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6 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AREsp 1664599 PR 2020/0035883-1

Superior Tribunal de Justiça
há 2 anos

Detalhes da Jurisprudência

Publicação

DJ 18/06/2020

Relator

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1664599_cc1af.pdf
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Decisão

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1664599 - PR (2020/0035883-1) RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA AGRAVANTE : MAURA ANTONIA RORATO ADVOGADOS : MAURA ANTONIA RORATO (EM CAUSA PRÓPRIA) - SP113156 DANYELLE DA SILVA GALVÃO - PR040508 AGRAVADO : MAXIMUS COMERCIAL DE ALIMENTOS LTDA ADVOGADO : DIONIZIO MARCOS DOS SANTOS - PR056379 DECISÃO Trata-se de agravo interposto por MAURA ANTONIA RORATO contra decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas a, da Constituição Federal, insurgiu-se contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná assim ementado: "Apelações cíveis. Contrato built to suit. Interpretação. Resolução do contrato por culpa da locatária. Perda da totalidade do capital investido. Impossibilidade. Obrigação limitada às perdas e danos diante da ausência de cláusula penal. Art. 475 do Código Civil. Apelo provido em parte. Reconvenção em peça apartada. Possibilidade. Ônus da prova. Configuração. Apelo provido. 1. Apesar do inadimplemento da locatária, a perda da integralidade do capital investido contraria o contrato, que jamais previu cláusula penal, que dirá com tal amplitude. A renúncia ao direito de indenização por benfeitorias não tem o mesmo alcance, sobretudo diante da peculiar operação econômica formalizada pelo contrato 'built to suit': 'O legislador reconheceu que a função econômico-social do contrato 'built to suit' é substancialmente diversa da função econômico-social da locação, exigindo um regime de direito material específico e apartado daquele genericamente encontrado na Lei 8.245/1991" (LEONARDO, Rodrigo Xavier. O contrato built to suit. In: Tratado de direito empresarial. v. 4. Modesto Carvalhosa (coord.). São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016, p. 430). 2. '2. Apresentação da reconvenção em peça separada: A apresentação de reconvenção em peça própria, separada da petição da contestação, consiste em mera irregularidade formal. Não se trata de motivo para o 'indeferimento liminar' da reconvenção. Nem sequer é motivo para determinar a emenda ou correção da petição de contestação. Solução análoga se aplica no regime do CPC de 1973, quando a reconvenção é (em desconformidade com a regra do art. 299) formulada na mesma peça da contestação, mas de forma destacada e com o atendimento de todos os requisitos que lhes são próprios. Em homenagem ao princípio da instrumentalidade das formas e de acordo com a regra de que nulidades não devem ser decretadas quando não gerarem prejuízos (arts. 244, 249 e 250 do CPC/1973, que correspondem aos arts. 277, 282 e 283 do CPC/2015), reconhece-se que a falha não consiste em impeditivo ao normal processamento da reconvenção (Luis Guilherme Aidas Bondioli. Reconvenção no Processo Civil. São Paulo: Saraiva, 2009, p.39; Cândido Rangel Dinamarco. Instituições de Direito Processual Civil. 6. ed. São Paulo: Malheiros, 2009, v. III. P. 521 e 523-524) - (WAMBIER, Tereza Arruda Alvim et al. Breves Comentários ao Novo Código de Processo Civil. 3 ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais. 2016, p.1038). Logo, não há irregularidade alguma que impeça seja processada a reconvenção quando autuada em apartado e protocolada juntamente com a contestação. 3. Apelo (1) parcialmente provido e apelo (2) provido"(fls. 385-386 e-STJ). Os embargos de declaração opostos (fls. 450-456 e-STJ) foram acolhidos em parte, nos termos da seguinte ementa:"Embargos de declaração. Contradição. Contrato built-to-suit. Interpretação. Efeitos da resolução. Omissão quanto à condenação por litigância de má-fé e à distribuição das verbas de sucumbência. 1. Independentemente da qualificação dada ao contrato, a operação económica por ele formalizada só se justificava com a utilização do prédio por longo período de tempo em condições privilegiadas. Diante da resolução antes do término desse período, a locatária faz jus ao reembolso proporcional do investimento que fez no terreno. 