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25 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 4 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 15/05/2018
Relator
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1721844_bde4e.pdf
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Decisão Monocrática

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.721.844 - SP (2018/0011234-4)

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

RECORRENTE : CONSTRUTORA DITOLVO LTDA

ADVOGADOS : SAMIR SAFADI - SP009543 MARIA VALÉRIA PALAZZI SÁFADI - SP161732

RECORRIDO : FELIPPE PANARIELLO CORRADINI

ADVOGADOS : CARLA BIMBO LUNGOV - SP124995 JESSICA CRISTINA DE OLIVEIRA - SP379346 EMENTA

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE QUANDO INFORMADA AO CONSUMIDOR. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA. CARÁTER ABUSIVO. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO DA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto.

2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 10% é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção.

3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.

4. Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida. A cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária é abusiva. Precedentes do STJ.

5. No caso concreto, a Corte de origem apontou que não havia prova nos autos nem no instrumento contratual de que a recorrente informou a recorrida sobre a transferência da obrigação da corretagem, situação que atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.

6. Recurso especial não provido.

Superior Tribunal de Justiça

DECISÃO

1. Cuida-se de recurso especial fundado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, interposto contra acórdão proferido pelo Eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

Compra e venda de Imóvel - Resolução e repetição de indébito - Adquirente que não consegue pagar as parcelas do preço e sequer teve a posse do imóvel - Devolução de 90% das quantias pagas - Razoabilidade -Modificação, todavia, dos juros moratórios incidentes sobre as quantias a serem devolvidas a título do preço - Inexistência, no contrato, de cláusula de repasse do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente que, ademais, não teve ciência da corretagem antes de firmar o compromisso de venda e compra - Violação dos deveres de informação e esclarecimento previstos no Código de Defesa do Consumidor - Não atendimento dos requisitos delineados nos autos do REsp 1.599.511/SP - Abusividade da cobrança Precedentes desta E. Corte - Recurso parcialmente provido. (fl. 246)

Nas razões do especial, a recorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos arts. 186, 409, 410, 927 do CC; e 53 do CDC, sob os seguintes argumentos: a) a Corte de origem estipulou a retenção do valor pago em apenas 10%, contrariando o instrumento contratual, que previa a perda da metade da quantia adimplida, em razão do dever de o inadimplente compor o prejuízo provocado; b) a cobrança da comissão de corretagem e da taxa SATI eram devidas, na medida em que o compromissário comprador a elas livremente aquiesceu; e c) é incorreta a aplicação de juros de 1% ao mês a partir da citação, devendo ser contado, em verdade, do trânsito em julgado.

Contrarrazões ao recurso especial às fls. 331-344.

O recurso recebeu crivo positivo de admissibilidade na origem (fls. 345-347).

É o relatório. Decido.

2. A recorrente defende que a retenção, no percentual de 10%, é insuficiente para reparar os gastos efetuados, devendo o percentual ser majorado.

Quanto ao ponto, a Corte de origem asseverou que, no caso, o percentual de retenção de 10% dos valores pagos se mostra razoável, para o fim de ressarcir a vendedora das despesas administrativas e fiscais realizadas com a celebração do contrato, mormente porque o autor não teve sequer a posse do imóvel, cuja entrega estava prevista para novembro de 2016, com prazo de tolerância de 180 dias. (fl. 254)

No que tange ao tema em epígrafe, faz-se mister registrar que este Superior Tribunal tem entendimento assente no sentido de que é abusiva a cláusula do distrato de contrato de compra e venda que estipula a retenção integral das parcelas pagas pelo comprador.

A propósito:

Superior Tribunal de Justiça

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

1. É ilegal e abusiva a cláusula do distrato de promessa de compra e venda que estipula a retenção integral das parcelas pagas pelo promitente-comprador. Ofensa aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor.

2. A reforma do julgado demandaria a análise de cláusulas contratuais e o reexame do contexto fático-probatório, procedimentos vedados na estreita via do recurso especial, a teor das Súmulas nº 5 e nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp 434.945/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2011, DJe 07/12/2011)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ.

