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9 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX SP 2018/XXXXX-0

Superior Tribunal de Justiça
há 4 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1755648_97b27.pdf
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Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 1.755.648 - SP (2018/0184764-0) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE RECORRENTE : JOSE PEREIRA PONTES RECORRENTE : NAZIRA BARBARA PONTES RECORRENTE : ROBERTO RODRIGUES GOMES ADVOGADOS : ROBERTO MAFULDE - SP054892 VERA CRISTINA TAVARES SANTOS E OUTRO (S) - SP322069 ROBERTO MAFULDE FILHO - SP330855 RECORRIDO : ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO PARQUE RIZZO II ADVOGADO : RODRIGO AUGUSTO TEIXEIRA PINTO E OUTRO (S) - SP207346 RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 2. LOTEAMENTO URBANO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. REGISTROS PÚBLICOS. CONTRATO-PADRÃO. IMÓVEL TRANSMITIDO POR SUCESSÃO. VINCULAÇÃO OBRIGATÓRIA. SÚMULA 83/STJ. 3. AFERIÇÃO DA AVERBAÇÃO, NA MATRÍCULA DO IMÓVEL, DA OBRIGAÇÃO QUE DEU ENSEJO À COBRANÇA DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 4. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO. DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por José Pereira Pontes, Nazira Bárbara Pontes e Roberto Rodrigues Gomes contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Compulsando os autos, verifica-se que a ação de cobrança ajuizada por Associação dos Proprietários do Loteamento Parque Rizzo II em desfavor dos ora recorrentes foi julgada procedente para condenar os réus a pagarem à autora a quantia de R$ 23.833,44 (vinte e três mil, oitocentos e trinta três reais e quarenta e quatro centavos). Contra a sentença os réus interpuseram apelação, a qual foi desprovida pela Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de origem, nos termos do acórdão recorrido assim ementado (e-STJ, fl. 276): ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - Loteamento - Cobrança de rateio de despesas por serviços prestados, obras e benfeitorias implantadas - Possibilidade independentemente de adesão à Associação - Previsão no Contrato Padrão do Loteamento - Ciência dos compradores - Desconhecimento inescusável - Multa cominada por oferecimento de embargos de declaração protelatórios mantida - Recurso desprovido. Os embargos de declaração opostos pelos demandantes foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, interposto com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, os recorrentes alegam a existência de divergência jurisprudencial e de afronta aos arts. , , II, 14, 18, 77, I, II e VI, § 2º, 79, 80, I, II e III, 84, 95, § 1º, 141, 489, III, § 1º, II, VI, 493, 928, I e II, parágrafo único, do Código de Processo Civil de 2015; 65 da Lei n. 4.591/1964; 4º, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.766/1979; 39, caput e VI, 42, parágrafo único, e 46 do Código de Defesa do Consumidor; 5º, II, XX e XXII, da Constituição Federal; e 53 do Código Civil. Sustentam, em caráter preliminar, a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional. No mérito, defendem o descabimento da cobrança promovida pela associação de moradores, ora recorrida, pois, não sendo associados a esta, não podem ser compelidos ao pagamento das taxas associativas. Além disso, apontam que a "sua escritura nada diz sobre contrato padrão algum" (e-STJ, fl. 331). Contrarrazões apresentadas (e-STJ, fls. 426-431). Brevemente relatado, decido. De início, verifica-se que o acórdão recorrido foi devidamente fundamentado, não havendo que se falar em violação ao art. 489, § 1º, do CPC/2015, até porque, conforme entendimento desta Corte, "se os fundamentos do acórdão recorrido não se mostram suficientes ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam. Não se pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos interesses da parte, como ocorreu na espécie. Violação do art. 489, § 1º, do CPC/2015 não configurada" ( AgInt no REsp 1.584.831/CE, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 14/6/2016, DJe 21/6/2016). No mérito, com efeito, a jurisprudência desta Casa, firmada sob o rito dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC/1973), no julgamento dos Recursos Especiais n. 1.439.163/SP e n. 1.280.871/SP, realizado pela Segunda Seção, em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015, sendo o relator para acórdão o Ministro Marco Buzzi, pacificou que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". O Tribunal de origem, em sentido diverso, manteve a obrigação reconhecida na sentença, no sentido de serem cabíveis as taxas de manutenção cobradas, uma vez que, da análise da documentação acostada aos autos, a presente hipótese assemelha-se àquela "reconhecida pelo STJ, de possibilidade de cobrança de taxas de manutenção por sociedade empresária administradora de loteamento, como no caso da ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO S/C LTDA., contratada pelos proprietários/loteadores para a prestação de serviços, à qual não se aplica o que ficou decidido no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e do REsp n. 