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15 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 6 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

S2 - SEGUNDA SEÇÃO

Publicação

Julgamento

Relator

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO

Documentos anexos

Inteiro TeorSTJ_EDCL-RESP_1551951_5dd80.pdf
Certidão de JulgamentoSTJ_EDCL-RESP_1551951_fed9a.pdf
Relatório e VotoSTJ_EDCL-RESP_1551951_95cbb.pdf
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Relatório e Voto

Superior Tribunal de Justiça
Revista Eletrônica de Jurisprudência
    Brasília (DF), 20 de março de 2001 EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 1.551.951 - SP (2015⁄0216201-2)   RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO EMBARGANTE : CARLOS TUKAMOTO ADVOGADOS : JULIO CESAR ALVES  - SP207977   MARCELO DE ANDRADE TAPAI E OUTRO(S) - SP249859 SOC. de ADV. : TAPAI SOCIEDADE DE ADVOGADOS E OUTRO(S) EMBARGADO : TOPAZIO BRASIL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA ADVOGADOS : CARLA MALUF ELIAS E OUTRO(S) - SP110819   DANILO DE BARROS CAMARGO  - SP305565 INTERES.  : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO - "AMICUS CURIAE" ADVOGADO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO INTERES.  : ASSOCIACAO BRASILEIRA DE INCORPORADORAS IMOBILIARIAS - ABRAINC - "AMICUS CURIAE" ADVOGADOS : FLÁVIO LUIZ YARSHELL  - SP088098   ELIZANDRA MENDES DE CAMARGO DA ANA  - SP210065 INTERES.  : INSTITUTO POTIGUAR DE DEFESA DOS CONSUMIDORES - IPDCON - "AMICUS CURIAE" ADVOGADOS : ISLAYNNE GRAYCE DE OLIVEIRA BARRETO  - RN007221   EVERTON MEDEIROS DANTAS  - RN008357 INTERES.  : SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL DA GRANDE FLORIANÓPOLIS - SINDUSCON - FPOLIS - "AMICUS CURIAE" ADVOGADOS : DIOGO BONELLI PAULO  - SC021100   MARCUS VINÍCIUS MOTTER BORGES E OUTRO(S) - SC020210 INTERES.  : SINDICATO DA INDUSTRIA DA CONST CIVIL DA GRANDE FPOLIS INTERES.  : SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL DE GRANDES ESTRUTURAS NO ESTADO DE SÃO PAULO - "AMICUS CURIAE" ADVOGADO : JOSE CARLOS BAPTISTA PUOLI  - SP110829 INTERES.  : FAZENDA NACIONAL - "AMICUS CURIAE" ADVOGADO : PROCURADORIA-GERAL DA FAZENDA NACIONAL  - PR000000O   RELATÓRIO   O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator):   Trata-se de dois embargos de declaração opostos, respectivamente, por CARLOS TUKAMOTO (fls. 2040⁄2083) e por ASSOCIAÇÃO CIDADE VERDE - ACV (fls. 2085⁄2091), em face de acórdão assim ementado: RECURSO   ESPECIAL   REPETITIVO.  DIREITO  CIVIL  E  DO  CONSUMIDOR. PROCESSUAL   CIVIL.  INCORPORAÇÃO  IMOBILIÁRIA.  VENDA  DE  UNIDADES AUTÔNOMAS   EM   ESTANDE   DE   VENDAS.   CORRETAGEM.   CLÁUSULA  DE TRANSFERÊNCIA  DA  OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA  DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA  CLÁUSULA.  SERVIÇO  DE  ASSESSORIA  TÉCNICO-IMOBILIÁRIA  (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1.  TESE  PARA  OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC⁄2015: 1.1. Legitimidade passiva    'ad    causam'   da   incorporadora,   na   condição   de promitente-vendedora,  para responder pela restituição ao consumidor dos  valores  pagos  a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2.   CASO  CONCRETO: 2.1.  Aplicação  da  tese  ao  caso  concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2.   "Validade   da   cláusula   contratual   que   transfere   ao promitente-comprador  a  obrigação de pagar a comissão de corretagem nos  contratos  de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime  de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o  preço  total  da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511⁄SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria   técnico-imobiliária  (SATI),  ou  atividade  congênere, vinculado  à  celebração  de  promessa  de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511⁄SP). 2.4.   