1. "O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato" (art. 472 do Código Civil), o que significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo. Assim, o fato de que o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe desfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de vontades. Por isso, não parece razoável a contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que "'onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito".

2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador.

3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o direito à percepção das parcelas pagas. Outrossim, examinando o contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido seria suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ.

5. Recurso especial não provido.

(REsp 1132943/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2013, DJe 27/09/2013)

Com efeito, não de pode olvidar que a rescisão dos contratos de compra e venda de imóvel, motivada por inadimplemento do comprador, exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante. Assim, admite-se a retenção, pelo vendedor, apenas de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, não havendo que falar em violação aos princípios da boa-fé e da função social do contrato.

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tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. Nesse sentido: REsp 114.071/DF, Quarta Turma, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA, DJ de 21/6/1999, p. 158; AgRg no REsp 244.625/SP, Terceira Turma, Rel. Min. CASTRO FILHO, DJ de 25/2/2002, p. 376; EREsp 59.870/SP, Segunda Seção, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 9/12/2002, p. 281.

A propósito, citam-se precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ.

1. O agravo regimental que apenas repete as teses já apresentadas no recurso especial, sem impugnar o fundamento central da decisão agravada, encontra óbice na Súmula n. 182/STJ: "É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada".

2. Esta Corte Superior, à luz de precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que "o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas" (EREsp 59870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281).

3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07).

4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera.

5. Recurso não provido.

(AgRg no REsp 1.110.810/DF, Quarta Turma, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 06/09/2013) [g.n.]

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.

1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes.

2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão

Documento: 83335810 - Despacho / Decisão - Site certificado - DJe: 15/05/2018 Página 4 de 12

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recorrido e os paradigmas ditos divergentes.

3. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 01/08/2017) [g.n.]

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.

2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de desfazimento do negócio com restituição parcial dos valores pagos sem necessidade de alienar o bem dado em garantia, como alegado pela construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997, porque o contrato não teria sido levado a registro no Registro de Imóveis. A alegação deduzida no recurso especial, de que não seria necessário levar o contrato a registro para que ele tivesse eficácia entre as partes, vem amparada na indicação de ofensa a dispositivos legais que, pelo seu conteúdo, não servem para dar sustentação a essa tese.

3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016) [g.n.]

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA INSTITUIDORA DE HIPOTECA DADA PELA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. DISTRATO. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA Nº 83 DO STJ. REQUISITOS. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. As construtoras não apresentaram argumento novo capaz de modificar a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento aqui consolidado para não conhecer do recurso especial.

2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ).

3. Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.

4. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a apreciação dos requisitos para a concessão da tutela antecipada (art. 273 do CPC), enseja o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula nº 7 desta Corte.

5. Inaplicabilidade do NCPC ao caso concreto ante os termos do Enunciado nº 1 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos

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interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

6. Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016) [g.n.]

Ademais, a revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO.

INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.

1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes.

2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes.

3. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 01/08/2017) [g.n.]

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DESCONSTITUTIVA c/c PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTENDO HÍGIDA A NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA RÉ.

1. Inexistência da alegada violação ao art. 535 do CPC/73, pois não se verifica omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido, capaz de tornar nula a decisão impugnada no especial, tendo em vista que a Corte de origem apreciou a demanda de modo suficiente, havendo se pronunciado acerca de todas as questões relevantes à correta solução da controvérsia.

2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ.

3. Em suas razões recursais, o recorrente limitou-se a apontar a impropriedade de sua condenação à devolução dos valores pagos a título de

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taxa condominial e de decoração, sem, contudo, indicar o dispositivo legal que teria sido violado, acarretando a deficiência da fundamentação do apelo, circunstância esta que atrai a aplicação analógica da Súmula 284 do STF.

