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3 de Dezembro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 4 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Publicação
DJe 20/02/2018
Julgamento
5 de Dezembro de 2017
Relator
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Documentos anexos
Inteiro TeorSTJ_RESP_1652595_43d20.pdf
Certidão de JulgamentoSTJ_RESP_1652595_d9fba.pdf
Relatório e VotoSTJ_RESP_1652595_70c71.pdf
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Relatório e Voto

Superior Tribunal de Justiça
Revista Eletrônica de Jurisprudência
    RECURSO ESPECIAL Nº 1.652.595 - PR (2015⁄0193235-6) RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECORRENTE : GOLDEN FOZ RESIDENCE SERVICE ADVOGADOS : JOÃO LEONELHO GABARDO FILHO E OUTRO(S) - PR016948   CÉSAR AUGUSTO TERRA  - PR017556   GILBERTO STINGLIN LOTH  - PR034230   LEONARDO FARIA SCHENK E OUTRO(S) - RJ123888   WESLEY BATISTA DE ABREU E OUTRO(S) - DF023775   HIRAN JOSÉ DENES VIDAL E OUTRO(S) - PR029154 RECORRIDO : VINICIUS DELA JUSTINA BAIESKI ADVOGADO : ALCIO MANOEL DE SUSA FIGUEIREDO JÚNIOR E OUTRO(S) - PR052438   RELATÓRIO   O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator): Trata-se de recurso especial interposto por GOLDEN FOZ RESIDENCE SERVICE, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da CF, contra o acórdão do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, cuja ementa está assim redigida: APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - CERCEAMENTO DE DEFESA PELO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - INOCORRÊNCIA - LOJA TÉRREA, UNIDADE AUTÔNOMA E COM ACESSO INDEPENDENTE À VIA PÚBLICA AUSÊNCIA DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL NO SENTIDO DE INCLUÍ-LA EXPRESSAMENTE NO RESPECTIVO RATEIO - COTAS INDEVIDAS - VERBA HONORÁRIA - MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO (MAIORIA). 1- O Juiz é o destina tá rio da prova, de modo que somente ele pode aferir a conveniência, ou não, da produção de determinada prova para a instrução do processo, bem como a suficiência, ou não, dos elementos probatórios constantes nos autos para dirimir os pontos controvertidos (arts. 130 e 131, do CPC). In casu, à vista da prova documental produzida nos autos, o MM. Juiz Singular concluiu pela improcedência da pretensão de cobrança de cotas condominiais, o que demonstra que a prova que o autor pretendia produzir seria desinfluente para o convencimento do Magistrado, o qual, diante disso, agiu acertadamente em julgar antecipadamente a lide, nos termos do artigo 330, I, do Código de Processo Civil. 2 - Considerando que inexiste, na Convenção Condominial, previsão no sentido de incluir, expressamente, no rateio, as lojas que constituem unidades autônomas, e possuem acesso independente á via pública, não há suporte para compeli-la ao pagamento das cotas condominiais. 3 - Se o feito tramita desde 2.010; se foi dado á causa valor expressivo; e se a contestação foi instruída com diversos documentos, inclusive fotográficos, tendo o ilustre procurador tomado a cautela de formular quesitos, obedecendo fielmente o rito sumário, o que demonstra a diligência com que se houve na condução do mandato,
razoável a manutenção da verba honorária fixada, porque respeitados os requisitos das alíneas "a", "b" e "c", do § 3 o , do artigo 20, aplicável in casu, por força de § 4 o .   Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Em suas razões recursais, sustentou a violação aos artigos 131, 458, inciso II,  e 535 do CPC⁄73; 3º, 12, §1º, e 13 da Lei 4.591⁄64; e 1.336, inciso I, do CC. Disse, inicialmente, da negativa de prestação jurisdicional decorrente da omissão acerca dos dispositivos indicados como fundamento para o acolhimento dos pedidos, especialmente, porque fazem concluir pela legitimidade da cobrança das taxas condominiais também das lojas comerciais situadas no térreo, já que são condôminos. Aduziu, ainda, que a convenção e a lei estabelecem o rateio entre os condôminos, na proporção de sua fração ideal, das despesas do condomínio, não havendo exigir-se que especifique a obrigação em relação às lojas comerciais, senão que as expressamente isente, assim o querendo, o que não ocorre nos autos. Destacou que é impossível a contratação de seguro para o condomínio sem que as lojas estejam incluídas, e que usufruem das despesas com a conservação, funcionamento, estacionamento, ar-condicionado, limpeza e segurança do prédio, revelando-se até mesmo irrazoável a interpretação da lei que as isente do rateio das taxas. Dizendo do dissídio jurisprudencial em relação ao acórdão que julgou o REsp 537.116⁄RS, pediu o provimento do recurso. Houve contrarrazões, aduzindo-se que a convenção não possui previsão de cobrança de taxa das lojas, que são imóveis independentes do