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28 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 2 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
T4 - QUARTA TURMA
Publicação
DJe 11/03/2020
Julgamento
18 de Fevereiro de 2020
Relator
Ministro MARCO BUZZI
Documentos anexos
Inteiro TeorSTJ_AGINT-ARESP_1186036_15f4a.pdf
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Inteiro Teor

Superior Tribunal de Justiça
Revista Eletrônica de Jurisprudência
Exportação de Auto Texto do Word para o Editor de Documentos do STJ
RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI
R.P⁄ACÓRDÃO : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE : NUMERO 1 PARTICIPACAO EMPRESARIAL LTDA
ADVOGADO : RALPH CAMPOS SIQUEIRA E OUTRO (S) - DF013405
AGRAVADO : FACULDADE EVANGELICA DE TAGUATINGA LTDA - ME
ADVOGADO : RICARDO NOGUEIRA DUARTE - DF019342
EMENTA
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DO CDC. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ART. 413. REDUÇÃO. MANIFESTO EXCESSO E DESPROPORÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DAS ARRAS NA FORMA PACTUADA.
1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre duas sociedades empresariais, de valor elevado, não havendo que se falar em desigualdade entre as partes ou de relação de consumo.
2. As arras constituem o valor pago por um dos contratantes como garantia do negócio, servindo de princípio de pagamento e prefixação do montante mínimo das perdas e danos devidos pelo eventual descumprimento da avença.
3. A intervenção do julgador na autonomia das partes deve ser efetuada em caráter excepcional.
4. Caso em que as arras pactuadas pelas partes foram reduzidas pelo Tribunal de origem sem observar a orientação do artigo 413 do CC no sentido de que a redução deve observar "a natureza e a finalidade do negócio", desnaturando o instituto, pois lhe retirou a função de garantia do negócio e de liquidação prévia das perdas e danos.
5. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial, mantendo as arras no valor pactuado.
ACÓRDÃO
Após o voto-vista do Ministro Raul Araújo acompanhando a divergência, a Quarta Turma, por maioria, deu provimento ao agravo interno, para dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto divergente da Ministra Maria Isabel Gallotti, que lavrará o acórdão. Vencido o relator e o Ministro Luis Felipe Salomão Votaram com a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti os Srs. Ministros Raul Araújo e Antonio Carlos Ferreira.
Brasília⁄DF, 18 de fevereiro de 2020 (Data do Julgamento)
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Relatora
RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE : NUMERO 1 PARTICIPACAO EMPRESARIAL LTDA
ADVOGADO : RALPH CAMPOS SIQUEIRA E OUTRO (S) - DF013405
AGRAVADO : FACULDADE EVANGELICA DE TAGUATINGA LTDA - ME
ADVOGADO : RICARDO NOGUEIRA DUARTE - DF019342
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Cuida-se de agravo interno interposto por NÚMERO 1 PARTICIPAÇÃO EMPRESARIAL LTDA. em face de decisão monocrática da lavra deste signatário (fls. 1122-1126, e-STJ), que negou provimento ao agravo da ora insurgente.
A referida decisão singular pautou-se nos seguintes fundamentos: a) necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e de incursão no contexto fático-probatório dos autos para acolher a pretensão recursal em relação à apontada ofensa aos artigos 413 e 418 do Código Civil, atraindo a incidência das Súmulas 5 e 7⁄STJ; b) a incidência da Súmula 7⁄STJ impede o exame do alegado dissídio jurisprudencial.
Daí o presente agravo interno (fls. 1130-1144, e-STJ), no qual a insurgente reitera os fundamentos lançados nas razões do apelo extremo e refuta a aplicação dos referidos óbices.
Sem impugnação (fl. 1147, e-STJ).
É o relatório.
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DECLARATÓRIA C⁄C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.
1. Para o acolhimento do apelo extremo, no sentido de analisar a razoabilidade do valor arbitrado pelo Tribunal de origem para fins de retenção compensatória pela rescisão contratual, seria imprescindível derruir a conclusão contida no decisum atacado, o que, forçosamente, enseja em interpretação de cláusulas contratuais e rediscussão da matéria fático-probatória, atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7⁄STJ.
1.1. Em hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte Superior tem admitido que o percentual de retenção pelo vendedor seja arbitrado entre 10% a 30% do total da quantia paga. Incidência da Súmula 83⁄STJ.
2 . Esta Corte de Justiça tem entendimento no sentido de que a incidência da Súmula 7⁄STJ impede o exame de dissídio jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu solução a causa a Corte de origem. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido.
VOTO VENCIDO
O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): O agravo interno não merece acolhida, porquanto os argumentos tecidos pela agravante são incapazes de infirmar a decisão objurgada, motivo pelo qual merece ser mantida na íntegra por seus próprios fundamentos.
1. De início, destaca-se que a decisão singular ora agravada não merece reparos quanto à aplicação das Súmulas 5 e 7⁄STJ.
Com efeito, o Tribunal local consignou que a recorrida, ora agravada, ajuizou ação de conhecimento em desfavor da recorrente, ora agravante e promitente vendedora de imóvel, buscando a rescisão contratual e a condenação da requerida na devolução do valor integral pago, pois tomou conhecimento da existência de ações judiciais na qual terceiros pleiteavam a propriedade do bem.
O Tribunal de origem, com base nas provas carreadas aos autos, entendeu ser excessivo o valor compensatório e, reformando a deliberação de primeiro grau, reduziu a retenção para R$ 90.000,00 (noventa mil reais), correspondente a 10% (dez por cento) do valor pago pela autora, consoante se observa nos seguintes trechos do acórdão em testilha (fls. 948-952, e-STJ):
A autora, promitente-compradora, atribui à ré, promitente-vendedora, a responsabilidade pela não concretização dó negócio.
Aduz que a afirmação da requerida sobre a inexistência de quaisquer ônus, dívidas e⁄ou hipotecas sobre o imóvel constituído pela Área Especial 08, Setor Central, Gama (DF), conforme consta na cláusula primeira do contrato, e a posterior descoberta sobre ação judicial na qual terceiros debatiam acerca da propriedade do bem, fez com que interrompesse o pagamento das parcelas ajustadas, imputando à ré a culpa pela rescisão do contrato.
As partes ajustaram R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais) como preço total para a alienação do bem, valor a ser pago da seguinte maneira: [...]
Às fls.17⁄18 constam os comprovantes de pagamento das quantias de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) e R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) ocorridos, respectivamente, em 13.01.2014 e 04.04.2014.
Embora a autora não tenha informado os motivos pelos quais o pagamento de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) ocorreu apenas em 13.01.2014, a despeito de o ajuste indicar datas de vencimento em 05.12.2013 e 05.01.2014, consta à fl.741 cópias de cheques emitidos em 04.12.2013, os quais não foram pagos por insuficiência de fundos (motivo 11). Ou seja, os dois primeiros pagamentos foram efetuados a destempo.
A segunda parcela, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), venceu em 05.02.2014, todavia foi paga apenas em 04.04.2014, conforme se vê do comprovante anexado à fl.18.
Todos os pagamentos não foram acrescidos dos consectários ajustados para a hipótese de ocorrer a inadimplência.
Desse modo, ficou evidente que a partir da parcela de março⁄2014 não houve nenhum pagamento, circunstância que já demonstra a inadimplência da autora, promitente-compradora, atraindo a aplicação do parágrafo primeiro da cláusula segunda do contrato. Confira-se:
Parágrafo primeiro. (...) sendo certo que o inadimplemento de quaisquer parcelas acarretará vencimento extraordinário de todas as demais, ensejando, a critério da VENDEDORA, a rescisão do contrato com a perda do sinal por parte da COMPRADOR (sic) e restituição das demais parcelas pela VENDEDORA, ou, alternativamente, a exigibilidade do crédito.
A recorrente alega que tomou conhecimento das ações judiciais promovidas por terceiros para discutir sobre a propriedade do bem em maio⁄2015 e "a partir daí (...) achou por bem não mais efetuar quaisquer outros pagamentos" .
