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11 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 6 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

T4 - QUARTA TURMA

Publicação

Julgamento

Relator

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Documentos anexos

Inteiro TeorSTJ_RESP_1412662_94851.pdf
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Inteiro Teor

Superior Tribunal de Justiça
Revista Eletrônica de Jurisprudência
Brasília, DF, 01 de março de 2001 (data do julgamento)
RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
RECORRENTE : SULCON ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
ADVOGADO : GUSTAVO DE ASSIS NUNES - RS055576
RECORRIDO : INÊS ONEIDA DE OLIVEIRA
ADVOGADO : ESTELA REGINA SCHWENGBER E OUTRO (S) - RS055603
EMENTA

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARQUE RESIDENCIAL UMBU. REVISÃO DE CONTRATOS FINDOS. POSSIBILIDADE. DISTRATO À LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO NEGÓCIO COM ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA DE DECAIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS.

1. A transação é espécie de negócio jurídico que objetiva por fim a uma celeuma obrigacional, alcançada por meio de concessões mútuas (CC, art. 840), cujo objetivo primordial é evitar o litígio ou colocar-lhe fim. A extinção se exterioriza na forma de renúncia a direito patrimonial de caráter privado, disponível, portanto, conforme previsto na lei.

2. É firme o entendimento do STJ quanto à possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades. Precedentes. Súm 286 do STJ.

3. As normas previstas no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública e interesse social, cogentes e inderrogáveis pela vontade das partes.

4. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

5. Na hipótese, verifica-se que a Construtora recebeu dupla vantagem advinda da referida cláusula, pois, além de retomar a propriedade do imóvel, dando-o em pagamento de dívidas ao Município, acabou por se apoderar do dinheiro pago pelo consumidor no financiamento do bem, configurando vantagem abusiva em seu favor.

6. Recurso especial não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti (Presidente), Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 1º de setembro de 2016 (Data do Julgamento)

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

Relator

RECORRENTE : SULCON ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
ADVOGADO : GUSTAVO DE ASSIS NUNES
RECORRIDO : INÊS ONEIDA DE OLIVEIRA
ADVOGADO : ESTELA REGINA SCHWENGBER E OUTRO (S)
RELATÓRIO

O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):

1. Inês Oneida de Oliveira ajuizou ação de revisão de contrato em face de Sulcon Engenharia, haja vista que a ré teria rescindido a promessa de compra e venda de imóvel sem a devida restituição dos valores pagos, valendo-se de cláusula abusiva para tanto, além do fato de que o real objetivo da construtora era dar o bem em pagamento ao Município de Alvorada para pagamento de dívida.

O magistrado de piso julgou procedente o pedido para, declarando nulas as cláusulas 1.2 e 1.5, revisar o termo de rescisão de contrato, condenando a ré a restituir todas as prestação pagas pelo autor no decorrer do contrato, devidamente corrigida (fls. 50-52).

Interposta apelação, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul negou provimento ao recurso, nos termos da seguinte ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE REVISÃO DE CONTRATO FINDO. RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL MOTIVADA EM CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO CELEBRADO ENTRE O PROMITENTE VENDEDOR E A PREFEITURA. POSSIBILIDADE. NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS. RETENÇÃO DO VALOR PERTINENTE AO IPTU. AUSÊNCIA DE PROVA DO DÉBITO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA.
1. POSSIBILIDADE DE REVISAR CONTRATOS FINDOS. É pacífico o entendimento de revisibilidade de contratos findos quer seja pelo pagamento, confissão de dívida, novação quer seja pela resolução extrajudicial. Precedentes Jurisprudenciais.
2. CLÁUSULAS ABUSIVAS. São nulas as cláusulas contratuais que estipulam o perdimento total das prestações adimplidas pelo promitente vendedor durante a contratualidade.
3. IPTU. Ausência de prova do débito. Art. 333, II, do CPC.
4. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES. Previsão contratual estabelecendo o percentual de 20% a título de taxa de administração e alugueres pelo tempo de ocupação do imóvel. Manutenção da sentença. APELAÇÃO DESPROVIDA.
(fls. 91-102)

Opostos aclaratórios, foram rejeitados (fls. 108-113).

