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1 de Dezembro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 7 anos
Detalhes da Jurisprudência
Processo
REsp 784940 MG 2004/0072071-4
Órgão Julgador
T4 - QUARTA TURMA
Publicação
DJe 16/06/2014
Julgamento
20 de Março de 2014
Relator
Ministro RAUL ARAÚJO
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Voto

RECORRENTE : CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ACRÓPOLIS CENTER
ADVOGADO : LUCIANA FIGUEIREDO MOREIRA
RECORRIDO : AEL ATIVIDADE EMPRESARIAL LTDA
ADVOGADO : NEUSA UBALDO DA SILVEIRA RODRIGUES E OUTRO
 
RELATÓRIO
 
O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator):
Cuida-se de recurso especial, interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ACRÓPOLIS CENTER, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, no intuito de reformar o acórdão proferido pelo egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais.
O apelo nobre é oriundo de ação anulatória promovida por AEL - ATIVIDADE EMPRESARIAL LTDA em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ACRÓPOLIS CENTER, tendo por desiderato anular e modificar a cláusula 40 da convenção condominial, que, em suma, trata da participação dos condôminos no rateio das despesas mensais de custeio do edifício, adotando como critério a fração ideal do terreno de cada condômino.
Em sua exordial, argumentou, em síntese, encontrar-se em situação de manifesta injustiça, pois, na qualidade de proprietária de unidade condominial situada no pavimento térreo (loja comercial), com acesso próprio à via pública, participa do rateio de despesas, cujos serviços não lhe trazem qualquer utilidade. Pugna, assim, pela modificação da correspondente cláusula condominial, para isentá-la de arcar com gastos condominais que, de modo direito ou indireto, não lhe beneficiem.
Em primeira instância, a ação restou julgada procedente, "para fazer cessar, relativamente ao Autor, frente a quem fica anulada a cláusula 40 da convenção de condomínio, a cobrança relativa ao rateio das despesas de custeio do edifício, somente nesta hipótese, devendo esse dispositivo ser averbado à margem do registro da convenção", condenando o réu, ainda, a restituir à demandante os valores respectivos a partir do ajuizamento da ação.
O Tribunal de origem manteve o desfecho conferido pelo juízo primevo, em acórdão assim ementado:
 
"CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULA - LOJA TÉRREA - INDEPENDÊNCIA - DESPESAS GERAIS.
Nas construções de edifícios de dois pavimentos contendo lojas no andar térreo e apartamentos na parte superior, as lojas térreas com acesso à via pública não estão sujeitas às despesas gerais relacionadas com o uso dos apartamentos.".
Daí o presente recurso especial, lastrado na alínea "a" do permissivo constitucional, em que se aponta, além de dissenso jurisprudencial, ofensa aos artigos 178, § 9º, do Código Civil de 1916; e 12 da Lei n. 4.591⁄64
O insurgente, em suas razões, sustenta, em síntese:
a) a prescrição da pretensão destinada a anular cláusula da convenção condominial.
b) a nulidade do sistema de rateio das despesas condominais, a considerar que responde por despesas que não lhe beneficiam direta ou indiretamente.
É o relatório.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA DESTINADA A ANULAR CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE TRATA DA PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A UNIDADE LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREO (LOJA COMERCIAL) NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS - DEMANDA JULGADA PROCEDENTE PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, POR REFLETIR A VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE E POR SE AMOLDAR NECESSARIAMENTE À LEI, É SOBERANA PARA DEFINIR OS CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEMANDADO.
Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos.
Demanda julgada procedente pelas instâncias precedentes.
1. Em se tratando de relação puramente obrigacional, a refletir ação de natureza pessoal (caráter, ressalta-se, explicitado por este subscritor, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.035.778⁄SP), o prazo prescricional da correlata pretensão é regido pelos artigos 177 e 179 do diploma civil de 1916, que preceituam ser de vinte anos.
2.  A lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591⁄64) é expressa em atribuir à cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.
3. Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para a definição do critério de rateio das correlatas despesas, notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento.
3.1. Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente.
4. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio. Para este escopo, é salutar  - e disso não se diverge - que os custos de determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado.
5. No caso em foco, a convenção condominial, expressamente, determina o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente pela lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer arbitrariedade.
A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor.
6. Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a alteração da convenção condominial, em cláusula que guarda, inclusive, correspondência com a lei de regência, deve ser providenciada pelos meios ordinários, quais sejam, convocação do órgão deliberativo ou executivo e votação com observância dos quóruns definidos em lei.
7. Recurso especial provido, para julgar improcedente a ação anulatória.
 