Sem razão a apelante. A inadimplência da autora foi o fator determinante para a não concretização do negócio, haja vista que em maio⁄2015, ao ter ciência das ações judiciais, a promitente-compradora já se encontrava em atraso com o pagamento das parcelas vencidas a partir de março⁄2014, inclusive.
Em que pese tenha a promitente-vendedora afirmado que o bem se encontrava livre e desembaraçado, certo é que a perfectibilização do ajuste não ocorreu pela falta do pagamento das prestações ajustadas entre as partes, ocorrida mais de um ano antes da ciência acerca das pendências judiciais.
Saliente-se, ademais, que a afirmação contida no contrato quanto ao imóvel se encontrar sem ônus não desobriga o comprador das cautelas necessárias para a formalização do pacto, sobretudo no que diz respeito às condições do bem e do vendedor.
As partes convencionaram para a hipótese de inadimplemento da promitente-compradora, ora autora, a rescisão do contrato e a consequente perda em favor da promitente-vendedora da quantia paga a título de sinal (v. cláusula segunda, parágrafo primeiro - fl.13) . A toda evidência, presentes estão os elementos das arras confirmatórias. [...]
Na espécie, a quantia dada como sinal no importe de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) mostra-se demasiadamente elevada, sobretudo porque 50% (cinquenta por cento) do imóvel em questão já foi alienado pela ré, conforme se vê da escritura pública acostada às fls.743⁄744.
Destarte, considerando as questões fático-jurídicas da hipótese em exame, entendo que a requerida faz jus a retenção de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), correspondente a 10% (dez por cento) do valor pago pela autora. [grifou-se]
Com efeito, o órgão julgador, diante das peculiaridades da causa, aferidas a partir das provas constantes nos autos, e interpretando as cláusulas contratuais estabelecidas entre as partes, constatou ser demasiadamente elevada a quantia imposta na sentença a título de retenção pelo inadimplemento contratual, reduzindo-a para 10% (dez por cento) do valor pago pela autora.
Portanto, fica evidente que, para acolher a pretensão recursal no sentido de analisar a razoabilidade da multa, seria imprescindível derruir a conclusão contida no decisum atacado, o que, forçosamente, enseja em interpretação de cláusulas contratuais e rediscussão da matéria fático-probatória, atraindo os óbices das Súmulas55 e77 do STJ. Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL. SÚMULA 284⁄STF. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. SÚMULA 7⁄STJ. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ANÁLISE DE DISPOSITIVOS CONSTITUCIONAIS. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC⁄1973. INOVAÇÃO RECURSAL. [...] 3. Aplicam-se as Súmulas 5 e 7⁄STJ na hipótese em que a tese versada no recurso reclama a análise de cláusulas contratuais e de elementos fático-probatórios colhidos ao longo da demanda. [...] 6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 977.709⁄DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 23.05.2017, DJe 02.06.2017). [grifou-se]
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO DO CONTRATO. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC⁄2015. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO. DESCABIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. REAVALIAÇÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7⁄STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC⁄2015 quando a Corte local pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. O arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7⁄STJ. 4. O Tribunal de origem, com base nos fatos e nas provas dos autos, reputou razoável a retenção, a título de indenização por rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, de 10% (dez por cento) do valor pago pela recorrida. Alterar esse entendimento demandaria reexame das provas produzidas nos autos, vedado em recurso especial. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1.273.751⁄DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26.06.18, DJe 01.08.18) [grifou-se]
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DENTRO DOS PARÂMETROS DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME. INCIDÊNCIA DAS SÚMULA 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no AREsp n. 701.969⁄PR, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16.02.2017, DJe 02.03.2017) [grifou-se]
No ponto, inafastável o teor das Súmulas 5 e 7 do STJ.
1.1. Ademais, esta Corte Superior, em hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, tem admitido que o percentual de retenção pelo vendedor seja arbitrado entre 10% a 30% do total da quantia paga, a saber:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC⁄73. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PERDAS E DANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 402, 403, 404, 475 DO CC. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS NºS 282 E 356 DO STF. PERDIMENTO DAS ARRAS. MULTA CONTRATUAL. RETENÇÃO 10%. SÚMULAS Nº 5 E 7 E 83 DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. (...). 3. O Tribunal local não destoa da jurisprudência do STJ que se orienta no sentido de que, a depender das circunstâncias fáticas do caso examinado, é válida a retenção pelo promitente vendedor entre 10% e 30% do valor pago. 4. Não é possível, na via especial, rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem as Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 5. (...). 6. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Resp 1.495.240⁄DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23.08.16, DJe 31.08.16) [grifou-se]
AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 . AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182⁄STJ. 1. O agravo regimental que apenas repete as teses já apresentadas no recurso especial, sem impugnar o fundamento central da decisão agravada, encontra óbice na Súmula n. 182⁄STJ: "É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada". 2. Esta Corte Superior, à luz de precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que "o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas" (EREsp 59870⁄SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10⁄04⁄2002, DJ 09⁄12⁄2002 p. 281). 3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera. 5. Recurso não provido. (AgRg no REsp 1.110.810⁄DF, Quarta Turma, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 06.09.2013)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ.
AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior . 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. (AgRg no AREsp n. 807.880⁄DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19.04.2016, DJe 29.04.2016) [grifou-se]
O entendimento adotado pelo Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo o óbice da Súmula 83⁄STJ, impedindo o conhecimento do recurso por ambas as alíneas do permissivo constitucional.
2. Por fim, consoante asseverado na decisão agravada, esta Corte de Justiça tem entendimento no sentido de que a incidência da Súmula 7⁄STJ impede o exame de dissídio jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu solução a causa a Corte de origem.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA.ACIDENTE DE TRÂNSITO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO CPC⁄1973. MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E ESTÉTICOS E ELEVAÇÃO DO PENSIONAMENTO MENSAL. REEXAME DE PROVA. DESCABIMENTO.SÚMULA 7⁄STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS ARTIGOS DE LEI TIDOS POR VULNERADOS. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO.SÚMULA 284⁄STF. AGRAVO INTERNO DE DUCIVALDO CHAGAS COSTA DESPROVIDO. 1. (...). 3. O não conhecimento do recurso especial pela alínea a do permissivo constitucional, diante da incidência da Súmula 7⁄STJ, prejudica o exame do dissídio jurisprudencial. 4. (...). 6. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp 979.703⁄RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27⁄06⁄2017, DJe 03⁄08⁄2017) [grifou-se].
ADMINISTRATIVO. SERVIÇO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. OCORRÊNCIA DE DANO MORAL REPARÁVEL. PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7⁄STJ. 1. (...). 2. A incidência da Súmula 7 desta Corte impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual a Corte de origem deu solução a causa. (AgRg no Ag 1.160.541⁄RJ, Rel. Min. Humberto Martins, 2ª Turma, 25⁄10⁄2011) [grifou-se]
De rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada.
3. Do exposto, nega-se provimento ao agravo interno.
É o voto.

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no
Número Registro: 2017⁄0262050-9
PROCESSO ELETRÔNICO
AREsp 1.186.036DF
Números Origem: 00580416320158070001 20150110580415 20150110580415AGS
PAUTA: 21⁄08⁄2018 JULGADO: 21⁄08⁄2018
Relator
Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. ANTÔNIO CARLOS PESSOA LINS
Secretária
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : NUMERO 1 PARTICIPACAO EMPRESARIAL LTDA
ADVOGADO : RALPH CAMPOS SIQUEIRA E OUTRO (S) - DF013405
AGRAVADO : FACULDADE EVANGELICA DE TAGUATINGA LTDA - ME
ADVOGADO : RICARDO NOGUEIRA DUARTE - DF019342
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : NUMERO 1 PARTICIPACAO EMPRESARIAL LTDA
ADVOGADO : RALPH CAMPOS SIQUEIRA E OUTRO (S) - DF013405
AGRAVADO : FACULDADE EVANGELICA DE TAGUATINGA LTDA - ME
ADVOGADO : RICARDO NOGUEIRA DUARTE - DF019342
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
Após o voto do relator negando provimento ao agravo interno, PEDIU VISTA antecipada a Ministra Maria Isabel Gallotti.