Irresignada, a empresa interpõe recurso especial com fulcro nas alíneas a e c do permissivo constitucional, por vulneração aos arts. 840, 841, 842 e 849 do CC e 269, inciso V, do CPC.

Aduz que o distrato foi consensualmente transacionado pelas partes, fazendo coisa julgada, só rescindível por dolo, violência ou erro essencial quanto à pessoa ou à coisa controversa, sendo, por conseguinte, inadmissível a pretendida restituição das quantias pagas na compra do imóvel.

Salienta que "tendo os respectivos transatores dado plena, geral e irrevogável quitação dos valores respectivos, dita transação somente podia ser desconstituída mediante ação de anulação do ato jurídico", não se cogitando de nulidade da novação ou de pactuação viciada.

Afirma que "os contratos que foram objeto de distrato não podem ser objeto de revisão, pena de comprometimento da segurança jurídica".

Não foram apresentadas contrarrazões ao especial (fl. 130).

O recurso recebeu crivo de admissibilidade negativo (fls. 132-135), ascendendo a esta Corte pelo provimento do agravo (fls. 155-156).

É o relatório.

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
RECORRENTE : SULCON ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
ADVOGADO : GUSTAVO DE ASSIS NUNES
RECORRIDO : INÊS ONEIDA DE OLIVEIRA
ADVOGADO : ESTELA REGINA SCHWENGBER E OUTRO (S)
EMENTA

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARQUE RESIDENCIAL UMBU. REVISÃO DE CONTRATOS FINDOS. POSSIBILIDADE. DISTRATO À LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO NEGÓCIO COM ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA DE DECAIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS.

1. A transação é espécie de negócio jurídico que objetiva por fim a uma celeuma obrigacional, alcançada por meio de concessões mútuas (CC, art. 840), cujo objetivo primordial é evitar o litígio ou colocar-lhe fim. A extinção se exterioriza na forma de renúncia a direito patrimonial de caráter privado, disponível, portanto, conforme previsto na lei.

2. É firme o entendimento do STJ quanto à possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades. Precedentes. Súm 286 do STJ.

3. As normas previstas no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública e interesse social, cogentes e inderrogáveis pela vontade das partes.

4. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

5. Na hipótese, verifica-se que a Construtora recebeu dupla vantagem advinda da referida cláusula, pois, além de retomar a propriedade do imóvel, dando-o em pagamento de dívidas ao Município, acabou por se apoderar do dinheiro pago pelo consumidor no financiamento do bem, configurando vantagem abusiva em seu favor.

6. Recurso especial não provido.

VOTO

O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):

2. Cinge-se a controvérsia em definir se é possível a revisão de distrato, realizado de forma consensual, que encerrou pacto de compra e venda de imóvel, notadamente por constar na transação cláusulas que impedem a restituição das prestações já pagas pelo consumidor.

A sentença e o acórdão recorrido entenderam pela possibilidade de modificação do contrato findo, nos seguintes termos:

Enfrenta-se ação declaratória de revisão de contrato findo cuja pretensão assenta-se na busca da devolução integral dos valores alcançados pela apelada à apelante (preço), em face da resolução de compromisso de compra e venda de bem imóvel (fls. 59-60). Dita resolução extrajudicial restou motivada na dação em pagamento efetivada entre a promitente-vendedora - SULCON ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA – e a Prefeitura Municipal de Alvorada (RS), na qual o imóvel da autora foi entregue à municipalidade por conta do pagamento. Acompanha à inicial, comprovantes de pagamento da obrigação mensal do contrato, fls. 16 a 28.
De pronto, aponto a conclusão do meu voto no sentido de que não merece qualquer reparo a sentença.
Inicialmente, registro que não há qualquer óbice à revisão de contratos findos, em face da existência de resolução extrajudicial formalizada pelas partes, resolvendo o contrato e imprimindo recíproca e geral quitação relativamente a devolução de qualquer valor (cláusulas 1.2 e 1.5, termo de rescisão, fl. 59).
É pacífico o entendimento de revisibilidade de contratos findos quer seja pelo pagamento, confissão de dívida, novação quer seja pela resolução, no âmbito da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consoante se verifica dos julgados a seguir:
[...]
Na mesma linha é o entendimento jurisprudencial desta E. Corte, conforme se verifica nos julgados: Apelação cível nº 7003821190; embargos infringentes nº 7003838538 e agravo de instrumento nº 7003782867.
A respeito, transcrevo doutrina:
“(...), sustentamos a inegável possibilidade, à luz dos princípios da dignidade da pessoa humana (do devedor) e da efetividade do processo, de o juiz, sem pretender substituir a vontade das partes, prolatar sentença revisional, corretiva das bases econômicas do negócio, mesmo com a oposição do réu (credor). Aliás, podendo-se o mais (a resolução), pode-se o menos (a revisão), por inegável razão de justiça” In Novo Curso de Direito Civil. Contratos. Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho. 2 ª ed. revista, atualizada e reformulada. São Paulo: Saraiva, 2006, p. 277.
No mesmo sentido, é o magistério de Ruy Rosado de Aguiar Júnior
“Na resolução extrajudicial, o credor pode ser constrangido por três razões: obter uma declaração de resolução, em face da negativa do devedor em admitir o fato; alcançar sentença condenatória de indenização pelos danos decorrentes do incumprimento; efetivar direito à restituição: Tais demandas poderão se cumuladas. O devedor, igualmente, pode propor em juízo providência judicial corretiva para afastar pretensão extrajudicial de resolução manifesta pelo credor ou algum de seus efeitos” . (grifei)
Assim sendo, superada a questão da impossibilidade de revisão de contratos quitados, não se verifica a alegada ofensa ao ato jurídico perfeito (o art. , inc. XXXVI, da CF⁄88) e segurança jurídica.
Da análise das circunstâncias do caso concreto e do direito aplicável, tenho por correta a sentença que entendeu pela revisão das cláusulas nºs 1.2 e 1.5 do termo de rescisão, pois, resolvendo o ajuste, constrangeu direito da autora.
Em outras palavras, as cláusulas em comento instituem o perdimento total dos valores pagos pela promitente compradora (preço), o que é vedado no ordenamento jurídico ( CDC, art. 53).
Dispõe o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor:
“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. (grifei)
Ademais, cumpre sejam todas as cláusulas contratuais examinadas à luz do que dispõe o art. 422 do Código Civil, para verificar se os contratantes guardaram, assim na conclusão do contrato como na sua execução, os princípios de probidade e boa-fé objetiva. No caso, servindo a aplicação do princípio geral como limitador de conduta que afastou direito do promitente comprador (adimplente) de ter restituídos os valores pagos durante a vigência do contrato.
Sobre a matéria em discussão, cito REsp nº 238011 do STJ:
“INCORPORAÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE DECAIMENTO. RESTITUIÇÃO- CDC. Não tem validade a cláusula pela qual os promissários compradores perdem a totalidade das prestações pagas durante a execução do contrato de incorporação. Recurso conhecido e provido em parte para determinar a restituição de 90% do valor pago. (STJ, 4ª Turma, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. 29⁄02⁄2000).
Mantido o decisum, a restituição deve ser realizada em uma única parcela, observados os orientadores sentencial para atualização do valor.
Nesta linha, cito julgados deste E. Tribunal:
[...]
Quanto à condenação de pagamento de alugueres pelo período que o promitente comprador ocupou o imóvel, a pretensão encontra impeditivo no próprio instrumento particular de contrato firmado pelas partes. Registro que, as partes expressamente ajustaram - em caso de eventual rescisão contratual -, cláusula penal no percentual de 20% (fl. 56, 3.1), a título de ocupação do imóvel. Não se olvida aqui, que a previsão contratual restou observada na sentença, tanto que o Magistrado a quo determinou a retenção do percentual de 20% sobre os valores pagos. A respeito, do pleito de condenação de alugueres, soma-se os fundamentos da sentença impugnada.
No que refere a retenção de valores relativos ao IPTU tal postulação não foi objeto da sentença ( CPC, art. 535). Ademais, não veio ao feito qualquer demonstrativo de débito de tributos municipais referente ao período que a recorrida ocupou o imóvel, consoante determina norma geral que estabelece a carga da prova ( CPC, art. 333, II).
Por derradeiro, friso que incontroversa a dação em pagamento efetivada entre a apelante e a Prefeitura de Alvorada (RS), incluindo nessa o imóvel da recorrida, em que pese as prestações do preço fossem regularmente cumpridas pela adquirente.
De modo que, nego provimento ao apelo, e, mantenho a proficiente sentença a quo, pelos seus próprios e jurídicos fundamentos.
(fls. 91-102)

