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26 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1337902 BA 2012/0167526-0

Superior Tribunal de Justiça
há 9 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 13/02/2013
Relator
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1337902_43052.pdf
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Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 1.337.902 - BA (2012/0167526-0) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : PROBASA PROMOTORA DA BAHIA S/A ADVOGADO : RONNEY GREVE E OUTRO (S) RECORRIDO : GERSON COUTINHO ESTRELA ADVOGADO : EMANOEL ROBSON ALVES DE MATOS E OUTRO (S) DECISÃO 1. PROBASA PROMOTORA DA BAHIA S/A ajuizou ação de reintegração de posse em face de GERSON COUTINHO ESTRELA, haja vista a rescisão do contrato de promessa de compra e venda pelo inadimplemento do demandado. O magistrado de piso julgou improcedente o pedido por falta de interesse processual (art. 267, VI, do CPC), ao entendimento de ser inadmissível a ação possessória sem que antes ocorra a rescisão judicial do contrato, bem como por considerar insubsistente a interpelação procedida pela autora, tendo em vista a ausência dos requisitos legais necessários (não constituiu o devedor em mora, tendo deixado de indicar o valor discriminado do débito e de ter concedido prazo para pagamento). Interposta apelação, o Tribunal de Justiça do Estado da Bahia negou provimento ao recurso, nos termos da seguinte ementa: EMENTA. PROCESSUAL CIVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA E VENDA. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. IRRELEVÂNCIA. NECESSIDADE DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO. Trata-se de reintegratória de bem imóvel, manejada pela promitente vendedora, embasada em contrato celebrado em 25 de Abril de 1980. No decorrer desses anos, a autora, ora Apelante, quedou-se inerte e somente adotou providência em 05 de março de 2007, quando resolveu notificar o acionado, ora Apelado, não para constituí-lo em mora, mas tão-somente comunicá-lo da rescisão contratual. O manejo da presente ação possessória se apresenta inapropriado à solução da lide, na medida em que se baseia em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, regido pela Lei 6766/79 e Dec. Lei 754/69. A inadimplência do compromissário comprador deve ser reconhecida através de regular rescisão do contrato. É inadmissível a reivindicatória contra o promissário-comprador, sem prévia ou simultânea rescisão do contrato. A Apelante entende que a resolução do contrato havia se operado automaticamente, por força de cláusula resolutiva expressa, considerando a precariedade da posse do Apelado sobre o imóvel a partir da regular notificação, portanto, há menos de ano e dia. A hipótese em tela não é de improcedência da ação e sim extinção da lide sem resolução do mérito, (art. 267, VI do CPC). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (e-fls. 224-229) Opostos embargos de declaração, o recurso foi rejeitado. Irresignada, PROBASA PROMOTORA DA BAHIA S/A interpôs recurso especial com fulcro na alínea a e c do permissivo constitucional, por violação aos arts. 165, 458, II, 467, 468, 515, § 1º, 535, II, todos do CPC, arts. 395, parágrafo único, e 474 do CC/02 e ao art. 32 da Lei 6766/79. Aduz em suas razões que o acórdão recorrido foi omisso. Salienta haver divergência jurisprudencial com o julgamento do Resp 115875/SP, uma vez que "a propositura de sucessivas ações de consignação em pagamento significa, por si só, auto-interpelação de qualquer devedor, sendo esta a tese defendida no STJ pelo acórdão paradigma", não podendo o devedor, que se valeu de referido instrumento processual, vir a alegar que desconhecia do descumprimento do contrato, bem como que não teve oportunidade de purgar a mora (o consignante teve a oportunidade de complementar, na ação de consignação em pagamento, o seu depósito quando foi tido por insuficiente). Alega que com a existência de cláusula resolutiva expressa, o inadimplemento já é apto a resolver o negócio, sendo desnecessária ação judicial específica ou notificação prévia, ressaltando que, na hipótese, já seria aplicável a disposição do novo código civil (nos termos da norma de transição - art. 2035 do CC). Afirma, ainda, que não há