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no
Número Registro: 2017⁄0262050-9
PROCESSO ELETRÔNICO
AREsp 1.186.036DF
Números Origem: 00580416320158070001 20150110580415 20150110580415AGS
PAUTA: 08⁄11⁄2018 JULGADO: 08⁄11⁄2018
Relator
Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA
Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. Dra. MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI
Secretária
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : NUMERO 1 PARTICIPACAO EMPRESARIAL LTDA
ADVOGADO : RALPH CAMPOS SIQUEIRA E OUTRO (S) - DF013405
AGRAVADO : FACULDADE EVANGELICA DE TAGUATINGA LTDA - ME
ADVOGADO : RICARDO NOGUEIRA DUARTE - DF019342
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : NUMERO 1 PARTICIPACAO EMPRESARIAL LTDA
ADVOGADO : RALPH CAMPOS SIQUEIRA E OUTRO (S) - DF013405
AGRAVADO : FACULDADE EVANGELICA DE TAGUATINGA LTDA - ME
ADVOGADO : RICARDO NOGUEIRA DUARTE - DF019342
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
Prosseguindo no julgamento, após o voto-vista da Ministra Maria Isabel Gallotti dando provimento ao agravo interno para dar provimento ao recurso especial, divergindo do relator, e o voto do Ministro Luis Felipe Salomão acompanhando o relator, e o voto do Ministro Antonio Carlos Ferreira acompanhando a divergência, PEDIU VISTA o Ministro Raul Araújo para proferir voto desempate.
VOTO-VISTA
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI: Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com devolução dos valores pagos, ajuizada por FACULDADE EVANGÉLICA DE TECNOLOGIA EDUCAÇÃO E GESTÃO LTDA - FETEG - em desfavor de NÚMERO 1 PARTICIPAÇÃO EMPRESARIAL LTDA.
A sentença, verificando a inadimplência no pagamento de parcelas ajustadas, reconheceu a culpa da autora na rescisão do contrato e determinou apenas a devolução das parcelas pagas, no importe de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), com a retenção pela vendedora das arras confirmatórias de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), adotando a seguinte fundamentação, no ponto que interessa ao presente recurso:
"Ou seja, a parte autora, de forma livre e desembaraçada, fixou as arras confirmatórias (início de pagamento) no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) e agora, após o descumprimento do pacto, vem pedir a redução do valor, o que não pode ser aceito. Ademais, a boa-fé contratual deve ser mantida tanto na celebração quanto na execução dos contratos. Também não há que se falar em desigualdade entre as partes, uma vez que aparentemente ambas são grandes sociedades empresariais inclusive pelo valor da transação.
É verdade que o valor (R$ 500.000,00) representa vultuosa quantia para os padrões comuns da sociedade. No entanto, o mesmo não pode ser afirmado para grandes transações comerciais, como o caso em tela. Aliás, o valor das arras representa menos de 10% (dez por cento) do valor total do contrato, sendo proporcionalmente condizente com a negociação .
Assim sendo, deve ser mantida a quantia estipulada entre as partes para as arras, devendo o requerido devolver apenas as parcelas pagas, no montante de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais)."
A Segunda Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, por sua vez, deu parcial provimento ao recurso de apelação da autora para reduzir equitativamente o valor das arras para R$ 90.000,00 (noventa mil reais, em acórdão assim ementado (fls. 940⁄955):
CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXECUÇÃO. CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. ARRAS. REDUÇÃO EQUITATIVA. PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO. REVELIA. DOCUMENTOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. CRITÉRIOS PARA FIXAÇÃO E DISTRIBUIÇÃO. TEMPUS REGIT ACTUM .
1. Os documentos apresentados após a decretação da revelia constituem elementos de prova e como tais devem ser observados pelo julgador.
2. O valor compensatório nas hipóteses de desfazimento do contrato de compra e venda deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a fim de evitar o enriquecimento sem causa, conforme se depreende do artigo 413 do Código Civil.
3. A rescisão do contrato impõe a devolução ao comprador das parcelas pagas no início do contrato.
4. A regra do tempus regit actum impõe a aplicação das normas processuais vigentes no momento da prolação da sentença, inclusive quanto aos critérios de fixação e distribuição dos ônus da sucumbência, independentemente da data do ajuizamento da ação.
5. Recurso parcialmente provido.
Os embargos de declaração opostos pela ré foram rejeitados (fls. 1.003⁄1.013).
Inconformada com a redução do valor das arras convencionadas, a vendedora ré interpôs recurso especial, com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, sustentando ofensa aos artigos 413 e 418 do Código Civil, bem como divergência jurisprudencial. Alega que "o v. acórdão recorrido não andou bem ao reduzir as arras ao valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), equivalente ao percentual de 1,5% do valor do negócio" (fl. 1.020). Argumenta que não se aplica a legislação de proteção ao consumidor à relação jurídica e que a redução foi efetuada sem maior fundamentação, mormente porquanto as arras fixadas no contrato são proporcionais ao valor do bem (8,33%). Aponta precedentes em abono à sua tese e requer, ao final, a manutenção das arras na forma contratualmente prevista pelas partes.
O voto do eminente Relator, Ministro Marco Buzzi, manteve a decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial com fundamento na impossibilidade de modificação do valor da multa, aplicando as Súmulas 5 e 7 do STJ (fls. 1.122⁄1.126).
Creio, entretanto, com a devida vênia, que não se aplicam referidos óbices à questão suscitada no recurso especial, porquanto não há controvérsia a respeito da interpretação da cláusula contratual, reconhecida pelo acórdão recorrido como pactuação de arras, nos termos do art. 418 do Código Civil, e nem quanto aos fatos incontroversos levados em conta pelo Tribunal de origem para reduzir as arras convencionadas (valor total do negócio jurídico, valor das arras, quantia paga pelo comprador e a circunstância de o vendedor haver, posteriormente, logrado vender metade do imóvel objeto do contrato rescindido).
Considerando o panorama de fato trazido da origem e as cláusulas contratuais nos exatos termos como interpretadas pelo acórdão recorrido, busca o recurso especial ver reconhecida a ofensa aos arts. 413 e 418 do Código Civil, motivo pelo qual supero, com a devida vênia, os óbices das Súmulas 5 e 7.
Como cediço, as arras constituem o valor pago por um dos contratantes como garantia do negócio, servindo de princípio de pagamento e prefixação do montante mínimo das perdas e danos devidos pelo eventual descumprimento da avença.
O acórdão recorrido delineou bem o quadro fático e jurídico da controvérsia, com o pagamento parcial de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) pela promissária compradora, sendo R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) a título de arras confirmatórias, de bem imóvel com preço ajustado de R$ 6.000.000,00 (seis millhões de reais) .
O artigo 413 do Código Civil, por aplicação analógica, permite a redução equitativa das arras quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o seu montante se revelar manifestamente excessivo e desproporcional à obrigação assumida.
Nesse sentido, ressalto o Enunciado n. 165 das Jornadas de Direito Civil do Centro de Estudos Jurídicos do Conselho da Justiça Federal, segundo o qual: "Em caso de penalidade, aplica-se a regra do art. 413 ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais".
Na presente hipótese, a redução foi efetuada pelo Tribunal de origem com os seguintes fundamentos (fls. 950⁄953):
As partes convencionaram para a hipótese de inadimplemento da promitente-compradora, ora autora, a rescisão do contrato e a consequente perda em favor da promitente-vendedora da quantia paga a título de sinal (v. cláusula segunda, parágrafo primeiro - fI.13). A toda evidência, presentes estão os elementos das arras confirmatórias.
Cuida-se de pacto de arras, com a aplicabilidade do disposto no artigo 418 do Código Civil, o qual dispõe:
Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Aliás, o dispositivo acima citado foi incluído na cláusula segunda ao dispor que a quantia de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) era ajustada "a título de sinal e princípio de pagamento (Art. 418 do CCB)".