2. Os efeitos da resolução se limitam à responsabilidade da locatária por eventuais perdas e danos, pois nem o art. 475 do Código Civil, nem o acordo previam a perda dos investimentos realizados com as acessões. 3. Embargos de declaração acolhidos em parte"(fl. 432 e-STJ). No recurso especial (fls. 500-518 e-STJ), foi alegada, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos legais com as respectivas teses: (i) art. 1.022, II, do Código de Processo Civil de 2015 - ao fundamento de que o Tribunal de origem deixou de apreciar questões relevantes ao deslinde da controvérsia, em evidente negativa de prestação jurisdicional; e (ii) arts. 236, 422, 485 do Código Civil de 2002 e 80 do Código de Processo Civil de 2015 - ao argumento da impossibilidade de ressarcimento pelo investimento realizado, proporcional ao período no qual o contrato não foi executado. Após a apresentação das contrarrazões (fls. 563-578 e-STJ), o recurso foi inadmitido na origem (fls. 577-578 e-STJ), sobrevindo daí o presente agravo (fls. 603-612 e-STJ). É o relatório. DECIDO. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. A irresignação merece prosperar. Preliminarmente, importante consignar que o acórdão impugnado pelo presente recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). Na origem, MAXIMUS COMERCIAL DE ALIMENTOS LTDA. ajuizou ação de indenização contra MAURA ANTÔNIA RORATO pleiteando indenização no valor de R$ 5.750.000,00 (cinco milhões setecentos e cinquenta mil reais), decorrente de alegada lesão sofrida com a construção realizada em imóvel locado (fls. 3-17 e-STJ). O magistrado de piso julgou improcedentes os pedidos e julgou extinta a reconvenção sem resolução de mérito (fls. 254-263 e-STJ). Interpostas apelações (fls. 313-320 e 343-349 e-STJ), o Tribunal de origem deu parcial provimento ao recurso da autora e deferiu o da parte ré, conforme os seguintes fundamentos:"(...) 2. Apesar do instrumento de contrato indicar que as partes celebraram 'locação comercial', é fácil constatar que relação estabelecida ia muito além do pagamento de aluguel em contrapartida ao uso do imóvel. Com efeito, o negócio se enquadra na espécie de locação built-to-suit (art. 54- A da Lei nº 8.245/1991), pela qual o locatário se obriga a edificar no terreno alugado, sendo compensado mediante redução do valor do aluguel e elastecimento do prazo da locação, garantindo-se, assim, o retorno do investimento realizado. Eis a precisa definição dada a essa modalidade contratual pela doutrina especializada: (...) Na espécie, o contrato foi assinado em 16 de fevereiro de 2011 e passou a viger em 15 de março daquele ano. A partir dessa data, a Maximus tinha doze meses para construir um supermercado de 2.500 m² no terreno locado que, de acordo com a cláusula primeira, não tinha nenhuma benfeitoria até então. Ainda, de acordo com o contrato, no período da construção o aluguel seria de R$ 2.000,00, elevando-se para R$ 3.000,00 a partir da inauguração do supermercado e para 1,2% do faturamento bruto da Maximus ou no mínimo R$ 36.000,00 após 10 anos de funcionamento. A fim de não deixar nenhuma dúvida quanto ao porquê da gritante diferença de preço em cada período, os contratantes estabeleceram que os valores se justificavam 'tendo em vista as benfeitorias introduzidas no imóvel pela LOCATÁRIA' (eDoc 1.5). Ou seja: tanto o baixíssimo aluguel inicial como o longo período de duração do contrato visavam assegurar a amortização do investimento realizado pela Maximus com a construção. Esse sensível equilíbrio contratual foi rompido com a súbita resolução do contrato ainda em fevereiro de 2016. Nesse mês, a Maximus deixou de pagar o aluguel e o IPTU, abandonando o imóvel sem nenhum aviso prévio à proprietária. Evidentemente, tal situação serviu de fundamento à procedência dos pedidos de despejo e cobrança formulados na ação nº 0004503-94.2016.8.16.0030, cuja sentença inclusive já transitou em julgado (eDocs 56.25-28). Porém, o inadimplemento não autoriza a locadora a se apropriar de todo o investimento realizado pela locatária sem indenizá-la por isso. Apesar da locação ter sido resolvida por culpa da Maximus, isto só a obriga ao pagamento das perdas e danos comprovadamente suportados pela proprietária (art. 475 do Código Civil), mormente porque o contrato não estabeleceu cláusula