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5 de Março de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 9 anos
Detalhes da Jurisprudência
Processo
EREsp 489647 RJ 2003/0107545-3
Órgão Julgador
S2 - SEGUNDA SEÇÃO
Publicação
DJe 15/12/2009
Julgamento
25 de Novembro de 2009
Relator
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Documentos anexos
Inteiro TeorERESP_489647_RJ_1270948362403.pdf
Certidão de JulgamentoERESP_489647_RJ_1270948362405.pdf
Relatório e VotoERESP_489647_RJ_1270948362404.pdf
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Relatório e Voto

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº 489.647 - RJ (2003/0107545-3)
EMBARGANTE : MARIO MOREIRA MONTEIRO
ADVOGADO : MARCELO BELTRAO DA FONSECA E OUTRO (S)
EMBARGADO : CONDOMÍNIO DO CONJUNTO ARQUITETONICO DENOMINADO DOWNTOWN
ADVOGADO : ANTÔNIO FERREIRA COUTO FILHO E OUTRO (S)

RELATÓRIO

Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMAO (Relator):

1. Cuida-se de embargos de divergência opostos por MARIO MOREIRA MONTEIRO contra o acórdão proferido pela Terceira Turma desta Corte, relator Ministro Ari Pargendler, nos termos da seguinte ementa:

CIVIL. CONDOMÍNIO. QUOTAS. Para se excusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial não conhecido.

Sustenta, em síntese, que o aresto recorrido, ao entender que o embargante seria responsável pelo pagamento de duas cotas condominiais relativas ao período anterior ao que teve a posse do imóvel, divergiu do acórdão proferido pela Quarta Turma, no REsp nº 212.799/SP , relator Ministro Cesar Asfor Rocha, que porta a seguinte ementa:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.
Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.
Recurso não conhecido.
(REsp 212799/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 05/10/1999, DJ 13/12/1999 p. 154)

Afirma que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais é de quem tem a posse, o uso e gozo do imóvel, independentemente do registro do título de propriedade no registro de imóveis, ou seja, "a posse é o elemento definidor da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais " (fl. 274).

Admitidos os embargos de divergência (fl. 285), o embargado apresentou impugnação (fls. 287/291).

O Condomínio embargado sustentou ser vasto o entendimento nesta Corte Superior "de que a obrigação condominial é propter rem, aderindo ao imóvel, o que significa que o proprietário ou promitente comprador deve honrar com a sua obrigação perante o condomínio, independente de estar na posse ou não, posto que se assim não se entender estará privilegiando o enriquecimento ilícito do proprietário ora embargante ".

O Ministério Público Federal, em parecer de fls. 294/298, opinou pelo provimento dos embargos de divergência.

É o relatório.

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº 489.647 - RJ (2003/0107545-3)
RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMAO
EMBARGANTE : MARIO MOREIRA MONTEIRO
ADVOGADO : MARCELO BELTRAO DA FONSECA E OUTRO (S)
EMBARGADO : CONDOMÍNIO DO CONJUNTO ARQUITETONICO DENOMINADO DOWNTOWN
ADVOGADO : ANTÔNIO FERREIRA COUTO FILHO E OUTRO (S)

EMENTA

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇAO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.
2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves.
3. Embargos de divergência providos.

VOTO

Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMAO (Relator):

2. Cinge-se a controvérsia a identificar a correta legitimidade passiva para cobranças de obrigações referentes às taxas condominiais.

O condomínio embargado promoveu contra o embargante ação de cobrança, objetivando receber despesas condominiais relativas aos meses de agosto e setembro de 1998, porquanto o embargante seria proprietário de unidade autônoma.

Ocorre, todavia, que o embargante só obteve a posse do imóvel em 04/10/1998, momento em que recebeu as chaves, consoante incontroverso nos autos.

