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27 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 6 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
S2 - SEGUNDA SEÇÃO
Publicação
DJe 06/09/2016
Julgamento
24 de Agosto de 2016
Relator
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Documentos anexos
Inteiro TeorSTJ_RESP_1551951_62ea0.pdf
Certidão de JulgamentoSTJ_RESP_1551951_e3fed.pdf
Relatório e VotoSTJ_RESP_1551951_a3124.pdf
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Relatório e Voto

Superior Tribunal de Justiça
Revista Eletrônica de Jurisprudência
    RECURSO ESPECIAL Nº 462969/MA RECURSO ESPECIAL Nº 1.551.951 - SP (2015⁄0216201-2) RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECORRENTE : TOPAZIO BRASIL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA ADVOGADOS : CARLA MALUF ELIAS E OUTRO(S)   DANILO DE BARROS CAMARGO RECORRIDO : CARLOS TUKAMOTO ADVOGADOS : JULIO CESAR ALVES   MARCELO DE ANDRADE TAPAI E OUTRO(S) INTERES.  : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO - "AMICUS CURIAE" ADVOGADO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO INTERES.  : ASSOCIACAO BRASILEIRA DE INCORPORADORAS IMOBILIARIAS - ABRAINC - "AMICUS CURIAE" ADVOGADOS : FLÁVIO LUIZ YARSHELL   ELIZANDRA MENDES DE CAMARGO DA ANA INTERES.  : INSTITUTO POTIGUAR DE DEFESA DOS CONSUMIDORES - IPDCON - "AMICUS CURIAE" ADVOGADOS : ISLAYNNE GRAYCE DE OLIVEIRA BARRETO   EVERTON MEDEIROS DANTAS INTERES.  : SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL DA GRANDE FLORIANÓPOLIS - SINDUSCON - FPOLIS - "AMICUS CURIAE" ADVOGADOS : DIOGO BONELLI PAULO   MARCUS VINÍCIUS MOTTER BORGES E OUTRO(S) INTERES.  : SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL DE GRANDES ESTRUTURAS NO ESTADO DE SÃO PAULO - "AMICUS CURIAE" ADVOGADO : JOSE CARLOS BAPTISTA PUOLI   RELATÓRIO   O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator):   Trata-se de recurso especial interposto por TOPAZIO BRASIL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL NOVO - Atraso na entrega a ser ressarcido até o efetivo recebimento das chaves - Imposição unilateral de comissão de corretagem sem possibilidade de recusa pelo comprador - Venda casada configurada - De rigor o ressarcimento ao autor do valor desembolsado a este título - Ausência de contraio descritivo dos serviços que permitiriam cobrança de laxa de assessoria imobiliária - Devolução da quantia mantida - Inteligência do art. 39, 1, da Lei n° 8078-90 - Ilícito civil que determina a obrigação de pagar tal quantia ao consumidor com juros e correção monetária independentemente de ter sido o pagamento efetuado a outrem - Atraso deveras previsível e comum em negócios de tal natureza, já compensado pela indenização mensal - Dano moral indenizável não configurado - Litigantes que foram vencidos em substancial parte das pretensões - Manutenção da divisão das custas e despesas processuais e que cada qual remunere seus próprios patronos de rigor - Recurso do autor parcialmente provido para impor a devolução da taxa de corretagem com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pela tabela prática do TJSP a partir do desembolso e recurso da ré desprovido. (fl. 432)   Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 455⁄459). Em suas razões, a recorrente alega violação dos arts. 14, 18 e 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, dos arts. 267, inciso VI, do Código de Processo Civil, e dos arts. 265, 724 e 725 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial, sob os argumentos de: (a) ilegitimidade passiva da incorporadora; (b) inexistência de solidariedade entre a construtora e a sociedade corretora; (c) inexistência de vício do produto ou fato do produto ou serviço; (d) existência de empreendimentos de outras corretoras no stand de vendas; (e) inocorrência de venda casada; (f) clareza da informação publicitária e contratual; (g) legalidade da transferência ao