condomínio, com acesso único pela via pública, razão por que não têm de contribuir com o pagamento de água, luz, portaria, interfones e elevadores, pois deles não usufruem. Referiu que nunca foram cobrados, mas que, com a alteração de propriedade do imóvel, que agora é um hotel, viram-se demandados pelo pagamento de taxas vencidas de 2002 a 2010. Asseverou a incidência dos enunciado 5 e 7⁄STJ e, no mérito, a ausência de afronta aos dispositivos indicados. O recurso não foi admitido na origem. A parte autora interpôs agravo em recurso especial, em que sustentou a plena possibilidade de conhecimento do apelo excepcional. Inicialmente, conheci do agravo para, desde logo, negar provimento ao especial e, após, em sede de juízo de retratação, dei-lhe provimento, determinando a sua reautuação para um exame mais acurado da controvérsia. É o relatório.   RECURSO ESPECIAL Nº 1.652.595 - PR (2015⁄0193235-6)     VOTO   O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator): Eminentes Colegas, o Condomínio Golden Foz Suíte Hotel ajuizou ação de cobrança de taxas condominiais vencidas no período de 2002 a 2010 do ora demandado, proprietário da loja comercial nº 3, integrante do referido condomínio e que, assim, se utilizaria de serviços prestados pelo ente formal coletivo, notadamente ar-condicionado, vagas na garagem, limpeza, segurança, seguro. A sentença e o acórdão, este por maioria, em dupla conformidade, julgaram improcedente o pedido de cobrança, centrando seus fundamentos, em suma, nos seguintes aspectos: a) necessidade de expressa previsão na convenção do condomínio sobre a possibilidade de cobrança das despesas condominiais das salas comerciais; b) constituirem-se unidades autônomas e independentes, que não se utilizam da área comum e das benfeitorias do condomínio, possuindo entrada independente; c) imprestabilidade da menção em assembléia realizada em 2009 da eventual cobrança de taxas diferenciadas das salas comercias, isso em face da ausência de previsão convencional. Feitos estes registros, analiso, uma a uma, as questões suscitadas no recurso especial, iniciando pela alegação de negativa de prestação jurisdicional. Limitou-se a parte recorrente a afirmar a ocorrência de omissão em relação aos dispositivos por ela indicados como fundamento para a procedência do pedido de cobrança, sem, todavia, indicar, devidamente, omissão sobre questão fático ou jurídica relevante que exigisse, considerando os fundamentos utilizados no acórdão recorrido, expresso enfrentamento pela Corte de origem. Não conheço, pois, da alegação de afronta aos arts. 131, 458 e 535 do CPC. Remanesce a alegação de violação aos arts. 3º, 12, §1º, e 13 da Lei 4.591⁄64; e 1.336, inciso I, do CC, além de dissídio jurisprudencial. Trago à lembrança o teor das referidas normas: Lei 4.591: Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos , e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).   Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio , recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio . § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção , a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade .   Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes comuns , contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.   Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais , salvo disposição em contrário na convenção ;   Pelo que se depreende das normas transcritas, a premissa legal da qual partira o legislador pátrio, seja na lei a disciplinar o condomínio edilício, seja no Código Civil, fora a de que, em sendo a unidade autônoma integrante do condomínio composto por parte unidades de uso exclusivo e comum - ou seja, em sendo considerado o proprietário das unidades autônomas condômino em relação às partes comuns - deverá responder pelas despesas condominiais na proporção de sua fração ideal, observando-se, no entanto - porque direito inexoravelmente disponível -, os ditames da convenção condominial, seja em relação aos obrigados ao pagamento das cotas condominiais, seja em relação ao critério de apuração da taxa condominial. No caso concreto, a sentença e o acórdão reconheceram haver, como sói acontecer, previsão na convenção do condomínio acerca do dever de todos os condôminos ratearam as despesas condominiais, na extensão de suas frações ideais. Aliás, o acórdão recorrido é categórico ao firmar esta premissa, transcrevendo a cláusula da convenção a sobre ela dispor: Na ótica do suplicante, na condição de proprietário da loja em questão, o demandado está obrigado a contribuir com as despesas de condomínio, inclusive porque tem direito ao uso de vagas de garagem, invocando, para tanto, o disposto na cláusula 5 a , "b" e "p" e cláusula 38 a , da Convenção de Condomínio, assim redigidas (fls. 