falar que a recorrente não obedeceu a forma estipula em lei no momento de interpelar judicialmente, nem que não oportunizou a purgação da mora, uma vez que a rescisão do contrato e a oportunidade de purgação da mora já haviam sido deferidos com a ação de consignação em pagamento, não podendo haver violação da coisa julgada. O Decreto Lei 745/69 que exige prévia interpelação judicial não se adequa ao presente caso, posto que aplicável apenas nas hipóteses de imóveis não loteados, sendo que, apesar disso, em verdade, houve sim a auto-interpelação com a propositura das ações consignatórias, bem como a sua notificação extrajudicial. Aponta que a correta interpretação do art. 32 da Lei 7677/79 não justificaria a interpelação por meio de oficial de registro de imóveis, haja vista que a finalidade desta exigência legal é tão somente para fins de registro notarial e proteção a terceiros de boa-fé, mas que "o contrato de compra e venda firmado entre Recorrente e Recorrido jamais foi registrado em qualquer Cartório ou Órgão Público que lhe fizesse as vezes". Por fim, expõe que o recorrente poderia enjeitar a mora, pois, o longo tempo a qual se protraiu a lide, acabou por fazer que a purgação da mora não fizesse mais frente ao real valor do bem pactuado. O recurso recebeu crivo de admissibilidade negativo na origem (e-fls. 302-306), ascendendo a esta Corte pelo provimento do agravo. É o relatório. Decido. 2. Inicialmente, observa-se que não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente. Inexiste, tampouco, a alegada vulneração dos artigos 165, 458, II, e 515 do Código de Processo Civil, porquanto a Corte local apreciou a lide, discutindo e dirimindo as questões fáticas e jurídicas que lhe foram submetidas. O teor do acórdão recorrido resulta de exercício lógico, ficando mantida a pertinência entre os fundamentos e a conclusão. 3. Não obstante, a matéria referente aos arts. 467 e 468 do CPC e 395, parágrafo único, do CC/2002 não foi objeto de discussão no acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração, não se configurando o prequestionamento, o que impossibilita a sua apreciação na via especial (Súmulas 282/STF e 211/STJ). 4. Quanto ao art. 474 do CC/2002, a recorrente defende a tese de que a existência de cláusula resolutiva expressa dispensa a propositura de ação de rescisão de contrato ou mesmo a notificação prévia para esse fim, o que autoriza o ajuizamento da reintegração de posse. Para melhor situar a controvérsia, confira-se o seguinte trecho do acórdão recorrido: [...] o caso dos autos indica uma relação contratual de 27 anos, embasada em contrato de promessa de compra e venda, celebrado em 25 de abril de 1980, cuja previsão de liquidação do preço avençado, era de 18 (dezoito) meses, tendo ocorrido vários pagamentos no período, bem como, no decorrer desses 27 anos, que o apelado manejou duas ações consignatórias, a primeira logrou sentença em maio/1987, e a segunda, em abril/2005, aquela com julgamento de mérito, e esta por falta de iniciativa das partes, logrou-se extinta, não se tendo conhecimento se ambas já lograram o trânsito em julgado. (fl. 336) A autora, ora agravante e promitente vendedora, ajuizou ação de reintegração de posse (cópia da petição inicial às e-fls. 108-117) em 2007. O Tribunal de origem manteve a sentença de extinção da reintegratória, por considerar inadmissível a reivindicatória contra o promissário-comprador, sem prévia ou simultânea rescisão do contrato, independentemente da existência de cláusula resolutiva expressa. No julgamento do REsp 620.787/SP, sob a minha relatoria, já tive a oportunidade de expressar que não pode haver, em caso de compromisso de compra e venda de bem imóvel, ação direta de reintegração de posse sem a prévia resolução judicial do pré-contrato, mesmo após notificação da mora e mesmo diante de cláusula resolutória expressa. Confira-se: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE AJUIZADA EM VIRTUDE DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA SEM QUE TENHA HAVIDO MANIFESTAÇÃO JUDICIAL ACERCA DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO, AINDA QUE ESTE CONTE COM CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. 1. Não há violação ao artigo 535 do CPC quando a Corte de origem aprecia a questão de maneira fundamentada, apenas não adotando a tese do recorrente. 