consumidor do encargo da comissão de corretagem; (h) " praxe comercial na venda de imóveis novos "; e (i) efetiva prestação dos serviços de corretagem e de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Aduz, também, divergência jurisprudencial, citando acórdãos dos Tribunais de Justiça dos Estados do Rio Grande do Sul, de Minas Gerais e do Rio de Janeiro, bem como acórdão desta Corte Superior. Contrarrazões às fls. 509⁄526. O recurso especial foi admitido pelo Tribunal de origem como representativo da controvérsia (cf. fls. 528⁄531) e encaminhado a esta Corte Superior, tendo sido distribuído à minha relatoria. Tendo em vista a multiplicidade de recursos identificados pelo Tribunal de origem com fundamento em idêntica controvérsia, decidi afetar o presente recurso à SEGUNDA SEÇÃO para, nos termos do art. 543-C do Código de Processo Civil, uniformizar do entendimento sobre a legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento de abusividade da transferência desses encargos ao consumidor (tema 939) . Tendo em vista a multiplicidade de reclamações que estavam aportando nesta Corte Superior, determinei extensão do sobrestamento de recursos aos Juizados Especiais (cf. fl. 548). Posteriormente, nos autos da Medida Cautelar 25.323⁄SP, o sobrestamento foi estendido para todas as ações pendentes sobre o tema.   Intervieram na lide recursal, na qualidade de amici curiae, a DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO - DPU, a UNIÃO - FAZENDA NACIONAL, a ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE INCORPORADORAS IMOBILIÁRIA – ABRAINC, o SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL DA GRANDE FLORIANÓPOLIS - SINDUSCON⁄FPOLIS e o SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL DE GRANDES ESTRUTURAS NO ESTADO DE SÃO PAULO - SINDUSCON⁄SP. O INSTITUTO POTIGUAR DE DEFESA DOS CONSUMIDORES – IPDCON, embora admitido como amicus curiae , não se manifestou a respeito da questão afetada (cf. fl. 1442). A DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO opinou pela legitimidade passiva das incorporadoras (cf. fls. 551⁄556). A UNIÃO opinou pela invalidade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem (cf. fls. 1869⁄1876). Por sua vez, a ABRAINC (fls. 1323⁄1423) e o SINDUSCON - FPOLIS (fls. 1678⁄1724), opinaram pela ilegitimidade passiva das incorporadoras. O SINDUSCON - SP manifestou pela legalidade da transferência da obrigação para o consumidor, pela legalidade da SATI e pela prescrição trienal da pretensão de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem. O MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL, como custos legis , ofereceu parecer sintetizado nos termos da seguinte ementa: -Recurso especial submetido ao regime dos recursos repetitivos,nos termos do art. 543-C, do CPC, e da Resolução STJ n° 8⁄2008,que aponta violação aos arts. 256, 265, 724 e 725, todos do CC,267, VI, do CPC, e dissídio jurisprudencial. -Tese para os efeitos do art. 543-C, do CPC: "legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor". -Flexibilização dos requisitos de admissibilidade em atenção ao interesse público sobre a tese do recurso repetitivo, devendo ser mitigada a incidência das súmulas 5 e 7, do STJ, em análise preliminar. -Acerca do caso concreto, verifica-se que o acórdão recorrido não infringiu o disposto no art. 535, do CPC, pois trouxe fundamentação clara e suficiente para dirimir a controvérsia integralmente, embora desfavorável aos interesses do Recorrente,o que não caracteriza prestação jurisdicional deficiente. -Tese fixada: o dever de transparência obriga o vendedor a estabelecer explicitamente cláusula que obriga o consumidor a assumir quaisquer encargos, legais ou consensuais, mesmo que tais cobranças sejam praxe do mercado local, sendo ilegal a imposição do pagamento de comissão de corretagem e taxa de assessoria imobiliária (SATI) sobre contrato de serviços de corretagem do qual o consumidor