Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1769421 SP 2018/0250997-1 - Decisão Monocrática

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RECURSO ESPECIAL Nº 1.769.421 - SP (2018/0250997-1)

RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

RECORRENTE : MONACO INCORPORACAO LTDA

RECORRENTE : EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A

ADVOGADO : LUIZ FERNANDO CAVALLINI ANDRADE - SP116594

RECORRIDO : KARLO DANILSON DE MORAES SOUSA

RECORRIDO : ANDREZA IRACEMA CHAVES LOURENCO DE MORAES SOUSA

ADVOGADO : GABRIELA CRISTINA PEREIRA NERI E SILVA -SP261906

INTERES. : ABYARA BROKERS INTERMEDIACAO IMOBILIARIA

LTDA

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. CPC/2015. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

DECISÃO

Vistos etc.

Trata-se de recurso especial interposto por MONACO INCORPORACAO

LTDA e OUTRA em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,

assim ementado:

Compromisso de compra e venda.

Ressarcimento dos valores pagos pelo serviço de corretagem. Falta de adequada informação prévia quanto ao valor das despesas havidas com a intermediação. Comunicação que se deu apenas no momento da consumação do ajuste. Abusividade do repasse, tal como procedido, ao consumidor.

Devolução, porém, a se fazer de modo simples.

Sentença revista. Recurso provido em parte. (fl. 425 s.)

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.

Em suas razões, alega a parte recorrente violação dos arts. 427, 724 e 725 do

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Código Civil, bem como do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, sob os argumentos de validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem.

Contrarrazões às fls. 587/95.

É o relatório.

Passo a decidir .

O recurso especial merece ser provido.

A controvérsia acerca da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem foi enfrentada por esta Corte Superior pelo rito dos recursos especiais repetitivos, tendo-se consolidado a seguinte tese:

Tema 938/STJ - Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Como se verifica na redação dessa tese, a validade da cláusula depende do cumprimento do dever de informação referente ao preço total e ao destaque do valor da comissão de corretagem.

No caso dos autos, a própria parte autora trouxe aos autos "PROPOSTA DE PREÇO" (fl. 59) na qual consta o preço total negócio R$ 965.000,00, bem como "CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA" (fl. 30/51), no qual consta o preço da unidade imobiliária (R$ 932.189,99), além de admitir que assinou uma "Carta ao Cliente" no qual consta a informação de que "o valor total do negócio imobiliário é a soma do valor do imóvel e do valor das comissões pagas a título de corretagem" (fl. 228).

Esse conjunto de documentos revela que os promitentes compradores foram informados previamente do preço total do negócio por meio da "proposta de preço", bem como sobre o valor da comissão de corretagem, que seria a diferença entre o preço proposto e o preço da unidade.

Embora a proposta não tenha destacado o valor da comissão de corretagem,

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esse vício não comprometeu o dever de informação, pois a "Carta ao Cliente",

assinada no mesmo dia, informou que a comissão de corretagem seria a diferença

entre os preços, não tendo havido, portanto, cobrança de adicional, mas de valor já

embutido no preço total.

Esse ponto foi precisamente destacado na sentença, nos seguintes termos:

De qualquer modo, quanto ao mérito, a pretensão não prospera. Isto porque a documentação carreada aos autos revela que, a despeito de não constar expressamente do compromisso de compra e venda o valor de cada parcela relativa aos serviços de corretagem, outros documentos que integraram a negociação, datados do mesmo dia, inclusive, deixaram bem claro que o valor total da negociação imobiliária incluiria aquele indicado no pacto principal, somado ao valor da comissão de corretagem (o qual foi descontado da quantia plasmada na proposta de fls. 59).

As cartas ao cliente foram subscritas pela parte autora, também na mesma data, e nelas ficou claro que os requerentes estavam cientes da cobrança de comissão de permanência e de seu valor, fls. 227/230.

Os recibos emitidos naquele dia também informam com precisão sobre a destinação de cada parcela paga, inclusive as direcionadas à quitação da comissão de permanência.

Em suma, não é viável falar-se em falta de cumprimento do dever de informação, porque todos os documentos que integraram o contrato de compromisso de compra e venda revelam ter sido a parte autora cientificada previamente sobre a destinação de cada parcela que pagaria, e o quanto estava relacionado à comissão de permanência.

Assim, tem-se que o consumidor pagou somente o valor plasmado na proposta que elaborou, sendo do preço total subtraídos os valores devidos aos corretores. (fl. 357)

Nesse sentido da validade da informação prestada na mesma data da

assinatura do contrato, confira-se o seguinte julgado desta Corte Superior:

RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. PREVISÃO EXPRESSA DO PREÇO TOTAL. DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. PTVS13

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1. Controvérsia acerca do cumprimento do dever de informação no que tange à transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, na hipótese em que a aceitação da proposta e a formalização do contrato se efetivam no mesmo dia.

2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938/STJ). 3. Inexistência de vedação à celebração do contrato no mesmo dia em que aceita a proposta.

4. Caso concreto em que o Tribunal de origem, fazendo uma distinção com o Tema 938/STJ, entendeu que o dever de informação não é cumprido quando o consumidor celebra o contrato no mesmo dia em que aceita a proposta. Descabimento dessa distinção.

5. Cumprimento do dever de informação no caso dos autos, em que a proposta informa o preço total da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

6. RECURSOS ESPECIAIS PROVIDOS.

(REsp 1747307/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 06/09/2018)

Destarte, o recurso especial merece ser provido para se julgar improcedentes

os pedidos.

Ante o exposto, com base no art. 932, inciso V, do CPC/2015 c/c a Súmula

568/STJ, DOU PROVIMENTO ao recurso especial para julgar improcedentes

os pedidos.

Custas e honorários advocatícios pela parte autora da demanda, estes

arbitrados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.

Advirta-se para o disposto nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC/2015.

Intimem-se.

Brasília (DF), 1º de agosto de 2019.

MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

Relator

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