Não se discute, no âmbito do especial, se o consumidor teria ou não remanescido na posse do imóvel e a que título, tendo-se definido, tão somente, que a retenção de 20% dos valores pela construtora se daria, como cláusula penal, pela ocupação do bem.

3. O negócio jurídico, como espécie de fato jurídico, mais especificamente dos atos jurídicos lato sensu, expressa-se por sua função, qual seja a de instrumento para a realização da autonomia privada.

A transação é espécie de negócio jurídico que objetiva por fim a uma celeuma obrigacional, alcançada por meio de concessões mútuas ( CC, art. 840), cujo objetivo primordial é evitar o litígio ou colocar-lhe fim. A extinção se exterioriza na forma de renúncia a direito patrimonial de caráter privado, disponível, portanto, conforme previsto na lei.

É, assim, autêntico contrato bilateral, que depende da vontade de mais de um sujeito e gera efeitos sobre as esferas jurídicas de todos os que dela participarem, consequência lógica da realização das concessões mútuas, criando situação jurídico-material diferente daquela que existia antes ( CC, arts. 840-841).

Nesse passo, assim como acontece com outras espécies de negócio jurídico, também a transação poderá ser desconstituída quando for detectado defeito no ato, tal como a ocorrência de dolo, violência ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa (CC, art. 849).

Em recente julgado, no tocante à transação, a Segunda Seção do STJ asseverou que "a quitação ampla geral e irrevogável, para nada mais reclamar a qualquer título, constante de acordo extrajudicial firmado pela viúva, em seu exclusivo nome, deve ser presumida válida e eficaz, desautorizando investida judicial para ampliar verba indenizatória anteriormente aceita e recebida. Acordos desse tipo, que não apresentam vícios ou nenhum caráter exorbitante, não justificam a excepcional intervenção do Poder Judiciário com o objetivo de relativizá-los"(REsp 815.018⁄RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 27⁄04⁄2016, DJe 06⁄06⁄2016).

Naquela oportunidade, o Relator destacou, no voto condutor, que deve ser conferida plena validade às quitações que não apresentem nenhuma situação peculiar que justifique a excepcional intervenção do Poder Judiciário, a ser realizada caso a caso, dando como exemplos jurisprudenciais, o ato que se encontra viciado, que tenha valor irrisório ou que tenha deixado de abranger verbas de natureza diversa.

Resta saber se, no caso dos autos, é possível a revisão da transação que, apesar de consensual, venha inserta com cláusulas abusivas.

