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10 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 4 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1755400_0f04c.pdf
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Decisão Monocrática

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.755.400 - SP (2018/0183960-1)

RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

RECORRENTE : JARDIM DAS VERTENTES INCORPORADORA SPE LTDA

ADVOGADOS : ERICA APARECIDA DE OLIVEIRA DUARTE - SP237074 GUSTAVO PINHEIRO GUIMARÃES PADILHA - SP178268A VANESSA ALVES DA SILVA - SP285363 CAMILA CRESPI CASTRO - SP302975

RECORRIDO : HEITOR HIDEHARU NAKAMURA

ADVOGADOS : MARCELO DE ANDRADE TAPAI - SP249859 GISELLE DE MELO BRAGA TAPAI - SP135144 DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por JARDIM DAS VERTENTES INCORPORADORA SPE LTDA, contra acórdão assim ementado (fl. 302):

Responsabilidade civil contratual. Compra e venda. Bem imóvel. Atraso na entrega do imóvel. Lucros cessantes que se presumem diante do atraso na entrega da unidade imobiliária, sendo desnecessária a prova de sua ocorrência. Cobrança de comissão de corretagem. Abusividade não reconhecida.

Devolução indevida. Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária SATI. Pagamento indevido. Restituição devida. Danos morais configurados. Transtornos que superaram o mero inadimplemento contratual. Recursos parcialmente providos.

Em suas razões, a recorrente alega violação dos arts. 3º e 267, VI, do Código de Processo Civil/1973; 334, I, 389, 393, 402, 403, 421, 482, 725 e 944, parágrafo único, do Código Civil, bem como dissídio jurisprudencial. Aduz que descabida a indenização dos lucros cessantes, afirmando que a Corte de origem não levou "em consideração as exceções previstas na referida cláusula 9.6" (fl. 362), estando caracterizados o caso fortuito ou força maior. Afirma que "a conclusão da obra, no caso sub examine, corresponde pura e simplesmente à expedição do Auto de Conclusão da Obra, “Habite-se”, pela Prefeitura de São Paulo e não à entrega das chaves da unidade" (fl. 365). Acrescenta que "a existência de parceria entre as empresas (Construtora e Imobiliária) não autoriza, por si só, a presunção de cadeia econômica capaz de obrigar a Recorrente a proceder com a devolução de valores a título de taxa SATI que não recebeu, mas sim, destinados à empresa estranha à lide

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(Imobiliária)" (fl. 373); e que não configurado o dano moral. Pretende, caso mantida a condenação (R$ 12.000,00 - doze mil reais), ao menos sua redução.

Passo a decidir.

Inicialmente, no que concerne à matéria constante dos arts. 3º e 267, VI, do Código de Processo Civil/1973, esta não foi objeto de debate pela Corte de origem. Assim, ressentindo-se o especial do requisito de prequestionamento, exigido inclusive para as matérias de ordem pública, e não tendo sido opostos embargos de declaração com vistas a sanar tal vício, inviabilizada a apreciação do recurso por esta Corte, por se tratar de óbice intransponível contido nos enunciados 282 e 356 da Súmula do STF.

No mais, o Tribunal de origem, ao julgar a apelação, concluiu ter havido o atraso na entrega do imóvel, bem como não caracterizado o caso fortuito ou força maior, a justificar o pagamento dos lucros cessantes. Decidiu, ainda, que indevida a restituição da comissão de corretagem; devida a da taxa SATI; e configurados danos morais, assim se pronunciando (fls. 303/313):

A mera alegação genérica da ré de que o atraso se deu por fato alheio a sua vontade, ou seja, falta de mão de obra no mercado e chuvas intensas, não é suficiente para afastar a conclusão de que houve inadimplemento contratual com a não entrega do imóvel na data estipulada, pois o advento de percalços para a conclusão da obra é previsível.

(...)

Assim sendo, deve-se considerar que a ré estava em mora a partir da observância do prazo de tolerância de 180 dias, data em que o autor tinha a legítima expectativa de que o imóvel lhes seria entregue.

Cumpre destacar que, no caso de atraso na entrega da obra, há presunção do prejuízo do promitente-comprador, de modo que cabe ao vendedor demonstrar que a mora lhe deve ser imputada (AgRg no REsp 1.202.506, rel. Min. Sidnei Beneti, j. 7.2.2012).

(...)

Portanto, de rigor a condenação pela indenização dos lucros cessantes no valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, computado desde o término do prazo de tolerância até a data da imissão da posse.

No que diz respeito à taxa de corretagem, sua cobrança era mesmo regular.

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(...)

Por outro lado, revela-se abusiva a cláusula que impôs ao autor o pagamento do serviço de assessoria técnica imobiliária SATI, razão pela qual fica determinada a devolução dos valores pagos pelo autor a esse título.

