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19 de Setembro de 2019
2º Grau

Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL : AREsp 1101385 PR 2017/0114583-5

Superior Tribunal de Justiça
há 2 anos
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Processo
AREsp 1101385 PR 2017/0114583-5
Publicação
DJ 27/10/2017
Relator
Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO)

Decisão

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.101.385 - PR (2017/0114583-5) RELATOR : MINISTRO LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO) AGRAVANTE : CONSTRUTORA ZOLLER LTDA - EPP ADVOGADOS : JULIANO FRANÇA TETTO - PR034749 ANDRÉ LUÍS TISI RIBEIRO E OUTRO (S) - PR052439 SUZE MARIA DE MELO LABOISSIERE LOYOLA E OUTRO (S) - DF052223 AGRAVADO : LUIS RENATO KRAUSE ADVOGADO : GUILHERME BROTO FOLLADOR E OUTRO (S) - PR040517 DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial, interposto por CONSTRUTORA ZOLLER LTDA - EPP, doravante CONSTRUTORA ZOLLER, contra decisão exarada pela il. Primeira Vice-Presidência do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR), que inadmitiu seu recurso especial. Historiam os autos que CONSTRUTORA ZOLLER opôs embargos à arrematação em desfavor de LUIZ RENATO KRAUSE, alegando, entre outros temas, que, em segunda praça, seu imóvel foi arrematado pelo próprio credor, ora Agravado, por R$4.300.000,00 (quatro milhões e trezentos mil reais), valor vil, no entender da então embargante, ora agravante. O il. Magistrado de piso julgou procedentes os embargos, anulando a praça, conforme sentença, da qual se decalca o seguinte excerto (fls. 1.534): "Devido a isso, este Juízo ficou convencido de que, existindo de fato 85 lojas perfeitamente individualizadas, de modo permanente, é mais razoável adotar-se o critério do laudo discordante do Assistente Técnico da embargante, com maior valorização na proporção do tamanho, chegando ao valor de R$ 7.819.800,00 (sete milhões, oitocentos e dezenove mil e oitocentos reais), para a data da praça. Diante dessa conclusão, tem-se que o valor do lance ofertado pelo próprio embargado, na ocasião da segunda praça, no montante de R$ 4.300.000,00, é inferior ao limite de 60% (sessenta por cento) estabelecido no item 5.8.14.18 do Código de Normas da douta Corregedoria geral da Justiça, ao que se deve acrescentar que, conforme decidido pelo egrégio Tribunal de Justiça, o decurso do tempo entre a avaliação de fls. 1.105 (11/2.003) e a praça (08/2.005), constituem fortes elementos para acolher os argumentos destes Embargos. Quanto à alegação de adjudicação tática, por ofensa à redação do art. 714 do CPC, cuja redação estava em vigor ao tempo da praça e da protocolização dos Embargos, conclui-se que, diante da conclusão adotada quanto ao valor do imóvel na ocasião da praça, a mesma é inteiramente procedente, pois, de fato, ao seu tempo, não poderia o credor adquirir o imóvel por valor inferior ao da própria avaliação, situação pacificada no entendimento jurisprudencial daquela época." Inconformado, LUIZ RENATO KRAUSE interpôs apelação, que foi provida pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR), conforme v. acórdão assim ementado (fls. 1.692-1.694): "PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E AGRAVO RETIDO. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO JULGADOS PROCEDENTES. AGRAVO RETIDO. INSPEÇÃO JUDICIAL. DEFERIMENTO. DECISÃO PASSÍVEL DE RECURSO. NECESSIDADE, PERTINÊNCIA E ADEQUAÇÃO DA PROVA. CRITÉRIO DO JUIZ, À LUZ DO CASO CONCRETO, COMO DESTINATÁRIO DA PROVA, PODENDO DETERMINÁ-LA, INCLUSIVE, DE OFÍCIO. AVALIAÇÃO DO RESULTADO DA PROVA POR OCASIÃO DO JULGAMENTO, INCLUSIVE EM SEDE RECURSAL. APELAÇÃO. ANULAÇÃO DA ARREMATAÇÃO POR RESTAR CARACTERIZADO O PREÇO VIL, COM INOBSERVÂNCIA DE COMADOS DO CÓDIGO DE NORMAS E CARACTERIZAÇÃO DE ADJUDICAÇÃO FÁTICA, EM OFENSA AO ART. 714 DO CPC, ANTES DE SUA REVOGAÇÃO PELA LEI 11.382/2006. NULIDADE DO DECISUM POR NÃO OBSERVAR A EXISTÊNCIA DE CAUSA SUSPENSIVA, OCORRÊNCIA DE PRECLUSÃO E DESATENDIMENTO À DETERMINAÇÃO DE AUTORIDADE JUDICIÁRIA