não anuiu, requereu expressamente ou lhe foi diminuída a possibilidade de contestar, como se dá nos contratos de adesão, restando configurada a venda casada (prática abusiva) quando tais cobranças são condicionantes do negócio jurídico, sendo, nessas hipóteses, devida a restituição dos referidos encargos ao consumidor, pela construtora⁄incorporadora e pelo corretor⁄imobiliária, obrigados em solidariedade. - Parecer pelo improvimento do recurso especial. (fls. 1445⁄1462)   No dia 09⁄05⁄2016, foi realizada audiência pública sobre o tema da presente afetação, tendo havido manifestação oral de 14 expositores, além do Ministério Público Federal (cf. fls. 1⁄609, apenso 1). Paralelamente a este recurso, encontra-se afetado ao rito dos recursos especiais repetitivos o REsp 1.551.986⁄SP, referente ao tema da ilegitimidade. Referente ao mérito da controvérsia (tema 938), encontram-se afetados os seguinte recursos especiais representativos da controvérsia: 1.599.510⁄SP, 1.551.956⁄SP, 1.599.511⁄SP, 1.599.618⁄SC e 1.602.800⁄DF. O recorrido CARLOS TUKAMOTO apresentou nos autos parecer da lavra da Prof.ª JUDITH MARITINS-COSTA e do advogado Dr. GUSTAVO HAICAL (fls. 1447⁄1516). Por sua vez, a recorrente TOPÁZIO EMPREENDIMENTOS apresentou parecer da Prof.ª CLÁUDIA LIMA MARQUES (fls. 1796⁄1836). Também houve apresentação dos seguintes pareceres em favor da tese  das incorporadoras, nos autos do REsp 1.551.956⁄SP: ARAKEN DE ASSIS (fls. 2561⁄2594), ADA PELLEGRINI GRINOVER (fls. 2967⁄3011), HUMBERTO THEODORO JR. (fls. 3012⁄3059), GUSTAVO H. B. FRANCO (fls. 3060⁄3067). O Ministério Público Federal ofereceu alegações finais às fls. 1979⁄1984, reiterando o parecer de fls. 1445⁄1462, exceto quanto à responsabilidade solidária dos corretores pela restituição do valor da comissão de corretagem, que entendeu não cabível. É o relatório. RECURSO ESPECIAL Nº 1.551.951 - SP (2015⁄0216201-2)   VOTO   O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator):   Eminentes colegas. O presente processo, submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, envolve questão de extrema relevância jurídica, social e econômica, que tem sido objeto de milhares de demandas no Poder Judiciário brasileiro. Inicio analisando a questão afetada ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil (atuais arts. 1.036 ss. do CPC⁄2015), relativa à legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento de abusividade da transferência desses encargos ao consumidor . Essa controvérsia diz respeito a uma das condições da ação, que se inserem na categoria dos pressupostos de admissibilidade da tutela jurisdicional. Segundo parte da doutrina processual brasileira, as condições da ação devem ser aferidas em abstrato, com base nas alegações deduzidas pelo autor (' in statu assertionis ') na petição inicial, eventualmente acompanhada de documentos, aplicando-se a chamada teoria da asserção ou da prospecção ( prospettazione, na Itália). Essa teoria é esposada, no Brasil, por doutrinadores como ALEXANDRE FREITAS CÂMARA, KASUO WATANABE e JOSÉ CARLOS BARBOSA MOREIRA.  Por todos, basta transcrever a lição de BARBOSA MOREIRA:   É conquista irreversível da moderna ciência do processo a distinção entre o mérito da causa e as chamadas 'condições da ação' (rectius: condições do legítimo exercício do direito de ação).   No estádio atual da evolução científica, pode reputar-se descabida qualquer confusão entre juízo de mérito - no qual se declara fundada ou infundada a pretensão do autor, procedente ou improcedente o pedido -, e o juízo preliminar, em que se apura a concorrência daquelas condições, entre as quais se inclui a legitimatio ad causam.   Uma coisa é saber se o autor tem ou não tem, na verdade, o direito que postula; outra, bem diversa, é saber se ele está ou não habilitado a postulá-lo, a obter sobre a matéria o pronunciamento do órgão judicial, em sentido favorável ou desfavorável ao que pretende.   