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28 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 10 anos
Detalhes da Jurisprudência
Processo
REsp 510267 MG 2003/0044381-1
Órgão Julgador
T4 - QUARTA TURMA
Publicação
DJ 03/05/2004 p. 172
Julgamento
16 de Março de 2004
Relator
Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR
Documentos anexos
Inteiro TeorRESP_510267_MG_1266915377432.pdf
Certidão de JulgamentoRESP_510267_MG_1266915377434.pdf
Relatório e VotoRESP_510267_MG_1266915377433.pdf
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Relatório e Voto

RELATÓRIO
EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR: Construtora Tenda S/A interpõe, pelas letras “a” e “c” do art. 105, III, da Constituição Federal, recurso especial contra acórdão do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, assim ementado (fl. 120):
"APELAÇAO PRINCIPAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISAO CONTRATUAL. MULTA POR RESCISAO PREVISTA CONTRATUALMENTE. CLÁUSULA ABUSIVA. AFRONTA AO CODECON.

A multa por rescisão prevista em contrato de promessa de compra e venda, cujo valor mostra-se excessivo, afronta o Código do Consumidor, devendo ser considerada abusiva.

APELAÇAO ADESIVA. RETENÇAO DE 5% (CINCO POR CENTO) DO VALOR DO IMÓVEL A TÍTULO DE PUBLICIDADE E CORRETAGEM. CABIMENTO. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇAO.

A retenção, em favor do vendedor, do percentual de 5% sobre o valor do imóvel relativamente às despesas com publicidade e corretagem, afigura-se perfeitamente cabível.

Os juros de mora incidem a partir da citação."

Alega a recorrente que sendo a pretensão exordial dos compradores a de rescindir unilateralmente o contrato imobiliário, devem prevalecer, na íntegra, as cláusulas pactuadas, dentre as quais a que dispõe sobre a retenção de 40% sobre os valores pagos, em caso de desistência, salientando que não é justo que arque com as despesas de corretagem, publicidade e propaganda feitas com a venda, que restou desfeita.

Aponta ofensa aos arts. 920 e 1.092, parágrafo único, do Código Civil, invocando, ainda, dissídio jurisprudencial.

Contra-razões às fls. 150/157, impugnando o cabimento do recurso e destacando que o contrato foi rescindido por culpa da construtora recorrente, não dos recorridos.
Às fls. 158/162, recorre adesivamente Sônia Fernandes dos Santos, insurgindo-se contra a retenção de 5% determinada pela instância a quo , porquanto a cláusula é nula, em face dos arts. e 51 do CDC, à medida em que houve o descumprimento do contrato pela construtora.
Contra-razões pela construtora ré às fls. 164/168, insistindo no cabimento da cláusula penal.
O recurso especial não foi admitido na instância de origem, bem como o adesivo, subindo ambos ao STJ por força de provimento dado ao AG n. 446.679/MG (fl. 176).
É o relatório.
VOTO
EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR (Relator): Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda movida pela adquirente de imóvel, ao fundamento de que o prazo de entrega, inclusive o de tolerância, foi ultrapassado.
O Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais julgou procedente em parte a ação, rescindindo o contrato, porém determinando uma retenção, a favor da empresa construtora, de 5% do valor do imóvel para atender às despesas de publicidade, administração e corretagem.
Insurgem-se contra a decisão ambas as partes, sendo a autora por meio de recurso especial adesivo. Pugna a construtora ré pela incidência integral da cláusula penal, que prevê percentual muito maior, e a autora pela restituição total dos valores pagos.
Tenho que assiste razão à autora.
De efeito, concluiu a Corte a quo que (fl. 127):

“A despeito da rescisão contratual ter-se operado por culpa da construtora, é fato que a mesma despendeu recursos com publicidade e corretagem. Desse modo, justa a retenção no percentual de 5% (cinco por cento) do valor pago.”

Ora, se não houve reciprocidade na culpa, não vejo, com a máxima vênia, como se imputar perda de valores em desfavor da autora, que teve a rescisão decretada por inadimplência da construtora. Não se cuida, aqui, de desistência da aquisição por mero ato de vontade da compradora, mas, sim, em decorrência do descumprimento de prazo na entrega da obra, o que faz a construtora arcar, exclusivamente, com os ônus daí advindos. Devolve, corrigidamente, os valores recebidos, e fica com o imóvel para si. As despesas que efetuou, nesse caso, são perdas sua.
Nesse sentido foi o julgamento, em caso muito similar, inclusive figurando no pólo passivo da lide a mesma Construtora Tenda S/A, do REsp n. 510.472/MG, de minha relatoria, que recebeu a seguinte ementa:

"CIVIL E PROCESSUAL. AÇAO DE RESCISAO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ. JUROS MORATÓRIOS, MULTA E HONORÁRIOS. APLICAÇAO EM CONSONÂNCIA COM A PREVISAO CONTRATUAL, POR EQÜIDADE. CORREÇAO MONETÁRIA DAS PARCELAS A SEREM RESTITUÍDAS. INCC INCIDENTE ATÉ O AJUIZAMENTO DA AÇAO, POR VINCULAÇAO À CONSTRUÇAO. INPC APLICÁVEL A PARTIR DE ENTAO. I. Firmado pelo Tribunal estadual, soberano no exame da prova, que o atraso na entrega do imóvel foi por culpa da construtora, inviável a reapreciação do tema em sede especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. II. Multa compensatória, juros e honorários estabelecidos de conformidade com a previsão contratual, por aplicação da regra penal, a contrario sensu , por eqüidade.

III. Indevida a retenção de parcela do preço, se o rompimento do contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplência da construtora e não do adquirente.

IV. Correção monetária do preço a ser restituído pelo INCC até o ajuizamento da ação, por vinculado, à época, ao contrato de construção, e de acordo com a variação do INPC no período subseqüente, até o pagamento. V. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido."

Impossível, de outra parte, discutir-se, aqui, se houve ou não culpa da ré, pois essa matéria é da alçada das instâncias ordinárias, em face do óbice das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ.
Ante o exposto, não conheço do recurso especial da ré, conhecendo e dando provimento ao recurso adesivo da autora, para julgar procedente a ação, determinando a devolução integral dos valores pagos, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ (quatro mil reais), nos termos do art. 20, parágrafo 4º, do CPC.
É como voto.

Documento: 851797 RELATÓRIO E VOTO
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