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5 de Março de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 11 anos
Detalhes da Jurisprudência
Processo
EREsp 489647 RJ 2003/0107545-3
Órgão Julgador
S2 - SEGUNDA SEÇÃO
Publicação
DJe 15/12/2009
Julgamento
25 de Novembro de 2009
Relator
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Documentos anexos
Inteiro TeorERESP_489647_RJ_1270948362403.pdf
Certidão de JulgamentoERESP_489647_RJ_1270948362405.pdf
Relatório e VotoERESP_489647_RJ_1270948362404.pdf
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Inteiro Teor

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº 489.647 - RJ (2003/0107545-3)
RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMAO
EMBARGANTE : MARIO MOREIRA MONTEIRO
ADVOGADO : MARCELO BELTRAO DA FONSECA E OUTRO (S)
EMBARGADO : CONDOMÍNIO DO CONJUNTO ARQUITETONICO DENOMINADO DOWNTOWN
ADVOGADO : ANTÔNIO FERREIRA COUTO FILHO E OUTRO (S)

EMENTA

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇAO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.
2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves.
3. Embargos de divergência providos.

ACÓRDAO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da SEGUNDA SEÇAO do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimidade, dar provimento aos Embargos de Divergência, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/BA), Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), Aldir Passarinho Junior, Nancy Andrighi, João Otávio de Noronha e Sidnei Beneti votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Fernando Gonçalves.

Brasília (DF), 25 de novembro de 2009 (Data do Julgamento).

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMAO

Relator

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº 489.647 - RJ (2003/0107545-3)
EMBARGANTE : MARIO MOREIRA MONTEIRO
ADVOGADO : MARCELO BELTRAO DA FONSECA E OUTRO (S)
EMBARGADO : CONDOMÍNIO DO CONJUNTO ARQUITETONICO DENOMINADO DOWNTOWN
ADVOGADO : ANTÔNIO FERREIRA COUTO FILHO E OUTRO (S)

RELATÓRIO

Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMAO (Relator):

1. Cuida-se de embargos de divergência opostos por MARIO MOREIRA MONTEIRO contra o acórdão proferido pela Terceira Turma desta Corte, relator Ministro Ari Pargendler, nos termos da seguinte ementa:

CIVIL. CONDOMÍNIO. QUOTAS. Para se excusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial não conhecido.

Sustenta, em síntese, que o aresto recorrido, ao entender que o embargante seria responsável pelo pagamento de duas cotas condominiais relativas ao período anterior ao que teve a posse do imóvel, divergiu do acórdão proferido pela Quarta Turma, no REsp nº 212.799/SP , relator Ministro Cesar Asfor Rocha, que porta a seguinte ementa:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.
Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.
Recurso não conhecido.
(REsp 212799/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 05/10/1999, DJ 13/12/1999 p. 154)

Afirma que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais é de quem tem a posse, o uso e gozo do imóvel, independentemente do registro do título de propriedade no registro de imóveis, ou seja, "a posse é o elemento definidor da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais " (fl. 274).

Admitidos os embargos de divergência (fl. 285), o embargado apresentou impugnação (fls. 287/291).

O Condomínio embargado sustentou ser vasto o entendimento nesta Corte Superior "de que a obrigação condominial é propter rem, aderindo ao imóvel, o que significa que o proprietário ou promitente comprador deve honrar com a sua obrigação perante o condomínio, independente de estar na posse ou não, posto que se assim não se entender estará privilegiando o enriquecimento ilícito do proprietário ora embargante ".

O Ministério Público Federal, em parecer de fls. 294/298, opinou pelo provimento dos embargos de divergência.

É o relatório.

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº 489.647 - RJ (2003/0107545-3)
RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMAO
EMBARGANTE : MARIO MOREIRA MONTEIRO
ADVOGADO : MARCELO BELTRAO DA FONSECA E OUTRO (S)
EMBARGADO : CONDOMÍNIO DO CONJUNTO ARQUITETONICO DENOMINADO DOWNTOWN
ADVOGADO : ANTÔNIO FERREIRA COUTO FILHO E OUTRO (S)

EMENTA

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇAO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.
2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves.
3. Embargos de divergência providos.

VOTO

Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMAO (Relator):

2. Cinge-se a controvérsia a identificar a correta legitimidade passiva para cobranças de obrigações referentes às taxas condominiais.

O condomínio embargado promoveu contra o embargante ação de cobrança, objetivando receber despesas condominiais relativas aos meses de agosto e setembro de 1998, porquanto o embargante seria proprietário de unidade autônoma.

Ocorre, todavia, que o embargante só obteve a posse do imóvel em 04/10/1998, momento em que recebeu as chaves, consoante incontroverso nos autos.

A decisão que admitiu a divergência deixou consignado:

Versa a espécie de embargos de divergência interpostos por MARIO MOREIRA MONTEIRO, contra acórdão proferido pela Terceira Turma desta Corte assim sintetizado, verbis :
"CIVIL. CONDOMÍNIO. QUOTAS. Para se escusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial não conhecido." (fls. 265)
Sustenta o embargante divergência com o acórdão proferido pela Quarta Turma desta Corte quando do julgamento do Recurso Especial 212.799/SP, cujo entendimento, diametralmente oposto, busca ser reconhecido. A ementa do paradigma tem o seguinte teor:
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.
Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.
Recurso não conhecido." ( Rel . Min. CESAR ASFOR ROCHA, DJ 13.12.1999)
Nesse contexto, configurada a divergência na forma prescrita pelo art. 266, 1º, do Regimento Interno da Corte, admito os embargos.
Vista ao embargado, pelo prazo de 15 dias, para, querendo, apresentar impugnação (art. 267 do RISTJ).
Publicar e intimar.

