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27 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 5 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 18/11/2016
Relator
Ministro MARCO BUZZI
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1549922_c9bbc.pdf
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Decisão Monocrática

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.549.922 - SP (2015/0197749-4)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

RECORRENTE : CONDOMINIO SWISS PARK

ADVOGADOS : CARLA ANDRÉA DE ALMEIDA - SP122197 FABIANA DA SILVA CAVALCANTE - SP022197

RECORRIDO : REBECA GOMES DO NASCIMENTO SILVA

RECORRIDO : VANDERLEI FERNANDES DA SILVA

ADVOGADO : ROBSON RODOLFO ONEDA - SP213309

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por CONDOMINIO SWISS PARK, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 216):

CONDOMÍNIO. Multa por infração às normas da convenção condominial cometida pelo locatário. Natureza pessoal da obrigação. Ilegitimidade do proprietário reconhecida. Recurso não provido.

Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados (fl. 227/230).

Em suas razões recursais (fls. 233/244), o recorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos arts. 1.333, 1.336 e 1.337 do Código Civil.

Sustenta, em síntese: as multas aplicadas em razão de infrações praticadas pelo locatário do imóvel podem ser cobradas em face do proprietário-locador, pois este permaneceria obrigado a dar destinação ao imóvel compatível com os deveres da convenção condominial.

Sem contrarrazões (fl. 279).

É o relatório.

Decido.

A irresignação merece prosperar.

1. Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de débitos condominiais, oriundos de multa por infrações à convenção condominial. Imputa-se ao proprietário-locador a responsabilidade pelo pagamento da dívida, não obstante as infrações tenham sido cometidas por pessoas identificadas como locatárias do imóvel.

As instâncias ordinárias, nesse contexto, declararam a ilegitimidade do proprietário, tendo em vista que as multas, tal como descritas na petição inicial, possuiriam natureza pessoal; intransferíveis, portanto.

A parte recorrente sustenta que o proprietário do imóvel, mesmo sem exercer a posse direta do bem, continuaria obrigado a dar destinação à unidade condominial compatível com a respectiva convenção, notadamente quanto ao "sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes" (fl. 242).

Merece reparos o acórdão recorrido.

O proprietário do imóvel, embora não exerça a posse direta na vigência do contrato de aluguel, continua obrigado a garantir o uso da sua propriedade em conformidade com o disposto na legislação civil e na convenção de condomínio. Daí porque é dele o dever de impedir - inclusive com o manejo da ação de despejo, se

Documento: 67012256 - Despacho / Decisão - Site certificado - DJe: 18/11/2016 Página 1 de 3

Superior Tribunal de Justiça

preciso - que o locatário descumpra deveres mínimos de convívio coletivo, a exemplo dos comportamentos prejudiciais "ao sossesso, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes" (art. 1.336, IV, do Código Civil).

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL - DIREITO CIVIL - CONDOMÍNIO - LOCAÇÃO -DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE HIGIENE E LIMPEZA DA UNIDADE -IDENTIFICAÇÃO, NA ESPÉCIE - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - PROPRIETÁRIO - DIREITO DE VIZINHANÇA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

I - O locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferi-la a outrem o direito de usar o bem objeto da locação.

II - Na condição de proprietário, ao locador cumpre zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se da correta destinação dada pelo inquilino mormente no que se refere à questão concernente à higiene e limpeza da unidade objeto da locação que possui grave repercussão social, podendo, assim, interferir na esfera de saúde dos demais condôminos.

III - Ao proprietário é conferido instrumento coercitivo apto a compelir o locatário a cumprir as determinações condominiais, inclusive com a possibilidade de ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei n.º 8.245/91.

IV - Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade.

V - Em resumo: o proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos a uso de sua propriedade.

VI - Recurso especial improvido.

(REsp 1125153/RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 15/10/2012)

CONDOMÍNIO. MULTA POR INFRAÇÃO PRATICADA PELO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO TITULAR DO DOMÍNIO.

- O proprietário do apartamento responde in solidum por fato imputável ao seu locatário, em face da obrigação de vigilância que deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de sua propriedade.

Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 254.520/PR, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2000, DJ 18/12/2000, p. 195)

Nesse contexto, não se pode permitir que, mesmo diante de tantas e reiteradas infrações à convenção de condomínio, o proprietário do imóvel permaneça omisso, convicto de que as multas aplicadas não lhe serão imputadas. É, sim, dever do proprietário da unidade observar ou fazer observar regras mínimas do direito de vizinhança.

Superior Tribunal de Justiça

2. Do exposto, com fundamento no art. 932 do NCPC e na Súmula 568/STJ, conheço do recurso especial para dar-lhe provimento, determinando o retorno dos autos à 1ª instância a fim de dar continuidade ao feito em face do proprietário do imóvel, parte legítima para figurar no polo passivo.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília (DF), 11 de novembro de 2016.

MINISTRO MARCO BUZZI

Relator

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