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26 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 3 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 02/05/2019
Relator
Ministro MOURA RIBEIRO
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1781250_a0e3c.pdf
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Decisão Monocrática

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.781.250 - SP (2018/0304562-0)

RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO

RECORRENTE : LPS BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A

ADVOGADOS : FLÁVIO LUIZ YARSHELL E OUTRO(S) - SP088098 ELIZANDRA MENDES DE CAMARGO DA ANA - SP210065 THIAGO CASTANHEIRO STRUZANI - SP311532

RECORRENTE : SERPENS EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : JÚLIO NICOLAU FILHO E OUTRO(S) - SP105694 EVANDRO RODRIGUES DE OLIVEIRA - SP270660

RECORRIDO : SEBASTIÃO MIGUEL MAÇON

RECORRIDO : NILZA APARECIDA DE MELO MAÇON

ADVOGADOS : ANTÔNIO CARLOS MOANA E OUTRO(S) - SP030932 MAURÍCIO GARCIA SEDLACEK - SP186583

EMENTA

CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS. IRRESIGNAÇÃO

MANIFESTADA NA VIGÊNCIA DO NCPC. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA INTERMEDIAÇÃO. RECURSO DA CORRÉ SERPENS EVEN. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. PREVISÃO EXPRESSA DO PREÇO TOTAL NO CONTRATO. DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. REFORMA DO ACÓRDÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. RECURSO DA CORRÉ LPS BRASIL. PRESCRIÇÃO TERMO INICIAL. DISCUSSÃO SUPERADA PELO PROVIMENTO DA CORRÉ SERPENS EVEN. RECURSO ESPECIAL PREJUDICADO.

DECISÃO

SEBASTIÃO MIGUEL MAÇON e NILZA APARECIDA DE MELO

MAÇON (SEBASTIÃO e NILZA) ajuizaram ação de repetição de indébito cumulada

com indenização por danos morais contra SERPENS EVEN EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS LTDA (SERPENS EVEN) e LPS BRASIL CONSULTORIA DE

IMÓVEIS S.A. (LPS BRASIL), visando a restituição em dobro dos valores pagos a título

de comissão de corretagem e taxa SATI pela intermediação na compra e venda de

imóvel na planta.

Em primeira instância, o pedido foi julgado parcialmente procedente, a

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fim de condenar as demandadas, solidariamente, à restituição da quantia de R$ 12.981,86 (doze mil, novecentos e oitenta e um reais e oitenta e seis centavos) a titulo de comissão de corretagem, devidamente atualizado de acordo com a tabela prática do TJSP, desde a data do desembolso e com juros de 1% ao mês, a partir da citação, além de fixar a sucumbência recíproca (e-STJ, fls. 508/512).

O Tribunal a quo deu parcial provimento ao apelo das rés, nos termos do acórdão a seguir ementado:

Compromisso de compra e venda Verba paga pelo compromissário comprador a título de comissão de corretagem - Pedido de restituição dos valores pagos em parcelas - Prescrição trienal das quantias pagas no período de 26/03/2010 à 10/09/2010 - Reconhecida a abusividade do pagamento das parcelas vencidas a partir de 10/10/2010 - Posição firmada pelo STJ para efeito do art. 1040 do CPC/2015 - Falta de prévia informação de sua exigibilidade - Determinada a devolução dos valores não abrangidos pela prescrição - Ação procedente em parte -Recursos parcialmente providos (e-STJ, fl. 676).

Os embargos de declaração opostos por SERPENS foram rejeitados e acolhidos, sem efeitos modificativos o da corré LPS (e-STJ, fls. 701/705 e 743/745).

No recurso especial, interposto com esteio no art. 105, III, a, da Constituição Federal, SERPENS EVEN alegou violação dos arts. 724, 725 do Código Civil; 6º, III, 31 e 46 da Lei 8.078/90 (CDC), bem como aos princípios do pacta sunt servanda e da autonomia da vontade.

Sustentou, em suma, que descabida a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, uma vez que o dever de informar foi devidamente respeitado pela recorrente, que cientificou os recorridos acerca dos valores destinados ao pagamento da aludida comissão, de modo que o fato de ser estipulado inicialmente não implica em abuso por parte da recorrente em detrimento do consumidor, tampouco o desequilíbrio contratual.

A corré LPS também interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, apontando violação dos arts. 927, III, 994, VI, 1029 e 1041 do NCPC; 189 e 206, §32, IV, do CC/02 do Código Civil.