HIERARQUICAMENTE SUPERIOR. INOCORRÊNCIA. INTERPOSIÇÃO E TRÂMITE DE RECURSO NO ÂMBITO DO STJ, AO QUAL NÃO SE ATRIBUIU EFEITO SUSPENSIVO, QUE NÃO IMPEDE A PROLAÇÃO DE SENTENÇA. QUESTÃO RELATIVA À PRECLUSÃO AFASTADA E OBJETO DO RECURSO INTERPOSTO PERANTE O STJ. REQUISIÇÃO DOS AUTOS PARA DIGITALIZAÇÃO DE CÓPIAS PARA ENVIO ATENDIDA E QUE NÃO IMPEDIA A PROLAÇÃO DA SENTENÇA. AVALIAÇÃO JUDICIAL, DUAS PERÍCIAS E LAUDOS DE ASSISTENTES TÉCNICOS DIVERGENTES QUANTO AO VALOR DO IMÓVEL ARREMATADO. PRÉDIO COM 85 'LOJAS' OU 'CONJUNTOS COMERCIAIS'. ADOÇÃO DO PARECER DIVERGENTE DA EMBARGANTE, PELA SENTENÇA. AVALIAÇÃO OUE. PORÉM, CONSIDERA O VALOR DE CADA 'LOJA' OU 'CONJUNTO' DE PER SI. PENHORA, AVALIAÇÃO E VENDA QUE, PORÉM, DEVEM CONSIDERAR O IMÓVEL COMO UM TODO, JÁ QUE NÃO ERA O CASO DE SE VENDER CADA ESPAÇO DELIMITADO SEPARADAMENTE. SEGUNDO LAUDO PERICIAL QUE, ADEMAIS, NÃO DESCONSIDEROU A EXISTÊNCIA DAS REFERIDAS 'LOJAS' E 'CONJUNTOS', ESTANDO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO E AMPARADO EM DADOS QUE PERMITEM A SUA ADOÇÃO COMO APTO A INDICAR O VALOR DO IMÓVEL, INCLUSIVE POR SER MAIS CONSENTÂNEO COM A PERÍCIA ANTERIOR E COM A AVALIAÇÃO JUDICIAL. ARREMATAÇÃO QUE, ADEMAIS, AINDA QUE CONSIDERADO O VALOR INDICADO PELO ASSISTENTE TÉCNICO DA EMBARGANTE, NÃO CARACTERIZARIA PREÇO VIL (MAIS DE 54% DA AVALIAÇÃO), À LUZ DA JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DESTE TRIBUNAL E DO STJ. ARREMATAÇÃO EM SEGUNDA HASTA, PELO CREDOR, SEM OUTROS LICITANTES, POR PREÇO INFERIOR AO DA AVALIAÇÃO. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO SEDIMENTADO NO ÂMBITO DO STJ. AGRAVO RETIDO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA, COM A INVERSÃO DÓS ÔNUS SUCUMBENCIAIS." Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (acórdão às fls. 1.749-1.759). Irresignada, CONSTRUTORA ZOLLER interpôs recurso especial, com arrimo nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no qual alega, além de dissídio pretoriano, violação aos arts. 126, 335, 436, 620, 692, 694, § 1º, V, e 714 do CPC/73. Foram oferecidas contrarrazões (fls. 1.908-1.919). A il. Primeira Vice-Presidência do eg. TJ-PR inadmitiu o recurso especial, aos seguintes fundamentos: a) incidência da Súmula n. 7/STJ, quando à apontada violação aos arts. 436, 620, 692 e 714 do CPC/73; b) ausência de prequestionamento quanto aos arts. 126, 335 e 694, § 4º, V, do CPC/73, atraindo a Súmula n. 211/STJ; e c) aplicação da Súmula n. 83/STJ, no que pertine ao recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional. Insistindo na irresignação, CONSTRUTORA ZOLLER manejou o presente agravo em recurso especial, no qual refuta os fundamentos supra transcritos. Foi apresentada contraminuta ao agravo em recurso especial (fls. 2.022-2.052). Em decisão às fls. 2.078-2.082, foi deferida tutela provisória pleiteada por CONSTRUTORA ZOLLER, para conceder efeito suspensivo ao presente agravo em recurso especial. Contra tal decisum, LUIS RENATO KRAUSE interpôs agravo interno (fls. 2.103-2.146), pendente de análise. CONSTRUTORA ZOLLER apresentou impugnação (fls. 2.151-2.160). É o relatório. Passo a decidir. Inicialmente, no tocante à alegada violação ao art. 714 do CPC/73 (com a redação anterior à Lei n. 11.382/2006) deve ser afastada a aplicação da Súmula n. 7/STJ, pois, a pretensão de discutir violação a tal norma não depende do reexame de matéria fático-probatória, mas de mera revaloração do substrato fático-probatório já delineado no v. acórdão ora recorrido. Nesse momento, valiosa a transcrição da norma em exame, in verbis: "Art. 714. Finda a praça sem lançador, é lícito ao credor, oferecendo preço não inferior ao que consta do edital, requerer lhe sejam adjudicados os bens penhorados. § 1º Idêntico direito pode ser exercido pelo credor hipotecário e pelos credores concorrentes, que penhorarem o mesmo imóvel. § 2º Havendo mais de um pretendente pelo mesmo preço, proceder-se-á entre eles à licitação; se nenhum deles oferecer maior quantia, o credor hipotecário preferirá ao exeqüente e aos credores concorrentes." Por sua