3. As Turmas que compõem esta Segunda Seção tem entendimento, segundo o qual, é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detém a posse do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.

Assim, a tese adotada pelo acórdão paradigma reflete o entendimento pacificado nesta Segunda Seção, de forma que, tendo em vista que a data da entrega das chaves se deu em 04/10/1998 e que a partir de então o titular do imóvel passou a honrar com a sua quota das despesas do condomínio, não há que se falar em cobrança relativa aos meses anteriores à efetiva posse do imóvel.

A propósito, cumpre transcrever parte do voto proferido no REsp nº 660.229/SP, relator Ministro Cesar Asfor Rocha:

De fato, a egrégia Segunda Seção desta Corte já assentou que a “ responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto ” (EREsp n. 136.389/MG, relatado pelo eminente Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira , DJ de 13/09/1999). Assim, não haveria motivo para excluir, de pronto, a legitimidade do promissário comprador da unidade imobiliária.
Todavia, o não exercício da posse pelo comprador é peculiaridade apta a afastar a sua legitimação para responder pelos encargos condominiais. Com efeito, esta egrégia Turma assim já entendeu, como atesta o seguinte julgado:
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.
Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.
Recurso não conhecido" (REsp n. 212.799/SP, por mim relatado , DJ de 13/12/1999).
Reitero, oportunamente, os fundamentos expendidos na ocasião, assim vazados:
"Não desconheço a jurisprudência desta Corte, da qual, aliás, sou adepto, no sentido de que, tendo o promitente comprador recebido as chaves e tomado posse da unidade autônoma, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e
venda, a ele cabem as obrigações respeitantes às despesas condominiais.
Mas para que dela se beneficie o promitente-vendedor, mister a demonstração inequívoca de que, no período originário das cobranças, estavam os promitentes compradores na posse do bem, demonstração essa da qual não se ocupou a recorrente.
Não há, assim, como se reconhecer serem os promitentes/compradores os responsáveis pela dívida, declarando-se a ilegitimidade da promitente/vendedora".
No mesmo sentido, aliás, a egrégia Terceira Turma também já se pronunciou, quando do julgamento do REsp n. 238.099/SP, relatado pelo eminente Ministro Waldemar Zveiter , DJ de 26/06/2000, no sentido de que "somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda" .

No mesmo sentido, cito:

AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE COMPRADOR - DETENTOR DA POSSE DO IMÓVEL. SÚMULAS 83 DO STJ. RECURSO IMPROVIDO.
I. Na linha da orientação adotada por este Tribunal, a responsabilidade pelas despesas de condomínio ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Sob esse prisma, pois, a questão relacionada à posse do imóvel, e não só a propriedade, é relevante para a aferição da responsabilidade por tais encargos.
II. Agravo improvido.
(AgRg no Ag 660.515/RJ , Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2008, DJe 23/09/2008) (girfei)
AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. TAXAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE-COMPRADOR. POSSE. AUSÊNCIA DE IMISSAO.
O promitente-comprador, via de regra, é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais. Contudo, tal legitimidade é afastada quando demonstrado que não houve a imissão na posse do imóvel, não se exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.
Agravo improvido.
(AgRg no Ag 645645/SP , Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2006, DJ 11/09/2006 p. 253) (grifei)

4. Ante o exposto, acolho os embargos de divergência para fazer prevalecer a tese contida nos paradigmas acerca da legitimidade passiva para ação de cobrança de obrigações condominiais, de quem detém a posse do imóvel, por isso restabelecendo a sentença de improcedência, inclusive quanto aos ônus sucumbenciais.

É como voto.

CERTIDAO DE JULGAMENTO
SEGUNDA SEÇAO
Número Registro: 2003/0107545-3 EREsp 489647 / RJ
Números Origem: 200201024317 200202447 200213703331 200300059760
PAUTA: 25/11/2009 JULGADO: 25/11/2009
Relator
Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMAO
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro MASSAMI UYEDA
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. PEDRO HENRIQUE TÁVORA NIESS
Secretário
Bel. RICARDO MAFFEIS MARTINS
AUTUAÇAO
EMBARGANTE : MARIO MOREIRA MONTEIRO
ADVOGADO : MARCELO BELTRAO DA FONSECA E OUTRO (S)
EMBARGADO : CONDOMÍNIO DO CONJUNTO ARQUITETONICO DENOMINADO DOWNTOWN
ADVOGADO : ANTÔNIO FERREIRA COUTO FILHO E OUTRO (S)
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomínio
CERTIDAO
Certifico que a egrégia SEGUNDA SEÇAO, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Seção, por unanimidade, deu provimento aos Embargos de Divergência, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/BA), Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), Aldir Passarinho Junior, Nancy Andrighi, João Otávio de Noronha e Sidnei Beneti votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Fernando Gonçalves.
Brasília, 25 de novembro de 2009
RICARDO MAFFEIS MARTINS
Secretário

Documento: 932422 Inteiro Teor do Acórdão - DJ: 15/12/2009
Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/8626100/embargos-de-divergencia-em-recurso-especial-eresp-489647-rj-2003-0107545-3/inteiro-teor-13680945