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27 de Maio de 2020
2º Grau

Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL : AREsp 442805 DF 2013/0398086-6

Superior Tribunal de Justiça
há 2 meses
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Decisão

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 442805 - DF (2013/0398086-6) RELATOR : MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE : MARIA AMÉLIA MACIEL MARIA ADVOGADO : ANNA RAYSA REIS ALVES DE LIMA - DF034462 AGRAVADO : CINTIA DA SILVA GONÇALVES E OUTROS ADVOGADOS : VICTOR EMMANUEL ALVES DE LARA E OUTRO (S) - DF014125 FERNANDA BESERRA DE OLIVEIRA - DF025639 INTERES. : COOSELEGIS - COOPERATIVA HABITACIONAL DE MÃO DE OBRA TRABALHO E HABITACIONAL DOS SERVIDORES DO LEGISLATIVO DO DISTRITO FEDERAL E ENTORNO DECISÃO Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, alínea a da Constituição Federal, interposto por MARIA AMÉLIA MACIEL MARIA contra v. acórdão do Eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, assim ementado: "CIVIL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO. AVERBAÇÃO DE RESTRIÇÃO JUDICIAL ADVINDA DO CONTRATO. SUFICIÊNCIA. O artigo 32 § 2º, da Lei 4.591/64, condiciona a existência do direito real ao registro imobiliário dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão das unidades autônomas, e não da incorporação. Na mesma esteira, o artigo 1.417 do Código Civil confere direito real, oponível erga omnes, aos adquirentes de imóveis mediante promessa de compra e venda sem pacto de arrependimento, registrada no CRI.A jurisprudência é pacífica no sentido de que, mesmo na ausência de direito real, o registro é dispensável para o efeito pretendido,haja vista que o artigo 1.046, § 1º, confere ao possuidor legitimidade para se oporá constrição por meio de embargos de terceiros. Dispõe a Súmula 84 do STJ, que"é admissível a oposição de embargos de terceiros fundado em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro". Existindo decisão Averbada no Cartório de Registro de Imóveis determinando a indisponibilidade dobem tem-se que o efeito de dar publicidade de modo a resguardar direitos de terceiros de boa -fé, foi alcançado. Recurso conhecido e provido." (e-STJ Fl.773) Os embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos, cujo acórdão restou assim ementado, in verbis: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. CONTRADIÇÃO. -OMISSÃO. PARTE DISPOSITIVA. ACOLHIMENTO PARCIAL. 1. O recurso de Embargos de Declaração não se presta para reexaminar matéria suficientemente decidida, porquanto o provimento desse recurso está atrelado à constatação dos vícios, elencados no artigo 535, incisos 1 e li, do Código de Processo Civil. 2. Verificado que, de fato, existem vícios de contradição e omissão na parte dispositiva do v. Acórdão embargado, impõe-se o acolhimento parcial dos embargos de declaração, tão somente para sanar o vício apontado, sem, contudo, modificar o julgado. (e-STJ. fl. 799). Nas razões do recurso especial, o agravante alega violação aos artigos 535 do Código de Processo Civil; 1.046 e 1.417 do Código Civil; 32, § 2º da Lei nº. 4.591/64 e 64 da Lei 5.764/71. Sustenta, em síntese, a) negativa de prestação jurisdicional; b) "verifica-se ofensa ao art. 32, § 2º, da Lei nº. 4.591/74 e art. 64 da 5.764/1971, eis que, assumindo a premissa erroneamente dada pelos Recorridos, o acórdão confere à COOSERLEGIS, pessoa jurídica de caráter cooperativo, característica de mera incorporadora" (e-STJ, fl. 813) ; c) "o artigo 1.417 do Código Civil foi afrontado, uma vez que foi conferido direito real aos recorridos, de unidades habitacionais que sequer foram concluídas" (e-STJ, fl. 813). Contrarrazões apresentadas às fls. 344/345, e-STJ. Sobreveio o juízo de admissibilidade do Tribunal de origem, que inadmitiu o recurso especial, o que ensejou a interposição do presente recurso. É o relatório. Decido. Inicialmente, rejeita-se a alegada violação do art. 535 do CPC/73, uma vez que o eg. Tribunal local analisou os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, dando-lhes robusta e devida fundamentação. Com efeito, é uníssona a jurisprudência desta eg. Corte no sentido de que o magistrado não está obrigado a responder a todos os argumentos apresentados pelos litigantes, desde que aprecie a lide em sua inteireza, com suficiente fundamentação. Nesse sentido, destacam-se: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ARRENDAMENTO RURAL. OMISSÃO E INSUFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. ANÁLISE. SÚMULA 7/STJ. 1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, obscuridades ou contradições, deve ser afastada a alegada ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil de 2015. 2. A decisão que interpreta de forma ampla o pedido formulado pelas partes não configura julgamento extra petita, pois o pedido é o que se pretende com a instauração da ação. Precedentes. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento."(AgInt no AREsp 1255148/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 04/12/2018, DJe 07/12/2018, grifou-se)"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/1973 (CORRESPONDENTE AO ART. 1.022 DO CPC/2015). DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973, correspondente ao art. 1.022 do CPC/2015, quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp 988.556/MS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2017, DJe de 17/03/2017 - grifou-se) Outrossim, as matérias trazidas no recurso especial, quanto à apontada ofensa ao artigo 64 da Lei 5.764/71, não foram objeto de debate e decisão na instância a quo, sendo que os embargos de declaração (fls. 788/796) não suscitaram a análise de tais temas. Desse modo, tendo em vista a falta do indispensável prequestionamento do tema infraconstitucional suscitado na petição do apelo especial, o apelo nobre encontra óbice nas Súmulas 282 e 356, ambas do col. STF. Com relação a suposta violação aos arts. 1.046 e 1.417 do Código Civil; 32, § 2º da Lei nº. 4.591/64, tem-se que a Corte de origem, diante do contexto fático-probatório dos autos de origem, concluiu pela desconstituição da penhora realizada sobre os direitos aquisitivos do terreno em comento, in verbis: "Conforme relatado, os apelantes pretendem, a desconstituição da penhora efetivada sobre o terreno denominado lote nº 680, da Avenida Castanheiras, em Águas Claras -DF. É incontroverso que os apelantes, mediante contrato de compromisso de compra e' venda, adquiriram unidades imobiliárias do empreendimento denominado PORTAL DAS ÁGUAS, a ser edificado no referido terreno, e quitaram os respectivos preços. Cíntia da Silva Gonçalves adquiriu em 27.08.2001, Fabrício Aracaqui de Souza Lima em 16.07.2001, André Augusto Farias dos Santos e 13.11.2001. Consigno, para melhor delinear os fatos, que o lote nº 680 da Avenida Castanheiras, em Águas Claras, objeto da constrição, pertencia originariamente à Terracap que em 02.03.95 o alienou a Fabiano Dias Martins. Em 01.09.95, Fabiano Martins , por meio de Contrato de Cessão de Direitos e outras avenças, cedeu o terreno à COOPERLEGIS- Cooperativa Habitacional Econômica dos Servidores da Câmara Legislativa do Distrito Federal, que se obrigou a realizar, em determinado prazo, as a construção de um empreendimento imobiliário, ficando o alienante com 16% do empreendimento. Em 05.09.1998, a COOPERLEGIS, com a anuência de Fabiano Dias Martins, por intermédio de contrato de sub-rogação de cessão de direitos, transfere os direitos sobre o lote 680 à COOSERLEGIS - Cooperativa de Mão de Obra e Habitacional dos Servidores do Legislativo do Distrito Federal e Entorno. De posse do terreno, a COOSERLEGIS lançou o empreendimento PORTAL DAS ÁGUAS, e, após obter o respectivo alvará, iniciou as vendas das unidades habitacionais, dando início à construção. Em 03 de maio 2006, a COOSERLEGIS firma CONTRATO DE EMPREITADA DE CONSTRUÇÃO com a empresa HPE-Construção, Comércio e Indústria Ltda, que por sua vez, e 07.07.2010 transfere todos os direitos à empresa M.A. ASSESSORIA TÉCNICA LTDA. Em 05 de maio de 2003, a apelada MARIA AMÉLIA MACIEL MARIA, também adquirente de duas unidade imobiliária junto a COOSERLEGIS, ajuizou ação de conhecimento para obter a devolução das importâncias que havia pago, tendo a sentença de procedência sido prolatada em 19/12/2003. Seguiu-se a execução, com a penhora de 84% dos direitos aquisitivos da cooperativa sobre lote 680 da Avenida Castanheiras, em Águas Claras, cuja cadeia aquisitiva foi acima exposta, sendo a constrição averbada em 09/06/2011. Considerando a situação fática acima delineada, bem como o direito aplicável à espécie, tenho que razão assiste aos apelantes, impondo-se, em conseqüência, a decretação da nulidade da penhora sobre o imóvel destacado. É induvidoso que a aquisição das unidades imobiliárias, pelos apelantes, ocorrida em 2001, precede, em muitos anos, a sentença em favor da apelada Maria Amélia, e a penhora que se seguiu, somente efetivada em 2006. Discute-se se os apelantes teriam direitos oponíveis a terceiros, no caso, à credora. Inicialmente consigno, com a devida vênia de seu I. prolator, que a afirmação constante da fundamentação da sentença, no sentido da necessidade do registro da incorporação imobiliária, é equivocada, haja vista que o artigo 32 § 2º, da Lei 4.591/64, condiciona a existência do direito real ao registro imobiliário dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão das unidades autônomas, e não da incorporação. Na mesma esteira, o artigo 1.417 do Código Civil confere direito real, oponível erga omnes, aos adquirentes de imóveis mediante promessa de compra e venda sem pacto de arrependimento, registrada no CRI. Não se olvida que os contratos dos apelantes não estão registrados, entretanto, a jurisprudência é pacífica no sentido de que, mesmo na ausência de direito real, o registro é dispensável para o efeito pretendido, haja vista que o artigo 1.046, § 1º, confere ao possuidor legitimidade para se opor à constrição por meio de embargos de terceiros. Por outro lado, dispõe a Súmula 84 do STJ, que"é admissível a oposição de embargos de terceiros fundado em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro". No caso, a dispensabilidade da exigência do registro se mostra mais evidenciada quando se constata que, não tendo a incorporação