Improcedência   do  pedido  de  restituição  da  comissão  de corretagem   e   procedência  do  pedido  de  restituição  da  SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE. (fls. 2012 s.)     O embargante CARLOS TUKAMOTO, sob argumento de omissão no acórdão ora embargado, alega essencialmente que, no caso concreto, não haveria cláusula contratual sobre o destaque da comissão de corretagem. Afirma que foi obrigado a fazer pagamentos destacados a diversas pessoas que não são corretores de imóveis, como superintendentes, coordenadores, plantonisas, etc., de modo que esses pagamentos seriam abusivos, por se tratar de atividade congênere à SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária), já declarada abusiva no acórdão embargado. Sustenta que o pagamento destacado a terceiros é imposto como condição para a celebração do negócio, de modo a configurar a prática de venda casada. Alega violação a dispositivos da Constituição Federal. Por sua vez, ASSOCIAÇÃO CIDADE VERDE - ACV alega diversas omissões e contradições no acórdão ora embargado. A parte embargada, TOPAZIO BRASIL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, apresentou impugnação às fls. 2116⁄2124. É o relatório.  EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 1.551.951 - SP (2015⁄0216201-2)     VOTO   O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator):   Eminentes colegas, analiso separadamente cada um dos embargos de declaração. Inicialmente, observa-se que a embargante ASSOCIAÇÃO CIDADE VERDE - ACV não se encontra habilitada nos presentes autos, tampouco nos autos do REsp 1.551.968⁄SP, referente à legitimidade passiva das incorporadoras (tema nº 939). Na verdade, a referida associação encontra-se habilitada nos autos do REsp 1.551.956, relativo ao tema nº 938, que diz respeito ao mérito da controvérsia acerca da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem. Porém, a habilitação naqueles autos não lhe confere legitimidade para opor embargos de declaração nos presentes autos, que dizem respeito a um tema diverso. Desse modo, os embargos de declaração opostos por ASSOCIAÇÃO CIDADE VERDE - ACV não são passíveis de conhecimento. Passo à análise dos aclaratórios opostos por CARLOS TUKAMOTO. Inicialmente, cumpre ressaltar que a alegada violação a dispositivos da Constituição Federal é inviável de ser analisada em sede de recurso especial, ainda que para fins de prequestionamento, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal (cf. EDcl no AgRg no Ag 862.310⁄MG, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR; EDcl no REsp XXXXX⁄RS, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, julgado em 02⁄12⁄2010). Passando à análise da alegada omissão, assiste razão ao ora embargado, devendo-se sanar o vício. Nesse passo, observa-se que o embargante CARLOS TUKAMOTO admitiu, já na petição inicial (fl. 7), que a unidade habitacional lhe havia sido ofertada pelo valor total de R$ 500.000,00, dos quais R$ 12.825,00 seriam relativos à intermediação imobiliária. Esse valores condizem com a proposta assinada pelo ora embargante (fl. 264), a qual informa o valor total e o valor destacado das comissões. Desse modo, tem-se por atendido o dever de informação por parte da incorporadora, impondo-se reconhecer a validade da cláusula que transferiu ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos termos da tese firmada no REsp 1.599.511⁄SP, afetado ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil: RECURSO   ESPECIAL   REPETITIVO.  DIREITO  CIVIL  E  DO  CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO  IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.  CORRETAGEM.  CLÁUSULA  DE  TRANSFERÊNCIA  DA  OBRIGAÇÃO  AO CONSUMIDOR.  VALIDADE.  PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I  -  TESE  PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC⁄2015: 1.1. Validade da cláusula   contratual   que   transfere  ao  promitente-comprador  a obrigação  de  pagar  a  comissão  de  corretagem  nos  contratos de promessa  de  compra  e  venda  de  unidade  autônoma  em  regime de incorporação  imobiliária,  desde  que previamente informado o preço total  da  aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.  Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria   técnico-imobiliária  (SATI),  ou  atividade  congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II  -  CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão  de  corretagem,  tendo  em  vista  a  validade da cláusula prevista  no  contrato  acerca  da  transferência  desse  encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2.  Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se  a  procedência  do  pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1.599.511⁄SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24⁄08⁄2016, DJe 06⁄09⁄2016, rito do art. 543-C do CPC⁄1973)   É por essa razão que o pedido de restituição dos R$ 12.825,00 pagos a título de intermediação imobiliária foi julgado improcedente. Além desse pedido principal, houve também um pedido alternativo, de que fossem restituídas as comissões pagas a pessoas diferentes não qualificadas como corretoras de imóveis. Observe-se que o interesse no julgamento desse pedido alternativo somente surgiu após o provimento do recurso especial da parte contrária, pois, até então, o ora embargante havia sido vitorioso no pedido principal. Pois bem, analisando-se a planilha que consta na proposta, verifica-se que apenas R$ 8.000,00 foram destinados ao corretor, sendo o restante destinado ao superintendente, à coordenadora e à própria empresa imobiliária. Houve, portanto, dois fracionamentos sucessivos do preço. Primeiro, o fracionamento de R$ 12.825,00, destacado do valor total da unidade imobiliária. Depois, o fracionamento do valor da intermediação imobiliária, para se destinar a pessoas integrantes da equipe de vendas. O pedido alternativo diz respeito justamente a esse segundo fracionamento, especificamente as parcelas destinadas a pessoas diversas do corretor de imóveis. Essa questão não foi objeto da afetação, porém, torna-se necessário enfrentá-la para se decidir o caso concreto. Não assiste razão ao ora embargante, contudo, quanto ao pedido de restituição dessas parcelas. O equívoco que se verifica na argumentação do ora embargante é supor que a corretagem teria sido prestada pelo corretor, pessoa física, quando, na verdade, a corretagem foi prestada por uma empresa imobiliária. Desse modo, todo o valor da comissão de corretagem (R$ 12.825,00), é devido a essa empresa imobiliária, sendo irrelevante, do ponto de vista do consumidor, a quantia efetivamente destinada à pessoa física do corretor ou a outros prepostos da imobiliária. Na verdade, o consumidor somente tomou conhecimento da distribuição interna de valores porque concordou com o fracionamento do preço da comissão de corretagem, embora pudesse exigir que a incorporadora efetuasse a venda pelo valor total, sem o fracionamento ( ex vi do art. 39, inciso II, do CDC). De outra parte, não há confundir o fracionamento da comissão de corretagem com a cobrança da SATI, pois esta não integrava o preço total da aquisição da unidade imobiliária. Observe-se que essa conclusão foi obtida com base nos elementos fáticos informados pelo próprio embargado, de que afirmou ter pago R$ 12.825,00 a título de corretagem, sendo este valor fracionado e destinado a diversas pessoas. Não há falar, portanto, em reexame de provas ou exegese de cláusulas contratuais, o que encontraria óbice nas Súmula 5 e 7⁄STJ. Por fim, quanto à alegação de venda casada, a controvérsia encontra-se enfrentada no REsp 1.599.511⁄SP, que serviu de fundamento para o acórdão ora embargado, não havendo falar, portanto, em omissão. Ante o exposto, não conheço dos embargos de declaração opostos por ASSOCIAÇÃO CIDADE VERDE - ACV e acolho os opostos por CARLOS TUKAMOTO para suprir omissões acerca do julgamento do caso concreto, sem agregação de efeitos infringentes. É o voto.
Documento: XXXXX RELATÓRIO E VOTO
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