(...)

Por fim, embora, em regra, não sejam cabíveis danos morais pelo simples atraso da obra, o arbitramento é cabível, quando ele ultrapassa o mero transtorno cotidiano.

O inadimplemento contratual gerou ao autor transtornos e dissabores excessivos, capazes de perturbar a paz de espírito em grau suficiente para autorizar a indenização por danos morais, pois a entrega do imóvel está com atraso superior a um ano e meio, o que não se deve admitir.

Com relação à arguição de que a obrigação é cumprida com a expedição do habite-se, inviável a revisão da conclusão a fim de demover o que concluído pela origem, demandaria inevitável reexame de matéria fática, procedimento que encontra óbice no verbete 7 da Súmula desta Corte. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. 1. LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. 2. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CONCLUSÃO FIRMADA COM BASE NA APRECIAÇÃO FÁTICO-PROBATÓRIA E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. 3. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA E PRAZO FINAL DA MORA. APLICAÇÃO DO CDC AO CASO. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 4. AGRAVO IMPROVIDO.

1. Consoante entendimento desta Corte, o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de lucros cessantes, ante a impossibilidade de fruição do bem durante o tempo da mora.

2. Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior e tendo concluído o Tribunal de origem pela mora contratual da promitente vendedora, com base no exame do contexto fático-probatório dos autos, rever tal premissa atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.

3. Reconhecida, da mesma forma, pela Corte local a abusividade da cláusula de tolerância, tendo como base o fato de que a relação

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existente entre a promitente vendedora e o promitente comprador se qualifica como de consumo, com a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor, e que o termo final da mora se daria com a efetiva entrega das chaves ao compromissário comprador, impossível o acolhimento da alegação no sentido da validade da referida cláusula, ou mesmo do argumento de que o final da obrigação se daria com o habite-se sem incorrer nos já citados óbices.

4. Agravo interno improvido.

(AgInt no REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 02/08/2017)

Com relação aos valores a título de SATI, esta Corte entende que a cláusula que "repasse para o consumidor dos custos de serviço de assessoria técnico-imobiliária, ela é sempre considerada nula e abusiva (art. 51, IV, do CDC)" (AgInt no AgInt no AREsp 903.601/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018), estando a conclusão adotada em concordância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça.

No que tange aos lucros cessantes, a conclusão acima reproduzida está em perfeita harmonia com a jurisprudência adotada neste Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o atraso na entrega do imóvel acarreta a indenização pelos lucros cessantes que, somente pode ser afastada, em caso de comprovação de que o atraso não se deu por culpa da empreendedora. Nessa direção:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÕES. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

3. A jurisprudência consolidada neste Sodalício é no sentido de que a inexecução do contrato de promessa de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data

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acordada, acarreta, além de dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador e lucros cessantes. Há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp XXXXX/MA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/08/2017, DJe 18/08/2017)

Quanto aos danos morais, com razão a recorrente.

A jurisprudência desta Corte entende que não é cabível a condenação em

indenização por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do

imóvel pela incorporadora, pois o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de simples inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e

não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana. Orienta, ainda, a

jurisprudência que deve haver uma consequência decorrente do descumprimento contratual para caracterização dos danos extrapatrimoniais indenizáveis.

Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes:

CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ABORRECIMENTO E DISSABOR. EXAME DAS PREMISSAS FÁTICAS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA.

1. O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade.

2. A Corte local, para reformar a sentença e julgar procedente o pedido de indenização por danos morais, concluiu que o atraso na entrega do imóvel, de aproximadamente 9 (nove) meses, por si, frustrou a expectativa do casal de ter um lar, causando, consequentemente, transtornos por não ter domicílio próprio. Com efeito, o Tribunal de origem apenas superestimou o desconforto, o aborrecimento e a frustração da autora, sem apontar, concretamente, situação excepcional específica, desvinculada dos normais aborrecimentos do contratante que não recebe o imóvel no prazo contratual.

3. A orientação adotada na decisão agravada não esbarra no óbice

Documento: XXXXX - Despacho / Decisão - Site certificado - DJe: 04/10/2018 Página 5 de 6

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contido no enunciado n. 7 da Súmula do STJ, tendo em vista que foram consideradas, apenas, as premissas fáticas descritas no acórdão recorrido.

4. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no REsp XXXXX/MA, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 19.2.2015)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES.

1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais.

2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos.

3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 27.10.2015)

Em face do exposto, nos termos do art. 34, XVIII, "c", do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, dou parcial provimento ao recurso especial, para

excluir da condenação os valores relativos ao dano moral. Mantidos os honorários

conforme o determinado na sentença.

Intimem-se.

Brasília (DF), 24 de setembro de 2018.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Relatora

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