastar o decreto de extinção do feito e julgar procedente o pedido contido na petição inicial, rescindindo o contrato de compromisso de compra e venda e determinando a restituição das partes ao status quo, conforme a ementa acima transcrita.
No presente recurso especial, a parte demandada (JOSÉ BATISTA DOS SANTOS - ESPÓLIO) alega contrariedade aos arts. 39 e 46, ambos da Lei n.º 6.766⁄79, pugnando pela extinção do feito. Acenou, ainda, pela ocorrência de dissídio jurisprudencial. Requereu o provimento do presente recurso especial.
Foram apresentadas contrarrazões.
O recurso especial foi admitido na origem pelas alíneas a e c do permissivo constitucional.
É o relatório.
 
 
 
VOTO
 
O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator):
 
O recurso especial merece guarida.
A polêmica central do recurso especial devolvida ao conhecimento desta Corte situa-se em torno da validade do contrato de promessa de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do respectivo parcelamento do solo urbano, nos termos da Lei nº 6.766⁄79.
O Tribunal de Justiça de São Paulo asseverou o seguinte quanto ao tema em discussão (fls. 239⁄251):
(...)
No caso dos autos, respeitado o entendimento do D. Magistrado a quo, o ordenamento jurídico pátrio contempla a tutela pretendida de rescisão contratual por inadimplência e reintegração na posse do bem, do que decorre a possibilidade jurídica do pedido.
 
A questão relativa à legalização do loteamento não constitui obstáculo ao andamento do feito, até porque não se pode olvidar que os próprios compromissários compradores admitem a inadimplência (fls. 41).
 
Assim, afasto a extinção da demanda, para analisar seu mérito, nos termos do art. 515, §3° do Código de Processo Civil e acolher os pedidos de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e reintegração dos Apelantes na posse do bem imóvel, em conformidade com a fundamentação a seguir exposta. (...)
 
O Magistrado sentenciante, acolhendo parecer exarado pelo representante do Parquet de violação aos art. 39 e 46 da Lei n° 6.766⁄79, extinguiu o feito, aduzindo que "... se os autores promissaram à venda lote de terreno ao arrepio da lei que regula o parcelamento do solo urbano, o que confessa com a tentativa de regularização após o ajuizamento da demanda, não podem pretender a rescisão, fundada em infração contratual imputada ao compromissário-comprador, que tem o direito de suspender o pagamento das parcelas do preço em razão da mora do credor".
 
Pois bem.  Determinam, respectivamente, os art. 39 e 46 da Lei n° 6.766⁄79 que: "será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito" e "o loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere ".
 
No entanto, apesar de incontroversa a ausência de registro do desmembramento do lote de terreno, comprovaram os Apelantes possuir título de propriedade do bem imóvel, de onde destacada a parte prometida à venda, bem como que estão providenciando junto aos órgãos competentes sua regularização.
 
Também é incontroverso que, em casos de irregularidade do loteamento, não pode o proprietário vender ou prometer à venda loteamento não registrado (art. 37 da Lei n° 6.766⁄79).
 
In casu, o que não se por olvidar é que parte ideal de um terreno de propriedade comprovadamente dos Apelantes foi negociado, firmando as partes contrato particular de compromisso de compra e venda onde os Apelados se comprometeram a pagar preço certo e ajustado, encontrando-se inadimplentes desde março do ano de 2000.
 
Não é possível afastar o direito à rescisão do contrato por inadimplência, com a conseqüente reintegração na posse do bem imóvel, porque constatado que o bem adquirido faz parte de desmembramento irregular de terreno, sob pena de estabelecer em favor dos Apelados o direito de moradia gratuita, sem qualquer base ou fundamento legal para tanto.
 
Entendo que a norma inserta nos art. 37 e 38 da Lei n° 6.766⁄79 refere-se tão somente à proteção do comprador que, de boa fé, poderá invocá-los com a pretensão de desfazer o negócio, quando constatada a irregularidade do lote ou para compelir o vendedor a regularizá-lo.
 
Tanto assim é, que a regra do §1° do art. 38 da mesma lei determina que, suspenso o pagamento, haverá o depósito das prestações ainda devidas junto ao Registro de Imóveis competente. grifei.
 
Dessa foram, percebe-se do excerto do acórdão combatido que o Tribunal de origem afastou o decreto de extinção do processo por dois fundamentos distintos, quais sejam:
i) ainda que não regularizado o loteamento, restou comprovada a propriedade dos autores sobre o aludido imóvel;
ii) não é possível afastar o direito à rescisão do contrato por inadimplência, sob pena de estabelecer em favor dos apelados o direito de moradia gratuita, sem qualquer base ou fundamento legal para tanto.
O acórdão recorrido, apesar de sua judiciosa argumentação, merece reforma por contrariar texto expresso da Lei nº 6.766⁄79,  que regula o parcelamento do solo urbano.
Observe-se a estatuição do enunciado normativo do artigo 37, caput, da Lei n.º 6.766⁄79, verbis:
 
Art. 37 - É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
 
Dessa forma, tendo os autores firmado pacto que contraria expressa proibição legal, resta caracterizada a impossibilidade jurídica do pedido formulado na exordial, razão pela qual irrepreensível a conclusão do juízo de primeiro grau, julgando a parte autora carecedora do direito de ação.
Em segundo lugar, consoante se extrai do art. 18, da própria Lei n.º 6.766⁄79, após aprovação do projeto de loteamento pelo Poder Público, “o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação”.
No entanto, conforme asseverado pelo próprio Tribunal de origem, o autor não apresentou qualquer documento que comprove já ter havido a aprovação e registro do loteamento, onde se localiza o imóvel sub judice.
Por último, verifica-se que o ordenamento jurídico exige do autor da ação de resolução do contrato de promessa de compra e venda a comprovação da regularidade do loteamento, parcelamento ou da incorporação, consoante prevê o art. 46, da Lei n.º 6.766⁄79, cujo enunciado normativo é o seguinte:
Art. 46. O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.
 