 
VOTO
 
O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator):
1. Sobre a alegação de fluência do prazo prescricional, previsto no artigo 178, § 9º, V, do Código Civil de 1916, razão não assiste ao recorrente.
Conforme bem ponderado pelo relator, Ministro Raul Araújo, a presente demanda não tem por desiderato anular cláusula contratual fundada em vício do consentimento (erro, dolo, coação, simulação ou fraude), caso em que haveria incidência do prazo prescricional de quatro anos, previsto no dispositivo legal reputado violado. Na verdade, a causa de pedir lastra-se na alegação de situação de manifesto privilégio dos condôminos proprietários de salas e vagas de garagem em detrimento do titular da unidade (loja comercial) situada no pavimento térreo do edifício.
Em se tratando, pois, de relação puramente obrigacional, a refletir ação de natureza pessoal (caráter, ressalta-se, explicitado por este subscritor, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.035.778⁄SP), o prazo prescricional da correlata pretensão é regido pelos artigos 177 e 179 do diploma civil de 1916, que preceituam ser de vinte anos.
Pela pertinência, transcreve-se o teor dos referidos dispositivos legais:
 
"Art. 177. As ações pessoais prescrevem, ordinàriamente, em vinte anos, as reais em dez, entre presentes e entre ausentes, em quinze, contados da data em que poderiam ter sido propostas.
[...]
Art. 179. Os casos de prescrição não previstos neste Código serão regulados, quanto ao prazo, pelo art. 177."
 
Como bem pontuado, a ação anulatória subjacente restou ajuizada após nove anos do registro imobiliário da convenção condominial, dentro, portanto, do lapso vintenário.
Assim, revela-se insubsistente a alegada fluência do prazo prescricional.
2. No mérito, a insurgência recursal comporta acolhimento.
A questão submetida à analise desta Corte consiste em saber se ao condômino, proprietário de loja térrea (correspondente a quatro unidades), é dada a possibilidade de modificar, por meio de ação anulatória, cláusula da convenção condominial que determina o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada condômino, ao argumento de que sua unidade não se beneficia de todos os serviços prestados pelo condomínio.
De início, sobreleva deixar assente que a lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591⁄64) é expressa em atribuir à cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.
Pela pertinência ao deslinde da controvérsia, transcreve-se o referido regramento legal:
"Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber no rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da quota do rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade."
 
Atribui-se, assim, à convenção condominial a estipulação do critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio. No silêncio ou na inexistência de disposição em contrário, a lei define, objetivamente, como parâmetro, a fração ideal do terreno de cada unidade. Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para tal desiderato (definição do critério de rateio das correlatas despesas), notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos.
No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento.
Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente.
Nesse sentido, aliás, manifesta-se especializada doutrina:
"[...] Para Carlos Alberto da Mota Pinto, "a autonomia da vontade ou antonomia privada consiste no poder reconhecido aos particulares de auto-regulamentação de seus interesses, de autogoverno de sua esfera jurídica. Significa tal princípio que os particulares podem, no domínio da sua convivência com os outros sujeitos jurídico-privados, estabelecer a ordenação das respectivas relações jurídicas". No domínio da propriedade horizontal, porém, restrita é a liberdade dos particulares, porque o legislador, atento à importância sócio-econômica do instituto, cuidou de submetê-lo a rígida disciplina, para atender aos princípio da ordem pública". Nesse sentido, observa José Roberto Neves Amorim: "Daí podemos dizer que a convenção condominial é o conjunto de normas, criadas e impostas pelos próprios condôminos, regulamentadoras do comportamento e da conduta das pessoas que vivem numa comunidade determinada ou nela estejam, ainda que temporariamente, sujeitando-se às sanções em caso de violação, mas sempre de acordo com as leis emanadas do poder público." (Lopes, José Batista, Condomínio, 9ª Edição revista, atualizada e ampliada, Editora Revista dos Tribunais, 2006, São Paulo, p. 86-87)
 
Nesse jaez, a força cogente da convenção condominial encontra-se lastrada, não apenas no fato de esta refletir a vontade dos particulares que integram o correlato condomínio, mas, principalmente, porque a lei assim a reconhece.
Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio. Para este escopo, é salutar  - e disso não se diverge - que os custos de determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado.
Nessa linha de exegese, em comentário aos deveres dos condôminos, manifesta-se a doutrina do renomado civilista, Caio Mário da Silva Pereira:
 
"Cada proprietário de apartamento só está obrigado, em princípio, a concorrer, na proporção de sua parte, nas despesas do edifício que estejam discriminadamente aprovadas em assembléia geral. [...] E não há solidariedade entre os condôminos. Daí os fornecimentos feitos ao edifício só poderem ser cobrados á sua administração, respondendo cada condômino pela quota-parte que lhe tocar na composição da despesa comum.
Cumpre, entretanto, observar que não se podem atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros que nada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário de loja no rés-do-chão, e com saída livre, quanto às despesas de manutenção de elevadores. Está nesse caso aquele que é proprietário de apartamento sem direito à garagem, quanto às despesas com esta. E, assim em diante, em outras hipóteses análogas. Mas é evidente que prevalece, e obriga, a disposição em contrário, inserta na convenção do condomínio. Está, ainda, o condônimo, mesmo nesses casos, sujeito às despesas necessárias à conservação e segurança do edifício. (Condomínio e Incorporações. 10ª edição. Editora Forense. p. 143-144)
 
