jusbrasil.com.br
16 de Junho de 2021
2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1003726-94.2017.8.26.0510 SP 2019/0236887-7

Superior Tribunal de Justiça
ano passado
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 17/12/2019
Relator
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1831284_92b35.pdf
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 1.831.284 - SP (2019/0236887-7) RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI RECORRENTE : MANARA SPE 11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADOS : JUNDIVAL ADALBERTO PIEROBOM SILVEIRA - SP055160 GABRIEL TORRES DE OLIVEIRA NETO - SP198446 RECORRIDO : DIOGO INACIO DOS SANTOS ADVOGADO : HELTON VITOLA - SP266713 DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fl. 246 e-STJ): Compromisso de compra e venda. Inadimplemento dos promissários. Resolução. Devolução dos valores pagos, mantida a retenção de 40%, ausente irresignação específica quanto ao percentual arbitrado. Descabimento, na espécie, envolvendo construção a preço fechado, posto que reajustável, do procedimento do art. , VII, da Lei 4.864/65 c/c art. 63, §§ 1º a , da Lei 4.591/64. Sentença mantida. Recurso desprovido. Não foram opostos embargos de declaração. No recurso especial, além de divergência jurisprudencial, aponta violação ao artigo 63 da Lei 4.591/64. Sustenta que "O E. Tribunal a quo, ao decidir pela não prevalência da Lei Especial sobre o Código de Defesa do Consumidor, e afastando a validade do leilão extrajudicial para determinar a devolução de 60% (sessenta por cento) de todos os valores pagos pelo Recorrido, violou o preceito contido no artigo 63 da Lei Federal nº 4.591/64, especialmente o parágrafo 4.º, subvertendo toda a sistemática da incorporação imobiliária" (fl. 272, e-STJ). Contrarrazões às fls. 291-294, e-STJ. Recurso admitido na origem (fls. 799-800, e-STJ). Passo a decidir. Não merece prosperar o recurso. Destaca-se que a decisão recorrida foi publicada depois da entrada em vigor da Lei 13.105 de 2015, estando o recurso sujeito aos requisitos de admissibilidade do novo Código de Processo Civil, conforme Enunciado Administrativo 3/2016 desta Corte. A Súmula nº 568, desta Corte, dispõe que "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema". Ao solucionar a controvérsia o Tribunal de origem consignou o seguinte (fls. 29-30, e-STJ): No caso em tela, todavia, está-se a tratar de compromisso de venda e compra firmado com a empreendedora, ainda que com parcelamento do preço. Ou seja, nem é um mútuo com a garantia do imóvel, nem a venda sob condição à adquirente, que entrega a coisa em alienação fiduciária ao credor. Mais, igualmente não se trata de empreitada a preço de custo, em que também aí se prevê a venda extrajudicial. Veja-se o ajuste e ali se encontra preço já determinado (fls. 36), para pagamento em parcelas corrigidas de acordo com índice próprio do contrato. [...] Sucede justamente que, neste sentido, para imóveis loteados e não loteados, tanto mais se envolver, como no caso, relação de consumo, o não pagamento pela promissária leva a consequências legais incompatíveis mercê das disposições posteriores quer da Lei 6.766/76 (como já ocorria com o Dec.lei 58), quer do CDC com a previsão da Lei 4.864/65, a qual, a pretexto de criar estímulos à construção civil, acaba deslocando ao adquirente, indevidamente, risco próprio do promitente vendedor profissional, possibilitando-lhe, afinal, retomar o imóvel prometido à venda, sem qualquer devolução de parcelas pagas, e repondo-o no mercado por seu preço integral. [...] Neste contexto, não se justifica a ampliação a que procedeu a Lei 4.864/65, incompatível com os ditames de legislação posterior igualmente especial não se olvidando do caráter subjetivamente especial e tutelar, por imperativo constitucional, do CDC ademais do quanto contido na Lei 6.766/79 e no Dec.lei 745/69. Aliás, ainda a título corroborativo de sua abusividade, posto comparada à legislação relativa ao financiamento, não é demasiado remarcar que a normatização discutida chegou mesmo a entregar ao próprio alienante a incumbência de venda extrajudicial, investindo-lhe dos mesmos poderes da Comissão de Representante (art. 1º, inciso VII), quando a própria disposição, a respeito, nos mútuos, antes referidos, exige a participação de agente fiduciário, assim alguém estranho a relação contratual (v. Melhim Chalhub.Op. cit., p. 353). Mas, ainda pior, cria-se uma situação que favorece a burla ao preceito cogente do art. 53 do CDC e mesmo ao efeito comum de resolução dos contratos bilaterais. É que, ao contrário da Comissão de Representantes, que tem todo interesse na rápida alienação da unidade para recomposição dos recursos destinados à construção, tanto quanto o mesmo interesse possuem os mutuantes, na célere recuperação dos valores afinal já financiados, o promitente vendedor que constrói por sua conta, diferentemente, pode acabar, como na espécie sucedeu, sobretudo quando ainda não entregue a unidade, retardando a providência, depois da cessação dos pagamentos, de modo justamente a que a dívida dos promissários atinja montante que, desinteressando eventuais licitantes, lhe possibilite a adjudicação pelo mesmo importe, assim sem ser vil o lance e, com isso, enfim isentando-se de qualquer devolução. Como se vê, o Tribunal de origem entendeu pela incidência do Código de Defesa do Consumidor à espécie, autorizando a devolução de 60% da quantia paga pelo promitente comprador, autorizando-se, em favor da ora recorrente a retenção de 40% dos valores pagos pelo promitente comprador desistente. Com efeito, o acórdão recorrido está em consonância com a recente jurisprudência do STJ, conforme se verifica: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. [...] 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 2/10/2019). Considerando que na espécie não houve recurso contra o percentual de retenção, conforme noticiou o acórdão recorrido, fica esse mantido em 40%, conforme fixado pelas instâncias de origem. Dessa forma, estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do STJ, incide na espécie o óbice da Súmula 83/STJ. Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo. Intimem-se. Brasília (DF), 13 de dezembro de 2019. MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora
Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/875304445/recurso-especial-resp-1831284-sp-2019-0236887-7