penal compensatória. Todo o investimento que supere o montante da indenização devida à locadora deve ser ressarcido à locatária, sob pena de enriquecimento sem causa. Realmente, a prevalecer o entendimento do juízo a quo, a locadora teria lucro astronômico sem nenhuma causa juridicamente plausível: além de tornar-se proprietária de um grande imóvel comercial sem gastar um centavo para isso, ainda passaria a receber aluguel correspondente ao preço de mercado menos de três anos depois da inauguração do prédio ? note-se que a locadora não impugnou a alegação de que o prédio foi locado a outro supermercado em seguida. Por fim, esclareço que a cláusula pela qual a Maximus renunciou ao direito de indenização por benfeitorias não tem o alcance desejado pela proprietária. Se se tratasse de eliminar o direito da locatária ao investimento realizado na construção do prédio, o negócio seria completamente inviável sob o ponto de vista econômico e, certamente, jamais teria sido celebrado por nenhum varejista. Tal como ensina Rodrigo Xavier Leonardo, as peculiaridades do contrato built to suit impedem que se dê a ele a mesma interpretação conferida aos contratos de locação comercial tradicionais: (...) Sendo assim, provejo em parte o recurso da Maximus, condenando a Sra. Maura Antonia Rorato a ressarcir o investimento da locatária em percentual equivalente ao do período em que o contrato não foi executado ? isto é, desde o inadimplemento, em fevereiro de 2016, até o término do tempo necessário à amortização do investimento, inicialmente previsto para março de 2022. O valor investido pela Maximus ? e, por consequência, o quantum da indenização ? deverá ser apurado em liquidação de sentença. Em caso de falta de provas necessárias ao cálculo, deverá ser usado como parâmetro de arbitramento o valor do CUB-SINDUSCON para imóveis comerciais à época da construção. Evidentemente, as avaliações juntadas com a petição inicial são completamente imprestáveis, já que refletem o valor de mercado do imóvel quando o que tem importância são as despesas da locatária"(fls. 387-390 e-STJ). Os dois embargos de declaração foram acolhidos em parte nos seguintes termos:"(...) 2. Ao contrário do que afirma a Sra. Maura, não há a menor dúvida de que o negócio celebrado apresenta as características de contrato built-to-suit. O simples fato de a edificação do prédio ter ficado a cargo da locatária não afasta a qualificação dada ao pacto, cujas cláusulas - assim como as de qualquer outro - devem ser interpretadas em consonância com a operação econômica que formalizaram. Em acréscimo ao que já havia salientado no voto condutor do acórdão embargado, destaco que o contrato dava salvaguardas ao investimento da Maximus em vários dispositivos. Como a contraprestação pela construção do prédio era o seu uso sob condições privilegiadas no período de 10 anos a partir do término da obra, as cláusulas oitava, décima e décima primeira garantiam à locatária os direitos de quitar dívidas da locadora capazes de levar à constrição do imóvel, de exigir que terceiros adquirentes respeitassem o contrato e de ver o prédio reconstruído sem nenhum custo na hipótese de destruição (eDoc 1.5). Se isso não fosse suficiente, o parágrafo único da cláusula sétima deixava claro que a previsão de incorporação das acessões ao imóvel se dava "em razão do preço reduzido de locação para os primeiros 10 anos'. Portanto, o reembolso deferido à Maximus é mera decorrência lógica da resolução do contrato antes do fim do período de amortização da obra. Da mesma forma, a Sra. Maura não tem razão quando sustenta que a locatária só faria jus ao ressarcimento se a culpa pela resolução fosse da locadora. Conforme salientei durante o julgamento das apelações, isto importaria enriquecimento sem causa, uma vez que"o inadimplemento não autoriza a locadora a se apropriar de todo o investimento realizado pela locatária sem indenizá-la por isso. Apesar da locação ter sido resolvida por culpa da Maximus, isto só a obriga ao pagamento das perdas e danos comprovadamente suportados pela proprietária (art. 475 do Código Civil), mormente porque o contrato não estabeleceu cláusula penal compensatória". De resto, não vejo motivo para manter a condenação da Maximus por litigancia de má-fé. Uma vez que a penalidade se baseava na dedução de pretensão