4. Primeiramente, anoto ser entendimento pacífico, no âmbito do STJ, a possibilidade de revisar contratos findos, à guisa de exemplo:

RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 458 E 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. REVISÃO DOS CONTRATOS FINDOS. POSSIBILIDADE. CONSÓRCIO DE BENS MÓVEIS. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. FIXAÇÃO. LIMITE SUPERIOR A 10% (DEZ POR CENTO). AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE.
1 - Ainda que sucinta a motivação, tendo havido manifestação do Tribunal a quo sobre as questões de fato e de direito para fundamentar o resultado, exprimindo o sentido geral do julgamento, não se emoldura violação aos artigos 458 e 535 do Código de Processo Civil.
2 - É firme a jurisprudência desta Corte quanto à possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades. Precedentes.
3 - A matéria ora analisada encontra-se pacificada neste Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que a Corte Especial (EREsp nº 927379⁄RS) consigna o entendimento de que as administradoras de consórcio possuem total liberdade para fixar a respectiva taxa de administração, nos termos do art. 33 da Lei nº 8.177⁄91 e da Circular nº 2.766⁄97 do BACEN, não sendo considerada ilegal ou abusiva, portanto, as taxas fixadas em percentual superior a 10% (dez por cento), conforme ocorre no presente caso.
4 - Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(REsp 796.842⁄RS, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 18⁄03⁄2010, DJe 12⁄04⁄2010)

É o que se verifica do teor da Súm. 286 do STJ, segundo a qual a renegociação de contrato bancário ou a confissão de dívida não impede a possibilidade de discussão sobre eventuais ilegalidades dos contratos anteriores, notadamente quando se constate alguma forma de abuso.

Além disso, é consagrado o entendimento dessa Corte no tocante à incidência do Código de Defesa do Consumidor, na relação jurídica existente entre as construtoras e os adquirentes de imóveis ainda em construção.

À guisa de exemplo:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83⁄STJ.
1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83⁄STJ.
2. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp 120.905⁄SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06⁄05⁄2014, DJe 13⁄05⁄2014)

Há também os influxos de sistema normativo que visa promover a igualdade entre as partes da relação de consumo e cujas normas são definidas como de ordem pública e interesse social (art. 1º), cogentes e inderrogáveis pela vontade das partes.

Deveras, é sedimentada a jurisprudência segundo a qual "o Código de Defesa do Consumidor é norma de ordem pública, que autoriza a revisão contratual e a declaração de nulidade de pleno direito de cláusulas contratuais abusivas, o que pode ser feito até mesmo de ofício pelo Poder Judiciário. Precedente. (REsp. 1.061.530⁄RS, afetado à Segunda Seção)" (AgRg no REsp 334.991⁄RS, Rel. Ministro Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ⁄AP), Quarta Turma, julgado em 10⁄11⁄2009, DJe 23⁄11⁄2009).

5. Nesse norte, é que o CDC previu, dentre os direitos básicos do consumidor, a possibilidade de modificação das cláusulas contratuais que venham a firmar prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas ( CDC, art. , V), já tendo esta Casa decidido que "o preceito insculpido no inciso V do artigo do CDC dispensa a prova do caráter imprevisível do fato superveniente, bastando a demonstração objetiva da excessiva onerosidade advinda para o consumidor"(REsp 370.598⁄RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26⁄02⁄2002, DJ 01⁄04⁄2002).

Por outro lado, dentro do capítulo das cláusulas abusivas, o Codex estabeleceu serem nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços, que: "subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código" (II); "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade" (IV); "autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração" (XIII); "estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor" (XV).

Especificamente com relação à compra e venda de imóveis:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações , bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado .

Portanto, o legislador, tomado pelos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato, tendo em conta a vulnerabilidade de uma das partes, definiu, como inerente à resolução desse tipo de negócio jurídico, a restituição dos valores pagos pelo consumidor, sendo abusiva a cláusula de decaimento que preveja a perda das parcelas em favor do vendedor.