Com efeito, a inexecução contratual foi causada por ato imputável à autora, a qual deverá suportar a retenção das arras.
As arras ou sinal se caracterizam pela entrega, por parte de um dos contratantes, de coisa ou quantia que significa a firmeza da obrigação contraída ou garantia do pacto.
No caso, a requerente deu um sinal de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) para assegurar o cumprimento do contrato no valor total de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais).
Acentue-se que o valor compensatório nas hipóteses de desfazimento do contrato de compra e venda deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atentando-se para circunstâncias do caso concreto, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do promitente-vendedor, conforme se depreende do artigo 413 do Código Civil.
(...)
Na espécie, a quantia dada como sinal no importe de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) mostra-se demasiadamente elevada, sobretudo porque 50% (cinquenta por cento) do imóvel em questão já foi alienado pela ré, conforme se vê da escritura pública acostada às fls.743⁄744.
Destarte, considerando as questões fático-jurídicas da hipótese em exame, entendo que a requerida faz jus a retenção de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), correspondente a 10% (dez por cento) do valor pago pela autora.
No que diz respeito à devolução das duas parcelas de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), cada, pagas pela autora, as partes ajustaram sua restituição, conforme se vê na parte final do parágrafo primeiro da cláusula segunda do contrato (v. fl.13).
Nesse descortino, deverá a requerida reter apenas R$ 90.000,00 (noventa mil reais), a título de penalidade pelo descumprimento do negócio, restituindo à autora a quantia de R$ 810.000,00 (oitocentos e dez mil reais), referente à redução equitativa das arras e às duas prestações pagas no início do contrato.
Como se vê no excerto acima transcrito, o Tribunal de origem reduziu as arras ao valor equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos pela compradora sem maior fundamentação e sem observar a orientação do artigo 413 do CC no sentido de que a redução deve observar "a natureza e a finalidade do negócio".
Como destacado na sentença, trata-se de contrato entre duas sociedades empresariais, de valor elevado, não havendo que se falar em desigualdade entre as partes.
Convém aqui invocar a preciosa lição de Judith Martins-Costa:
... em linha de princípio, o conteúdo contratual, polarizado pelo princípio da liberdade (Código Civil, art. 421, primeira parte), é matéria que atine prioritariamente às partes. Intervenções exógenas (normas de conteúdo cogente, decisões judiciais ou arbitrais, regulamentos administrativos) serão pontuais, não substituindo, em caráter geral, o que deve provir da manifestação de vontade dos figurantes.
As imposições de deveres resultantes de lei e de regulamento, haverão de ser idealmente prévias (para serem cognoscíveis), como o controle a priori determinado por normas imperativas e de ordem pública e pelos sistemas tradicionais de invalidade e de ineficácia, para o fim de expurgar ad limine determinadas cláusulas e condições, tais como, exemplificativamente, as condições puramente potestativas ( Código Civil, art. 122) ou para vedar, aprioristicamente, a pactuação de negócios ilícitos (Código Civil, art. 166, VI). As intervenções posteriores, como a de juiz ou árbitro, devem ter como moldura obrigatória os comandos emanados pelas declarações negociais e⁄ou pela lei.
(ii) há, porém, uma clivagem fundamental, atinente à segunda parte do art. 421 do Código Civil, qual seja, à função social reconhecida ao contrato como instrumento por excelência da circulação econômica: em razão da função social que desempenha o contrato, como instituição jurídico-econômica, o Direito Contratual se encontra bipartido entre um subsistema que se poderia rubricar como "contratos entre iguais" e outro etiquetado como "contrato entre desiguais".
O primeiro apanha, modo geral, os contratos de Direito Civil e Empresarial, caracterizados pela maior extensão no exercício da liberdade contratual, com fundamento na presumida paridade entre os contraentes. As partes são dotadas de poder contratual presumidamente igualitário, de modo que as intervenções da lei no conteúdo do contrato são excepcionais e pontuais.
(MARTINS-COSTA, Judith. A Boa-Fé no Direito Privado: critérios para a sua aplicação. 2ª ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2018. pp 626⁄627, grifo não constante do original).
A excepcional intervenção do julgador na autonomia das partes deve ser efetuada em caráter excepcional, com cuidado, sempre visando ao equilíbrio. Na hipótese, em que não se trata de relação de consumo, nem de contrato de adesão, e não se cogita de hipossuficiência alguma das partes, foi acordado que a inexecução do contrato ensejaria à parte inocente o equivalente a 8,33% (oito inteiros e trinta e três centésimos por cento) do seu valor total a título de perdas e danos.
Quanto ao ponto, há orientação da jurisprudência desta Corte no sentido de que, em casos como o presente, é razoável a variação das arras confirmatórias entre 10% e 20% do valor do bem. Confira-se, nesse sentido, o seguinte julgado, invocado como paradigma no recurso especial:
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CONTRATO PRELIMINAR. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA E INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO TANTUM DEVOLUTUM, QUANTUM APPELLATUM. NÃO OCORRÊNCIA. VALIDADE DO ATO JURÍDICO. REQUISITOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. CONFISSÃO. INVALIDADE. SÚMULA N. 284 DO STF. AÇÃO RESCISÓRIA. REQUISITOS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. ARRAS E SINAL. PECULIARIDADE DO CASO. PAGAMENTO INICIAL REALIZADO EM MONTANTE CONSIDERÁVEL. PERDA EM PROL DO VENDEDOR. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DO VALOR.
(...)
6. O comprador que dá causa à rescisão do contrato perde o valor do sinal em prol do vendedor. Esse entendimento, todavia, pode ser flexibilizado se ficar evidenciado que a diferença entre o valor inicial pago e o preço final do negócio é elevado, hipótese em que deve ser autorizada a redução do valor a ser retido pelo vendedor e determinada a devolução do restante para evitar o enriquecimento sem causa. Aplicação do Enunciado n. 165 das Jornadas de Direito Civil do CJF.
7. Recurso especial parcialmente conhecido e provido em parte.
(REsp 1.513.259⁄MS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe 22.2.2016).
Do voto do Ministro João Otávio de Noronha transcrevo:
" No caso, considerando a peculiaridade do negócio celebrado entre as partes, marcado pela informalidade e pela confiança, o acórdão recorrido entendeu que o valor inicial pago deveria ser considerado como"arra, princípio de pagamento". De fato, a" arra "confirmatória, ou sinal, também pode significar princípio de pagamento, na medida em que o negócio efetivamente se concretizar. Marca, portanto, o início da execução do negócio.
E essa é a peculiaridade que, embora consignada no acórdão recorrido, não foi levada em consideração no momento em que se reexaminou, por meio do recurso interposto pelo vendedor, a questão deduzida na reconvenção apresentada pela parte recorrente, ou seja, a pretensão de que lhe fosse devolvida a integralidade do valor inicialmente pago.
O acórdão recorrido andou bem quando entendeu que a parte recorrente, por ter dado causa à rescisão do contrato, não tinha direito à devolução do" sinal ". Por outro lado, deveria ter observado que aquele pagamento inicial, por representar um terço do valor final do negócio, não poderia ser considerado um mero"sinal", razão pela qual a aplicação do disposto no art. 1.097 do CC⁄16 (art. 418 do CC⁄02) deveria sofrer flexibilização. O valor dado a título de"arra confirmatória"deve ser integralmente perdido. Mas, se evidenciado que o pagamento inicial englobava mais do que o sinal – e isso fica evidente quando se verifica a proporção entre esse montante e o valor total do preço ajustado –, o percentual de retenção deve ser reduzido.
Exemplifico: no caso concreto, tendo por base a prova prontamente delineada no voto condutor do julgado, constato que o valor da dívida principal, isto é, o preço do imóvel rural negociado, foi ajustado em 22.000 arrobas de boi, a serem pagas da seguinte maneira: 5.100 arrobas à vista e mais 1.000 arrobas até o dia 15⁄5⁄1995; 6.600 arrobas até o dia 31⁄1⁄1996, além da assunção de dívida no Banco do Brasil S⁄A, correspondente a R$ 280.964,00, que, à época, equivaleria a 9.900 arrobas de boi (fl. 689).
