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18 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 5 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro HUMBERTO MARTINS

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RE-EDCL-RESP_1551951_dd497.pdf
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Decisão Monocrática

Superior Tribunal de Justiça

RE nos EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 1.551.951 - SP (2015/XXXXX-2)

RELATOR : MINISTRO HUMBERTO MARTINS

RECORRENTE : CARLOS TUKAMOTO

ADVOGADOS : JULIO CESAR ALVES - SP207977 MARCELO DE ANDRADE TAPAI E OUTRO(S) -SP249859 ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARÃES DE SOUZA - SP330657

SOC. de ADV. : TAPAI SOCIEDADE DE ADVOGADOS E OUTRO(S)

RECORRIDO : TOPAZIO BRASIL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

ADVOGADOS : CARLA MALUF ELIAS E OUTRO(S) - SP110819 RUBENS CARMO ELIAS FILHO E OUTRO(S) -SP138871 DANILO DE BARROS CAMARGO - SP305565

INTERES. : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO - "AMICUS

CURIAE"

ADVOGADO : DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO

INTERES. : ASSOCIACAO BRASILEIRA DE INCORPORADORAS

IMOBILIARIAS - ABRAINC - "AMICUS CURIAE"

ADVOGADOS : FLÁVIO LUIZ YARSHELL - SP088098 ELIZANDRA MENDES DE CAMARGO DA ANA -SP210065

INTERES. : INSTITUTO POTIGUAR DE DEFESA DOS

CONSUMIDORES - IPDCON - "AMICUS CURIAE"

ADVOGADOS : ISLAYNNE GRAYCE DE OLIVEIRA BARRETO -RN007221 EVERTON MEDEIROS DANTAS - RN008357

INTERES. : SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL

DA GRANDE FLORIANÓPOLIS - SINDUSCON -FPOLIS - "AMICUS CURIAE"

ADVOGADOS : DIOGO BONELLI PAULO - SC021100 MARCUS VINÍCIUS MOTTER BORGES E OUTRO(S) -SC020210

INTERES. : SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL

DE GRANDES ESTRUTURAS NO ESTADO DE SÃO PAULO - "AMICUS CURIAE"

ADVOGADO : JOSE CARLOS BAPTISTA PUOLI - SP110829

INTERES. : FAZENDA NACIONAL - "AMICUS CURIAE"

ADVOGADO : PROCURADORIA-GERAL DA FAZENDA NACIONAL -PR000000O EMENTA

RECURSO EXTRAORDINÁRIO.

Superior Tribunal de Justiça

PRESSUPOSTOS ATENDIDOS. RECURSO ADMITIDO.

DECISÃO

Vistos.

Cuida-se de recurso extraordinário interposto por CARLOS TUKAMOTO, com fundamento no art. 102, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça ementado nos seguintes termos (fls. 2.012/2.013, e-STJ):

"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

2. CASO CONCRETO:

2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.

2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).

2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).

2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI.

Superior Tribunal de Justiça

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE".

Os embargos de declaração opostos foram julgados nos seguintes termos (fls. 2.144/2.146, e-STJ):

"I - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR ASSOCIAÇÃO CIDADE VERDE - ACV.

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PARTE NÃO HABILITADA NOS AUTOS COMO 'AMICUS CURIAE'. ILEGITIMIDADE RECURSAL.

II - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR CARLOS TUKAMOTO.

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. OCORRÊNCIA. SANEAMENTO DO JULGADO.

1. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, DJe 06/09/2016, rito do art. 543-C do CPC/1973).

2. Caso concreto em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.

3. Validade da transferência da obrigação, pois a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC).

4. Necessidade de análise do pedido alternativo, uma vez que a recorrente havia logrado êxito no pedido principal perante o Tribunal de origem.

5. Improcedência do pedido alternativo de restituição das parcelas destinadas a pessoas físicas não habilitadas a desempenhar as funções de corretor de imóveis.