Ao comentar o dispositivo, leciona a doutrina especializada:

Mais uma vez o código confere o regime da nulidade de pleno direito às estipulações que considera abusivas e prejudiciais ao Direito do Consumidor. Além das cláusulas proibidas enumeradas nos incisos do art. 51, essa estipulação de perda total das prestações ou do bem financiado é considerada também cláusula abusiva sujeita a nulificação. O regime jurídico dessa estipulação contratual é o mesmo a ser observado para as cláusulas abusivas do art. 51: arguição por meio de ação ou exceção; decretação de ofício pelo juiz ou tribunal, a qualquer tempo e grau de jurisdição; não sujeição a prazos de prescrição ou decadência etc.
O que está vedado pelo dispositivo é estabelecer-se contratualmente a perda total das prestações pagas, o que configuraria vantagem exagerada atribuída ao fornecedor, em detrimento do consumidor. É permitido, contudo, o estabelecimento de pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor.
(NERY JUNIOR, Nelson. Código de defesa do consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto , vol. I. Ada Pellegrini Grinover... [et al]. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 623-624)

Em razão disso, o STJ vem afastando, de forma contundente, a cláusula de decaimento nas rescisões de contrato de promessa de compra e venda de imóvel:

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CONSTRUÍDO. INADIMPLEMENTO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
O devedor, inadimplente em virtude de onerosidade excessiva, seja por desequilíbrio resultante da desvalorização da moeda ou de critérios para atualização das prestações, pode pleitear a rescisão do contrato.
A cláusula, contida em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, prevendo a perda total das prestações pagas é nula nos termos do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Autoriza-se, todavia, a retenção pelo promitente-vendedor de um certo percentual que, pelas peculiaridades da espécie, fica estipulado em 5% do valor pago pelos promitentes-compradores mais o que vier a ser arbitrado, em liquidação de sentença, a título de ocupação do imóvel.
Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 302.520⁄MG, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 11⁄03⁄2003, DJ 30⁄06⁄2003)
______________________
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07⁄STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas.
2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.
3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos autos, alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ.
4. O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias.
5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, para se chegar à hipótese de sucumbência recíproca ou de decaimento mínimo de algum litigante, envolve ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que é inadequado na via especial, nos termos do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.6. Agravo regimental não provido.
(AgRg no Ag 717.840⁄MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ⁄RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 06⁄10⁄2009, DJe 21⁄10⁄2009)
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Direito civil e processual civil. Embargos de declaração. Ausência de omissão, contradição ou obscuridade. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel com pedido de devolução das parcelas pagas. Legitimidade ativa ad causam. Possibilidade.
Fundamento. Favor Debitoris. Cláusula de decaimento. Enriquecimento sem causa das promitentes-vendedoras. Limitação.
- Os embargos de declaração são corretamente rejeitados quando ausente omissão, contradição ou obscuridade a ser sanada.
- O direito à devolução das prestações pagas decorre da força integrativa do princípio geral de direito privado 'favor debitoris' (corolário, no Direito das Obrigações, do 'favor libertatis').
- O promissário-comprador inadimplente que não usufrui do imóvel tem legitimidade ativa 'ad causam' para postular nulidade da cláusula que estabelece o decaimento de metade das prestações pagas.
- A devolução das prestações pagas, mediante retenção de 30% (trinta por cento) do valor pago pela promissária-compradora, objetiva evitar o enriquecimento sem causa do vendedor, bem como o reembolso das despesas do negócio e a indenização pela rescisão contratual.
- Recurso especial a que se dá provimento.
(REsp 345.725⁄SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13⁄05⁄2003, DJ 18⁄08⁄2003)
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INCORPORAÇÃO. Resolução do contrato. Cláusula de decaimento. Restituição. CDC.
Não tem validade a cláusula pela qual os promissários compradores perdem a totalidade das prestações pagas durante a execução do contrato de incorporação. Recurso conhecido e provido em parte para determinar a restituição de 90% do valor pago.
(REsp 238.011⁄RJ, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 29⁄02⁄2000, DJ 08⁄05⁄2000, p. 100)
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CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELA RUPTURA DO VÍNCULO CONTRATUAL. RESSARCIMENTO DAS DESPESAS DECORRENTES DO NEGÓCIO. A cláusula que estipula, em favor do promitente vendedor, a perda da parte, antecipada, do preço é nula, mas o promitente comprador está preso ao vínculo contratual e dele não pode se desobrigar sem o ressarcimento das despesas do negócio e da indenização pela respectiva ruptura, arbitrados – segundo precedente da 2ª Seção (EREsp nº 59.870, SP, Rel. Min. Barros Monteiro) - em 25% (vinte e cinco por cento) das prestações pagas . Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 276.011⁄RJ, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 27⁄06⁄2002, DJ 05⁄08⁄2002, p. 328)
________________________
Recurso Especial. Código Civil. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão. Devolução das parcelas pagas. Art. 53 do Código Brasileiro de Defesa do Consumidor. Princípio da Irretroatividade da Lei nº , art. 5º, inc. XXXVI, CF⁄88. Redução proporcional prevista no Código Civil, artigo 924.1 - É nula a cláusula que estabelece a perda integral das parcelas pagas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pelo inadimplente, consoante o artigo 53 da Lei nº 8.078⁄90 (Código Brasileiro de Defesa do Consumidor).
2 - O exame do artigo da LICC confunde-se com a garantia descrita no artigo , inciso XXXVI, da Constituição Federal, deslocando-se sua apreciação para o recurso extraordinário, tendo em vista ser matéria de natureza constitucional.
3 - Pode o juiz aplicar o artigo 924 do Código Civil para evitar o enriquecimento sem causa de qualquer uma das partes, impondo redução razoável, sempre atento às circunstâncias do caso.
4 - Precedentes desta Corte.
5 - Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(REsp 158.193⁄AM, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05⁄09⁄2000, DJ 23⁄10⁄2000, p. 133)