Ora, não é razoável o entendimento de que todo o valor inicial pago (6.100 arrobas de boi) – que corresponde a 27,72% do preço total ajustado – seja enquadrado como sinal ou" arra confirmatória "e, em consequência, sujeite-se ao perdimento em prol do vendedor.
A prevalecer essa conclusão, estar-se-ía onerando excessivamente o comprador, ainda que a ele tenha sido atribuída culpa pela rescisão do contrato, e beneficiando o vendedor. Poder-se-ia dizer, em outras palavras, que seria uma fonte de enriquecimento desproporcional.
Nesse sentido, inclusive, já se firmou a orientação jurisprudencial no STJ, no sentido de que a fixação das arras confirmatórias se dá em percentual inferior a 20% do valor do bem, variando, mais precisamente, entre 10% e 20%.
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Por essa razão, entendo correto o entendimento firmado pela Corte estadual, de que a parte que deu causa à rescisão do contrato perde o valor do sinal em prol do vendedor⁄recorrido, mas, no caso, não se pode entender que a integralidade dos valores inicialmente pagos o foram a título de sinal,"arra", de modo que se deve adequar a situação fática descrita no acórdão recorrido à orientação firmada pelo STJ.
Em reforço, cito o Enunciado n. 165 das Jornadas de Direito Civil do Centro de Estudos Jurídicos do Conselho da Justiça Federal: " Em caso de penalidade, aplica-se a regra do art. 413 ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais".
O referido artigo estabelece que" a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".
A parte recorrente ficou com a posse da área rural em discussão por onze meses e, embora o inadimplemento contratual tenha gerado consequências para além das questões relativas ao negócio, já ficou estabelecida a remuneração pelo uso da área (aluguéis) e indenização pelo dano moral verificado.
Desse modo, é razoável o entendimento de que deve ser considerado como sinal ou" arra confirmatória "o percentual médio entre aqueles admitidos pela jurisprudência do STJ, ou seja, 15% sobre o valor total do imóvel, que perfaz 3.300 arrobas de boi. Esse é o montante a ser perdido pela parte recorrente em prol da parte recorrida, que, por sua vez, terá de devolver-lhe o valor equivalente a 2.800 arrobas de boi inicialmente pagas, compensando-se.
No presente caso, repito, foi ajustado para o negócio o pagamento de seis milhões de reais, significando a penalidade prevista contratualmente menos de 10% do valor do bem, portanto, perfeitamente proporcional à obrigação assumida.
Na realidade, além de imotivada, a redução efetuada pelo Tribunal de origem desnaturou o instituto das arras, pois lhe retirou a função de garantia do negócio e de liquidação prévia das perdas e danos.
A propósito da redução da cláusula penal pelo juiz, com base no art. 413 do Código Civil, lembro a doutrina de Caio Mario da Silva Pereira, em obra revista e atualizada por Guilherme Calmon Nogueira da Gama:
"Reduzida será, ainda, se ao juiz parecer manifestamente excessiva. O juiz considerará a natureza do negócio e a sua finalidade.
O que pode servir de frenação às pretensões abusivas do inadiplemente é o arbítrio do magistrado. Quando à redutibilidade por implemento parcial, o juiz inspira-se no princípio da equidade, dosando a diminuição da pena, segundo o seu arbítrio e tendo em conta o princípio da boa-fé objetiva no confronto com o "homem de negócios real e honesto".
No tocante ao excesso da pena, sua redução dar-se-á por manifesto. O julgador apreciará o valor da penal, confrontando-o com as demais circunstâncias do negócio, e somente o diminuirá se for manifesto, ostensivo, perceptível a todo surto de vista.
Em qualquer caso, o poder do juiz não pode ser levado ao extremo de minguá-la a ponto de convertê-la em quantia ínfima - sestercio uno -, desfigurando a pena convencional e retirando-lhe a dupla finalidade, de reforço da obrigação e de liquidação prévia das perdas e danos." (Instituições de Direito Civil, Volume II, 25ª edição, 155).
Deve ser dito, ainda, que a venda de parte do bem a terceiro posteriormente à inexecução do contrato, única circunstância citada pelo acórdão recorrido, não se configura justificativa para redução da penalidade acordada.
Com efeito, a venda do bem posterior à frustração do contrato é providência que não decorreu de atividade do contratante inadimplente, mas de atitude do vendedor, o qual, além da postergação do negócio, certamente arcou com os custos inerentes à nova negociação.
Reitero que não se cuida, aqui, de negociação de unidades imobiliárias incluídas na carteira de bens de empresas destinadas a incorporação, compra e venda de imóveis a consumidores finais, hipótese em que se aplicaria o CDC, e a revenda do bem seria realizada dentro do giro normal dos negócios da empresa.
Trata-se, aqui, de compra e venda regida pelo Código Civil, tendo plena aplicação o instituto das arras, com o objetivo de reforçar a firmeza do contrato celebrado entre partes em igualdade jurídica de condições, somente devendo intervir o Poder Judiciário, ao meu sentir, em caso de manifesto excesso e desproporção, o que não vislumbro das circunstâncias da causa traçadas na origem.
Em face do exposto, com a devida vênia ao eminente Relator, dou provimento ao agravo interno para dar provimento ao recurso especial, mantendo as arras no valor pactuado. Em razão da sucumbência mínima da parte ré, dado que considerada a autora culpada pela rescisão, arcará a autora com o pagamento das custas e dos honorários advocatícios em prol do advogado da ré, que ora fixo em 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação.
É como voto.

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
AgInt no
Número Registro: 2017⁄0262050-9
PROCESSO ELETRÔNICO
AREsp 1.186.036DF
Números Origem: 00580416320158070001 20150110580415 20150110580415AGS
PAUTA: 18⁄02⁄2020 JULGADO: 18⁄02⁄2020
Relator
Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI
Relatora para Acórdão
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. ANTÔNIO CARLOS PESSOA LINS
Secretária
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
AGRAVANTE : NUMERO 1 PARTICIPACAO EMPRESARIAL LTDA
ADVOGADO : RALPH CAMPOS SIQUEIRA E OUTRO (S) - DF013405
AGRAVADO : FACULDADE EVANGELICA DE TAGUATINGA LTDA - ME
ADVOGADO : RICARDO NOGUEIRA DUARTE - DF019342
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda
AGRAVO INTERNO
AGRAVANTE : NUMERO 1 PARTICIPACAO EMPRESARIAL LTDA
ADVOGADO : RALPH CAMPOS SIQUEIRA E OUTRO (S) - DF013405
AGRAVADO : FACULDADE EVANGELICA DE TAGUATINGA LTDA - ME
ADVOGADO : RICARDO NOGUEIRA DUARTE - DF019342
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
Após o voto-vista do Ministro Raul Araújo acompanhando a divergência, a Quarta Turma, por maioria, deu provimento ao agravo interno, para dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto divergente da Ministra Maria Isabel Gallotti, que lavrará o acórdão. Vencido o relator e o Ministro Luis Felipe Salomão
Votaram com a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti os Srs. Ministros Raul Araújo e Antonio Carlos Ferreira.
RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE : NUMERO 1 PARTICIPACAO EMPRESARIAL LTDA
ADVOGADO : RALPH CAMPOS SIQUEIRA E OUTRO (S) - DF013405
AGRAVADO : FACULDADE EVANGELICA DE TAGUATINGA LTDA - ME
ADVOGADO : RICARDO NOGUEIRA DUARTE - DF019342
VOTO-VISTA
EXMO. SR. MINISTRO RAUL ARAÚJO:
Relembro o caso, reportando-me ao bem lançado relatório do em. Ministro Marco Buzzi :
Cuida-se de agravo interno interposto por NÚMERO 1 PARTICIPAÇÃO EMPRESARIAL LTDA. em face de decisão monocrática da lavra deste signatário (fls. 11221126, e-STJ), que negou provimento ao agravo da ora insurgente.
