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13 de Dezembro de 2018
2º Grau

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1763729 SP 2018/0225139-1

Superior Tribunal de Justiça
mês passado
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Processo
REsp 1763729 SP 2018/0225139-1
Publicação
DJ 13/11/2018
Relator
Ministro MARCO BUZZI

Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 1.763.729 - SP (2018/0225139-1) RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI RECORRENTE : 3Z GAMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA OUTRO NOME : ACS GAMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADOS : MARCELO PELEGRINI BARBOSA E OUTRO (S) - SP199877B RICARDO APARECIDO GROSSO - SP306533 GUILHERME LEITE DA CUNHA - SP365233 MARIANA OLIVEIRA DO CARMO - SP391126 RECORRIDO : ANDRE AUGUSTO SAMPAIO ADVOGADO : CRISTIANE DE MATOS EUGÊNIO E OUTRO (S) - SP147784 DECISÃO Cuida-se de recurso especial, interposto por ACS GAMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., fundamentado no art. 105, III, a, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 421, e-STJ): Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagos e indenização por danos morais e materiais Compra e venda de imóvel Pedido de rescisão fundado no atraso da entrega das duas unidades habitacionais objeto do negócio Decisão que apreciou parte do mérito dos pedidos iniciais, nos termos do Artigo 356 do Código de Processo Civil, com a postergação da análise do pedido de devolução das quantias paga a título de corretagem e taxa SATI Atraso na entrega da obra caracterizado Não ocorrência de fortuito externo capaz de elidir a responsabilidade da requerida Risco do negócio que não pode ser repassado ao consumidor Termo inicial da mora que deverá ser o primeiro dia após o vencimento do prazo de tolerância previsto em contrato Devolução integral das quantias pagas pelo comprador Incidência da Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça Taxas condominiais Impossibilidade de cobrança antes da imissão do comprador na posse do imóvel Devolução na forma simples Lucros cessantes p resumidos, correspondentes aos alugueres que o comprador deixou de aferir durante a mora da requerida Fixação dos lucros cessantes em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a incidir mensalmente no período em que verificada a mora da parte ré - Súmula 162 desta E. Corte de Justiça Danos morais Configuração Transtorno que extrapola o mero aborrecimento Manutenção do valor de indenização em R$ 10.000,00 que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade Decisão mantida Recurso não provido. Opostos embargos de declaração (fls. 507/523, e-STJ), esses foram rejeitados (fls. 525/529, e-STJ). Em suas razões de recurso especial (fls. 445/471, e-STJ), a recorrente apontou violação aos artigos 51, inciso II e 54 do Código de Defesa do Consumidor, artigos 186 e 393 do Código Civil. Sustentou a ausência de abusividade ou desequilíbrio econômico. Salientou que não se trata da perda da totalidade dos valores pagos, que os recorridos tinham conhecimento prévio dos termos contratuais. Assegurou não se tratar de cobrança de valores abusivos, mas de mera previsão contratual que contém ônus ao comprador inadimplente. Alegou que há excesso de paternalismo jurídico. Defendeu a validade do disposto no contrato. Afirmou que o atraso de 6 meses foi justificável, que foi devido a circunstâncias imprevisíveis, tratando-se de caso de força maior, contratualmente previsto. Disse não ser possível evitar tal situação e neste caso estando diante de excludente de responsabilidade civil. Afirmou que o recorrido teve ciência do atraso da entrega do empreendimento. Asseverou ser ilícita a cumulação da rescisão contratual com o recebimento dos lucros cessantes. Argumentou que as verbas condominiais são devidas pelo recorrido. Asseverou ser descabida a indenização a título de dano moral. Contrarrazões às fls. 477/494, e-STJ. O Tribunal local admitiu o recurso especial, ascendendo os autos a esta Corte (fls. 496/497, e-STJ). É o relatório. Decide-se. O presente recurso não merece prosperar. 1. Sustentou a recorrente que a demora na entrega do empreendimento deu-se por circunstâncias imprevisíveis, tais como greve e falta de mão-de-obra. No entanto, a Corte estadual após sopesar o conjunto probatório carreado aos autos, concluiu pela não ocorrência de fatos que justificassem o atraso na entrega do empreendimento, in verbis (fls. 424/425, e-STJ): Verifica-se dos autos que restou incontroverso que o atraso na entrega do empreendimento se deu por longo período, excedendo até mesmo o prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato firmado pelas partes cuja validade não é objeto de discussão nesta oportunidade. Conforme é cediço, a escassez de material ou mão de obra no mercado, bem como as chuvas verificadas durante a