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4 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 2 anos

Detalhes da Jurisprudência

Publicação

DJ 16/03/2020

Relator

Ministro MARCO BUZZI

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1596882_6223e.pdf
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Decisão Monocrática

Superior Tribunal de Justiça

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.596.882 - SP (2019/0299119-7)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

AGRAVANTE : FFE CONSTRUCOES, INCORPORACOES E PARTICIPACOES LTDA

ADVOGADO : ANDREI BRIGANÓ CANALES - SP221812

AGRAVADO : ELISEU BATISTA DE MACEDO

AGRAVADO : GLAUCIA APARECIDA DE LIMA MACEDO

ADVOGADO : SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M

DECISÃO

Cuida-se de agravo (art. 1.042 do NCPC) interposto por FFE CONSTRUÇÕES, INCORPORAÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, a seu turno, fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em desafio a acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 260, e-STJ):

Ação de rescisão de compromisso de compra e venda, cumulada com pedido de restituição dos valores pagos Sentença de procedência em parte Insurgência da autora Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelos réus para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça Montante retido que deverá ser mantido em 20% dos valores pagos Devolução deve se dar em uma única parcela Sentença de parcial procedência Manutenção Recurso não provido.

Nega-se provimento ao recurso.

Não foram opostos embargos de declaração.

Em suas razões de recurso especial (fls. 274/302, e-STJ), a recorrente apontou violação aos artigos 283, 297 e 396 do Código Civil, sob o fundamento de que não há nos autos a comprovação dos pagamentos efetuados pela parte adversa, não havendo valores a serem devolvidos. Afirmou a ocorrência de ofensa aos artigos 320 e 434 do Código de Processo Civil de 2015, já que não houve prova da quitação dos valores supostamente pagos. Asseverou que a regra do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil não foi atendida e que a empresa não pode ser compelida a comprovar fato negativo (prova diabólica). Requer qa retenção de valores nos moldes estabelecido no contrato. Afirmou ser admitida a retenção dos valores a título de perdas e danos. Asseverou que houve afronta aos artigos 417 a 420 do Código Civil, afirmando a possibilidade de retenção dos valores pagos a título de arras. Aduziu que ocorreu afronta ao artigo 416 do Código Civil, porquanto entende fazer jus ao recebimento dos valores atinentes às cláusulas penais. Asseverou, também, que o mesmo ocorre em relação aos valores supostamente devidos pela fruição do imóvel por parte do recorrido, caso contrário o artigo 844 do Código Civil restará violado, porquanto implicará no enriquecimento sem causa do recorrido.

Sem contrarrazões.

Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal de origem negou seguimento ao recurso especial

Foi interposto agravo em recurso especial (fls. 325/357, e-STJ).

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Sem contraminuta.

É o relatório.

Decide-se.

O inconformismo merece parcial provimento.

1. Depreende-se da leitura do aresto hostilizado, que a Corte a quo após sopesar todo o acervo fático-probatório carreado aos autos, entendeu que não há nos autos documentos que comprovem que a parte adversa se encontrava na posse do imóvel, bem como asseverou que não foi demonstrada a efetiva entrega do imóvel aos requeridos, afastando a pretensão da recorrente na percepção de indenização a título de uso do imóvel.

No que respeita à restituição dos valores, aquele tribunal concluiu que os pagamentos não foram realizados a partir de fevereiro de 2014, conforme exposto na petição inicial da própria recorrente, afastando a alegação de que o pagamento dos valores dependia de comprovação pelo requeridos.

Aquela Corte referiu, também, que os valores retidos já se mostram suficientes para a indenização dos custos decorrentes da colocação e venda do bem no mercado e que não comporta acolhimento o pedido da parte autora de que sejam observados os abatimentos previstos em contrato.