6. No caso em concreto, contudo, há situação peculiar, uma vez que o rompimento do negócio jurídico não ocorreu pelo inadimplemento de uma das partes ou em razão da vontade unilateral de uma delas, mas, ao revés, o termo de rescisão foi feito de forma livre e consensual, por ambos os contratantes.

Conforme asseverado pela instância de piso, a construtora "sugeriu" aos moradores do Parque Residencial Umbu a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em razão de seu interesse na utilização dos referidos bens, por meio da dação em pagamento, na quitação de dívidas com o Município de Alvorada, oportunidade em que instituiu, no termo transacionado, que as partes davam-se plena e mútua quitação dos haveres constantes no negócio jurídico, sem que houvesse qualquer tipo de devolução de valores no tocante aos pagamentos já efetivados.

Ao analisar a transação efetivada, a sentença e o acórdão recorrido reconheceram a necessidade de revisão do referido contrato em razão da nulidade das cláusulas 1.2 e 1.5 do acordo, condenando a recorrente à restituição de todas as prestações pagas pela parte autora, devidamente corrigidas, com o decote da redução de 20%, a título de taxa de administração e de alugueres, pelo tempo de ocupação do imóvel.

Realmente, pelas mesmas razões do entendimento jurisprudencial sufragado pelo STJ em outros tipos de rescisão contratual, penso ser plenamente possível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Isso porque, como visto, as referidas cláusulas são nulas de pleno direito (CDC, 51, II), trazendo situação excessivamente onerosa para o consumidor, com a quebra da base objetiva do negócio, vulnerando a boa-fé, o equilíbrio e a função social do contrato, incorrendo em abuso de direito e provocando o enriquecimento indevido de uma das partes.

É de se ter, ademais, que são normas de ordem pública e interesse social, cogentes e inderrogáveis pela vontade das partes, como bem realçou o Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, no julgamento do REsp 292.942⁄MG: "O caráter de norma pública atribuído ao Código de Defesa do Consumidor derroga a liberdade contratual para ajustá-la aos parâmetros da lei, impondo-se a redução da quantia a ser retida pela promitente vendedora a patamar razoável, ainda que a cláusula tenha sido celebrada de modo irretratável e irrevogável".