No caso em foco, a convenção condominial, expressamente, determina o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente pela lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer arbitrariedade.
A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor.
Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a alteração da convenção condominial, em cláusula que guarda, inclusive, correspondência com a lei de regência, deve ser providenciada pelos meios ordinários, quais sejam, convocação do órgão deliberativo ou executivo e votação com observância dos quóruns definidos em lei.
Sobre a hipótese versada nos autos (loja térrea que, segundo alegado, possui acesso próprio à via pública, não se beneficiando de serviços postos à disposição de outros condôminos situados em pavimentos superiores), esta Corte de Justiça já teve oportunidade de se manifestar. De modo praticamente uníssono, este Superior Tribunal de Justiça tem perfilhado o posicionamento de que a loja térrea, com acesso próprio à via pública, não concorre com gastos relacionados a serviços que não lhe sejam úteis, salvo disposição condominial em contrário.
É o que se denota dos precedentes, em ordem cronológica dispostos:
“CIVIL – UNIDADE CONDOMINIAL NÃO SUJEITA ÀS TAXAS GERAIS.
I – A jurisprudência e a doutrina firma entendimento no sentido de que a unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita às taxas gerais atinentes aos demais apartamentos , salvo se a convenção dispõe em contrário.
II – Recurso conhecido e provido. (Resp 61.141⁄GO, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER , DJ de 04⁄11⁄96) – grifos deste subscritor
 
“CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO APROVADA E NÃO REGISTRADA. OBRIGATORIEDADE PARA OS CONDÔMINOS. PRECEDENTES. LOJA AUTÔNOMA. DESPESAS COMUNS. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO, CONFORME ART. 12, § 1º, LEI 4.591⁄64. VALIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO.
I – A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.
II – É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591⁄64.
III – A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula⁄STJ.
IV – A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial.” (Resp 128.418⁄RJ, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJ de 13⁄09⁄99) - grifos deste subscritor
 
“CONDOMÍNIO. ESTABELECIMENTO COMERCIAL COM ACESSO INDEPENDENTE. RATEIO NAS DESPESAS. IMPUGNAÇÃO NÃO ACOLHIDA. MATÉRIA DE FATO E PREVISÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RECURSO ESPECIAL INADMISSÍVEL.
- Alegação do recorrente de que não lhe compete participar do rateio de despesas correspondentes a serviços que não lhe proporcionam qualquer utilidade. Matéria de fato a exigir o reexame de matéria probatória. Incidência da súmula nº 07-STJ. Convenção de Condomínio, ademais, não prevê qualquer isenção de pagamento .
- Inexistência de afronta à lei (art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591, de 161.12.64 e dissídio pretoriano não configurado. Recurso especial não conhecido.” (Resp 308.956⁄PB, Rel. Min.BARROS MONTEIRO , DJ de 24⁄09⁄01)
 
PROCESSUAL CIVIL - CONDOMÍNIO - LOJA COM ACESSO INDEPENDENTE - COTAS CONDOMINIAIS - CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO - CONFORMIDADE COM A LEI 4.591⁄64 - VALIDADE.
1. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita  às taxas gerais atinentes aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe em contrário. In casu, o artigo 24 da Convenção do Condomínio do Edifício Lúcio Costa dispõe expressamente que as despesas provenientes de manutenção e conservação dos serviços, coisas e partes comuns, bem como as de sua administração, serão rateadas entre os condôminos na proporção de sua área ideal, em conformidade com o disposto no 12, § 1º, da Lei 4.591⁄64, devendo, pois, ser respeitado.
2. Recurso não conhecido. (REsp 646406⁄RS, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 01⁄03⁄2005, DJ 21⁄03⁄2005, p. 401)
 
CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA COM ACESSO INDEPENDENTE. COTAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VALIDADE.
- Havendo disposição expressa na convenção de condomínio, estabelecendo o critério de rateio dos encargos condominiais ordinários, prescindível é que haja outra regra específica obrigando o proprietário da loja térrea a arcar com essas despesas.
Recurso especial conhecido, mas improvido.
(REsp 537.116⁄RS, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 04⁄08⁄2005, DJ 05⁄12⁄2005, p. 330)
 
Em sentido contrário, identificou-se, apenas, um julgado, também citado pelo relator: Resp 164.672, da Relatoria do Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, DJ 07.02.2000.
De todo modo, levando-se em conta a força cogente da convenção condominal, que, no caso dos autos, não guarda, em si, qualquer arbitrariedade (mas, ao contrário, reproduz o critério objetivo proposto pela lei), a refletir, inclusive, a vontade majoritária dos condôminos, sua observância afigura-se de rigor.
3. Assim, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para julgar a ação improcedente, invertendo-se os ônus sucumbenciais.
É como voto.

Documento: 35686351RELATÓRIO, EMENTA E VOTO
Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/25137111/recurso-especial-resp-784940-mg-2004-0072071-4-stj/voto-25137119

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