Tal diferenciação não é apenas de ordem doutrinária: consagra-a - e é o que mais importa - o nosso direito positivo. Basta lançar os olhos ao art. 267, VI, do Código de Processo Civil [vide art. 485, VI, do CPC⁄2015] , segundo o qual o processo se extingue, sem julgamento do mérito, 'quando não concorrer qualquer das condições da ação, como a possibilidade jurídica, a legitimidade das partes e o interesse processual'.   Para que o autor deva ser considerado parte legítima, não tem a menor relevância perquirir-se a efetiva existência do direito que ele alega. Nem será possível, aliás, antepor-se tal investigação ao juízo sobre a presença (ou ausência) do requisito da legitimidade, que é necessariamente, conforme se disse, preliminar. Averbar de ilegítima a parte, por inexistir o alegado direito, é inverter a ordem lógica da atividade cognitiva. A parte pode perfeitamente satisfazer a condição da 'legitimatio ad causam' sem que, na realidade, exista o direito, a relação jurídica material. Mais: não há lugar para a verificação dessa inexistência senão depois que se reconheceu a legitimidade da parte; só o pedido de parte legítima é que pode, eventualmente, ser repelido no mérito, isto é, julgado improcedente.   O exame da legitimidade pois - como o de qualquer das 'condições da ação -, tem de ser feito com abstração das possibilidade que, no juízo de mérito, vão deparar-se ao julgador: a de proclamar existente ou a de declarar inexistente a relação jurídica que constitui a 'res in judicium deducta'. Significa isso que o órgão judicial, ao apreciar a legitimidade das partes, considera tal relação jurídica 'in statu assertionis', ou seja, à vista do que se afirmou. Tem ele de raciocinar como quem admita, por hipótese, e em caráter provisório, a veracidade da narrativa, deixando para a ocasião própria (o juízo de mérito) a respectiva apuração, ante os elementos de convicção ministrado pela atividade instrutória.   Nada disso, aliás, representa novidade. Sob a vigência do Código anterior, e até em data mais recuada, já se sublinhava em sede doutrinária a necessidade de respeitar-se a sistemática acima descrita. Em clássica monografia, publicada pela primeira vez em 1939, prelecionava, com a clareza de sempre, MACHADO GUIMARÃES: 'Deve o juiz, aceitando provisoriamente as afirmações feitas pelo autor - 'si vera sint exposita' - apreciar preliminarmente as condições da ação, julgando, na ausência de uma delas, o autor carecedor de ação; só em seguida apreciará o mérito principal - isto é, a procedência ou a improcedência da ação' (A instância e a relação processual, in Estudos de Direito Processual Civil, Rio de Janeiro-S. Paulo, 1969, pág. 73).   A lição foi reiterada pelo inesquecível processualista, em trabalho referente à Carência de ação, onde recordava o ensinamento de LIEBMAN, contido em conferência que o mestre peninsular pronunciou quando de sua estada em nosso País, 'verbis': '... todo problema, quer de interesse processual, quer de legitimação ad causam, deve ser proposto e resolvido admitindo-se, provisoriamente e em via hipotética, que as afirmações do autor sejam verdadeiras; só nesta base é que se pode discutir e resolver a questão pura da legitimação ou do interesse' (in Carência de ação, publicada conjuntamente com Limites Objetivos do Recurso de Apelação, Rio de Janeiro, 1961, pág. 19). .................................................... Se quiséssemos recorrer aos subsídios da melhor doutrina estrangeira, verificaríamos sem dificuldade a perfeita coincidência das posições. Atente-se, v.g., neste passo eloquente de UGO ROCCO: [...] . ( Legitimação para agir. Indeferimento de petição inicial. in: Temas de direito processual. São Paulo: Saraiva, 1977, p. 199⁄201)   Em sentido oposto à teoria da asserção, outra corrente doutrinária igualmente respeitável, capitaneada por CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO, sustenta que as