Alegou que (1) o Tribunal de origem não poderia deixar de observar o que decidido por esta Corte, no julgamento dos REsps nºs 1.551.956/SP e

Superior Tribunal de Justiça

1.599.511/SP, em sede de repetitivo, no tocante à prescrição trienal e a validade da cláusula negocial que transfere para os adquirentes de bens imóveis na planta o ônus de pagamento das verbas de corretagem imobiliária; e, (2) o termo inicial do contagem do prazo prescricional trienal é a data da assinatura do contrato de compra e venda; e, (3) a prescrição da pretensão dos recorridos, tendo em vista que a demanda foi ajuizada mais de três anos depois da celebração do contrato e as parcelas não representam uma obrigação de trato sucessivo, mas um mero parcelamento do preço global já pactuado em um único ato.

Após apresentadas as contrarrazões, os recursos foram admitidos na origem (e-STJ, fls. 819/820 e 880/885).

É o relatório.

DECIDO.

De plano, vale pontuar que o presente agravo interno foi interposto contra decisão publicada na vigência do novo Código de Processo Civil, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:

Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

(1) Do recurso da corré SERPENS EVEN

DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES REFERENTES À COMISSÃO DE CORRETAGEM E DO DEVER DE INFORMAÇÃO

A recorrente SERPENS EVEN se insurgiu contra sua condenação ao pagamento dos valores referente à comissão de corretagem, assentando que o dever de informar foi devidamente respeitado por ela, que cientificou previamente os recorridos acerca dos valores destinados ao pagamento da aludida comissão, de modo que não há falar abuso por parte da recorrente em detrimento do consumidor e tampouco em desequilíbrio contratual.

A Corte de origem, por sua vez, embora reconhecendo a validade da MR 08

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Documento eletrônico VDA21618955 assinado eletronicamente nos termos do Art.1º §2º inciso III da Lei 11.419/2006

Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 30/04/2019 17:32:55

Publicação no DJe/STJ nº 2659 de 02/05/2019. Código de Controle do Documento: 55B3AB96-81AA-4651-95C3-3A22C5B65478

Superior Tribunal de Justiça

cláusula contratual que estipula o pagamento da comissão de corretagem, assentou

que o dever de informação teria sido descumprido, pois a informação acerca da

transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem foi

realizada no mesmo dia da contratação.

A esse respeito, veja-se excerto do voto condutor da apelação:

A validade da cláusula contratual que estabelece o pagamento da comissão de corretagem, já foi pacificada em recente pronunciamento do E. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos, para fins do art. 1.040 do CPC/2015, assentou:

RESP no 1599511/SP 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Apesar de reconhecida a validade da cláusula que prevê a comissão de corretagem a cargo do adquirente, a Corte Superior condicionou sua eficácia a previa informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

No caso, embora exista previsão de conversão do pedido de reserva em contrato de prestação de serviços de corretagem imobiliária, conforme valores acordados na planilha de cálculo da unidade a ser assinado pelo proponente (cláusula 6 fls. 292), os elementos dos autos não indicam que o autor tenha sido previamente informado do preço total com destaque do valor da comissão de corretagem, visto que a proposta (fls. 290), o pedido de reserva (fls. 292), a planilha de cálculo (fls. 294) e o compromisso de compra e venda (fls. 71/97) foram firmados simultaneamente, todos em 26/03/2010, e, portanto, o comprador assumiu tal obrigação por inequívoca imposição da vendedora quando da contratação do imóvel.

Assim, a parte ré deve reembolsar para o autor as quantias indevidamente pagas e referentes às parcelas vencidas a partir de 10/10/2013, com correção monetária a partir dos respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

Por essas razões é reformada a sentença para reconhecer a prescrição dos valores pagos a título de comissão de corretagem no período ente 26/03/2010 à 10/09/2010, e julgar a ação procedente em parte para condenar as rés, de forma solidária, a restituir aos autores os valores desembolsados a título de comissão de corretagem, a partir de 10 de outubro de 2010, com correção monetária a contar dos

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respectivos desembolsos e juros de mora de Assim, a parte ré deve reembolsar para o autor as quantias indevidamente pagas e referentes às parcelas vencidas a partir de 10/10/2013, com correção monetária a partir dos respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