Consoante a jurisprudência e a doutrina pátria, tal exigência decorre de princípio comezinho de direito civil de que a validade dos atos jurídicos dependem de objeto lícito, de tal forma que a venda irregular de imóvel situado em loteamento não regularizado constitui ato jurídico com objeto ilícito.
Na jurisprudência desta Corte, localiza-se antigo precedente da relatoria do eminente Ministro Nilson Naves:
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. LOTEAMENTO NÃO REGULARMENTE INSCRITO. LEI N. 6.766⁄79. E NULA A CLAUSULA DE RESCISÃO (ART. 39). O LOTEADOR NÃO TEM AÇÃO SEM APRESENTAÇÃO DOS REGISTROS E CONTRATOS (ART. 46). RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. (REsp  35,649⁄SP, Rel. Ministro NILSON NAVES, TERCEIRA TURMA, julgado em 22⁄11⁄1994, DJ 19⁄12⁄1994, p. 35308)

 

No mesmo sentido, merecem lembrança precedentes específicos dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Estado do Rio Grande do Sul:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRAS PARTICULARES SEM O DEVIDO REGISTRO E APROVAÇÃO PELO PODER PÚBLICO (LC 367⁄2001). PARCELAMENTO DE LOTES. VEDAÇÃO LEGAL. NULIDADE DO CONTRATO. LEI 6766⁄79. EFEITOS RETROATIVOS. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO. POSSIBILIDADE.
1. O objeto do contrato de compra e venda é ilícito por afrontar permissivo legal (art. 37 da Lei 6766⁄79) diante de venda de parcelas de loteamento não registrado e aprovado pelo Poder Público.
2. A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao status quo ante e deve ser reconhecida de ofício pelo juiz, gerando efeitos ex tunc.
3. Em razão da nulidade do contrato, pertinente é a devolução das parcelas pagas.
4. Apelação conhecida e não provida e, de ofício, foi excluída a condenação da autora ao pagamento das benfeitorias, uma vez que tal se trata de julgamento ultra petita. (Acórdão n.227976, 20010510026135APC, Relator: MARIA BEATRIZ PARRILHA, Revisor: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 29⁄08⁄2005, Publicado no DJU SECAO 3: 27⁄10⁄2005. Pág.: 79)
 
 
RESCISÃO CONTRATUAL COM IMISSÃO DE POSSE. PARCELAMENTO DE TERRAS PARTICULARES. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO LOTEAMENTO, AINDA NÃO APROVADO PELO PODER PÚBLICO. VENDA DE PARCELAS. VEDAÇÃO LEGAL. NULIDADE DE CLÁUSULA QUE PREVÊ RESCISÃO DO CONTRATO. ARTS. 37 E 39 DA LEI 6.766⁄79. OBJETO ILÍCITO DO ATO JURÍDICO. DECLARAÇÃO DE OFÍCIO. EFEITO EX TUNC. CARÊNCIA DE AÇÃO.
I - O objeto do contrato de promessa de compra e venda é ilícito, visto que o art. 37 da Lei 6766⁄79 proíbe a venda de parcela de loteamento não registrado. Ademais, o art. 39, da referida Lei, dispõe ser nula a cláusula de rescisão de contrato. por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.
II - A nulidade do ato jurídico é matéria que deve ser conhecida de ofício pelo Juiz, devendo as partes retornar ao status quo ante, pois essa declaração de nulidade opera efeitos ex tunc.
III - Considerando que o ato jurídico nulo não gera efeitos, além do que a declaração de nulidade do ato o atinge desde o nascedouro, pertinente a condenação do réu à devolução das parcelas pagas, em face da devolução do imóvel, bem como à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, observado o direito de retenção, arts. 490 e 516 do Código Civil.
IV - Apelo improvido. (Acórdão n.173696, 20010510039827APC, Relator: VERA ANDRIGHI, Revisor: SÉRGIO BITTENCOURT, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 24⁄02⁄2003, Publicado no DJU SECAO 3: 04⁄06⁄2003. Pág.: 75)
 
 
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR. COOPERATIVA HABITACIONAL. NEGOCIAÇÃO SEM REGISTRO E SEM LICENÇA AMBIENTAL. RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. Havendo comprovação de ter sido transacionado bem imóvel, sem que houvesse regular registro perante o álbum imobiliário e sem licença ambiental, mostra-se ausente o interesse processual da promitente-vendedora para ação de rescisão contratual, por haver descumprimento recíproco das obrigações contratuais. De ofício, desconstituíram a sentença, julgando extinto o feito sem resolução de mérito e julgaram prejudicado o recurso de apelação. Unânime.  (Apelação Cível Nº 70012104212, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mario Rocha Lopes Filho, Julgado em 28⁄06⁄2007)
 
 
Assim, o recurso especial merece provimento pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, restabelecendo-se o decreto de extinção do processo sem julgamento de mérito (art. 267, VI, do Código de Processo Civil), em face da impossibilidade jurídica do pedido.
Deve-se também, de ofício, declarar a nulidade do contrato avençado entre as partes, devendo as partes retornar ao status quo ante, conforme os parâmetros estabelecidos no acórdão vergastado.
Ante o exposto, voto no sentido do provimento do recurso especial, declarando de oficio a nulidade do contrato de promessa de compra e venda.
Invertem-se os ônus sucumbenciais.
É o voto.
 

Documento: 34655589RELATÓRIO E VOTO
Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/25066615/recurso-especial-resp-1304370-sp-2012-0030520-4-stj/relatorio-e-voto-25066617

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