vez, sobre o tema, convém destacar o seguinte excerto do v. acórdão recorrido: "Segundo a inicial, o imóvel penhorado nos autos principais foi avaliado em R$ 5.943.100,00 e arrematado, em segunda praça, por R$ 4.300.000,00; todavia, de acordo com a extensa argumentação lançada pela embargante, o imóvel valia, conforme laudo do 'IPEQ' (Instituto de Pesquisa, Estatística e Qualidade), R$8.106.000,00 e, segundo o Engenheiro que contratou para fazer a avaliação, R$ 9.606.937,39. (...) Trata-se de imóvel comercial, com '06 pavimentos com cobertura mais subsolo', segundo o laudo que instruiu a inicial (fl. 31), situado entre as Ruas Brigadeiro Franco e Coronel Menna Barreto Monclaro, entre o Centro e o Bairro Batel, nesta Capital. Esse imóvel, conforme restou constatado, inclusive, na inspeção judicial, possui 85 lojas, todas individualizadas, havendo, ainda, informação de que foi construído para que ali funcionasse um shopping. O que interessa é saber o seu valor, quando da arrematação. E houve, como já assinalado, diversas avaliações, com variações consideráveis: a) avaliação judicial (dez/2003): R$ 5.943.100,00 (conforme o alegado, já que o laudo de avaliação não foi acostado); b) avaliação do IPEQ: R$ 8.106.000,00; c) avaliação do Engenheiro Egmar. Tatsuyuki Maranobu: R$ 9.606.937, 39; d) avaliações do Engenheiro Sidney Zappa: R$ 4.590.254,00 e R$ 4.203.933,00, em momentos diversos; e) avaliação do Engenheiro Paulo Roberto (acolhida pela sentença): R$ 7.819.800,00; f) avaliação do Perito (primeira perícia) Rodrigo Forlan: R$ 5.954.000,00; g) avaliação do Perito (segunda perícia) André Luis Sottomaior Pereira: R$ 5.261.023,07 e, ao prestar esclarecimentos: R$ 5.280.149,00. Como se pode ver, nem os doutos os Engenheiros e avaliadores entendidos do tema, chegaram a um consenso, deixando ao juiz a difícil, árdua e penosa tarefa de, analisando as ponderações e considerações de cada um, além, das sempre extensas impugnações e manifestações das partes, optar pela avaliação que melhor reflete o valor do bem, para poder concluir se a arrematação se deu ou não por preço vil. Como já assinalado, o juiz acolheu o parecer do assistente técnico da apelada ao segundo laudo pericial, no qual o imóvel foi avaliado, em R$ 7.819.800,00, concluindo que a arrematação se deu por preço vil (R$ 4.300.000,00), eis que inferior a 60% da avaliação. Em que pese os fundamentos adotados como razão de decidir e a ampla impugnação aos laudos periciais e à avaliação judicial, pela apelada, a sentença merece reforma. Para não se alongar demais, atentando-se, apenas, à última perícia, constata-se que o inconformismo da apelada, com seu resultado, pode ser resumido em supostas inobservâncias de regras técnicas (o que já teria ocorrido na primeira perícia) e na desconsideração, pelo expert, do fato de que o imóvel possui 85 lojas, tendo sofrido considerável acréscimo de valor pela inauguração, na vizinança, de consideráveis empreendimentos comerciais (Evolution Towel-s, MacSaúde etc.). A propósito, a perícia é necessária para o esclarecimento de questões que demandam conhecimentos técnicos ou específicos. (...) Em verdade, toda a controvérsia pode ser resumida, como a própria apelada aduziu, na forma pela qual deve ser evocada a avaliação (fl. 1082): 'Ponto essencial na questão em debate é o fato de que a grande divergência de valores entre os laudos que instruíram os embargos e os laudos apresentados anteriormente, bem como os laudos de peritos Assistentes, é a forma de tratar o imóvel praceado. Com efeito, fato totalmente desconsiderado nesta perícia, bem como na anterior já impugnada, é que o prédio é constituído de 85 lojas (...)'