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14 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 6 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

T3 - TERCEIRA TURMA

Publicação

Julgamento

Relator

Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Documentos anexos

Inteiro TeorSTJ_AGRG-RESP_1440053_bc577.pdf
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Inteiro Teor

Superior Tribunal de Justiça
Revista Eletrônica de Jurisprudência
Súmula - Não cabe agravo regimental contra decisão do relator que concede ou indefere liminar em mandado de segurança
RELATOR : MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE : MASSIMO HENRIQUE NOTARI VOLPON
ADVOGADO : CLAUDEMIR LIUTI JÚNIOR E OUTRO (S)
AGRAVADO : VALDEVINO FRANCISCO FREITAS
ADVOGADO : JONAS RICARDO CORREIA

EMENTA

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABIMENTO. DESISTÊNCIA DO VENDEDOR APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SÚMULA N. 83⁄STJ. REVISÃO DE PROVAS. SÚMULA N. 7⁄STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 282⁄STF.

1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Súmula n. 83⁄STJ.

2. Incide a Súmula n. 7 do STJ se a tese defendida no recurso especial reclamar a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda.

3. Aplica-se a Súmula n. 282⁄STF na hipótese em que a questão suscitada no recurso especial não tenha sido debatida no acórdão recorrido nem, a respeito, tenham sido opostos embargos declaratórios.

4. Agravo regimental desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 15 de março de 2016 (Data do Julgamento)

MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Relator

RELATOR : MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE : MASSIMO HENRIQUE NOTARI VOLPON
ADVOGADO : CLAUDEMIR LIUTI JÚNIOR E OUTRO (S)
AGRAVADO : VALDEVINO FRANCISCO FREITAS
ADVOGADO : JONAS RICARDO CORREIA

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA:

Trata-se de agravo regimental interposto por MASSIMO HENRIQUE NOTARI VOLPON contra decisão assim ementada:

"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SÚMULA N. 83⁄STJ.

1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.

2. Aplica-se a Súmula n. 282⁄STF na hipótese em que a questão suscitada no recurso especial não tenha sido debatida no acórdão recorrido nem, a respeito, tenham sido opostos embargos declaratórios.

3. Recurso especial não conhecido."

O recorrente alega não ser cabível a comissão de corretagem. Confira-se:

"18. Isso porque, diversamente do que constou da decisão recorrida, o que houve foi a formulação de uma proposta e ulterior contraproposta e desistência.

19. Tanto assim que a própria exordial consente que antes da assinatura de documento de promessa de compra e venda houve a desistência (fls. 4 e-STJ) do Agravante.

20. Não houve, pois, assinatura de instrumento de compra e venda, execução parcial do contrato com ulterior arrependimento, situação absolutamente distante daquela esposada na conclusão da decisão singular" (fl. 301).

Busca amparo em trechos do acórdão e da sentença, defendendo a existência de erro na decisão visto ter-se considerado que houve assinatura de contrato de promessa de compra e venda, mas os contornos fáticos denotam o inverso, pois o arrependimento foi prévio. Menciona decisão do STJ para defender que, até mesmo após a promessa de compra e venda, é possível desistência com devolução ou retenção das arras, pelo que também infirmado o resultado do contrato de mediação.

Tece considerações quanto à errônea conclusão do Tribunal de Justiça, a que se seguiu a decisão deste Tribunal, defendendo que o resultado da corretagem se externa com a assinatura de documento apto como é o caso da compra e venda e da promessa que preveja cumprimento, mesmo em situação de arrependimento. Defende, inclusive, a possibilidade de indenização da parte lesada em perdas e danos, sem que seja devida a comissão.

Assevera que a moldura fática dos autos contrasta com a conclusão dos julgados proferidos. Discorre quanto à interpretação correta que se deve dar ao disposto no art. 725 do Código Civil, quando efetivamente for constatada a atividade do corretor e o negócio se concretizar em toda a sua extensão. Também se ampara e colaciona jurisprudência existente em outros tribunais.

Comenta sobre outros julgados deste Tribunal, inclusive monocráticos, sempre se insurgindo contra os fatos na forma como narrados, constatados na origem e ratificados pela decisão ora agravada.

Quanto ao art. 884 do CC, defende, em síntese, o prequestionamento de forma reflexa.

Requer a reconsideração da decisão ou a submissão do processo para julgamento da Turma.

É o relatório.

EMENTA

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABIMENTO. DESISTÊNCIA DO VENDEDOR APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SÚMULA N. 83⁄STJ. REVISÃO DE PROVAS. SÚMULA N. 7⁄STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 282⁄STF.

1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Súmula n. 83⁄STJ.

2. Incide a Súmula n. 7 do STJ se a tese defendida no recurso especial reclamar a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda.

