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7 de Dezembro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 3 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 30/08/2018
Relator
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_AGINT-RESP_1668863_19d74.pdf
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Decisão Monocrática

Superior Tribunal de Justiça

AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1.668.863 - PR (2017/0096261-5)

RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE

AGRAVANTE : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

AGRAVANTE : EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A. - EMGEA

ADVOGADOS : SERGIO LUIZ GUIMARÃES FARIAS E OUTRO(S) - DF008540 KARINE VOLPATO GALVANI - RS057824

AGRAVADO : GERALDO SOSTIZZO

ADVOGADO : PAULO ROBERTO CORRÊA - PR012891

INTERES. : DE BONA CONSTRUCOES CIVIS LTDA

ADVOGADO : MICHEL ARON PLATCHEK - PR027014

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. PRECEDENTES. GARANTIA QUE DEVE SER MANTIDA. ACÓRDÃO RECORRIDO E SENTENÇA REFORMADOS. EMBARGOS DE TERCEIRO JULGADOS IMPROCEDENTES. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, MEDIANTE JUÍZO DE RETRATAÇÃO.

DECISÃO

Cuidam os autos de agravo interno interposto por Caixa Econômica Federal

e Empresa Gestora de Ativos S.A. - EMGEA contra decisão desta relatoria que negou

provimento ao recurso especial (e-STJ, fls. 595-597).

Consta dos autos que os embargos de terceiro opostos pelo recorrido foram

julgados procedentes para "declarar a ineficácia da hipoteca e desconstituir a penhora

efetivada sobre as Salas Comerciais nsº 08 e 09, ambas localizadas no Edifício Comercial

e Residencial Felipe Adura, objeto de matrícula nº 46.478 do 1º Ofício de Imóveis da

Comarca de Cascavel/PR, mantendo o embargante na posse definitiva desses bens"

(e-STJ, fls. 371/372).

Contra essa sentença a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA

interpôs apelação, a qual foi desprovida pelo Órgão Colegiado do Tribunal Regional,

conforme o acórdão recorrido assim ementado:

EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ.

A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, 'a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os

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adquirentes do imóvel'.

Os embargos declaratórios opostos pela Caixa Econômica Federal foram parcialmente acolhidos tão somente para fins de prequestionamento.

Nas razões do recurso especial interposto com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, as recorrentes alegaram a existência de divergência jurisprudencial e de afronta ao art. 755 do Código Civil de 1916 (equivalente ao art. 1.419 do CC/2002), sustentando, em suma, que a hipoteca firmada entre o agente construtor e a instituição financeira só é ineficaz perante o adquirente na hipótese de se tratar de imóvel residencial, não se aplicando o disposto na Súmula 308 do STJ ao presente caso, que versa sobre imóvel comercial.

Contrarrazões apresentadas às fls. 528-556 (e-STJ).

Analisando o inconformismo, esta relatoria negou-lhe provimento, nos termos da decisão assim ementada (e-STJ, fl. 595):

RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE IMÓVEL COMERCIAL OU RESIDENCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

Nas razões do presente agravo interno (e-STJ, fls. 601-606), as demandantes sustentam que o entendimento pacífico desta Corte Superior é no sentido de que o disposto na Súmula 308 do STJ não se aplica às hipotecas que recaiam sobre imóveis não residenciais, nos termos do REsp 427.410/RS.

Impugnação apresentada às fls. 610-615 (e-STJ).

Brevemente relatado, decido.

Com efeito, constata-se que o desfecho dado por esta relatoria acerca da aplicabilidade da Súmula 308/STJ não corresponde ao entendimento predominante nesta Casa, no que tange ao caso em apreço. Por esse motivo, mostrando-se imperiosa a reconsideração da decisão monocrática com base no disposto no art. 259 do RISTJ, passo novamente à análise do recurso especial.

De início, depreende-se dos autos que o recurso especial foi interposto

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contra decisão publicada quando ainda estava em vigor o Código de Processo Civil de

1973. Sendo assim, sua análise obedecerá ao regramento nele previsto (Enunciado

Administrativo n. 2 do STJ).

Destaca-se, a princípio, que o REsp 1.432.693/SP, utilizado na deliberação

unipessoal para negar provimento ao apelo nobre, apreciou a aplicabilidade da Súmula

308/STJ, asseverando que o seu alcance não se limita aos contratos de mútuo regidos

pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), passando ao largo da controvérsia da

insurgência em análise, que discute sobre a sua incidência aos contratos de financiamento

de imóveis habitacionais.

Isso porque, dizer que tal verbete sumular não se restringe ao SFH não

implica afirmar, contrariamente, que se aplica aos financiamentos de imóveis comerciais,

pois o mútuo habitacional vai além daquele sistema específico.

Ademais, colhe-se da ementa do referido acórdão não ter havido, naquele

feito, discussão sob o viés em comento:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação.

4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o

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adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016)

Revisitando a jurisprudência deste Tribunal, constata-se que a sua

orientação caminha em sentido distinto, de que o entendimento cristalizado na Súmula

308/STJ só se aplica exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis

residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular

quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial.

A propósito, confira-se a redação da Súmula 308/STJ, in verbis:

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Nesse sentido, citam-se os seguintes julgados desta Casa:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ.

RECURSO NÃO PROVIDO. I 1. Esta Corte possui jurisprudência no sentido de não ser aplicável a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais, portanto não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH. 2. Mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos.

Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AgInt no REsp 1682434/PR, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 28/11/2017, DJe 04/12/2017)

CIVIL. HIPOTECA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. Permuta de terreno por área construída de natureza não residencial. Subseqüente hipoteca do terreno como garantia do financiamento destinado à edificação.

Execução da hipoteca em razão da inadimplência da construtora.

Inaplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, que diz respeito exclusivamente a hipotecas que recaem sobre imóveis residenciais. Recurso especial não conhecido.

(REsp 427.410/RS, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/03/2008, DJe 25/04/2008)

Documento: 86689194 - Despacho / Decisão - Site certificado - DJe: 30/08/2018 Página 4 de 5

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Compra de salas comerciais. Hipoteca. Direito à seqüela.

1. Não se tratando de aquisição de casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação, que dispõe de legislação protetiva especial, não há como dispensar o direito do credor hipotecário à seqüela, tal e qual estampado na legislação civil.

2. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 651.323/GO, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 29/08/2005, p. 335)

Na hipótese ora em foco, a Corte de origem, diversamente da cognição

prevalente no STJ, manteve a sentença que, pautando-se no disposto no supracitado

enunciado da Súmula do STJ, julgou procedentes os embargos de terceiro opostos pelo

ora recorrido para "declarar a ineficácia da hipoteca e desconstituir a penhora efetivada

sobre as Salas Comerciais nsº 08 e 09, ambas localizadas no Edifício Comercial e

Residencial Felipe Adura, objeto de matrícula nº 46.478 do 1º Ofício de Imóveis da

Comarca de Cascavel/PR, mantendo o embargante na posse definitiva desses bens"

(e-STJ, fls. 371/372).

Nesse contexto, devem ser reformados o acórdão recorrido e a sentença, a

fim de julgar improcedentes os embargos de terceiro opostos por Geraldo Sostizzo, ora

recorrido.

Diante do exposto, reconsidero a decisão de fls. 595-597 (e-STJ) para,

reformando o acórdão recorrido e a sentença, julgar improcedentes os embargos de

terceiro opostos pelo ora recorrido.

Invertam-se os ônus de sucumbência fixados na sentença.

Publique-se.

Brasília (DF), 20 de agosto de 2018.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator

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