. Foi com base nesse enfoque que o Assistente Técnico da apelada avaliou o imóvel em R$ 7.819.800,00, ou seja, avaliou individualmente cada um dos espaços delimitados dentro do imóvel (lojas e/ou conjuntos comerciais), conforme se infere de seu parecer (fls. 1087/1146). E, foi isso que, também, levou o juiz a acolher esse parecer, em detrimento da perícia, por ter, também, inspecionado o imóvel pessoalmente, destacando-se do trecho da vistoria transcrito na sentença: 'Também foi observado que, efetivamente, existem 85 lojas perfeitamente individualizadas, todas separadas por paredes de alvenaria, cuja solidez afasta qualquer dúvida quanto à referida individualização. Nesse sentido, o registro de fls. 1372/1373: ... pode-se observar que o mesmo é constituído de 85 lojas, numeradas, divididas em alvenaria, com banheiros individuais, ar condicionado central, sensor de incêndio, corredores revestidos em basalto e granito e urna fonte luminosa. Verificou-se que a divisão entre as lojas é feita com alvenaria, não sendo material provisório ou removível, que as lojas são identificadas por numeração individual, contendo portas com chaves, existindo banheiro individual em cada uma delas, sendo que algumas ainda contém área de cozinha e mezanino, e cada uma delas tem medidor de luz individual, com quadro em cada pavimento. As lojas situadas na lateral da rua Brigadeiro Franco têm vitrines para a rua. Existem banheiros nas áreas comuns, os quais estão funcionais, não apresentando qualquer aspecto diferente ou que sugira abandono ou mau funcionamento. O prédio é composto de seis pavimentos, corn cobertura e subsolo, servidos por escadarias e dois elevadores, um deles panorâmico. No terraço existe urna área não averbada que, segundo opinião do assistente técnico da parte embargante (...), pode ser regularizada. No subsolo, onde também existem lojas, há uma sala de transformadores, e um jardim de inverno com cascata decorativa. No primeiro pavimento, ou térreo, existe uma ampla área de alimentação, com espaço para mesas e cadeiras, em cuja lateral existem várias lojas para esse fim. Nessa mesma lateral do prédio, existe urna passagem lacrada que, segundo informado pelas partes, era a passagem que ligava ao estacionamento localizado no terreno do lado, outrora utilizado pelos lojistas e clientes. No seu entorno, nota-se existirem vários estacionamentos, inclusive ao lado, já citado, o qual pode ser visto das janelas laterais das lojas do segundo andar, constando ser um terreno com área aberta e algumas construções e áreas cobertas para carros. As partes informaram que o prédio está fechado há cerca de 16 anos, tendo funcionado com lojas e comércio por aproximadamente 05 anos em parte dos quais houve contrato para utilização do estacionamento do lado. Observa-se em todo o prédio boa qualidade da construção, surpreendendo o perfeito estado de conservação, considerando o tempo em que o imóvel está fechado, conforme informado pelas partes' . A despeito da impressão obtida pelo juiz, é de se notar que o interesse é saber o valor do imóvel para a data da arrematação, não o seu estado de conservação atual (ou contemporâneo à inspeção, que se deu muito tempo depois da arrematação). Quanta à existência de 85 lojas ou conjuntos individualizados, onde reside, segundo a apelada, o grande ponto da discórdia, é de se registrar que não consta que a penhora tenha recaído sobre cada uma dessas lojas ou conjuntos; logo, a venda em hasta pública não poderia se dar sobre cada loja ou conjunto individualmente considerado, mas de todo o imóvel, como, de fato, ocorreu. Aliás, não se poderia mesmo vender ou avaliar separadamente ou individualmente cada loja ou conjunto, porque não possuem registros ou matrículas individuais, estando registradas sob um só domínio, sendo um só imóvel para os fins legais (matrícula 6304, 8ª CRI Curitiba). Ainda, segundo consta da averbação nº 8-6304, foi cancelado o Condomínio instituído, no qual referidas lojas ou conjuntos haviam sido descritos (fl. 1156). E é evidente que, por isso, para fins de avaliação, deve-se considerar o todo, já que todo o conjunto foi penhorado, avaliado judicialmente, levado à praça e arrematado. Obviamente, se vendidos separadamente, ao final, um preço superior poderia ser alcançado. É de experiência comum que a compra individualizada quase sempre é mais onerosa que a compra em conjunto ou em lote." (fls. 1.717-1.719) (grifou-se) Conforme