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27 de Maio de 2020
2º Grau

Superior Tribunal de Justiça STJ - TutPrv no RECURSO ESPECIAL : TutPrv no REsp 1649595 RS 2017/0015335-0

Superior Tribunal de Justiça
há 3 meses
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Decisão

TutPrv no RECURSO ESPECIAL Nº 1.649.595 - RS (2017/0015335-0) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE REQUERENTE : RAQUEL PEREIRA RIBEIRO DE AVILA REQUERENTE : LUCIANO LAGOS DE AVILA ADVOGADO : EVERTON BALSIMELLI STAUB - SC018826 REQUERIDO : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO : DENISE MARQUES DE FARIA E OUTRO (S) - SC030457B EMENTA PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA NO RECURSO ESPECIAL. PRETENSÃO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO ESPECIAL. MÚTUO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. SUJEIÇÃO À LEI N. 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM PROL DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DISCUSSÃO ACERCA DA EXIGÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO SALDO DEVEDOR DO FINANCIAMENTO. CASO ANTERIOR À INOVAÇÃO TRAZIDA PELA LEI N. 13.465/2017. ULTRAPASSADO O PRAZO EXTRAJUDICIAL DE REALIZAÇÃO DO LEILÃO. TESE DE SE TRATAR DE PRAZO DECADENCIAL, IMPOSSIBILITANDO O CREDOR FIDUCIÁRIO DE PROCEDER AO LEILÃO. QUESTÕES RELEVANTES E SOBRE AS QUAIS AINDA NÃO SE PRONUNCIOU O STJ. PLAUSIBILIDADE DAS ALEGAÇÕES FORMULADAS NOS RECURSOS ESPECIAIS. NECESSIDADE DE SUSPENSÃO DA EFICÁCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL, PARA PREVENIR A OCORRÊNCIA DE DANO, EM RELAÇÃO AOS REQUERENTES, DE IMPROVÁVEL REVERSIBILIDADE. PEDIDO DEFERIDO. DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por Raquel Pereira Ribeiro de Ávila e Luciano Lagos de Ávila contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região. Compulsando os autos, verifica-se que os ora recorrentes ajuizaram ação de conhecimento em desfavor de Caixa Econômica Federal visando a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel dado em garantia de financiamento imobiliário, bem como seja aceita a purgação da mora ofertada e mantida a continuidade do contrato de mútuo em todos os seus termos. O Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos (e-STJ, fls. 391-398). Inconformada, a casa bancária interpôs apelação, a qual foi parcialmente provida pela Terceira Turma da Corte de origem, a fim de "que seja reconhecido o direito dos autores de purgar a mora até a data da venda do imóvel, efetuando o pagamento integral da dívida e sem a reativação do contrato, nos termos da fundamentação" (e-STJ, fl. 445). O acórdão está assim ementado (e-STJ, fl. 447): SFC. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGA DA MORA. 1. O prazo de 15 dias para purgar a mora e restabelecer o contrato previsto no art. 26 da Lei 9.514/97, se aplica apenas antes da consolidação da propriedade. 2. Com a purga da mora após a consolidação da propriedade e antes da alienação a terceiro, o mutuário tem uma última chance de não perder o imóvel. 3 . A purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. Não basta pagar as parcelas em atraso com juros e correção monetária. Tem que pagar a integralidade da dívida, acrescida das custas que a instituição financeira dispendeu com Cartório de Registro de Imóveis e notificações. Os dois embargos de declaração opostos sucessivamente pelos ora demandantes foram rejeitados. Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 551-577), interposto com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, os recorrentes alegam a existência de divergência jurisprudencial e de violação aos arts. 85, § 14, e 489, § 1º, I, II, III, IV e V, do Código de Processo Civil de 2015; 511 do CPC/1973; 26, § 1º, e 27 da Lei n. 9.514/1997; e 1.245 do Código Civil. Sustentam, em síntese: i) nulidade do acórdão dos embargos de declaração, porquanto não apreciadas devidamente as questões levantadas, caracterizando, assim, em deficiência na fundamentação; ii) deserção do recurso de apelação da instituição financeira, visto que não comprovado o preparo no ato de interposição daquele apelo, sendo descabida a intimação para recolhimento posteriormente, tendo em vista a inaplicabilidade do CPC/2015 nesse ponto; iii) que a purgação da mora, seja ela antes ou depois de consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, ocorre mediante o pagamento dos débitos vencidos e vincendos, não acarretando o vencimento antecipado da dívida; iv) que a consolidação da propriedade em benefício do fiduciário não extingue de imediato o contrato; v) nulidade do leilão extrajudicial, pois designado após o transcurso do prazo decadencial de 30 (trinta) dias; e vi) impossibilidade de compensação da verba honorária, conforme determinado no acórdão recorrido. Sem contrarrazões. Admitido o recurso especial na origem (e-STJ, fl. 666), os autos ascenderam a esta Corte Superior. Às fls. 680-692 (e-STJ), os insurgentes apresentaram pedido de tutela provisória de urgência, na qual requerem a concessão de efeito suspensivo ao apelo extremo, tendo em vista a caracterização da probabilidade do direito materializada nos argumentos delineados em suas razões recursais acima expostas, bem como em decorrência do perigo da demora proveniente do leilão do imóvel objeto dos autos designado para 13/2/2020, às 13h, conforme o Edital n. 9/2020 da Caixa Econômica Federal. Brevemente relatado, decido. Com efeito, em juízo de cognição sumária, constata-se que algumas das temáticas submetidas ao Superior Tribunal de Justiça, por meio do recurso especial apresentado pela postulante, são