A decisão que admitiu a divergência deixou consignado:

Versa a espécie de embargos de divergência interpostos por MARIO MOREIRA MONTEIRO, contra acórdão proferido pela Terceira Turma desta Corte assim sintetizado, verbis :
"CIVIL. CONDOMÍNIO. QUOTAS. Para se escusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial não conhecido." (fls. 265)
Sustenta o embargante divergência com o acórdão proferido pela Quarta Turma desta Corte quando do julgamento do Recurso Especial 212.799/SP, cujo entendimento, diametralmente oposto, busca ser reconhecido. A ementa do paradigma tem o seguinte teor:
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.
Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.
Recurso não conhecido." ( Rel . Min. CESAR ASFOR ROCHA, DJ 13.12.1999)
Nesse contexto, configurada a divergência na forma prescrita pelo art. 266, , do Regimento Interno da Corte, admito os embargos.
Vista ao embargado, pelo prazo de 15 dias, para, querendo, apresentar impugnação (art. 267 do RISTJ).
Publicar e intimar.

3. As Turmas que compõem esta Segunda Seção tem entendimento, segundo o qual, é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detém a posse do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.

Assim, a tese adotada pelo acórdão paradigma reflete o entendimento pacificado nesta Segunda Seção, de forma que, tendo em vista que a data da entrega das chaves se deu em 04/10/1998 e que a partir de então o titular do imóvel passou a honrar com a sua quota das despesas do condomínio, não há que se falar em cobrança relativa aos meses anteriores à efetiva posse do imóvel.

A propósito, cumpre transcrever parte do voto proferido no REsp nº 660.229/SP, relator Ministro Cesar Asfor Rocha:

De fato, a egrégia Segunda Seção desta Corte já assentou que a “ responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto ” (EREsp n. 136.389/MG, relatado pelo eminente Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira , DJ de 13/09/1999). Assim, não haveria motivo para excluir, de pronto, a legitimidade do promissário comprador da unidade imobiliária.
Todavia, o não exercício da posse pelo comprador é peculiaridade apta a afastar a sua legitimação para responder pelos encargos condominiais. Com efeito, esta egrégia Turma assim já entendeu, como atesta o seguinte julgado:
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.
Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.
Recurso não conhecido" (REsp n. 212.799/SP, por mim relatado , DJ de 13/12/1999).
Reitero, oportunamente, os fundamentos expendidos na ocasião, assim vazados:
"Não desconheço a jurisprudência desta Corte, da qual, aliás, sou adepto, no sentido de que, tendo o promitente comprador recebido as chaves e tomado posse da unidade autônoma, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e
venda, a ele cabem as obrigações respeitantes às despesas condominiais.
Mas para que dela se beneficie o promitente-vendedor, mister a demonstração inequívoca de que, no período originário das cobranças, estavam os promitentes compradores na posse do bem, demonstração essa da qual não se ocupou a recorrente.
Não há, assim, como se reconhecer serem os promitentes/compradores os responsáveis pela dívida, declarando-se a ilegitimidade da promitente/vendedora".
No mesmo sentido, aliás, a egrégia Terceira Turma também já se pronunciou, quando do julgamento do REsp n. 238.099/SP, relatado pelo eminente Ministro Waldemar Zveiter , DJ de 26/06/2000, no sentido de que "somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda" .

No mesmo sentido, cito:

AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE COMPRADOR - DETENTOR DA POSSE DO IMÓVEL. SÚMULAS 83 DO STJ. RECURSO IMPROVIDO.
I. Na linha da orientação adotada por este Tribunal, a responsabilidade pelas despesas de condomínio ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Sob esse prisma, pois, a questão relacionada à posse do imóvel, e não só a propriedade, é relevante para a aferição da responsabilidade por tais encargos.
II. Agravo improvido.
(AgRg no Ag 660.515/RJ , Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2008, DJe 23/09/2008) (girfei)
AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. TAXAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE-COMPRADOR. POSSE. AUSÊNCIA DE IMISSAO.
O promitente-comprador, via de regra, é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais. Contudo, tal legitimidade é afastada quando demonstrado que não houve a imissão na posse do imóvel, não se exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.
Agravo improvido.
(AgRg no Ag 645645/SP , Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2006, DJ 11/09/2006 p. 253) (grifei)

4. Ante o exposto, acolho os embargos de divergência para fazer prevalecer a tese contida nos paradigmas acerca da legitimidade passiva para ação de cobrança de obrigações condominiais, de quem detém a posse do imóvel, por isso restabelecendo a sentença de improcedência, inclusive quanto aos ônus sucumbenciais.

É como voto.


Documento: 7071012 RELATÓRIO, EMENTA E VOTO
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