A referida decisão singular pautou-se nos seguintes fundamentos: a) necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e de incursão no contexto fático-probatório dos autos para acolher a pretensão recursal em relação à apontada ofensa aos artigos 413 e 418 do Código Civil, atraindo a incidência das Súmulas 5 e 7⁄STJ; b) a incidência da Súmula 7⁄STJ impede o exame do alegado dissídio jurisprudencial.
Daí o presente agravo interno (fls. 1130-1144, e-STJ), no qual a insurgente reitera os fundamentos lançados nas razões do apelo extremo e refuta a aplicação dos referidos óbices.
Sem impugnação (fl. 1147, e-STJ).
É o relatório.
O douto Relator, em lapidar pronunciamento, negou provimento ao agravo interno, afastando as alegações da recorrente e confirmando a decisão agravada, sob o fundamento de que a análise da questão acerca da razoabilidade do valor das arras confirmatórias incide nos óbices das Súmulas 5 e 7⁄STJ, porquanto o Tribunal de origem, diante do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais, concluiu ser demasiadamente elevada a quantia imposta na sentença, a título de retenção pelo inadimplemento contratual, reduzindo-a para 10% (dez por cento) do valor pago pela promitente-compradora.
Ainda, aplicou a Súmula 83⁄STJ, em razão de o entendimento adotado pelo Tribunal local estar em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, no sentido de que, em hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do comprador, tem-se admitido que o percentual de retenção pelo vendedor seja arbitrado entre 10% e 30% do total da quantia paga.
Por fim, o em. Relator, Ministro Marco Buzzi , manteve o não conhecimento da divergência jurisprudencial, consoante asseverado na decisão agravada, pois a incidência da Súmula 7⁄STJ impede o exame do dissídio, ante a falta de identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual a Corte de origem deu solução à causa.
Após a leitura do voto do relator e as discussões, a em. Ministra Isabel Gallotti pediu vista antecipada.
Em seu voto, inaugurando a divergência, a em. Ministra entende pela inaplicabilidade dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, notadamente porque o acórdão recorrido definiu todos os contornos fáticos e, ainda, são incontroversos os valores do negócio jurídico e das arras, a quantia paga ao comprador e a posterior alienação de parte do imóvel. Consigna que, tendo em vista o valor do imóvel objeto da compra e venda, entre pessoas jurídicas, ser de R$ 6 milhões de reais, as arras confirmatórias, fixadas em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), não se mostram exorbitantes, visto que equivalem a 8,33% do valor do contrato, ou seja, menos de 10% do valor do bem, o que se mostra razoável.
Pondera, também:" trata-se, aqui, de compra e venda regida pelo Código Civil, tendo plena aplicação o instituto das arras, com o objetivo de reforçar a firmeza do contrato celebrado entre partes em igualdade jurídica de condições, somente devendo intervir o Poder Judiciário, ao meu sentir, em caso de manifesto excesso e desproporção, o que não vislumbro das circunstâncias traçadas na origem. "
Além disso, pontua que" a venda de parte do bem a terceiro posteriormente à inexecução do contrato, única circunstância citada pelo acórdão recorrido, não se justifica para a redução da penalidade acordada ".
Nesse contexto, deu provimento ao agravo interno para dar provimento ao recurso especial, mantendo as arras no valor pactuado e determinando que, em razão da sucumbência mínima da parte ré, a autora arcará com o pagamento das custas e honorários advocatícios, em prol da ré, fixando os últimos em 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação.
Na mesma sessão de julgamento, o em. Relator, Ministro Marco Buzzi , ratificou e reforçou o posicionamento lançado no voto inicialmente apresentado. Dando continuidade, o em. Ministro Luis Felipe Salomão se manifestou no sentido de acompanhar a Relatoria, por entender serem insuperáveis os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, no caso em tela.
Na sequência, o em. Ministro Antonio Carlos Ferreira proferiu voto acompanhando a divergência.
Dado o empate na votação, pedi vista dos autos para mais próxima análise do caso.
Analisa-se a alegada violação aos arts. 413 e 418 do Código Civil⁄2002 e divergência jurisprudencial, com a argumentação contida no recurso especial objetivando reformar o acórdão distrital que reduziu o valor das arras confirmatórias a 10% (dez por cento) do valor pago pela promitente compradora, para se restabelecer a sentença de parcial procedência de retenção da totalidade do sinal, em prol da vendedora, em razão de a promitente-compradora ter dado causa à resolução do contrato.
O eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, ao julgar a insurgência acerca das arras confirmatórias e a sua retenção, assim fundamentou o acórdão recorrido:
Conheço do recurso, porquanto presentes os requisitos legais.
Cuida-se de ação de conhecimento ajuizada pela FACULDADE EVANGÉLICA DE TAGUATINGA LTDA. ME. em desfavor de NÚMERO 1 PARTICIPAÇÃO EMPRESARIAL LTDA., por intermédio da qual argumentou, em suma, ter firmado com a ré contrato de promessa de compra e venda de imóvel, tendo efetuado o pagamento de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais).
Todavia, tomou conhecimento da existência de ação judicial na qual terceiros pleiteavam a propriedade do bem e, embora tenha ocorrido o trânsito em julgado da decisão prolatada nos autos do processo nº 2007.01.1.091934-0, soube de outra demanda envolvendo o imóvel, onde foi determinado o bloqueio da matrícula.
Com essas razões, busca a rescisão contratual por culpa da promitente vendedora e a condenação da requerida na devolução do valor integral pago. Alternativamente, seja retida apenas a quantia referente à cláusula penal de arras prevista no parágrafo primeiro da cláusula segunda do contrato, bem como sua redução a valores compatíveis com a natureza do negócio.
O MM. Juiz julgou parcialmente procedente o pedido e condenou a ré a restituir à autora R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), retendo a importância de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) paga a título de arras.
Irresignada, a autora apresentou recurso, pugnando pela rescisão contratual e a devolução da integralidade da quantia paga ou a retenção de apenas 10% (dez por cento) do valor pago.
(...)
Inicialmente, vale salientar que o contrato[3] de promessa de compra e venda do imóvel, bem como o pagamento de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) encontram-se incontroversos nos autos.
A autora, promitente-compradora, atribui à ré, promitente-vendedora, a responsabilidade pela não concretização do negócio.
Aduz que a afirmação da requerida sobre a inexistência de quaisquer ônus, dívidas e⁄ou hipotecas sobre o imóvel constituído pela Área Especial 08, Setor Central, Gama (DF), conforme consta na cláusula primeira do contrato, e a posterior descoberta sobre ação judicial na qual terceiros debatiam acerca da propriedade do bem, fez com que interrompesse o pagamento das parcelas ajustadas, imputando à ré a culpa pela rescisão do contrato.
As partes ajustaram R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais) como preço total para a alienação do bem, valor a ser pago da seguinte maneira:
CLÁUSULA SEGUNDA. (...) 1. R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) a título de sinal e princípio de pagamento (Art. 418 do CCB), representado pelo cheque de número 82, sacado da conta corrente n. 01021738-9, Banco Caixa Econômica Federal, de emissão de Marcus Vinícius Scalercio, pra ser resgatado e⁄ou depositado em 05.12.2013 ; 2. R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) pagos em 05.1.2014 ; 3. R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) pagos em 05.2.2014 ; 4. R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) pagos em 05.3.2014; 5. R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) pagos em 05.4.2014; 6. R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) pagos em 05.5.2014, e 7. R$ 3.600.000,00 (três milhões e seiscentos mil reais) para ser pago em 18 (dezoito) parcelas mensais e sucessivas de R$ 200.000,00 cada uma, vencendo-se a primeira em 05.06.2014 e as demais nos mesmos dias dos meses subsequentes, comprometendo-se a COMPRADORA com o depósito, à exceção do sinal, de todas as parcelas em conta corrente da VENDEDORA de número 01313- 1, agência 6986 do Banco ltaú S⁄A, servindo os recibos como comprovantes dos depósitos e a confirmação da compensação do valor a quitação da respectiva parcela.[4]
Às fls. 17⁄18 constam os comprovantes de pagamento das quantias de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) e R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) ocorridos, respectivamente, em 13.01.2014 e 04.04.2014.