estritamente jurídicas, precipuamente no que concerne: i) à necessidade de adimplemento do saldo devedor, em sua integralidade, para a purgação da mora em financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) à possibilidade de se realizar os leilões extrajudiciais previstos na Lei n. 9.514/1997 após o transcurso do prazo de 30 (trinta) dias para o primeiro leilão e de 15 (quinze) dias para o segundo leilão. Quanto à primeira temática relativa à purgação da mora, convém registrar que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário não extingue o contrato de mútuo com pacto adjeto de garantia fiduciária, o que só ocorre com a efetiva arrematação do bem. Ademais, admite-se seja purgada a mora no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997, ou, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, à vista da aplicação subsidiária desta norma em face daquela às operações de financiamento imobiliário regidas pela Lei n. 9.514/1997. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014) Ocorre que, com o advento da Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017, foi introduzido o § 2º-B ao art. 27 da Lei n. 9.514/1997, o qual garante um direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia até o segundo leilão, quando consolidada a propriedade em prol do credor fiduciário, in verbis: § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Infere-se, assim, da leitura do referido dispositivo legal, que, com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, nos contratos de mútuo imobiliário com alienação fiduciária de bem imóvel e sujeitos à disciplina específica da Lei n. 9.514/1997. Contudo, para os casos anteriores à Lei n. 13.465/2017, faz-se necessário aferir se - para fins de purgação da mora, nos termos em que assentado no REsp n. 1.462.210/RS - é suficiente o pagamento apenas das prestações vencidas e das que se vencerem até a data do adimplemento somadas aos encargos contratuais decorrentes da mora, ou o pagamento por inteiro do saldo devedor do contrato. Na presente hipótese, que precede vigência da lei nova, o Juízo de primeiro grau asseverou ser suficiente à purgação da mora após a consolidação da propriedade, mas antes da venda, o pagamento das prestações em atraso com os respectivos consectários provenientes da demora. O Tribunal local, no entanto, dispôs em sentido diverso, consignando que (e-STJ, fl. 445): Com a purgação da mora após a consolidação da propriedade e antes da alienação a terceiro, o mutuário tem uma última chance de não perder o imóvel. A purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. Não basta pagar as parcelas em atraso com juros e correção monetária. Tem que pagar a integralidade da dívida, acrescida das custas que a instituição financeira dispendeu com Cartório de Registro de Imóveis e notificações. Se assim não for, o mutuário pode ficar inadimplente quantas vezes entender, a CAIXA consolidar a propriedade e o mutuário requerer a purga da mora, novamente, por quantas vezes achar necessário. Imprescindível para efetivação do direito de moradia, se obtida esta mediante mútuo financeiro, que este seja quitado. A única maneira viável de suspender o leilão é o pagamento integral da dívida. Em consulta à base jurisprudencial desta Corte, não localizei nenhum precedente que tenha se debruçado sobre essa específica questão, que será devidamente e oportunamente submetida à apreciação da Terceira Turma deste Tribunal. No que se refere ao segundo ponto - relativo à (im) possibilidade de se realizar os leilões extrajudiciais previstos na Lei n. 9.514/1997 após o transcurso do prazo de 30 (trinta) dias para o primeiro leilão e de 15 (quinze) dias para o segundo leilão -, também não encontrei precedente sobre o tema. Ao ineditismo dessas discussões se acrescem a evidente relevância da matéria e a plausibilidade das alegações dos requerentes, tudo a recomendar que se defira o pretendido efeito suspensivo, sem o qual se arrisca seja esvaziada a finalidade da tutela inibitória perseguida no recurso especial, caso seja expropriado o imóvel objeto de garantia fiduciária de mútuo imobiliário. Revela-se justificado, também, o receio manifestado pelos requerentes de que da demora na apreciação de seu recurso resulte dano de improvável reversibilidade, tendo em vista o Edital n. 9/2020 (e-STJ, fls. 695-715), no qual se designou a data do 1º leilão extrajudicial do bem imóvel para 13/2/2020, às 13 horas, e do 2º leilão para 27/2/2020, também às 13 horas. Delineado tal quadro, evidencia-se a iminente possibilidade de expropriação do bem objeto de garantia fiduciária, assim como afirmado pelos postulantes, a caracterizar o indispensável perigo da demora. Expostos os fundamentos de relevo, vislumbra-se, em juízo perfunctório, a presença dos requisitos do fumus boni iuris e do periculum in mora, previstos no art. 300 do CPC/2015. Ante o exposto, defiro liminarmente a tutela provisória de urgência para conferir efeito suspensivo ao recurso especial, sobrestando, assim, os efeitos do acórdão impugnado em relação aos ora requerentes, até julgamento final do aludido apelo extremo. Oficie-se, com urgência, a Caixa Econômica Federal e o leiloeiro oficial designado o Senhor Paulo Setsuo Nakakogue (este no endereço em que se realizará o leilão constante à fl. 695 - e-STJ) acerca do teor desta decisão. Intime-se a parte requerida para, no prazo de 5 (cinco) dias, manifestar-se a respeito do pedido. Publique-se. Brasília (DF), 12 de fevereiro de 2020. MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator
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