condições da ação podem ser analisadas em juízo de cognição plena, não ficando restrita às alegações deduzidas pelo autor na inicial. É a chamada teoria da apresentação ou da exposição. Na jurisprudência desta Corte Superior, prevalece a teoria da asserção, como se verifica nos seguintes julgados:   PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. CARÊNCIA DE AÇÃO NÃO DEMONSTRADA. - A ofensa à literalidade da lei confunde-se com o próprio mérito da rescisória. Havendo ofensa à literalidade da lei, o juízo é de procedência, e não de carência da ação. - Apenas a ilegitimidade de partes, a falta de interesse processual e a impossibilidade jurídica do pedido permitem o juízo de carência da ação. Tais requisitos devem ser constatados 'in status assertionis', isto é, segundo aquilo que foi alegado na inicial, não estando demonstrados na hipótese. Recurso Especial não conhecido. (REsp 818.603⁄RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19⁄08⁄2008, DJe 03⁄09⁄2008)   PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AÇÃO COLETIVA. SINDICATO. INTERESSE DE AGIR. CAUSA DE PEDIR. EXIGÊNCIA DE DESCRIÇÃO PORMENORIZADA DA SITUAÇÃO DE TODOS OS SUBSTITUÍDOS. DESCABIMENTO. 1. Cuida-se, na origem, de Ação Coletiva proposta por sindicato em favor de servidores públicos da Universidade Federal de Pernambuco para que lhes seja reconhecido o direito à incidência de Imposto de Renda sobre verbas remuneratórias recebidas de forma acumulada por força de decisão judicial, de acordo com as tabelas e alíquotas vigentes à época em que deviam ter sido pagas, e à repetição do indébito. 2. O Tribunal a quo confirmou a sentença que extinguiu o processo sem resolução de mérito, por entender que não ficou comprovado o interesse de agir. 3. Inicialmente, constata-se que não se configura a ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil, uma vez que o Tribunal de origem julgou integralmente a lide e solucionou a controvérsia, tal como lhe foi apresentada. 4. É clássica a concepção de que o interesse de agir é identificado pela análise do binômio necessidade-utilidade. Em outras palavras, a aludida condição da ação se faz presente quando a tutela jurisdicional se mostrar necessária à obtenção do bem da vida pretendido e o provimento postulado for efetivamente útil ao demandante, proporcionando-lhe melhora em sua situação jurídica. 5. Tem prevalecido na jurisprudência do STJ o entendimento de que a aferição das condições da ação deve ocorrer in status assertionis, ou seja, à luz das afirmações do demandante (Teoria da Asserção). Nesse sentido: AgRg no AREsp 205.533⁄SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma,DJe 8⁄10⁄2012; AgRg no AREsp 53.146⁄SP, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, DJe 5⁄3⁄2012; REsp 1.125.128⁄RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 18⁄9⁄2012. 6. Em ações coletivas, é suficiente para a caracterização do interesse de agir a descrição exemplificativa de situações litigiosas de origem comum (art. 81, III, do CDC), que precisam ser solucionadas por decisão judicial. 7. A exigência de que o autor arrole todas as ações judiciais ajuizadas pelos substituídos, nas quais teriam ocorrido em tese a tributação indevida, é incompatível com o microssistema do processo coletivo, em que prevalece a repartição da atividade cognitiva em duas fases, caracterizada pela limitação da cognição, num primeiro momento, às questões fáticas e jurídicas comuns às situações dos envolvidos. Apenas posteriormente, em caso de procedência do pedido, é que a atividade cognitiva é integrada pela identificação das posições individuais de cada um dos substituídos (Processo coletivo: tutela de direitos coletivos e tutela coletiva de direitos, Teori Albino Zavascki, São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2006, p. 162). 