Por essas razões é reformada a sentença para reconhecer a prescrição dos valores pagos a título de comissão de corretagem no período ente 26/03/2010 à 10/09/2010, e julgar a ação procedente em parte para condenar as rés, de forma solidária, a restituir aos autores os valores desembolsados a título de comissão de corretagem, a partir de 10 de outubro de 2010, com correção monetária a contar dos respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação (e-STJ, fls. 689/681, sem destaque no original)

Efetivamente, todos os documentos que formalizaram a contratação –

a proposta (fls. 290), o pedido de reserva (fls. 292), a planilha de cálculo (fls. 294) e o

compromisso de compra e venda (fls. 71/97) – foram firmados simultaneamente, todos

aos 26/03/2010, evidenciando que o comprador assumiu tal obrigação por inequívoca

imposição da vendedora quando da contratação do imóvel (cf. e-STJ, fl. 680).

Em recente julgado da eg. Terceira Turma desta Corte, o ilustre

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (j. 28/8/2018, DJe, 6/9/2018), discorrendo

sobre o tema, destacou o seguinte:

Deveras, a "informação prévia" referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta.

Confira-se, a propósito, o seguinte trecho da fundamentação do acórdão paradigma do Tema 938/STJ:

A grande reclamação dos consumidores, nos processos relativos ao tema em análise, é a alegação da omissão da prestação dessa informação, conforme enfatizado na audiência pública.

Alega-se que somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem .

Essa estratégia de vendas contraria flagrantemente os deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações consumo.

Sob essa ótica, o que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total (grifo no original).

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Referido julgado foi ementado nos seguintes termos:

RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. PREVISÃO EXPRESSA DO PREÇO TOTAL. DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. 1. Controvérsia acerca do cumprimento do dever de informação no que tange à transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, na hipótese em que a aceitação da proposta e a formalização do contrato se efetivam no mesmo dia.

2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938/STJ).

3. Inexistência de vedação à celebração do contrato no mesmo dia em que aceita a proposta.

4. Caso concreto em que o Tribunal de origem, fazendo uma distinção com o Tema 938/STJ, entendeu que o dever de informação não é cumprido quando o consumidor celebra o contrato no mesmo dia em que aceita a proposta. Descabimento dessa distinção.

5. Cumprimento do dever de informação no caso dos autos, em que a proposta informa o preço total da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

6. RECURSOS ESPECIAIS PROVIDOS.

(REsp 1.747.307/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, j. 28/8/2018, DJe 6/9/2018).

A esse respeito, veja-se, também:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO OBSERVADO. RECURSO REPETITIVO N° 1.599.511/SP.

1 - Nos termos do entendimento consolidado no Recurso Especial n° 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, não é abusiva a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a MR 08

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obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".

2 - Irrelevância, para o efeito de atender ao dever de informação, que a data da aceitação proposta seja a mesma da celebração do contrato.

3 - Recurso especial provido.

(REsp 1.793.665/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, j. 12/3/2019, DJe 15/3/2019).

Assim, o fato de a proposta ter sido aceita por SEBASTIÃO e NILZA no

momento em que celebrado o contrato de compra e venda torna irrelevante, não

merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão

recorrido.

(2) DO RECURSO DA CORRÉ LPS

A controvérsia travada no apelo especial da corré LPS cinge-se em definir o termo inicial do prazo prescricional para o ajuizamento da pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem: se ele deve recair da data da celebração do contrato, como afirmado por LPS, ou na data do pagamento, como consignado no acórdão recorrido.

Contudo, referida questão se encontra superada, ante o provimento do recurso da corré SERPENS EVEN, no qual ficou reconhecida a observância do dever de informação ao consumidor quanto aos valores referente à comissão de corretagem, sendo, portanto, devida a cobrança, nada havendo a ser restituído aos recorridos SEBASTIÃO e NILZA.

Nessas condições, com fulcro no 932, V, do NCPC c/c a Súmula

568/STJ, DOU PROVIMENTO ao recurso especial de SERPENS EVEN

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para afastar a condenação ao

pagamento da parcela referente à comissão de corretagem. JULGO PREJUDICADO o

recurso especial da corré SERPENS EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

LTDA.

Advirta-se que eventual recurso interposto contra esta decisão estará

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sujeito às normas do NCPC, inclusive no que tange ao cabimento de multa (arts. 1.021, § 4º e 1.026, § 2º).

Publique-se. Intimem-se.

Brasília/DF, 30 de abril de 2019.

MINISTRO MOURA RIBEIRO

Relator

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