6. Relação interna entre a imobiliária e seus prepostos, da qual o consumidor é indiferente.

7. Concordância expressa do consumidor em efetuar o pagamento fracionado da comissão de corretagem, destinando-se parcelas às pessoas indicadas pela imobiliária, embora pudesse exigir que o valor total da proposta fosse pago à incorporadora, uma vez que esta é a fornecedora da unidade autônoma, não podendo recusar venda a quem se disponha a pagar o valor da proposta (‘ex vi’ do art. 39, inciso II, do CDC).

III - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR

Superior Tribunal de Justiça

ASSOCIAÇÃO CIDADE VERDE - ACV NÃO CONHECIDOS.

IV - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR CARLOS TUKAMOTO ACOLHIDOS, SEM AGREGAÇÃO DE EFEITOS INFRINGENTES'.

Preliminarmente, a parte recorrente alega a existência de prequestionamento e repercussão geral da matéria. No mérito, sustenta a ocorrência de contrariedade do disposto nos arts. 5º, XXXII, 93, IX e 170, inciso V, da CF.

Requer que (fls. 2.202/2.203, e-STJ):

"a) Seja reconhecida a REPERCUSSÃO GERAL do tema, tendo em vista que a decisão recorrida foi proferida nos autos do Recurso Especial nº 1.551.951- SP, admitido como representativo de controvérsia para a apreciação da legalidade do repasse, ao consumidor, do ônus de pagar as comissões de corretagem, na aquisição de imóveis na planta, decisão esta que será aplicada à milhões de consumidores, em todo o território nacional.

b) Seja conhecido e provido o presente Recurso Extraordinário, para determinar a restituição das comissões de corretagem pagas pelo Recorrente, seja em razão da evidente VENDA CASADA PRATICADA, ou ainda, pela constatação de que NÃO HÁ CLÁUSULA CONTRATUAL que estipule ao CONSUMIDOR (Recorrente) a obrigação de efetuar o pagamento das comissões de corretagem, visto que o serviço fora contratado exclusivamente pelo Incorporador.

c) seja reconhecida a vulneração da r. decisão recorrida aos artigos art. 5, inc. XXXII, e ao art. 170, inc. V, bem como ao artigo 93, inciso IX, ambos da Constituição Federal, espera o Recorrente seja reformado o v. acórdão recorrido, bem como a tese fixada nos demais recursos especiais representativos da controvérsia, diante da reconhecida CONEXÃO destes processos, para que a apreciação da tese jurídica fixada em sede de recurso repetitivo se de em favor dos consumidor (sob pena de violação ao principio da motivação – art. 93, inc. IX-CF), em especial a ausência de legítima intermediação a justificar o pagamento de “corretagem”, por conta da aplicação do artigo 722, do Código Civil, seja pela prática de VENDA CASADA vedada pelo Código de Defesa do Consumidor (artigo 39, inciso I), ainda que lhe exigida a aquiescência com cláusulas e/ou contrato transferido esse indevido encargo, face a NULIDADE absoluta deste tipo de disposição por conta da aplicação do artigo 51-CDC, uma vez que o dever de remunerar é da própria incorporadora que, para todos os fins de

Superior Tribunal de Justiça

direito, contrata (terceiriza) terceiros para as VENDAS das unidades, em evidente parceria comercial, razão pela qual a própria vendedora deverá arcar com os custos desta operação; sob pena de violação ao principio do equilíbrio contratual e boa-fé nas relações de consumo (Art. 4º, III-CDC), dentre outros".

Contrarrazões (fls. 2.218/2.244, e-STJ).

É, no essencial, o relatório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade (tempestividade, regularidade formal, interesse recursal, legitimidade, cabimento e prequestionamento), ADMITO o recurso extraordinário nos termos do art. 1.030, inciso V, alínea "a", do Código de Processo Civil.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília (DF), 04 de abril de 2017.

MINISTRO HUMBERTO MARTINS

Vice-Presidente

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