Embora a autora não tenha informado os motivos pelos quais o pagamento de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) ocorreu apenas em 13.01.2014, a despeito de o ajuste indicar datas de vencimento em 05.12.2013 e 05.01.2014, consta à f1. 741 cópias de cheques emitidos em 04.12.2013, os quais não foram pagos por insuficiência de fundos (motivo 11). Ou seja, os dois primeiros pagamentos foram efetuados a destempo.
A segunda parcela, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), venceu em 05.02.2014, todavia foi paga apenas em 04.04.2014, conforme se vê do comprovante anexado à f1. 18.
Todos os pagamentos não foram acrescidos dos consectários ajustados para a hipótese de ocorrer a inadimplência.
Desse modo, ficou evidente que a partir da parcela de março⁄2014 não houve nenhum pagamento, circunstância que já demonstra a inadimplência da autora, promitente-compradora, atraindo a aplicação do parágrafo primeiro da cláusula segunda do contrato. Confira-se:
Parágrafo primeiro. (...) sendo certo que o inadimplemento de quaisquer parcelas acarretará vencimento extraordinário de todas as demais, ensejando, a critério da VENDEDORA, a rescisão do contrato com a perda do sinal por parte da COMPRADOR (sic) e restituição das demais parcelas pela VENDEDORA, ou, alternativamente, a exigibilidade do crédito .[5]
A recorrente alega que tomou conhecimento das ações judiciais promovidas por terceiros para discutir sobre a propriedade do bem em maio⁄2015 e" a partir daí (...) achou por bem não mais efetuar quaisquer outros pagamentos".[6]
Sem razão a apelante. A inadimplência da autora foi o fator determinante para a não concretização do negócio, haja vista que em maio⁄2015, ao ter ciência das ações judiciais, a promitente-compradora já se encontrava em atraso com o pagamento das parcelas vencidas a partir de março⁄2014, inclusive.
Em que pese tenha a promitente-vendedora afirmado que o bem se encontrava livre e desembaraçado, certo é que a perfectibilização do ajuste não ocorreu pela falta do pagamento das prestações ajustadas entre as partes, ocorrida mais de um ano antes da ciência acerca das pendências judiciais.
Saliente-se, ademais, que a afirmação contida no contrato quanto ao imóvel se encontrar sem ônus não desobriga o comprador das cautelas necessárias para a formalização do pacto, sobretudo no que diz respeito às condições do bem e do vendedor.
As partes convencionaram para a hipótese de inadimplemento da promitente-compradora, ora autora, a rescisão do contrato e a consequente perda em favor da promitente-vendedora da quantia paga a título de sinal (v. cláusula segunda, parágrafo primeiro - fl.13). A toda evidência, presentes estão os elementos das arras confirmatórias.
Cuida-se de pacto de arras , com a aplicabilidade do disposto no artigo 418 do Código Civil, o qual dispõe:
(...)
Aliás, o dispositivo acima citado foi incluído na cláusula segunda ao dispor que a quantia de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) era ajustada"a título de sinal e princípio de pagamento (Art. 418 do CCB)".
Com efeito, a inexecução contratual foi causada por ato imputável à autora, a qual deverá suportar a retenção das arras.
As arras ou sinal se caracterizam pela entrega, por parte de um dos contratantes, de coisa ou quantia que significa a firmeza da obrigação contraída ou garantia do pacto.
No caso, a requerente deu um sinal de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) para assegurar o cumprimento do contrato no valor total de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais).
Acentue-se que o valor compensatório nas hipóteses de desfazimento do contrato de compra e venda deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atentando-se para circunstâncias do caso concreto, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do promitente-vendedor, conforme se depreende do artigo 413 do Código Civil.
Nesse sentido, inclusive, colham-se excertos de julgados deste egrégio Tribunal, ad litteram:
(...)
Na espécie, a quantia dada como sinal no importe de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) mostra-se demasiadamente elevada, sobretudo porque 50% (cinquenta por cento) do imóvel em questão já foi alienado pela ré, conforme se vê da escritura pública acostada às fls.743⁄744.
Destarte, considerando as questões fático-jurídicas da hipótese em exame, entendo que a requerida faz jus a retenção de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), correspondente a 10% (dez por cento) do valor pago pela autora.
Confira-se o entendimento jurisprudencial desta egrégia Casa:
(...)
No que diz respeito à devolução das duas parcelas de R$ 200.00,00 (duzentos mil reais), cada, pagas pela autora, as partes ajustaram sua restituição, conforme se vê na parte final doparagrafo primeiroo da cláusula segunda do contrato (v. f1.13).
Nesse descortino, deverá a requerida reter apenas R$ 90.000,00 (noventa mil reais), a título de penalidade pelo descumprimento do negócio, restituindo à autora a quantia de R$ 810.000,00 (oitocentos e dez mil reais), referente à redução equitativa das arras e às duas prestações pagas no início do contrato.
A referida quantia deverá ser corrigida monetariamente desde a data de cada pagamento e sofrer a incidência de juros de mora a partir da citação.
Acerca do pedido de decretação da rescisão contratual, melhor sorte não sorri à recorrente.
Como bem destacou o MM. Juiz, trata-se de contrato bilateral e, assim, a inadimplência da autora oportunizou a resolução do pacto desde sua mora, ocorrida em maio⁄2014. "(e-STJ, fls. 945-953)
No excerto transcrito, constata-se que o egrégio Tribunal a quo , após o exame acurado dos autos, da situação fática, do desenrolar dos acontecimentos, das datas, da natureza da avença e da interpretação das cláusulas contratuais, conclui que:
i) o contrato de promessa de compra e venda do imóvel constituído pela Área Especial 08, Setor Central, Gama (DF), teve por promitente-compradora a FACULDADE EVANGÉLICA DE TECNOLOGIA EDUCAÇÃO E GESTÃO LTDA - autora da ação originária e ora agravada - e por promitente-vendedora a NÚMERO 1 PARTICIPAÇÃO EMPRESARIAL LTDA - demandada na ação de origem e ora agravante;
ii) "as partes ajustaram R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais) como preço total para a alienação do bem";
iii) "foi incluído na cláusula segunda ao dispor que a quantia de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) era ajustada a título de sinal e princípio de pagamento";
iv) "as partes convencionaram para a hipótese de inadimplemento da promitente-compradora, [...], a rescisão do contrato e a consequente perda em favor da promitente-vendedora da quantia paga a título de sinal";
v) a promitente-compradora "deu um sinal de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) para assegurar o cumprimento do contrato no valor total de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais)";
vi) o sinal de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) e as duas primeiras parcelas de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) foram pagos em atraso e em desconformidade com os termos do contrato, após devolução de cheques por insuficiência de fundos (motivo 11);
vii) "o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, bem como o pagamento de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) encontram-se incontroversos nos autos";
ix) "a partir da parcela de março⁄2014 não houve nenhum pagamento, circunstância que já demonstra a inadimplência da autora, promitente-compradora" ;
x) "a inadimplência da autora foi o fator determinante para a não concretização do negócio";
xi) "a inexecução contratual foi causada por ato imputável à autora, a qual deverá suportar a retenção das arras"; e
xii) "50% (cinquenta por cento) do imóvel em questão já foi alienado pela ré, conforme se vê da escritura pública acostada às fls.743⁄744".
Nesse contexto, mostram-se incontroversos os seguintes pontos: (a) a negociação consubstanciada no contrato de compra e venda de imóvel por preço certo parcelado; (b) o valor total do contrato no importe de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais); (c) o valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) dado a título de sinal ou arras confirmatórias; (d) as duas primeiras parcelas de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) do contrato; (e) o pagamento efetuado pela promitente-compradora no valor total de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) (R$ 500.000,00 + R$ 200.000,00 + R$ 200.000,00), sempre a destempo e em desacordo com as cláusulas contratuais; (f) a culpa da promitente-compradora pela rescisão do contrato, em razão da mora desde maio de 2014; (g) a retenção das arras confirmatórias ante a inexecução do contrato; e (h) a posterior alienação de 50% (cinquenta por cento) do imóvel em questão, pela promitente-vendedora.