3. Aplica-se a Súmula n. 282⁄STF na hipótese em que a questão suscitada no recurso especial não tenha sido debatida no acórdão recorrido nem, a respeito, tenham sido opostos embargos declaratórios.

4. Agravo regimental desprovido.

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA (Relator):

O recurso não reúne condições de êxito.

A parte nada trouxe que pudesse justificar o provimento ao agravo regimental, não conseguindo demonstrar haver erro de interpretação da legislação federal na decisão agravada.

Com efeito, não prospera a pretensão de ver alterados os fatos da causa na forma como interpretados pelo Tribunal de origem nestes termos:

"No caso em comento as provas dos autos não deixam margem de dúvida quanto ao fato de que o apelado foi contratado pelo apelante para intermediar a venda de um imóvel rural, situado na comarca de Iguatemi-MS, tendo o apelado efetuado intermediação com a compradora Sra. Maria José Fialho.

Vale ressaltar, que o negócio jurídico realizado entre as partes não se consumou em razão da desistência do apelante, que alegou não ter concordado com a proposta de Maria José Fialho. Não havendo como prosperar tal alegação, uma vez que restou devidamente comprovado, através dos documentos de fls. 11 a 13, que o apelante teve ciência e aquiescência da proposta de pagamento realizada, concordando expressamente com a mesma.

Como bem vislumbrou o douto magistrado prolator do decisum, ' (...)

Dessa forma, quando o réu e a Sra. Maria José Fialho, compradora apresentada pelo autor, dirigiram-se até um escritório de contabilidade afim de formalizar o negócio então consente, como bem comprovado restou na instrução probatória, consumada estava a compra e venda, sendo que a negativa posterior em assinar os respectivos documentos, como visto, refere-se à execução do contrato, caracterizando, sim, desistência do negócio, de sorte que o autor faz jus à comissão (valor e percentual não impugnado pelo réu) objeto de seu presente pedido, nos termos do art. 725 do Código Civil. (..)

Em arremate, houve sim desistência por parte do réu, considerando que o contrato de compra e venda aperfeiço-se com o consenso entre comprador e vendedor quanto à coisa e o preço inclusive forma de pagamento, o que efetivamente aconteceu, motivo pelo qual é devida a comissão. (...)'

Verifica-se, portanto, que em razão da aproximação promovida pelo apelado, o apelante e a promitente compradora efetivamente firmaram uma proposta de compra e venda (f. 11) e ainda, uma contra proposta por parte do apelante (f. 13), onde estabeleceram todos os elementos essenciais ao negócio, de forma que não há como se negar que o negócio jurídico se consumou, sendo certo que a desistência efetivada pelo vendedor não pode prejudicar o direito à remuneração do corretor-apelado, já que. à esta altura seu trabalho já havia se encerrado" (fl. 153).

Os trabalhos de aproximação realizados pela parte adversa foram eficazes, tendo resultado no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, consenso este que acabou registrado em documento escrito, representado por contrato de promessa de compra e venda.

Nesse contexto, evidenciado o resultado útil do trabalho do corretor, é devida a comissão de corretagem nos termos da orientação do STJ e, consequentemente, na aplicação da Súmula n. 83⁄STJ. A propósito, vejam-se os seguintes precedentes:

"DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS A ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA.

1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.

2. Agravo regimental desprovido." (AgRg no AREsp n. 465.043⁄SP, de minha relatoria, Terceira Turma, DJe de 19⁄5⁄2014.)

"CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA.

1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador.

2. No regime anterior ao do CC⁄02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração.

3. Após o CC⁄02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida.

4. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor.

5. A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem.

6. Recurso especial não provido." (REsp n. 1.339.642⁄RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 18⁄3⁄2013.)

"PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE SINAL. POSTERIOR ARREPENDIMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE CULPA DA CORRETORA. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO NÃO-PROVIDO.

1. A execução movida por ora recorrida em face de ora recorrente está amparada em cheque emitido por este em favor daquela, a título de pagamento de comissão de corretagem, no valor de R$ 8.000,00. Nos embargos à execução, o executado, ora recorrente, refutou a exigibilidade do referido título de crédito, sob o fundamento de que o negócio jurídico, ao qual está vinculado, não se concluiu.

2. O cheque ostenta a natureza de título de crédito, portanto, é não-causal (CPC, art. 585, I), ou seja, em decorrência de sua autonomia e abstração, não comporta discussão sobre o negócio jurídico originário. Entretanto, se o cheque não houver circulado, estando, pois, ainda atrelado à relação jurídica originária estabelecida entre seu emitente (sacador) e seu beneficiário (tomador), é possível que se discuta a causa debendi.