Verifica-se, em verdade, que a recorrente, Construtora, recebeu dupla vantagem advinda de referida cláusula, pois, além de retomar a propriedade do imóvel, dando-o em pagamento de dívidas ao Município, acabou por se apoderar do dinheiro pago pelo consumidor no financiamento do bem, configurando-se vantagem abusiva em seu favor.

Por outro lado, a transação, como dito, consiste em contrato que as partes pactuam a extinção da obrigação por meio de concessões mútuas ou recíprocas (CC, art. 840), sendo que, na espécie, a construtora não teria feito nenhum tipo de concessão, apenas lucrado com o desfazimento do negócio.

Não se pode olvidar, por fim, que é pacífica a jurisprudência que reconhece a nulidade da cláusula de decaimento.

Aliás, há precedentes antigos desta Corte reconhecendo a invalidade de transação nesses moldes, em hipóteses muito similares a dos autos:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERDA DAS PRESTAÇÕES PAGAS. DISTRATO PACTUADO NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NULIDADE DA CLÁUSULA. RECURSO DESACOLHIDO.
- Nula é a cláusula que prevê a perda das prestações pagas, em distrato de compromisso de compraevenda celebrado na vigência do Código de Defesa do Consumidor, podendo a parte inadimplente requerer a restituição do quantum pago, com correção monetária desde cada desembolso, autorizada a retenção de importância fixada pelas instâncias ordinárias em razão do descumprimento do contrato.
(REsp 241.636⁄SP, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 17⁄02⁄2000, DJ 03⁄04⁄2000, p. 157)
____________________
Recurso Especial. Compromisso de Compra e Venda. Imóvel em Construção. Rescisão Contratual. Transação . Devolução das parcelas pagas pela promitente vendedora. Correção Monetária. Compensação.
É inaceitável transação que contrarie os princípios básicos do direito e as disposições legais vigentes.
Não se admite como válido o distrato de promessa de compra e venda segundo o qual o promissário comprador recebe a devolução das parcelas pagas sem correção monetária.
A correção monetária é um mero fator de atualização do valor aquisitivo da moeda. Não confere um plus ao valor da dívida, razão pela qual, não pode fazer às vezes da multa compensatória, não estipulada.
Recurso especial não conhecido.
(REsp 331.346⁄MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15⁄10⁄2001, DJ 19⁄11⁄2001, p. 267)

7. Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.

É o voto.

VOTO-VOGAL
O SR. MINISTRO RAUL ARAÚJO: Senhora Presidente, estou de acordo. Acho também que nossa jurisprudência é nesse sentido, de que essas cláusulas que consagram perda total de parcelas pagas em contrato de aquisição de imóvel posteriormente desfeito são abusivas, são nulas.
Acompanho o voto do eminente Relator.

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
Número Registro: 2011⁄0231737-9
PROCESSO ELETRÔNICO
REsp 1.412.662 ⁄ RS
Números Origem: XXXXX XXXXX20108217000 XXXXX20118217000 70034320523 70042038216 70043104959 70044546786
PAUTA: 01⁄09⁄2016 JULGADO: 01⁄09⁄2016
Relator
Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. HUMBERTO JACQUES DE MEDEIROS
Secretária
Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : SULCON ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
ADVOGADO : GUSTAVO DE ASSIS NUNES - RS055576
RECORRIDO : INÊS ONEIDA DE OLIVEIRA
ADVOGADO : ESTELA REGINA SCHWENGBER E OUTRO (S) - RS055603
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti (Presidente), Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Documento: XXXXX Inteiro Teor do Acórdão - DJe: 28/09/2016
Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/862932754/recurso-especial-resp-1412662-rs-2011-0231737-9/inteiro-teor-862932764

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