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, como se colhe do REsp 1.422.589/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/11/2015, DJe 26/11/2015, em que o fundamento da cobrança se encontra na obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil ou no princípio da vedação do enriquecimento sem causa" (e-STJ, fl. 281). Asseverou, ainda, aquele órgão jurisdicional que, "na qualidade de sucessores, como se verifica da matrícula (fls. 16/17), não poderiam ignorar a obrigação, instituída na origem" (e-STJ, fl. 280). No recurso especial utilizado como parâmetro no aresto hostilizado, qual seja, o REsp 1.422.589/SP, ficou assentado que, "por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos", conforme se depreende da ementa a seguir transcrita: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA. CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. REGISTROS PÚBLICOS. LOTEAMENTO URBANO. CONTRATO-PADRÃO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO. INSTITUIÇÃO DO ENCARGO. ATO. ADESÃO INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos proprietários/loteadores para a prestação de determinados serviços discriminados na avença, contra moradores dos lotes. 2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i) inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato. 3. A situação fática dos autos é totalmente distinta daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é associação de moradores, mas sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do enriquecimento sem causa. 4. Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos. 5. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro de loteamento, não há falar em falta de anuência. Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo. 6. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido. ( REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 26/11/2015) Distinguiu-se, ainda, no precedente supracitado, a situação fática da cognição pacificada através dos recursos repetitivos (REsps 1.439.163/SP e 1.280.871/SP), em razão de duas circunstâncias: "(i) a autora não é associação de moradores, mas sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de administração de loteamento e (ii) impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato". No mesmo sentido: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. CONFIGURAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO. ADMINISTRADORA. TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO. 1. Demonstradas a omissão e a contradição, os embargos de declaração devem ser acolhidos para sanar os vícios. 2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador, em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório, ao qual aderiu o adquirente. 3. Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes. ( EDcl nos AgRg no REsp n. 1.503.651/SP, Relator o Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe de 15/3/2016) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. 1. Reconhecimento da existência de vínculo contratual a confortar a cobrança das despesas pela Administradora Jardim Acapulco. 2. Afastamento, na hipótese, da incidência da tese cristalizada quando do julgamento, sob o rito dos recursos repetitivos, do RESP 1.439.163/SP. 3. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO PROVIDO PARA, REFORMANDO A DECISÃO MONOCRÁTICA, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. ( EDcl no REsp n. 1.422.605/SP, Relator o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 26/11/2015) Não obstante a autora, na hipótese, seja associação de moradores, as despesas cobradas não decorrem de taxas criadas pela associação, mas, sim, de obrigações constantes em contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento fechado, aproximando-se, assim, a hipótese dos autos mais ao entendimento firmado pela Terceira Turma no REsp 1.422.859/SP, do que naquele oriundo dos recursos especiais repetitivos (REsps 1.439.163/SP e 1.280.871/SP). Nesse contexto, não há que se falar em falta de adesão ao ato que instituiu o encargo, sendo, de fato, devida a cobrança dos valores proposta pela ora recorrida, incidindo, na espécie, a Súmula 83/STJ. Ademais, verificar se consta tal obrigação, na matrícula do imóvel transferido aos ora recorrentes, por sucessão, demandaria o reexame dos fatos e das provas dos autos, medida que não se admite no âmbito do recurso especial, ante o óbice disposto na Súmula 7/STJ. Ante o exposto, conheço em parte do recurso especial e, nesta extensão, nego-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação em favor dos advogados da parte recorrida. Publique-se. Brasília (DF), 03 de setembro de 2018. MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator
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