imobiliária sido registrada - providencia que cabia exclusivamente à apelada COOSERLEGIS impossível seria aos adquirentes o registro de seus contratos. Por todo o ângulo que se considere, a constrição não poderia prevalecer, pois é inquestionável que os direitos sobre o imóvel já haviam sido alienados. Não se pode ignorar essa realidade, e muito menos alegar boa -fé por parte da embargada. Note-se, a propósito, que existe averbada no CRI decisão judicial determinando a indisponibilidade do bem em razão dos problemas existentes, relacionados com a incorporação imobiliária. Ou seja, o efeito que se pretendia com o registro, de dar publicidade de modo a resguardar direitos de terceiros de boa -fé, foi alcançado, ainda que por outra via. O que é relevante destacar é que, diante desse registro, nenhum terceiro poderia alegar desconhecimento de que aquele terreno fora destinado à incorporação imobiliária, e que as respectivas unidades já foram alienadas, e muito menos a exeqüente, cujos direitos decorrem também da aquisição de unidade imobiliária do empreendimento. Não há, portanto, como ignorar o direito dos apelantes, ainda que incidente, por enquanto, a determinada parte ideal do imóvel penhorado. Mas o fato de não terem direito à totalidade do imóvel não lhes prejudica o direito de se oporem à constrição, e de promoverem a defesa do bem, haja vista que todo o imóvel está comprometido com a incorporação imobiliária. Ressalto que o descumprimento do artigo 32 da Lei 4.591/64 não inviabiliza o empreendimento. A incorporação pode ser regularizada, com o registro no CRI, e os condôminos podem destituir o incorporador e retomarem as obras, nos termos do artigo 43, VI, da Lei 4.591/64."(e-STJ, fls. 777/781) Leia-se, a propósito, o seguinte trecho dos aclaratórios, in verbis:"Diante de tais considerações, DOU PARCIAL PROVIMENTO aos Embargos apenas para ajustar a parte dispositiva e fazer constar:"Em face do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para desconstituir a penhora realizada sobre os direitos aquisitivos do lote 680 da Avenida Castanheiras, em Águas Claras. Condeno a apelada Maria Amélia Maciel Maria no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em R$5.000,00, nos termos do artigo 20, § 40, do CPC."(e-STJ, fl. 804) De fato, a orientação jurisprudencial desta Corte Superior, manifesta-se no sentido de que o descumprimento, pela incorporadora, da obrigação constante no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis, não implica a nulidade ou anulabilidade (nulidade relativa) do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial (AgRg nos EDcl no REsp nº 1.107.117/SC, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), Terceira Turma, DJe 28/2/2011). Outrossim, o STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei (arts. 22 do DL nº 58/1937 e 26 da Lei nº 6.766/1979). Ademais, a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público (AgInt no REsp nº 1.325.509/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 06/2/2017). Se não fosse o bastante, da leitura das razões postas no apelo nobre, verifica-se que a ora recorrente deixou de refutar o fundamento ora transcrito, no sentido de que existe averbada no CRI decisão judicial determinando a indisponibilidade do bem em razão dos problemas existentes, relacionados com a incorporação imobiliária, assim o efeito que se pretendia com o registro, de dar publicidade de modo a resguardar direitos de terceiros de boa -fé, foi alcançado, ainda que por outra via. Nesse cenário, tem-se que o apelo nobre esbarra na Súmula n. 283/STF, pois não impugnou fundamento autônomo e suficiente para manter, por si só, o v. acórdão estadual nessa parte. Nessa linha de intelecção, destacam-se os seguintes julgados:"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PERSONALIDADE JURÍDICA. DESCONSIDERAÇÃO. CITAÇÃO. NULIDADE. PRIMEIRO RÉU. CITAÇÃO POR EDITAL. LOCAL INCERTO. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. SEGUNDO RÉU. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. IMPUGNAÇÃO. SÚMULA N. 283/STF. FRAUDE CARACTERIZADA. INTENÇÃO DE NÃO PAGAR CREDORES. IMPUGNAÇÃO. ARTIGO 1.021, § 1º, DO CPC. SÚMULA N. 182/STJ. NÃO CONHECIMENTO. 1. A ausência de impugnação a fundamento bastante do acórdão estadual atrai o óbice de que trata o enunciado n. 283 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 4. Agravo interno não conhecido."(AgInt no REsp 1574437/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2017, DJe 27/10/2017 - grifou-se)"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REAVALIAÇÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283 DO STF. DECISÃO MANTIDA. (...) 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. (...) 6. Agravo interno a que se nega provimento, com majoração de honorários sucumbenciais."(AgInt no AREsp 1034507/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 29/08/2017, DJe 05/09/2017 - grifou-se) Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b, do RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Publique-se. Brasília, 24 de março de 2020. Ministro RAUL ARAÚJO Relator
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