Desta feita, alterar as premissas adotadas pelo decisum atacado como pretende a recorrente, demanda a interpretação das cláusulas contratuais e a rediscussão da matéria fático-probatória, inviável ante o óbice do enunciado n. 7 da Súmula desta Corte.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE. CARACTERIZAÇÃO DA MORA POR PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. SUCUMBÊNCIA. PROPORÇÃO. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSE DO IMÓVEL. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é exigível prequestionamento inclusive da matéria de ordem pública, razão pela qual a alegação de decadência não pode ser, originariamente, suscitada em sede de recurso especial.

2. Na hipótese, a alteração das premissas fáticas adotadas pelo Tribunal a quo, no tocante à caracterização da mora por parte da promitente vendedora, assim como a verificação da proporção em que as partes sucumbiram na demanda, tal como requerida, demandaria, necessariamente, o reexame de matéria fática e probatória dos autos, providência vedada no recurso especial pela Súmula 7 do STJ.

3. O promitente comprador é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1784465/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 28/05/2019, DJe 13/06/2019)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022, DO

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CPC/2015. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA DO IMÓVEL. REQUISITOS CUMPRIDOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 83/STJ.

1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente fundamentada e sem omissões, obscuridades ou contradições, deve ser afastada a alegada ofensa ao artigo 1.022 do CPC/15.

2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).

3. A Súmula 83/STJ inviabiliza o recurso especial interposto por ambas as alíneas do art. 105, III, "a", da Constituição Federal, quando o acórdão recorrido decide em consonância com a jurisprudência do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1527409/RN, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. MODO ORIGINÁRIO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA. REQUERIDO QUE ADQUIRIU A PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM DECORRÊNCIA DE ADJUDICAÇÃO EM HASTA DE EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. BEM INSUSCETÍVEL DE SER USUCAPIDO. REQUERENTE QUE INVADIU O IMÓVEL. ASSINATURA DE CONTRATO DE GAVETA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA DO LAPSO TEMPORAL NECESSÁRIO PARA A CONFIGURAÇÃO DE USUCAPIÃO. POSSE DE MÁ-FÉ. BENFEITORIAS. PEDIDO QUE NÃO ENUMERA E NEM DEMONSTRA SUA OCORRÊNCIA. DEVIDA DETERMINAÇÃO DE PAGAMENTO PELO USO DO BEM. NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. SÚMULA 284 DO STF. PROVIMENTO EXTRA PETITA. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. APLICAÇÃO. PRETENSÃO QUE EXIGE O REVOLVIMENTO DO CONJUNTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Não há que se falar em nulidade do acórdão por vícios não sanados em sede de embargos de declaração, sem deduzir de que modo o acórdão recorrido teria incorrido em aludidas deficiências de fundamentação.

Súmula 284/STF.

2. A Súmula 83 do STJ determina a pronta rejeição dos recursos a ele dirigidos quando o entendimento adotado pelo e. Tribunal de origem estiver em conformidade com a jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores.

3. O exame da pretensão recursal de reforma do v. acórdão recorrido exigiria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos do enunciado da Súmula 7 do STJ.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no AREsp 1538551/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/12/2019, DJe 16/12/2019)

2. O insurgente apontou violação ao artigo 417 a 420 do Código Civil, alegando, em suma, que faz jus à retenção do valor pago pelo recorrido a título de GMMB - 32

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arras.

No ponto, a Corte estadual consignou (fls. 215/216, e-STJ):

A autora pugna pela retenção do sinal pago pelos réus. O valor pago pelos réus deve ser classificado como princípio de pagamento, o que permite sua classificação como arras confirmatórias e não penitenciais. Como leciona Silvio de Salvo Venosa, Direito Civil, Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos Editora Jurídico Atlas Terceira Edição, páginas 536/538: “O sinal confirmatório significa adiantamento do preço, como garantia de cumprimento de um contrato. As partes devem ser expressas a respeito da revogabilidade do negócio. Nosso Código mais antigo adota a orientação germânica, considerando as arras como confirmatórias, salvo disposição em contrário... Em síntese, podemos dizer que as arras confirmatórias têm função probatória, pois firmam a presunção de acordo final (art.1094); e função de desconto, salvo estipulação em contrário, se constituírem início de pagamento (art. 1096)”.