17⁄29):   CLÁUSULA QUINTA São deveres de cada condômino, ocupantes, suas famílias e empregados: (...) b) contribuir na proporção das respectivas frações ideais, para as despesas necessárias à conservação, funcionamento, limpeza e segurança do prédio, inclusive para o seguro deste, aprovadas em assembleia, observada a disciplina prevista nesta; p) contribuir para as despesas comuns do edifício, na proporção das respectivas frações, efetuando o pagamento nas ocasiões oportunas;   CLÁUSULA TRIGÉSIMA OITAVA Cada condômino concorrerá para todas as despesas do condomínio inclusive as dos serviços obrigatórios ou básicos, mencionadas na introdução ao capitulo III, desta convenção de acordo com o orçamento fixado para o exercício, recolhendo as respectivas quotas nos primeiros 10 (dez) dias de cada mês a que correspondem, concorrendo, também, as quotas que lhes couberem no rateio das despesas extraordinárias, pagando-as após o recebimento do aviso da administradora, feito por carta ou sob protocolo, salvo se o vulto das despesas aconselhar seja feito o recolhimento em prestações, com a autorização do sindico, caso em que deverão ser fixados os respectivos vencimentos;   A par desta constatação, o aresto recorrido inverteu a premissa legalmente estabelecida, segundo a qual os condôminos, porque cotitulares de bem indivisível e, assim, condominiado por todos, devem, em regra, responder pelas despesas de manutenção do condomínio no que concerne à manutenção das áreas comuns. Esta inversão pode ser bem identificada na seguinte passagem do acórdão recorrido (fl. 380 e-STJ): "De se ver, primeiramente, que inexiste, na Convenção Condominial, previsão no sentido de incluir, expressamente, no rateio, as lojas que constituem unidades autônomas, e possuem acesso independente à via pública." Com a vênia de eventuais pensamentos em contrário, a regra a ser observada é o dever de pagamento legalmente imputado aos coproprietários pelo tão só fato de cotitularizarem frações ideais do bem - já que, há de se presumir, é do seu interesse a prestação de serviços para o seu melhor proveito, conforto e manutenção do imóvel coletivo. A escusa a essa obrigação há de ser vista como exceção e, assim, apenas nesta hipótese, deverá estar expressamente prevista no estatuto disciplinante da vida condominial. Por isso mesmo, já nos idos de 2005, a Colenda 4ª Turma desta Corte, sob a relatoria do e. Min. Barros Monteiro, teve a oportunidade de reconhecer que: "Havendo disposição expressa na convenção de condomínio, estabelecendo o critério de rateio dos encargos condominiais ordinários, prescindível é que haja outra regra específica obrigando o proprietário da loja térrea a arcar com essas despesas." (REsp 537.116⁄RS, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 04⁄08⁄2005, DJ 05⁄12⁄2005, p. 330) Naquela assentada, deve-se consignar, o eminente relator fez registrar situação muito semelhante à presente, em que a convenção do condomínio, sem ressalvas - como ocorre com a convenção do condomínio demandante -, reconhecera a obrigação de todos os condôminos ratearam as despesas condominiais, desimportando, naquela hipótese, o fato de algumas das unidades não serem diretamente ligadas a serviços prestados, ou seja, as lojas comerciais. A propósito, destaco: Como se vê, a convenção de condomínio é clara ao enunciar que todos participarão das despesas condominiais. O julgado recorrido considerou ser prescindível disposição expressa do estatuto condominial obrigando os proprietários das lojas térreas ao pagamento dos encargos ordinários .   Já a recorrente sustenta tese oposta , com base em aresto emanado do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo segundo o qual "o condômino proprietário de loja no térreo, com acesso, serviços de água e energia elétrica independentes, não é obrigado a arcar com despesas condominiais ordinárias se o serviço prestado não lhe traz nenhuma utilidade, salvo disposição convencional em contrário" (fl. 186).   Desassiste razão à recursante na espécie dos autos, uma vez que a convenção condominial prevê, às expressas, a contribuição de todos os condôminos com a quota parte proporcional á área da propriedade autônoma, sem exceção alguma.     O e. Min. Aldir Passarinho resume e destaca no seu voto, de modo a bem aclarar a tese assumida pelo Colegiado àquele momento, referindo: A regra legal faz com que a loja pague. Para não pagar, tem que haver previsão expressa, excludente, da convenção de condomínio.   Em princípio, todos pagam condomínio, a menos que expressamente a convenção exclua, por determinada situação peculiar daquele condômino. Se a convenção também for omissa, a loja paga também.   A lei diz que o condomínio é pago de acordo com a fração ideal, salvo norma diversa na convenção do condomínio.   