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28 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 2 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 18/06/2020
Relator
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1763968_89f2d.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1763968 - SP (2018/0226337-1)

RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

RECORRENTE : ORDEM E PROGRESSO EMPREENDIMENTO

IMOBILIARIO S.A

ADVOGADOS : LUIZ FELIPE DE LIMA BUTORI - SP236594 FÁBIO DE SOUZA QUEIROZ CAMPOS E OUTRO(S) -SP214721

RECORRIDO : CYNTHIA SOARES DE AZEVEDO BERTEQUINI

RECORRIDO : SANDRO PIAZZALUNGA BERTEQUINI

ADVOGADOS : TATIANA SOARES DE AZEVEDO - SP174797 FÁTIMA CRISTINA ANÍBAL MONIZ - SP209494 EMENTA

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO

CONSUMIDOR. INFORMAÇÃO. PRECEDENTES.

1. Higidez da transferência da responsabilidade pelo pagamento da

comissão de corretagem aos adquirentes, na forma do que pacificado

no Recurso Especial n° 1.599.511/SP, tendo sido os consumidores

informados acerca do preço da aquisição da unidade autônoma e do

valor da comissão de corretagem na data da celebração do contrato.

2. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

DECISÃO

Vistos etc.

Trata-se de recurso especial interposto por ORDEM E PROGRESSO

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. contra acórdão do Tribunal de Justiça

do Estado de São Paulo assim ementado:

Compromisso de venda e compra - Pretensão de devolução dos valores

desembolsados pela adquirente a título de comissão de corretagem - Sentença de improcedência - Legitimidade passiva da ré-construtora reconhecida quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, conforme entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsp nºs 1.551.951-SP e 1.551.968-SP, segundo o rito dos recursos repetitivos - Prazo prescricional trienal aplicável à espécie, conforme entendimento fixado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.551.956-SP, pelo rito dos recursos repetitivos -Inocorrência de prescrição na hipótese - Falta de adequada informação prévia e destacada acerca do valor das despesas de intermediação imobiliária em fase pré-contratual - Comunicação que se deu apenas no momento da consumação do ajuste - Abusividade caracterizada conforme tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.599.511-SP, pelo rito dos recurso repetitivos, aplicável à hipótese.

Dá-se provimento ao recurso.

Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 169/177), a parte recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, a ofensa aos arts. 421 e 422 do CPC/15, pois (i) "as verbas em questão (corretagem) estão, sim, especificadas no Contrato em debate, haja vista a existência de cláusula específica determinando valores e condições (...), o que isoladamente é suficiente a invalidar a decisão a quo"; (ii) legítima a cobrança da comissão de corretagem na hipótese, haja vista a existência de cláusula expressa no contrato de compra e venda, sendo desnecessária a demonstração da ciência prévia do repasse da despesa pela intermediação imobiliária.

Intimada, os recorridos apresentaram contrarrazões às fls. 182/188 (e-STJ).

É o relatório.

Decido.

O recurso especial comporta provimento.

Relativamente às preliminares apontadas nas contrarrazões, verifico que o recurso especial cumpriu os requisitos legais e constitucionais exigidos para a sua

admissão, inclusive quanto ao notório dissídio jurisprudencial. Sobre os óbices alegados, não há necessidade de reapreciação do conjunto fático-probatório dos autos e a matéria recursal encontra-se prequestionada.

No mérito, esta Corte Superior, ao enfrentar a questão atinente ao direito de informação do consumidor adquirente de imóvel de incorporadora acerca da transferência da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem destacou que o consumidor deve estar ciente do valor do imóvel e do valor da corretagem na data da assinatura do contrato.

O acórdão recorrido, interpretando o acórdão que julgou o recurso especial repetitivo, concluiu, equivocadamente, que a ciência do consumidor teria de ser pregressa e, assim, não poderia ocorrer na data da contratação.

Placitou-se no acórdão que julgou o recurso especial repetitivo, de modo claro, que a grande reclamação dos consumidores, nos processos relativos ao tema em análise, era a alegação da omissão da prestação de informações, pois "somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem".

Essa estratégia de vendas é que fora reconhecida como contrária ao CDC e, notadamente, aos deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações consumo.

Informado ao consumidor na data da assinatura dos contratos de compra e venda e corretagem acerca dos valores da comissão e do imóvel, tem-se por atendido o dever de informação necessário ao reconhecimento da validade da transferência da responsabilidade pelo pagamento da comissão ao adquirente.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO OBSERVADO. RECURSO REPETITIVO N° 1.599.511/SP.

1 - Nos termos do entendimento consolidado no Recurso Especial n° 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, não é abusiva a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".

2 - Irrelevância, para o efeito de atender ao dever de informação, que a data da aceitação proposta seja a mesma da celebração do contrato.

3 - Recurso especial provido. (REsp 1793665/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 12/03/2019, DJe 15/03/2019)

RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. PREVISÃO EXPRESSA DO PREÇO TOTAL. DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO.

1. Controvérsia acerca do cumprimento do dever de informação no que tange à transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, na hipótese em que a aceitação da proposta e a formalização do contrato se efetivam no mesmo dia.

2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938/STJ).

3. Inexistência de vedação à celebração do contrato no mesmo dia em que aceita a proposta.

4. Caso concreto em que o Tribunal de origem, fazendo uma distinção com o Tema 938/STJ, entendeu que o dever de informação não é cumprido quando o consumidor celebra o contrato no mesmo dia em que aceita a proposta.

Descabimento dessa distinção.

5. Cumprimento do dever de informação no caso dos autos, em que a proposta informa o preço total da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

6. RECURSOS ESPECIAIS PROVIDOS. (REsp 1747307/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 06/09/2018)

Diante deste panorama, impõe-se a reforma do acórdão recorrido, julgando-se improcedente o pedido de ressarcimento do valor relativo à comissão de corretagem.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para julgar improcedente o pedido contido na inicial. Ficam invertidos os ônus sucumbenciais fixados na sentença.

Advirto as partes que a oposição de incidentes manifestamente improcedentes e protelatórios dará azo à aplicação das penalidades legalmente previstas.

Intimem-se.

Brasília, 16 de junho de 2020.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO

Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/866971283/recurso-especial-resp-1763968-sp-2018-0226337-1/decisao-monocratica-866971293

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