Desse modo, quanto a esses pontos acima elencados, evidentemente fáticos, entendo que, para afastar as constatações e afirmações contidas no decisum atacado e a convicção formada nas instâncias ordinárias, realmente, incidem os óbices das Súmulas55⁄STJ e 7⁄STJ.
Todavia, não é esta a matéria debatida no recurso especial.
Na leitura da petição recursal, constata-se que a recorrente, promitente-vendedora, alega violação aos art. 413 3 e 418 8 do Código Civil⁄2002 2, sob o argumento de que deve ser mantido o percentual das arras confirmatórias pactuado pelas empresas contratantes, quando da condenação de perdimento do sinal dado pela empresa promitente-compradora, que deu causa à resolução do contrato.
Evolui o raciocínio defendendo ser plausível a manutenção da sentença de perdimento das arras pactuadas em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), porquanto equivalente a 8,33% do valor do negócio, tendo em conta o valor total do contrato ser de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais).
Arremata aduzindo que as arras dadas em percentual inferior a 10% do valor total do contrato devem ser perdidas pela parte que deu causa à rescisão contratual.
Nessa senda, comungo com o entendimento exarado pela em. Ministra Isabel Gallotti , em seu voto-vista divergente, de que a questão tratada neste apelo nobre não encontra obstáculo nas Súmulas 5 e 7 do STJ, porquanto não se pretende a modificação de nenhum dos contornos fáticos dados à lide; na verdade, a pretensão recursal reside em saber se o Tribunal de origem poderia ter modificado o percentual atribuído às arras confirmatórias do negócio posteriormente desfeito, percentual esse entabulado de comum acordo entre as partes em contrato sinalagmático e em pé de igualdade dos contratantes.
Assim, em relação ao ponto nodal deste recurso extremo, não há que se derruir os contornos fáticos do acórdão recorrido, ao contrário, basta confrontar os fatos e fundamentos contidos no aresto distrital com o ordenamento jurídico, qual seja: a possibilidade ou não de o Tribunal modificar o percentual ajustado entre as partes a título de arras, na hipótese de perdimento por inadimplência de um dos contratantes.
A meu sentir, evidencia-se a hipótese de definição de matéria jurídica ao caso concreto, e não de modificação de contexto fático, o que afasta a aplicabilidade das Súmulas obstativas de conhecimento recursal.
Prosseguindo na análise do reclamo, ultrapassado o conhecimento, a questão de mérito pende de definição.
Especificamente no que se refere ao processo, o Código Civil de 2002 assim dispõe:
"Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."
"Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado."
Da leitura do art. 413 do Código Civil⁄2002, infere-se que há a possibilidade de o julgador reduzir o valor entabulado na cláusula penal "se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio" .
Ainda, do art. 418 do Código Civil⁄2002 extrai-se o comando normativo de que, na hipótese de inexecução do contrato por quem deu as arras, é possível a outra parte ter o contrato por desfeito e reter o sinal dado.
Outrossim, esta Corte Superior orienta-se no sentido de ser possível o magistrado, conforme as peculiaridades do caso concreto, alterar o montante do sinal a ser retido pela parte inocente, na hipótese em que a retenção integral ferir a razoabilidade e a proporcionalidade. Aplica-se, portanto, o Enunciado n. 165 da Jornada de Direito Civil , segundo o qual: " Em caso de penalidade, aplica-se a regra do art. 413 ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais" . Também nessa linha de intelecção, confira-se:
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CONTRATO PRELIMINAR. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA E INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO TANTUM DEVOLUTUM, QUANTUM APPELLATUM. NÃO OCORRÊNCIA. VALIDADE DO ATO JURÍDICO. REQUISITOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. CONFISSÃO. INVALIDADE. SÚMULA N. 284 DO STF. AÇÃO RESCISÓRIA. REQUISITOS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. ARRAS E SINAL. PECULIARIDADE DO CASO. PAGAMENTO INICIAL REALIZADO EM MONTANTE CONSIDERÁVEL. PERDA EM PROL DO VENDEDOR. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DO VALOR. (...)
6. O comprador que dá causa à rescisão do contrato perde o valor do sinal em prol do vendedor. Esse entendimento, todavia, pode ser flexibilizado se ficar evidenciado que a diferença entre o valor inicial pago e o preço final do negócio é elevado, hipótese em que deve ser autorizada a redução do valor a ser retido pelo vendedor e determinada a devolução do restante para evitar o enriquecimento sem causa. Aplicação do Enunciado n. 165 das Jornadas de Direito Civil do CJF.
7. Recurso especial parcialmente conhecido e provido em parte.
(REsp 1.513.259⁄MS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA , julgado em 16⁄02⁄2016, DJe de 22⁄02⁄2016)
No caso em tela, não se afigura manifesto excesso na pactuação das arras em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), tendo em conta um negócio jurídico no valor total de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), de modo que a retenção integral do valor vertido possa ferir a razoabilidade e a proporcionalidade.
Assim, observa-se que o valor do sinal equivale a menos de 10% (dez por cento) do valor global do contrato inadimplido.
Também não se afigura manifestamente excessiva a penalidade de retenção das arras dadas em confirmação do ajuste, porque não cumulada com nenhum outro encargo da mora.
Outrossim, afasta-se qualquer excesso na referida pactuação em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), quando se ponderam os valores contextualizados, a natureza e a finalidade do negócio, em conjunto com a razoabilidade e a proporcionalidade.
Ao se levar em conta tais critérios, constata-se estar diante de um contrato de compra e venda de imóvel não residencial, de vultosa quantia - R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), o qual fora celebrado por duas pessoas jurídicas, em igualdade de condições.
Nesse contexto, não se evidencia nenhum motivo consistente para o Tribunal a quo ter mitigado a cláusula prévia e devidamente pactuada entre os contratantes.
Também não se sustenta a fundamentação do acórdão recorrido de que o valor do sinal se mostra demasiadamente elevado, "sobretudo porque 50% (cinquenta por cento) do imóvel em questão já foi alienado pela ré" , porquanto os eventos ocorridos no futuro (posteriores à venda do imóvel) e sem implicação no desfazimento do negócio em tela não devem ser considerados ao se modificar uma cláusula entabulada entre os contratantes em época pretérita.
Além disso, não é condizente com o instituto das arras e o consectário de perdimento, no caso de inexecução, o destino que leva o objeto do contrato a ser desfeito. Dessa forma, o posterior desígnio dado pelo proprietário ao bem imóvel em liça não aproveita em nada ao promitente-comprador inadimplente e causador da resilição do contrato de compra e venda pretérito.
O acórdão recorrido deixou claríssimo que a promitente-compradora inadimpliu suas obrigações e deu causa à rescisão do contrato. Desse modo, a pena de perdimento das arras na forma pactuada é razoável e proporcional, na espécie, portanto inevitável.
Assim, concluo que, no caso concreto, a Corte de origem não poderia ter flexibilizado os termos do contrato, quanto ao perdimento do valor do sinal em prol do vendedor, em razão de não se evidenciar que a diferença entre o valor inicialmente pago e o preço final do negócio é elevado, tendo em vista o montante girar em torno de 8,33% do valor do negócio jurídico, ou seja, menos de 10% do total da compra e venda.
Diante do exposto, constata-se a violação aos arts. 413 e 418 do Código Civil⁄2002.
Nesses termos, peço vênia para acompanhar a divergência inaugurada pela em. Ministra Isabel Gallotti , no sentido de dar provimento ao agravo interno para afastar os óbices processuais e dar provimento ao recurso especial, mantendo as arras na forma pactuada. Acompanho-a, ainda, quanto aos consectários sucumbenciais.
É como voto.

Documento: 1742180 Inteiro Teor do Acórdão - DJe: 11/03/2020
Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/857247612/agravo-interno-no-agravo-em-recurso-especial-agint-no-aresp-1186036-df-2017-0262050-9/inteiro-teor-857247622

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