4. "A apreciação, na hipótese, do quantitativo em que as partes saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, e a fixação do respectivo quantum demandam a incursão no suporte fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7 deste Sodalício". (AgRg no AREsp 562.130/ES, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 13/04/2016) 5.

Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017) [g.n.]

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS 7 e 83 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM . VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A revisão do percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de compra e venda constitui questões eminentemente fáticas. O acolhimento da pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.

3. A alteração da indenização por dano moral apenas é possível quando o quantum arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou exorbitante. Não estando configurada uma dessas hipóteses, não cabe examinar a justiça do valor fixado na indenização, uma vez que tal análise demanda incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da Súmula 7/STJ.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1062082/AM, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/05/2017, DJe 23/05/2017) [g.n.]

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DENTRO DOS PARÂMETROS DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME. INCIDÊNCIA DAS SÚMULA 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(AgInt no AREsp 701.969/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2017, DJe 02/03/2017) [g.n.]

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESFAZIMENTO. 1. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ART. 273 DO CPC/1973. REQUISITOS. PREENCHIMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 2.

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RESOLUÇÃO DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. CDC. SÚMULA 543/STJ. 3. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS 7 E 83/STJ. 3. AGRAVO IMPROVIDO.

1. O Tribunal estadual concluiu, com base nos elementos de prova dos autos, pela possibilidade de concessão da antecipação da tutela requerida, ante a presença de demonstração do fumus boni iuris e do periculum in mora. No caso, rever tal entendimento demanda reexame do conjunto fático-probatório, a atrair o óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

2. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido da possibilidade da devolução de todas as parcelas pagas, desde que a vendedora seja responsável pela rescisão do contrato. Esse entendimento foi consolidado na Súmula 543 do STJ.

3. O percentual de retenção estabelecido pelo acórdão recorrido em 20% dos valores pagos, não destoa da atual jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo que a fixação desse percentual foi analisada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, não sendo viável a sua revisão nesta instância extraordinária, sob pena de afronta à Súmula 7/STJ.

4. Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp 952.241/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2016, DJe 29/11/2016) [g.n.]

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DA QUANTIA PAGA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (10%, NO CASO). ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL LOCAL. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.

2. Não é possível alterar a conclusão assentada pelo Tribunal local com base na análise das provas nos autos, ante o óbice do enunciado n. 7 da Súmula do STJ.

3. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório dos autos, de acordo com as especificidades do caso concreto, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos. Rever essa conclusão, neste caso, é impossível ante o óbice do enunciado de súmula supramencionado.

4. Agravo interno improvido.

(AgInt no AgRg no AREsp 816.434/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016) [g.n.]

Dessa forma, faz-se mister manter o entendimento expendido pela Corte de origem, pois fixou a retenção no percentual de 10% do total da quantia paga - dentro,

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portanto, da dedução esposada pelo STJ.

3. No que tange à possibilidade de cobrança da comissão de corretagem e da taxa SATI, o Tribunal a quo consignou que o STJ, nos autos do REsp 1.599.511/SP, estabeleceu a legalidade da cobrança, na venda de unidades autônomas em incorporação imobiliária, seja por cláusula expressa transferindo tal obrigação ao consumidor, seja por acordo verbal ou mediante contrato autônomo entre o adquirente e o corretor.

Não obstante, asseverou que a validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a referida comissão depende de prévia e clara informação ao consumidor acerca do preço total do imóvel, com destaque do valor da corretagem.

Ressaltou, ainda, que, no caso concreto, não se verificou a transferência de tal obrigação ao adquirente.

Ora, veja-se que o próprio repetitivo citado pela Corte de origem - REsp 1.599.511-SP é hialino ao afirmar que é possível a transferência ao promitente-comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que o consumidor seja informado :

A propósito:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) [g.n.]

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

Superior Tribunal de Justiça

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO OBSERVADO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. INCIDÊNCIA DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, §§ 4º E 5º, DO CPC. RECURSO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA.

