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26 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 4 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 22/11/2018
Relator
Ministro MOURA RIBEIRO
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1774667_78584.pdf
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Decisão Monocrática

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.774.667 - SP (2018/0274390-1)

RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO

RECORRENTE : EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A

RECORRENTE : VILLAGE OF KINGS INCORPORADORA LTDA

ADVOGADOS : CARLOS BONFIM DA SILVA - SP132773 FÁBIO CARUSO CURY E OUTRO(S) - SP162385

RECORRIDO : ELLEN DA EIRA BARROS

RECORRIDO : THIAGO ANDRADE HONORATO

ADVOGADOS : ALOISIO JOSÉ FONSECA DE OLIVEIRA - SP169338 GILMAR JOSE MATHIAS DO PRADO - SP152894

EMENTA

CIVIL. CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO MANIFESTADA NA VIGÊNCIA DO NCPC. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESISTÊNCIA FORMULADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. CASO CONCRETO. PREVISÃO EXPRESSA DO PREÇO TOTAL. DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

DECISÃO

THIAGO ANDRADE HONORATO e ELLEN DA EIRA BARROS

(THIAGO e ELLEN) ajuizaram ação declaratória de nulidade de cláusula contratual

cumulada com cobrança contra VILLAGE OF KINGS INCORPORADORA LTDA e EZ

TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA (INCORPORADORA e outra).

Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente para (1)

rescindir o instrumento particular de promessa de compra e venda descrito na inicial e

condenar as rés à devolução do valor de R$ 27.212,92, correspondente a 90% do valor

pago pelos autores, mais a quantia de R$ 12.206,88, despendida com comissão de

corretagem, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a

citação, além das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em

15% do valor da condenação.

O Tribunal bandeirante deu parcial provimento ao apelo da

INCORPORADORA e outra, a fim de majorar o percentual de retenção para 20%, em

acórdão a seguir ementado:

MR 08

REsp 1774667 C542560551<501885150:1@ C113=40485740131@

2018/0274390-1 Documento Página 1 de 5

Superior Tribunal de Justiça

Compromisso de compra e venda Cerceamento de defesa não configurado Legitimidade passiva configurada Posição firmada pelo STJ para efeito do art. 1.040, do CPC/2015 - Falta de prévia informação da exigibilidade do valor pago a título de comissão de corretagem Devolução corretamente determinada Rescisão unilateral pelos promitentes compradores Inconformismo quanto ao percentual para restituição das quantias pagas Sentença que fixou a retenção de 10% dos valores pagos Montante fixado de forma a não prestigiar o equilíbrio entre as partes Necessidade de recondução das partes ao 'status quo ante' Majoração do percentual para 20% - Devolução em parcela única Pretensão de perícia para apuração de perdas e danos afastada Juros moratórios incidentes, a partir do trânsito em julgado, em se tratando de rescisão por culpa dos promissários compradores – Precedentes Sentença reformada em parte Recurso provido em parte (e-STJ. fl. 314).

Irresignada, a INCORPORADORA e outra interpuseram recurso especial, fundado no art. 105, III, a e c, da CF, alegando violação dos arts. 927, III, 985 e 1.040 do NCPC, e 48 do Código de Defesa do Consumidor, alegando ser válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, sendo referida matéria decidida no âmbito do STJ, no REsp Nº 1.599.511/SP, como representativo de controvérsia (Tema 938). Aduziu, outrossim, que foi devidamente cumprido o dever de informar aos consumidores sobre sua obrigação de pagamento da referida comissão.

Após transcorrer in albis o prazo para apresentação das contrarrazões, o recurso foi admitido na origem (e-STJ, fls. 344/346).

É o relatório.

DECIDO.

De início, vale pontuar que as disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto, ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na Sessão de 9/3/2016:

Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/15 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

(1) Da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem

A controvérsia diz respeito ao cumprimento do dever de informação quanto à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, à luz do Tema 938/STJ.