8. Portanto, é prescindível que a causa de pedir da ação coletiva propriamente dita (primeira fase cognitiva) contemple descrição pormenorizada das situações individuais de todos os servidores que supostamente foram submetidos a pagamento indevido de Imposto de Renda. 9. Recurso Especial provido. (REsp 1.395.875⁄PE, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 20⁄02⁄2014, DJe 07⁄03⁄2014, sem grifos no original)   Deve-se, portanto, analisar a questão da legitimidade das incorporadoras com base na teoria da asserção. Nessa linha, considerando, em tese, as alegações dos consumidores, observa-se nesse tipo de demanda a afirmação de que o consumidor compareceu a um estande de vendas com o objetivo de comprar um imóvel, mas acabou sendo obrigado a arcar com os custos dos serviços de corretagem prestados por corretores escolhidos pela incorporadora. Confira-se, a propósito, o seguinte trecho da inicial dos presentes autos: No dia em que o autor esteve presente no stand de vendas da ré, foi
atendido por um vendedor, funcionário da Lopes, preposta da ré e responsável pela vendas das unidades, o qual apresentou o projeto do empreendimento, o preço e as formas de pagamento.   O vendedor da Lopes, de apelido Passarela, informou que a unidade estava à venda por RS 500.000,00 (quinhentos mil reais), conforme documento 14, o que depois ele verificou não ser verdadeiro, pois conforme contrato o real valor da unidade era RS 487.175,00 (quatrocentos e oitenta e sete mil, cento e setenta e cinco reais - doc. 18), ou seja, havia uma diferença de RS 12.825,00 (doze mil, oitocentos e vinte e cinco reais).   Essa diferença é justamente o que a ré exigiu que o autor pagasse por um serviço de corretagem imobiliária que NÃO FOI CONTRATADO por ele, pois os corretores de plantão que lá estavam no stand de vendas nada mais são do que meros VENDEDORES contratados pela empresa-ré (em relação de prestação de serviços) para realizarem a venda das unidades.   Nunca houve o pressuposto da INTERMEDIAÇÃO para aquisição deste imóvel, pois o vendedor de nome Passarela, que atendeu o autor, nada mais é do que prestador de serviços da Lopes, empresa contratada pela Topázio (Lucio⁄Cyrela). (fls. 7)   Analisando-se essas alegações, em tese, com base na teoria da asserção, cumpre indagar se, caso sejam verdadeiras as alegações do autor, a incorporadora poderia ser condenada a ressarcir os valores pagos a título de corretagem? À primeira vista, pode parecer que caberia ao corretor figurar no polo passivo da relação processual, pois foi quem recebeu os valores diretamente do consumidor. Contudo, analisando-se as alegações dos consumidores, não se observa nenhuma insurgência quanto à existência de um contrato de corretagem e à necessidade de se remunerar o corretor pelos serviços prestados. A questão suscitada pelos consumidores se limita a estabelecer quem deve assumir o encargo dessa remuneração. Sob a ótica dos consumidores, a corretagem foi contratada pela incorporadora, de modo que esta é quem deveria responder por esse encargo. Por decorrência lógica, para que o encargo recaia sobre a incorporadora, deve-se admitir o ajuizamento da demanda contra esta, ou seja, reconhecer a legitimidade passiva ad causam . Observe-se o raciocínio acima se limita à questão da legitimidade passiva, pois a análise da efetiva obrigação de ressarcir os consumidores é questão de mérito, a ser enfrentada em outra oportunidade. De outra parte, com relação aos custos do serviço de assessoria imobiliária (SATI), os consumidores também alegam que se trata de serviço contratado pela incorporadora, mas com encargo transferido para consumidores. Confira-se, a propósito, o seguinte trecho da petição inicial destes autos: E não foi só, pois além da imposição do pagamento de uma comissão de corretagem, fora imposto ao autor o pagamento de mais R$ 2.397,30 (dois mil, trezentos e noventa e sete reais e trinta centavos), a título de SATI (Serviço de Assessoria Técnico imobiliária); serviço este como condição 'sine qua non' para celebração do negócio jurídico.   