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8 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 4 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministra LAURITA VAZ

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1718011_ecca3.pdf
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Decisão Monocrática

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.718.011 - SP (2018/0003775-9)

RELATORA : MINISTRA PRESIDENTE DO STJ

RECORRENTE : BROOKFIELD SPE SP-7 S.A

ADVOGADOS : FELIPE GAZOLA VIEIRA MARQUES E OUTRO(S) - SP317407 DAYANE PAULA LIRA SILVA SANTANA - SP362504

RECORRIDO : ERIC GUSTAVO CAVALCANTE RODRIGUES

RECORRIDO : MAIRA REZENDE SAMPAIO

ADVOGADO : LEANDRO CRIVELARO BOM E OUTRO(S) - SP183885

DECISÃO

Vistos, etc.

Trata-se de recurso especial interposto pela BROOKSFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, visando reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo.

A Recorrente defende, em síntese, as seguintes teses: a) a validade da transferência da cobrança da comissão de corretagem ao adquirente do imóvel que, segundo sustenta, constou expressamente no contrato de compra e venda; e b) sua ilegitimidade passiva para responder pela devolução desses valores, tendo em vista que não prestou serviços ou recebeu pagamentos do Recorrido, uma vez que a cobrança da comissão de corretagem e da SATI foi efetuada por terceira pessoa (corretor imobiliário).

É o relatório.

Decido.

Legalidade do pagamento da comissão de corretagem pelo adquirente do imóvel:

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, no julgamento do Recurso Especial n.º 1.599.511/SP, vinculado ao Tema n.º 938/STJ , consolidou o entendimento acerca da validade do pagamento da comissão de corretagem pelo consumidor "desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem ", nos termos do acórdão assim ementado:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE.

Documento: 80077992 - Despacho / Decisão - Site certificado - DJe: 09/02/2018 Página 1 de 5

Superior Tribunal de Justiça

PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

[...]

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO."

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016.)

Na hipótese dos autos, a Corte de origem decidiu em conformidade com a

orientação consolidada neste Superior Tribunal de Justiça, restando consignado que:

"O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos REsp n.ºs 1.551.956-SP e 1.599.511-SP, que seguiu o rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese acerca da responsabilidade dos adquirentes quanto ao pagamento da comissão de corretagem:

'Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem'.(grifos nossos)

Melhor examinando o V. Acórdão, reformulo entendimento anterior sobre a matéria. Isto porque o Colendo Superior Tribunal de Justiça destacou a necessidade de ajuste prévio entre as partes quanto ao repasse do ônus do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor-adquirente, conforme excerto abaixo transcrito:

'A solução da controvérsia situa-se na fase pré-negocial, englobando as tratativas, a oferta e a aceitação, com ênfase no dever de informação acerca da transferência do dever de pagar a comissão de corretagem ao adquirente antes da celebração do contrato de compra e venda'. (grifos nossos)

Logo, não é o bastante que esta informação tenha sido prestada no instante da celebração do contrato para que se verifique a comunicação

Superior Tribunal de Justiça

prévia e destacada ao consumidor quanto ao pagamento da comissão de corretagem.

No caso dos autos, não há nenhum documento indicando que aos consumidores foi dada informação prévia, em fase pré-contratual, quanto a sua responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem.

Logo, ausente a imprescindível demonstração de que ao consumidor foi dada a ciência prévia a propósito da referida despesa decorrente de suposta intermediação imobiliária, ainda em fase pré-contratual, tem-se que é abusiva a cobrança da comissão de corretagem." (fls. 223/225.)

Assim, no ponto, não merece reforma o decisum hostilizado.

Ademais, observo que, para se concluir em sentido contrário ao que restou

expressamente consignado no acórdão recorrido, seria necessário o revolvimento do conjunto

fático-probatório dos autos, bem como interpretação de cláusula contratual, inviável no

âmbito desta instância especial, incidindo os óbices das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal

de Justiça.

Legitimidade passiva da construtora para responder pela restituição da

comissão de corretagem:

A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento do Recurso Especial n.º

1.551.968/SP, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, vinculado ao Tema n.º 939/STJ ,

consolidou o entendimento acerca da "legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na

condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos

valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária,

nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao

consumidor" , nos termos do acórdão assim ementado:

"RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015.

I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA284/STF.

II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ.

III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

Superior Tribunal de Justiça

3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de

corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA:

4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva.

4.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais.

V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES:

5.1. Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto.

5.2. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros

cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra.

5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal 'a quo' (Súmula 211/STJ).

5.4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária.

VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS."

(REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016.)

Na hipótese dos autos, a Corte de origem decidiu em conformidade com a

orientação consolidada neste Superior Tribunal de Justiça ao reconhecer a legitimidade da

construtora/incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição dos valores

pagos a título de comissão de corretagem, restando assim consignado:

"Não há falar em ilegitimidade passiva da ré para responder pelo pedido de restituição de comissão de corretagem por terem sido os pagamentos realizados a terceiros.

Na qualidade de promitente vendedora, tem a ré responsabilidade por todos os pagamentos efetuados pelos adquirentes, e que integram o seu 'preço'.

Nesse sentido é a tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos recursos especiais nº 1.551.951-SP e 1.551.968-SP, que seguiu o rito dos recursos repetitivos:

[...]

Sendo assim, de rigor, o reconhecimento da legitimidade da ré para figurar no polo passivo da presente demanda quanto ao pedido de restituição de comissão de corretagem." (fls. 222/223.)

Superior Tribunal de Justiça

Assim, a decisão do Tribunal de origem está em consonância com os entendimentos firmados neste Tribunal Superior, devendo, pois, ser mantido o acórdão recorrido.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.

Quanto à majoração da verba honorária em razão do disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, mostra-se incabível uma vez que já houve a sua fixação no limite máximo pelas instâncias de origem.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília (DF), 06 de fevereiro de 2018.

MINISTRA LAURITA VAZ

Presidente

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