1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A jurisprudência desta Corte, no bojo do REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, DJe 6/9/2016, decidiu pela validade da cláusula que transfere a responsabilidade de pagamento do encargo da comissão de corretagem ao consumidor, desde que devidamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

3. O Tribunal a quo entendeu que a transferência ao promitente comprador da responsabilidade pela comissão de corretagem seria válida se o consumidor tivesse sido previamente informado quanto ao preço total da aquisição da unidade autônoma, o que não ocorreu no caso concreto.

4. Estando o acórdão recorrido em consonância com jurisprudência dominante desta Corte, incide, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema.

5. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei.

6. Agravo interno não conhecido, com imposição de multa.

(AgInt no REsp 1692574/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 05/04/2018) [g.n.]

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DE FATOS. SÚMULA Nº 7/STJ. CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE INFORMAÇÕES. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA -SATI. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

1. Rever questão decidida com base no exame das circunstâncias fáticas da causa esbarra no óbice da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.

2. Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida. A cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária é abusiva. Precedentes do STJ.

3. A aferição do quantitativo em que autor e réu saíram vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, mostra-se inviável em recurso especial, tendo em vista o disposto na Súmula n° 7 desta Corte.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1583412/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,

Superior Tribunal de Justiça

TERCEIRA TURMA, julgado em 21/03/2017, DJe 28/03/2017) [g.n.]

Por outro lado, a própria cobrança de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) é abusivo:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DE FATOS. SÚMULA Nº 7/STJ. CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE INFORMAÇÕES. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA -SATI. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

1. Rever questão decidida com base no exame das circunstâncias fáticas da causa esbarra no óbice da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.

2. Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida. A cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária é abusiva. Precedentes do STJ.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 888.026/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2017, DJe 16/02/2017) [g.n.]

Registra-se, ainda, conforme salientado alhures, que a Corte de origem apontou que não havia prova nos autos nem no instrumento contratual de que a recorrente informou a recorrida sobre a transferência da obrigação da corretagem, situação que atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZATÓRIA. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO - PROBATÓRIO DOS AUTOS E REINTREPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 535 do Código de Processo Civil de 1.973. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.

2. O Tribunal de origem concluiu que não há nos autos prova de que a ré firmou instrumento que discriminasse com antecedência as obrigações dos autores relativamente à corretagem e ao SATI, e que este fato ofende o dever de clara informação assegurado pelo CDC. Alterar o entendimento do acórdão recorrido demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos e reinterpretação de cláusula contratual, o que é vedado em razão da incidência das súmulas 5 e 7 do STJ.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 887.077/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2017, DJe 16/03/2017) [g.n.]

4. Registra-se, por fim, quanto à incidência dos juros de mora no percentual de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, que não há interesse recursal da recorrente.

Isso porque, em que pese o fato de a sentença ter fixado o termo inicial a partir da citação, a Corte de origem reformou a matéria, considerando o dies a quo a

Superior Tribunal de Justiça

partir da data do trânsito em julgado.

Com efeito, divisam-se os seguintes fundamentos extraídos do acórdão recorrido, litteris:

Contudo, a sentença comporta pequena modificação no tocante ao termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem devolvidos ao autor a título do preço do imóvel (R$ 51.888,51), que deve ser a data do trânsito em julgado, consoante o já decidido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em 25.05.2010, nos autos do AgRg no RE sp 1013249/ PE, bem como em 26.03.2008, nos autos do REsp 1008610/RJ, uma vez que a rescisão se deu pela impossibilidade de o autor continuar os pagamentos das parcelas do preço, inexistindo mora anterior da vendedora. (fl. 255)

Nesse diapasão, como não houve recurso da parte recorrida quanto ao ponto em epígrafe, subsiste a condenação nos moldes propugnados pela Corte de origem.

5. Ante o exposto, com fulcro nos fundamentos acima aduzidos, nego provimento ao presente recurso especial.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília (DF), 10 de maio de 2018.

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

Relator

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