O autor chegou a questionar o pagamento dessas comissões de corretagem e da SATI, haja vista não ter contratado qualquer pessoa para encontrar esse empreendimento, mas como resposta foi informado que o pagamento das comissões de corretagem pelos compradores era uma praxe no mercado imobiliário, e que o pagamento da SATI era imprescindível para a concretização do negócio que seria firmado junto à ré, e que caso ele discordasse desse pagamento, não haveria continuidade no atendimento. (fl. 8)   As alegações deduzidas pelos consumidores com relação à SATI, portanto, são semelhantes, às afirmações feitas a respeito da comissão de corretagem, devendo-se adotar, portanto, a mesma solução, admitindo-se a legitimidade passiva da incorporadora. Propõe-se, portanto, a consolidação da tese nos seguintes termos: Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.   Não se incluiu na tese a legitimidade passiva solidária das construtoras, como sugerido pelo MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL, porque a afetação se limitou à responsabilidade das incorporadoras. Ademais, nos casos em que a incorporadora contrata uma construtora autônoma (não integrante de seu grupo econômico) para executar a obra, seria questionável a legitimidade desta para responder pela restituição da comissão de corretagem, por ser fato completamente estranho ao serviço de construção civil prestado. Também não se incluiu na tese a legitimidade passiva solidária da empresa imobiliária, do corretor ou do assessor que recebeu diretamente do consumidor os valores correspondentes à comissão de corretagem e à assessoria imobiliária. Essa omissão atende aos limites do tema afetado, bem como às circunstâncias fáticas dos casos concretos submetidos a julgamento, pois, em nenhum dos dois recursos especiais paradigmas do tema da legitimidade, houve ajuizamento contra a imobiliária, o corretor ou o assessor. Nada, impede, contudo, que os Tribunais de origem, verificando multiplicidade de recursos sobre as questões não abordadas neste voto, encaminhem novos recursos especiais representativos da controvérsia - RRC a esta Corte Superior, ou promovam a instauração de incidente de resolução de demandas repetitivas - IRDR. Fixada a tese, passo à análise do recurso especial interposto pela recorrente, TOPAZIO BRASIL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA. Inicialmente, aplica-se a tese firmada neste voto para se reconhecer a legitimidade da incorporadora para figurar no polo passivo da presente lide. Quanto à polêmica central do presente recurso, aplicam-se as teses firmadas nesta sessão de julgamento, no REsp 1.599.511⁄SP (tema 939), abaixo transcritas: 1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.   2.Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.     No caso, o juízo de origem havia determinado a restituição apenas do valor pago a título de SATI. Na apelação do consumidor, o Tribunal de origem ampliou a procedência dos pedidos para determinar, também, a restituição da comissão de corretagem. Esse entendimento do Tribunal a quo está em dissonância com a tese n. 1, acima listada, pois transferência do encargo da comissão de corretagem para o consumidor é válida, desde que cumprido o dever de informação. Destarte, o parcial provimento do recurso especial da incorporadora é medida que se impõe, para que sejam restaurados os comandos da sentença. Ante o exposto, voto no seguinte sentido: (i) fixar a seguinte tese para os fins do art. 1.040 do CPC⁄2015:   Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.   (ii) dar parcial provimento ao recurso especial para restaurar os comandos da sentença.   É o voto.
Documento: 61809084 RELATÓRIO E VOTO
Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/381341815/recurso-especial-resp-1551951-sp-2015-0216201-2/relatorio-e-voto-381341834

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