manifestamente infundada (eDoc 70.1) e que o acórdão deu provimento ao apelo da locatária, parece evidente que a multa vai de encontro às premissas assentadas pelo órgão julgador" (fls. 481-484 e-STJ). Por sua vez, no presente recurso, a recorrente alega a configuração da negativa de prestação jurisdicional ao fundamento de que o acórdão recorrido desconsiderou"a ilicitude na conduta adotada pela Recorrida que ensejou e deu causa à resolução do contrato, para estabelecerem o ressarcimento proporcional ao período no qual o contrato não foi executado (fevereiro de 2016 a março de 2022" (fls. 507-508 e-STJ). Cotejando as premissas acima, é possível verificar que o acórdão recorrido deixou de analisar matérias essenciais ao deslinde da controvérsia, todas expostas nas razões dos embargos de declaração de fls. 450-456 e-STJ. Ademais, a Corte local não se manifestou sobre (i) a possibilidade do dolo ou da culpa do locatário excluir ou atenuar a indenização, (ii) influência da boa-fé objetiva na solução da contenda e (iii) a existência de eventual cláusula contratual que afasta o direito de retenção ou o ressarcimento pelas benfeitoria realizadas. Dessa forma, ocorreu a negativa de prestação jurisdicional, devendo os autos retornarem ao tribunal de origem para apreciar os pontos acima indicados, ficando prejudicados os demais argumentos. Nesse sentido: "PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SUPOSTA OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO CARACTERIZADA. 1. Deixando o Tribunal a quo de apreciar tema relevante para o deslinde da controvérsia, o qual foi suscitado em momento oportuno, fica caracterizada a ofensa ao disposto no art. 535 do CPC. 2. Na hipótese, é imprescindível a prévia manifestação do Tribunal de origem sobre a questão relativa à impossibilidade de se descontar dos proventos as parcelas que eram tidas por indevidas, no período acobertado por decisão transitada em julgado, baseada nas alegações de boa-fé e de natureza alimentar dos proventos. 3. Cumpre ressaltar que se equivoca o Tribunal a quo, ao afirmar que, em se tratando de competência originária do Tribunal de Justiça, há devolução de toda a matéria ao Tribunal Superior, porquanto, ainda que interposto nos autos de ação rescisória, o recurso especial não tem a natureza de"recurso ordinário", de modo que subsistem os requisitos de admissibilidade referentes a tal recurso, inclusive a necessidade de prequestionamento da matéria suscitada. 4. Recurso especial provido"( REsp 1.260.022/SC, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 13/12/2011, DJe 2/2/2012 - grifou-se)."PROCESSUAL CIVIL. QUESTÃO RELEVANTE PARA A SOLUÇÃO DA LIDE. AUSÊNCIA DE VALORAÇÃO. OMISSÃO CONFIGURADA. 1. A ausência de valoração de tema relevante para a solução da lide configura omissão, nos termos do art. 535 do CPC. 2. Na leitura do acórdão recorrido conclui-se que houve omissão quanto à análise de pontos relevantes para o deslinde da controvérsia, em especial no que tange aos juros e correção monetária e à aplicação, na espécie, do art. 1º-F da Lei 9.494/1997, com redação dada pela Lei 11.960/2009, que modificou os índices e forma de contagem dos juros e correção monetária nas condenações impostas à Fazenda Pública, sobre os quais, mesmo instado a se manifestar por meio dos Embargos de Declaração opostos, o Tribunal local permaneceu silente. 3. Caracterizada, assim, a violação do art. 535 do CPC, fica prejudicado o Recurso Especial interposto pela segurada. 4. Dou provimento ao Recurso Especial do INSS, determinando o retorno dos autos à Corte de origem, para novo julgamento dos Embargos de Declaração, e julgo prejudicado o Recurso Especial de Marly Rodrigues Lins" ( REsp 1.337.055/PE, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 28/08/2012, DJe 11/09/2012 - grifou-se). Ante o exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial para anular os acórdãos de fls. 432-435 e 481-484 (e-STJ), determinando a devolução dos autos ao tribunal de origem para reapreciar as alegações apresentadas nos embargos de declaração de fls. 450-456 (e-STJ) , nos moldes da fundamentação supra. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 10 de junho de 2020. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Relator
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