Superior Tribunal de Justiça

INCORPORADORA e outra alegaram ter cumprido o dever de

informação, por meio da proposta de venda, que discriminou as comissões a serem

pagas, destacando os valores de cada uma das parcelas devidas.

O acórdão recorrido, por sua vez, entendeu que faltou a prévia

informação da exigibilidade do valor pago a título de comissão de corretagem, nos

termos da fundamentação abaixo:

No tocante a validade da cláusula contratual que estabelece o pagamento da comissão de corretagem a Colenda Corte Superior, no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, adotou o seguinte entendimento:

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Assim, apesar de reconhecida a validade da cláusula que prevê a comissão de corretagem a cargo do adquirente, a Corte Superior condicionou sua eficácia à previa informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, o que não se deu no caso dos autos, uma vez que quando da contratação (assinatura do instrumento contratual fls. 44) é que se exigiu o pagamento pelo serviço, sendo emitida a nota de pagamento no mesmo dia, 25/9/2012, conforme fls. 22.

Desta forma, a r. sentença não comporta reforma quanto à determinação de devolução do valor, pago pela corretagem.

Como visto das razões acima, o acórdão recorrido, embora reconhecendo a validade da cláusula que transfere ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, entendeu que não houve a necessária e suficiente informação acerca dos valores cobrados, não observando, assim, o dever de informação de que trata o art. 6º, III, do CDC (Lei nº 8078/90).

Contudo, analisando questão análoga a que ora se apresenta, a eg. Terceira Seção dessa Corte entendeu que o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido.

Eis a ementa do referido julgado:

RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO MR 08

REsp 1774667 C542560551<501885150:1@ C113=40485740131@

2018/0274390-1 Documento Página 3 de 5

Superior Tribunal de Justiça

IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. PREVISÃO EXPRESSA DO PREÇO TOTAL. DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. 1. Controvérsia acerca do cumprimento do dever de informação no que tange à transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, na hipótese em que a aceitação da proposta e a formalização do contrato se efetivam no mesmo dia.

2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938/STJ).

3. Inexistência de vedação à celebração do contrato no mesmo dia em que aceita a proposta.

4. Caso concreto em que o Tribunal de origem, fazendo uma distinção com o Tema 938/STJ, entendeu que o dever de informação não é cumprido quando o consumidor celebra o contrato no mesmo dia em que aceita a proposta. Descabimento dessa distinção.

5. Cumprimento do dever de informação no caso dos autos, em que a proposta informa o preço total da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

6. RECURSOS ESPECIAIS PROVIDOS.

(REsp 1.747.307/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, j. 28/8/2018, DJe 6/9/2018).

Analisando-se, contudo, a proposta de e-STJ, fls. 12/19, verifica-se, primo ictu oculi, que esse documento contém informação acerca do valor total da venda (R$ 248.000,00), bem sobre o valor da comissão de corretagem, em parcelas destacadas do preço do imóvel, estando cumprido, portanto, o dever de informação.

Assim, s.m.j., não há falar em abusividade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor.

Nessas condições, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, a fim de afastar a condenação ao pagamento da quantia relativa à comissão de corretagem.

Ante o provimento do presente recurso, fica caracterizada a sucumbência recíproca, devendo cada uma das partes arcar com 50% das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, ora fixados em 10% sobre o valor da condenação, observando-se, no que couber, a gratuidade de justiça.

MR 08

REsp 1774667 C542560551<501885150:1@ C113=40485740131@

2018/0274390-1 Documento Página 4 de 5

Superior Tribunal de Justiça

Advirta-se que eventual recurso interposto contra esta decisão estará sujeito às normas do NCPC, inclusive no que tange ao cabimento de multa (arts. 1.021, § 4º e 1.026, § 2º).

Publique-se. Intimem-se.

Brasília-DF, 14 de novembro de 2018.

MINISTRO MOURA RIBEIRO

Relator

MR 08

REsp 1774667 C542560551<501885150:1@ C113=40485740131@

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