3. Na hipótese em exame, conforme consta do v. aresto hostilizado, não houve circulação do cheque emitido e, a seguir, sustado. É, portanto, devida a oposição de exceções pessoais ao cumprimento da ordem de pagamento contida no referido título de crédito.

4. Embora o serviço de corretagem somente se aperfeiçoe quando o negócio é concretizado, dado o risco inerente à atividade, não se pode perder de vista que, nos negócios imobiliários - os quais dependem de registro do ato negocial no Cartório de Registro de Imóveis para fins de transferência e aquisição da propriedade e de outros direitos reais ( CC⁄2002, arts. 1.227, 1245-1246)-, a intermediação da corretora pode encerra-se antes da conclusão da fase de registro imobiliário. Por certo, quando as partes firmam, de algum modo, atos, com mediação da corretora, que geram obrigatoriedade legal de proceder-se ao registro imobiliário, tal como ocorre no caso de celebração de promessa de compra e venda ou de pagamento de sinal, torna-se devida a percepção de comissão de corretagem, mormente quando eventual desfazimento do negócio não decorrer de ato praticado pela corretora.

5. No caso em exame, conforme salientado pelas instâncias ordinárias, houve uma fase preliminar de negociações, seguida de uma fase intermediária de celebração do contrato de cessão e transferência dos direitos e obrigações constantes de promessa de compra e venda, com o pagamento do valor de R$ 62.000,00 a título de sinal, sendo certo que essas duas etapas foram intermediadas pela corretora de imóveis. Com a celebração desse contrato encerrou-se o ofício da corretora, a qual deu por concretizada a venda, recebendo, naquela data, o cheque pós-datado referente à comissão de corretagem. A partir daí, o ora recorrente munido do contrato, providenciou, como lhe competia, o financiamento do restante do valor do imóvel junto a uma instituição financeira. Contudo, durante o trâmite do processo de financiamento imobiliário, o contratante discordou do valor das prestações a serem pagas, rescindindo o contrato e sustando o cheque em apreço.

6. Se havia documento válido a corroborar o negócio jurídico - suficiente para a exigência do registro imobiliário -, não obstante seu posterior desfazimento, é salutar reconhecer que a corretora alcançou o 'resultado útil' da avença. Destarte, formalizado o contrato particular de cessão e transferência de imóvel entre as partes interessadas, o direito à percepção de comissão de corretagem é incontestável, ainda que, por posterior rescisão contratual, mas não por culpa da corretora, o negócio jurídico não alcance a fase de registro imobiliário.

7. As instâncias ordinárias, soberanas na análise e interpretação do acervo fático-probatório dos autos, concluíram que não há cogitar na responsabilidade da corretora pela rescisão contratual, sobretudo porque ela apresentou as devidas informações quanto aos valores das parcelas do financiamento imobiliário, não podendo ser a ela imputada a culpa pela não concretização do negócio jurídico. Tem-se, nos termos das conclusões da c. Corte local, que a rescisão contratual decorreu de vontade externada pelo próprio contratante e sua esposa - provavelmente por insatisfação com o valor das prestações mensais do financiamento bancário.

8. Recurso especial a que se nega provimento."(REsp n. 1.228.180⁄RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 28⁄3⁄2011.)

Ademais, eventual pretensão visando alterar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem demandaria o reexame do conteúdo probatório dos autos, o que é vedado a esta Corte em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7⁄STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial".

No que diz respeito ao apontado art. 884 do Código Civil, relacionado à questão do enriquecimento sem causa, como não houve debate a respeito no acórdão do Tribunal de origem, deve-se manter a aplicação da Súmula n. 282⁄STF.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo regimental.

É como voto.

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgRg no
Número Registro: 2012⁄0137567-7
REsp 1.440.053 ⁄ MS
Números Origem: XXXXX XXXXX15934000100 201201375677 29060028015
EM MESA JULGADO: 15⁄03⁄2016
Relator
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. Dra. LINDÔRA MARIA ARAÚJO
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : MASSIMO HENRIQUE NOTARI VOLPON
ADVOGADO : CLAUDEMIR LIUTI JÚNIOR E OUTRO (S)
RECORRIDO : VALDEVINO FRANCISCO FREITAS
ADVOGADO : JONAS RICARDO CORREIA
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Corretagem
AGRAVO REGIMENTAL
AGRAVANTE : MASSIMO HENRIQUE NOTARI VOLPON
ADVOGADO : CLAUDEMIR LIUTI JÚNIOR E OUTRO (S)
AGRAVADO : VALDEVINO FRANCISCO FREITAS
ADVOGADO : JONAS RICARDO CORREIA
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator.

Documento: XXXXX Inteiro Teor do Acórdão - DJe: 28/03/2016
Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/861739839/agravo-regimental-no-recurso-especial-agrg-no-resp-1440053-ms-2012-0137567-7/inteiro-teor-861739849

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