excerto ora transcrito, o eg. TJ-PR ao reformar a sentença, entendeu por correto o valor a que chegou o laudo pericial, que não considerou que o imóvel (prédio urbano) estava subdividido em 85 (oitenta e cinco) lojas, forte nos fundamentos supra transcritos, que podem ser assim sintetizados: a) considerando os valores divergentes apontados entre as perícias e os laudos de assistentes técnicos, coube ao il. magistrado chegar ao valor do imóvel arrematado; b) o il. Magistrado de piso entendeu por correto o valor de R$ 7.819.800,00, com base no laudo do assistente técnico do ora recorrente, que avaliou o imóvel considerando as divisões internas (lojas), e com arrimo, também, em outros meios de prova, dentre eles, destacou-se a inspeção judicial realizada no imóvel; c) "(...) não se poderia mesmo vender ou avaliar separadamente ou individualmente cada loja ou conjunto, porque não possuem registros ou matrículas individuais, estando registradas sob um só domínio (...)"; d) "(...) segundo consta da averbação nº 8-6304, foi cancelado o Condomínio instituído, no qual referidas lojas ou conjuntos haviam sido descritos (fl. 1156). Com a devida venia, não laborou com o costumeiro acerto o eg. TJ-PR, ao considerar como correta avaliação do imóvel constante na prova pericial. Com efeito, considerando as vicissitudes do caso concreto, descritas no v. acórdão estadual, a avaliação mais adequada é aquela fixada na r. sentença (R$7.819.800,00), e, por consequência, a arrematação do imóvel pelo valor inferior (R$ 4.300.000,00) enseja o reconhecimento de violação ao art. 714 do CPC/73. De fato, o v. acórdão estadual, em um primeiro momento, assentou que caberia ao juiz encontrar a avaliação correta do imóvel penhorado, ante a considerável divergência de valores a que chegaram os peritos e engenheiros, apesar de experts no assunto. Ato contínuo, o v. aresto recorrido assenta que o il. Magistrado chegou ao valor correto como sendo aquele trazido pelo assistente técnico do ora Agravante, e que tal conclusão se fundamenta, inclusive, em inspeção judicial. Nesse cenário, se, diante de discrepantes valores, o il. Magistrado de piso faz uma inspeção no imóvel e conclui por determinado valor, é recomendável que se entenda tal quantum como o adequado. Em seguida, o v. acórdão assenta que não se pode considerar as lojas individualmente porque estas não possuem registro de imóvel próprio. Renovando as venias, tal fundamento se mostra frágil, diante do noticiado no v. acórdão estadual, ao transcrever as conclusões do magistrado de piso sobre a inspeção judicial. Com efeito, realizada a inspeção, entendeu o juiz que o imóvel estava, realmente, subdivido em lojas, e tal divisão deveria ser critério da avaliação. Assim sendo, não se mostra razoável entender que a avaliação do prédio desconsidere tais lojas pelo fato de não possuírem registro de imóvel próprio, porque se tivessem, a penhora não teria recaído sobre o prédio como um todo, mas sobre a quantidade necessária de lojas para pagamento do débito, e a discussão aqui, não seria sobre a avaliação do prédio, aliás, sequer seria possível a penhora do edifício como um todo. Com essas considerações, tem-se por configurada a alegada violação ao art. 714 do CPC/73 (com a redação anterior à Lei n. 11.382/2006), motivo pelo qual deve ser restabelecida, em sua integralidade, a sentença de fls. 1.521-1.535, que julgou procedente os embargos à arrematação. Finalmente, registre-se que o entendimento ora adotado coaduna com a decisão (fls. 2.078-2082), que deferiu efeito suspensivo ao presente apelo nobre. Por sua vez, com o exame exauriente do presente recurso, fica prejudicado o agravo interno (fls. 2.103-2.146), manejado pelo ora agravado. Ante o exposto, com arrimo no art. 253, parágrafo único, II, do RI-STJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial, ficando prejudicada a análise do agravo interno de fls. 2.103-2.146. Publique-se. Brasília (DF), 25 de outubro de 2017. MINISTRO LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO) Relator