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25 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1650333 MG 2017/0017474-4

Superior Tribunal de Justiça
há 4 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 27/03/2018
Relator
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1650333_1647c.pdf
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Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 1.650.333 - MG (2017/0017474-4) RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA RECORRENTE : BANCO BRADESCO S/A ADVOGADOS : VIDAL RIBEIRO PONCANO E OUTRO (S) - MG152519 EMANUEL GONÇALVES DA SILVA - SP347837 RECORRIDO : JOSÉ CLERIO DE MATOS ADVOGADO : DEVANIL TORRES ALVES E OUTRO (S) - MG031361 DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por BANCO BRADESCO S.A., lastreado no art. 105, inc. III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO - CLÁUSULA QUE VEDA O PLEITO DE REVISÃO DO ALUGUEL - NULIDADE - VALOR REQUERIDO - NÃO COMPROVAÇÃO - ÔNUS DA PARTE INTERESSADA. De acordo com o artigo 19 da Lei 8.245/91, é lícito ao locador ou locatário pleitear a revisão judiciai do valor do aluguei para se adequar a realidade do mercado, sendo a atualização pelo IGP-M insuficiente para garantir o justo equilibrio. A declaração de nulidade de cláusula que veda o pedido de revisão de aluguei é medida que se impõe. Havendo afirmação da existência ou inexistência de fato, de onde se extrai situação, circunstância ou direito a favorecer a quem alega, dele é o ônus da prova" (e-STJ fl. 195). No presente recurso, o recorrente alega violação dos arts. 104, 421 e 422 do Código Civil; 19 e 45 da Lei nº 8.245/1991, além de dissídio jurisprudencial. Sustenta, em síntese, que a cláusula restritiva de revisão do aluguel foi firmada em contexto específico desprezado pelo acórdão de origem. Aduz, ainda, que as partes são capazes e contrataram de forma livre, devendo prevalecer a força das obrigações assumidas formalmente. Pleiteia, assim, o provimento do recurso para obter o restabelecimento da sentença de improcedência do pedido. Com contrarrazões (e-STJ fls. 2) 63-270 o recurso foi admitido. É o relatório. DECIDO. A irresignação merece prosperar. Preliminarmente, ressalta-se que o acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). No mérito, cinge-se a controvérsia a examinar a nulidade ou não de cláusula de contrato de locação de imóvel não residencial, que veda a revisão do valor do aluguel pelo prazo de duração do contrato. O Tribunal de origem reformou a sentença que atestava a licitude da cláusula mediante os seguintes fundamentos: "(...) É cediço que a revisão do aluguel tem como objetivo adequar o encargo ao valor de marcado. Também é sabido ser lícito ao locador ou ao locatário, inexistindo acordo, pleitear a revisão judicial do valor do aluguel, desde que já decorridos três anos do início do contrato ou do último acordo, conforme dispõe o art. 19 da Lei 8.245/91: (...) Compulsando os autos, verifico que no contrato celebrado entre as partes (fis. 13/18) que tal prerrogativa foi vedada, restando assim consignado: CLÁUSULA QUINTA - ALUGUEL PARÁGRAFO TERCEIRO: Em decorrência do que ficou avençado nos termos da Cláusula primeira desde contrato, fica expressamente vedado ao LOCADOR, durante o prazo de vigência deste contrato, pleitear sob qualquer forma a revisão do aluguel. De acordo com a cláusula terceira de referido contrato, observa-se que o contrato celebrado entre as partes tem como prazo de duração vinte anos, prorrogável por tal período, sendo evidente que o valor primitivo do aluguel com os devidos reajustes anuais não acompanham os padrões mercadológicos da região. A revisão é cabível nos casos em que o valor de aluguel esteja fora da realidade do mercado, tendo como intuito, como no presente caso, a proteção do locador quando os parâmetros de fixação de tais encargos são alterados. Tal fato pode ocorrer em razão da valorização do imóvel dada as peculiaridades da região, de forma que só a atualização pelo IGP-M não é suficiente para garantir o justo equilíbrio. Dessa forma, não se mostra razoável que o locador seja obrigado a manter o valor do encargo locatício por longo período, notadamente quando há garantia legal de tal prerrogativa" (e-STJ fls. 198-199). Com efeito, a leitura do excerto revela que o entendimento adotado no acórdão destoa da jurisprudência deste Tribunal, firmada no sentido de que "Não viola o art. 19 e nem o art. 45, ambos da Lei nº 8.245/91 e, muito menos conflita com a súmula 357-STF, a disposição contratual, livremente pactuada pelas partes, na qual o locador renuncia ao direito de propor ação revisional de aluguel (...)" ( REsp 243283/RJ, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, DJ 10/04/2000). No mesmo sentido: "AGRAVO INTERNO. LOCAÇÃO. VALOR PACTUADO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. PRECEDENTES. 1. Havendo, no contrato de locação, cláusula expressa de renúncia ao direito de revisão, fica impedida a alteração, no prazo original, do valor fixado para o aluguel. 2. Agravo interno ao qual se nega provimento" ( AgRg no REsp 692.703/SP, Rel. Ministro CELSO LIMONGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/SP), SEXTA TURMA, DJe 07/06/2010). Inconteste, portanto, a necessidade de reforma do acórdão. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial. Consequentemente, condeno o recorrido a arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, observadas as regras da gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. Brasília (DF), 13 de março de 2018. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Relator
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