Somente a convenção de condomínio, se expressa a respeito, poderá excluir do pagamento, porque a lei, em princípio, inclui.   Naquele mesmo ano de 2005, em que pese se tenha registrado que graçava junto ao STJ orientação no sentido de que o valor cobrado de lojas comerciais não seria o mesmo do que dos demais condôminos, fez-se ressaltar, no entanto, que a convenção condominial deve ser acatada quando não faz distinção entre os condôminos, determinando a todos o pagamento das taxas na proporção de suas frações. Esta a ementa do julgado: PROCESSUAL CIVIL - CONDOMÍNIO - LOJA COM ACESSO INDEPENDENTE - COTAS CONDOMINIAIS - CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO - CONFORMIDADE COM A LEI 4.591⁄64 - VALIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita  às taxas gerais atinentes aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe em contrário. In casu, o artigo 24 da Convenção do Condomínio do Edifício Lúcio Costa dispõe expressamente que as despesas provenientes de manutenção e conservação dos serviços, coisas e partes comuns, bem como as de sua administração, serão rateadas entre os condôminos na proporção de sua área ideal, em conformidade com o disposto no 12, § 1º, da Lei 4.591⁄64, devendo, pois, ser respeitado. 2. Recurso não conhecido. (REsp 646.406⁄RS, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 01⁄03⁄2005, DJ 21⁄03⁄2005, p. 401)   Anteriormente, ainda em 1999, também já havia reconhecido este Tribunal Superior: CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO APROVADA E NÃO REGISTRADA. OBRIGATORIEDADE PARA OS CONDÔMINOS. PRECEDENTES. LOJA AUTÔNOMA. DESPESAS COMUNS. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO, CONFORME ART. 12, § 1º, LEI 4.591⁄64. VALIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO. I - A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento. II - É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591⁄64. III -  A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula⁄STJ. IV - A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial. (REsp 128.418⁄RJ, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 05⁄08⁄1999, DJ 13⁄09⁄1999, p. 67)   Mais recentemente, a Colenda 4ª Turma, examinando pretensão de anulação de cláusula de convenção de condomínio a estabelecer que todos os condôminos deveriam contribuir em proporcionalidade com as frações ideais a eles atribuídas (desconsiderando, assim, o fato de que a loja do demandante não se utilizaria dos serviços a gerarem as despesas rateadas), reconheceu a plena validade da cláusula condominial, julgando improcedentes os pedidos. Esta a ementa do referido julgado: RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA DESTINADA A ANULAR CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE TRATA DA PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A UNIDADE LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREO (LOJA COMERCIAL) NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS - DEMANDA JULGADA PROCEDENTE PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, POR REFLETIR A VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE E POR SE AMOLDAR NECESSARIAMENTE À LEI, É SOBERANA PARA DEFINIR OS CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEMANDADO. Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. Demanda julgada procedente pelas instâncias precedentes. 1. Em se tratando de relação puramente obrigacional, a refletir ação de natureza pessoal (caráter, ressalta-se, explicitado por este subscritor, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.035.778⁄SP), o prazo prescricional da correlata pretensão é regido pelos artigos 177 e 179 do diploma civil de 1916, que preceituam ser de vinte anos. 2.  A lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591⁄64) é expressa em atribuir à cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade. 3. Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para a definição do critério de rateio das correlatas despesas, notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento. 3.1. Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente. 4. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio. Para este escopo, é salutar  - e disso não se diverge - que os custos de determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado. 5. No caso em foco, a convenção condominial, expressamente, determina o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente pela lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer arbitrariedade. A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor. 6. Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a alteração da convenção condominial, em cláusula que guarda, inclusive, correspondência com a lei de regência, deve ser providenciada pelos meios ordinários, quais sejam, convocação do órgão deliberativo ou executivo e votação com observância dos quóruns definidos em lei. 7. Recurso especial provido, para julgar improcedente a ação anulatória. (REsp 784.940⁄MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p⁄ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20⁄03⁄2014, DJe 16⁄06⁄2014)     Do escorço fático trazido no voto vencedor do e. Min. Maro Buzzi, extrai-se a plena semelhança com a discussão nos presentes autos travada, o que bem se pode concluir da seguinte passagem: O apelo nobre é oriundo de ação anulatória promovida por AEL - ATIVIDADE EMPRESARIAL LTDA em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ACRÓPOLIS CENTER, tendo por desiderato anular e modificar a cláusula 40 da convenção condominial, que, em suma, trata da participação dos condôminos no rateio das despesas mensais de custeio do edifício, adotando como critério a fração ideal do terreno de cada condômino .   Em sua exordial, argumentou, em síntese, encontrar-se em situação de manifesta injustiça, pois, na qualidade de proprietária de unidade condominial situada no pavimento térreo (loja comercial), com acesso próprio à via pública, participa do rateio de despesas, cujos serviços não lhe trazem qualquer utilidade. Pugna, assim, pela modificação da correspondente cláusula condominial, para isentá-la de arcar com gastos condominais que, de modo direito ou indireto, não lhe beneficiem.   Em tudo acedo às conclusões do e. Min. Buzzi. Na defesa do recorrido, o proprietário da loja nº 3 do condomínio demandante, aduziu-se que: a) a convenção de condomínio não prevê o dever de os proprietários das lojas adimplirem as taxas condominais; b) por ser a unidade independente do restante do edifício, não haveria considerá-lo condômino; c) não se utiliza dos serviços oferecidos pelo condomínio, possuindo entrada autônoma da do prédio. Ora, como já referido, havendo determinação convencional no sentido de que todos os condôminos são devedores das taxas condominais, não há exigir-se a previsão expressa de cobrança das lojas, já que, enquanto permanecer o estado de indivisão, as lojas comerciais integram o todo na forma do art. 3º da Lei 4.591 e são, assim, condominiadas. Não é a circunstância de a loja possuir entrada autônoma que a faz unidade apartada do edifício, pois o acesso a logradouro público é apenas uma das partes comuns a todos pertencentes, na forma do §2º do art. 1331 do CC: "o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, [inclusive o acesso ao logradouro público,] são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos." As lojas, pois, estão assentadas em terreno único que é condominiado por todos, consoante expressa o §3º do art. 1.331, segundo o qual: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns (...)", o mesmo ocorrendo com as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, que, sem autorização dos demais coproprietários, não podem sofrer alteração de modo a comprometer a segurança e o conforto dos demais condôminos, nem subverter a conformação inicial, a não ser que assim o tenham consentido na convenção ou mediante assembleia os demais coproprietários. Daniel Carnachioni bem define o condomínio edilício, destacando ser: "uma simbiose orgânica entre propriedade coletiva e propriedade individual. Todo condomínio edilício é propriedade individual ladeada por áreas comuns. A formação de um condomínio edilício exige a presença de dois elementos: unidades autônomas e partes comuns, que não admitem separação, todas com acesso à via pública, e pluralidade de sujeitos (se a mesma pessoa adquirir todas as unidades autônomas, cessa o condomínio)." É nessa simbiose que se insere a propriedade do demandado, que, sim, é parte do todo, sendo ele condômino com os demais e, sim, deve, na forma do art. 1.336 do CC: "(...) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção." É hegemônica a vontade da maioria, expressa na convenção condominial, no sentido de que todos os condôminos ( in genere e não in specie ) arcarão com as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, sendo pois de ser acatada. Nessa perspectiva, é de rigor a reforma do acórdão recorrido para o fim de se julgar procedente o pedido de cobrança, condenando a parte demandada ao pagamento dos valores objeto de cobrança na petição inicial, inclusive aqueles vencidos no curso da ação, devidamente atualizados e com juros de mora e multa, na forma da lei civil vigente. Ante o exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso especial. Em face da procedência, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários de advogado que fixo em 15% sobre o valor da condenação. É o voto.  
Documento: 76938359 RELATÓRIO E VOTO
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