execução das obras, ou ainda a alegação de que houve embargo do empreendimento ou entraves de natureza administrativa não podem ser considerados fortuitos externos a afastar a responsabilidade da parte requerida pelo atraso, uma vez que tais circunstâncias são previsíveis e deveriam ser absorvidas pelas empreiteiras, considerando a teoria do risco empresarial. E nesse sentido a Súmula 161desta E. Corte de Justiça: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram res inter alios acta em relação ao compromissário adquirente. Neste contexto, considerada válida a cláusula que estabelece o prazo suplementar de 180 dias para a entrega do empreendimento, a mora da parte requerida deve ser considerada nos termos determinados pela decisão impugnada, ou seja, a partir do escoamento do prazo de tolerância de 180 dias até a efetiva conclusão da obra. Neste contexto, para superar as premissas fáticas em que se lastreou o acórdão recorrido e concluir que o atraso não ocorreu por culpa da recorrente, revelar-se-ia necessário incursionar sobre o acervo probatório constante dos autos, inviável na presente esfera processual, ante o óbice contido na Súmula 7/STJ. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ANÁLISE DO MÉRITO DO APELO EXTREMO POR PARTE DO TRIBUNAL DE ORIGEM. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 123/STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. DANOS MATERIAIS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS ARTIGOS CUJA INTERPRETAÇÃO SEJA DIVERGENTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284 DO STF. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Cabe ao Presidente da Corte local examinar a admissibilidade do recurso especial, o que por vezes implica exame superficial do próprio mérito, não significando usurpação de competência. Assim dispõe a Súmula 123/STJ: "a decisão que admite, ou não, o recurso especial deve ser fundamentada, com o exame dos seus pressupostos gerais ou constitucionais." 2. A revisão das conclusões estaduais - acerca da não caracterização de caso fortuito ou força maior que justificassem a exclusão da responsabilidade da recorrente no atraso da entrega do imóvel objeto da demanda e suas consequências - demandaria, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências inviáveis na via estreita do recurso especial, ante os óbices dispostos nas Súmulas 5 e 7/STJ. 3. A falta de indicação do dispositivo legal que teria sido eventualmente violado faz incidir à hipótese o teor da Súmula n. 284 do STF, por analogia. (É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia). 4. Ausência de impugnação a fundamento constante do acórdão estadual. Súmula 283/STF. 5. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1261617/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 27/06/2018; grifou-se) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 282/STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento (Súmula n. 282/STF). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela ausência de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso na entrega da obra. Alterar esse entendimento demandaria reexame das provas produzidas nos autos, vedado em recurso especial. 4. De acordo com a jurisprudência desta Corte, o atraso na entrega de imóvel enseja pagamento de lucros cessantes, sendo presumível o prejuízo experimentado pelo promitente comprador. Precedentes. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1189236/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe 27/03/2018; grifou-se) 2. A recorrente sustentou a ausência de abusividade ou desequilíbrio econômico. Salientou que não se trata da perda da totalidade dos valores pagos, que os recorridos tinham conhecimento prévio dos termos contratuais e assegurou não se tratar de cobrança de valores abusivos, mas de mera previsão contratual que contém ônus ao comprador inadimplente, defendendo a validade do disposto no contrato. Com efeito, quanto à questão da possibilidade de retenção de percentagem sobre o valor pago pelo comprador em caso de rescisão contratual, esta Corte consolidou o entendimento, inclusive em sede de recurso repetitivo, de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, como o acórdão recorrido afirmou ser o caso dos autos (premissa essa que não pode ser modificada em sede de recurso especial ante o disposto na súmula 7 do STJ), a restituição dos valores devidos deve ser imediata e integral. Confira-se: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) Esse, inclusive, é o enunciado da Súmula nº 543 deste Corte, in verbis: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". O acórdão recorrido, portanto, no ponto, encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência desta Casa, o que atrai a incidência da Súmula 83 desta Corte, inclusive no tocante ao dissídio jurisprudencial. 