Para que as arras sejam classificadas como penitenciais, acarretando a perda se a desistência é manifestada por quem as deu ou a devolução mais o equivalente se manifestada por quem as recebeu, deve haver cláusula expressa no ajuste, pois o que estabelece este dever é a disposição contratual e não a penalidade legal.

(...)

Deste modo, referido valor refere-se ao princípio de pagamento (sinal), e em que pesem as alegações da parte autora, as arras deverão ser restituídas de forma simples, na medida em que não se cuida da hipótese de arras penitenciais. Com efeito, as arras exigidas na hipótese apresentavam caráter confirmatório e, nesse sentido, seu valor deve ser considerado na hipótese de rescisão do contrato por inadimplemento das partes.

Com efeito, "importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017).

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ART. 267, VI, DO CPC/1973. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N° 7/STJ.

1. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração, incidente o enunciado n° 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.

2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal GMMB - 32

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como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador.

(AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017) 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 906.340/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 11/09/2018)

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. CLÁUSULA QUE CONDICIONA A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS AO TÉRMINO DA OBRA. ABUSIVIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. VENDEDOR QUE DEU CAUSA AO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO DO VALOR DO SINAL, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. Revela-se abusiva, por ofensa ao art. 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além do que a conclusão da obra atrasada, por óbvio, pode não ocorrer. Precedentes.

2. As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida. Por ocasião da rescisão contratual, o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento sem causa.

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp 997.956/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2012, DJe 02/08/2012)

A decisão da Corte estadual encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior incidindo, no ponto, a Súmula 83/STJ.

3. No que tange à devolução dos valores pagos pelo promitente comprador, o Tribunal de origem concluiu que o percentual a retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos seria o suficiente para indenizar a recorrente pelos prejuízos decorrentes da resilição contratual.

No ponto, a Corte manifestou-se nos seguintes termos (fl. 267, e-STJ):

A retenção de parte dos valores é justificada com fundamento no ressarcimento de despesas administrativas, uma vez que a rescisão do contrato causa a redução do fluxo de caixa, bem como a necessidade de devolução das parcelas pagas, o que onera todo o empreendimento, justificando a retenção.

Assim, a retenção de 20% dos valores pagos, conforme decidido pelo juízo “a quo”, se mostra adequada ao restabelecimento do “status quo ante”, mantendo-se, assim, o equilíbrio do contrato.

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Contudo, a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, publicado em 02/10/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, aquém do percentual de 25%, como na hipótese dos autos .

Confira-se a ementa do referido julgado:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art.

32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

Da mesma forma que no caso julgado pela Segunda Seção, verifica-se que "nada disse o acórdão a respeito do valor dos custos incorridos pela empresa ré e nem os contrapôs às quantias pagas pelos autores e nem ao valor do contrato. Nenhuma justificativa, baseada no específico contrato dos autos ou em fatos da GMMB - 32

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causa, foi dada pelo padronizado acórdão recorrido pra glosar a cláusula contratual e, além disso, estabelecer o percentual de 10%, inferior ao parâmetro consolidado no EAg 1.138.183/PE.", com a diferença que no caso em apreço o percentual estabelecido pelo Tribunal de origem foi de 20%, como visto.

É de rigor, portanto, a reconsideração da decisão agravada a fim de que seja reformado o acórdão recorrido no ponto e fixado o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pelo promitente vendedor.

4. Do exposto, com amparo no artigo 932 do NCPC c/c a súmula 568/STJ, dou parcial provimento ao recurso especial apenas para determinar a retenção de 25% dos valores pagos pelos recorridos.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 11 de março de 2020.

MINISTRO MARCO BUZZI

Relator

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