3. Com efeito, o entendimento deste Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem ser calculados com base no valor dos alugueres que o comprador deixaria de pagar ou no valor médio dos alugueres que o imóvel poderia ter rendido, se tivesse sido entregue na data contratada. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. CONFIGURAÇÃO. PREJUÍZO PRESUMIDO. MULTA CONTRATUAL. PREVISÃO. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, no caso de lucros cessantes, é firme no sentido de que, comprovado o atraso na entrega das chaves do imóvel, é devida indenização, independentemente de comprovação do prejuízo do comprador. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem, que reconheceu a previsão de multa contratual no acordo firmado pelas partes, esbarraria nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1710441/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 28/05/2018; grifou-se) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. A citação é o marco inicial para a incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual. Precedentes. 3. Embargos de divergência acolhidos. (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018; grifou-se) Dessa forma, constata-se que o acórdão recorrido está em consonância com e entendimento desta Corte superior, incidindo, no ponto a Súmula 83/STJ. 4. Outrossim, "A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel." (AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018). No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. No que tange à discussão do cabimento dos lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido adotou solução em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes" (AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe 26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ. 2. Não tendo sido enfrentada a questão ou a tese relacionada ao artigo apontado como violado pelo acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso especial pela ausência de prequestionamento, incidindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. De fato, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017) Dessa forma, constata-se que o acórdão recorrido também nesse ponto está em consonância com a jurisprudência dessa Casa, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ. 5. A Corte Estadual após sopesar todo o acervo fático-probatório carreado aos autos, concluiu pela ocorrência do dano moral, nos seguintes termos (fl. 429, e-STJ): Os danos morais restaram configurados na hipótese e a parte autora faz jus ao recebimento de indenização pecuniária pelos transtornos sofridos pela demora na conclusão da obra, o que exorbita o mero dissabor. A parte postulante teve sua expectativa de receber o imóvel na data prometida frustrada em razão da demora na conclusão das obras, o que justifica o recebimento de indenização. Sendo assim, para acolhimento do apelo extremo, no sentido de que não houve dano moral, seria imprescindível derruir a afirmação contida no decisum atacado e o revolvimento das provas juntadas aos autos, o que, forçosamente, ensejaria rediscussão de matéria fática, incidindo, na espécie, os óbices da Súmula 7 deste Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7/STJ. 2. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou as provas dos autos para concluir pela existência de danos morais, decorrentes de longo atraso na entrega da unidade imobiliária. Alterar esse entendimento demandaria o reexame dos fatos que informaram a causa, vedado em recurso especial. 3. Somente em hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor da indenização por danos morais arbitrado na origem, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento do referido óbice, para possibilitar a revisão. Na hipótese em exame, o valor estabelecido pelo Tribunal de origem não se mostra excessivo, a justificar a reavaliação, na instância especial, da verba indenizatória fixada. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1692126/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 12/12/2017, DJe 19/12/2017; grifou-se) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL CONFIGURADO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Na hipótese dos autos, o col. Tribunal de origem, ao analisar o contexto fático-probatório acostado aos autos, concluiu presente o dano moral a ser indenizado, consignando que o aborrecimento causado pelo atraso na entrega do imóvel ultrapassou o transtorno cotidiano e atingiu a dignidade do consumidor, de acordo com a jurisprudência do STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 760.801/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 01/08/2017; grifou-se) 6. Do exposto, com amparo no artigo 932 do NCPC c/c a súmula 568/STJ, nega-se provimento ao recurso especial. Publique-se. Intimem-se. Brasília (DF), 09 de novembro de 2018. MINISTRO MARCO BUZZI Relator