2. É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. 3. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório. 4. Recurso provido em parte, para afastar a antecipação de tutela. (g.n.) ( REsp 620787/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe 15/06/2009) Na mesma linha: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VIOLAÇÃO ART. 535, II, DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PRECEDENTES. 1. Afasta-se a alegada violação do art. 535 do CPC quando o acórdão recorrido, integrado pelo julgado proferido nos embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2. Diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva norteador dos contratos, na antecipação de tutela reintegratória de posse, é imprescindível prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa. 3. Não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas. 4. Agravo regimental desprovido. ( AgRg no REsp 969.596/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 18/05/2010, DJe 27/05/2010) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE 'RESCISÃO' CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE. LIMINAR. DESCABIMENTO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. IRRELEVÂNCIA. CASO CONCRETO. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL. PRECEDENTE. RECURSO DESACOLHIDO. I - A cláusula de resolução expressa, por inadimplemento, não afasta a necessidade da manifestação judicial para verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. II - A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a 'rescisão' (rectius, resolução) do contrato. Destarte, inadmissível a concessão de liminar reintegratória em ação de 'rescisão' de contrato de compra e venda de imóvel. ( REsp 204246/MG, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 10/12/2002, DJ 24/02/2003, p. 236) Portanto, o acórdão recorrido está em consonância com o posicionamento desta Corte. 5. No tocante ao art. 32 da Lei 6.766/79, expõe a recorrente que a correta interpretação do art. 32 da Lei 7677/79 não justificaria a interpelação por meio de oficial de registro de imóveis, haja vista que a finalidade desta exigência legal é tão somente para fins de registro notarial e proteção a terceiros de boa-fé, mas que "o contrato de compra e venda firmado entre Recorrente e Recorrido jamais foi registrado em qualquer Cartório ou Órgão Público que lhe fizesse as vezes". No ponto o acórdão recorrido asseverou que: Como visto, logrou o Apelado notificado pelo Apelante, em 05 de março de 2007, não para constituí-lo em mora, mas tão somente para comunicá-lo da rescisão do contrato, entendendo assim que a sua resolução havia se operado automaticamente, por força de cláusula resolutiva expressa, considerando a precariedade da posse do Apelado sobre o imóvel a partir da regular notificação, portanto, há menos de ano e dia. Ao meu sentir, sem razão o apelante, com efeito, o manejo da ação possessória se apresenta inapropriado à solução da lide, na medida em que se baseia em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, regido pela Lei 6.766 e Dec. Lei 754/69, como o próprio contrato faz alusão às fls. 27. Conforme se vê dos autos, a discussão pertinente ao "quantum" inadimplido situou-se na esfera exclusiva de meras alegações vagas e, ao considerarmos o extenso lapso temporal das datas de pagamento, 1980/1981, bem assim os valores ainda em moeda antiga, cruzeiros, forçoso reconhecer a necessidade de inadequação da forma de resolução pretendida pela Apelante - mera notificação -, em desacordo com o quanto estatui o art. 32 da Lei Federal acima mencionada. Da análise do texto da notificação perpetrada pela autora, ora Apelante, fls. 115/116, percebe-se que inexistiu a constituição em mora, ao tempo que tão-somente informa a rescisão do contrato. A Apelante, em momento algum, oportuniza ao Apelado prazo para purgação, nem mesmo apresenta o valor do suposto débito. Desejar uma resolução mediante uma mera notificação, desconsiderando os 27 anos já transcorridos, as motivações sustentadas pelo acionado, resulta numa visão temerária e inadequada. A inadimplência do compromissário comprador deve ser reconhecida através de regular rescisão do contrato. Exercida a posse por força de contrato de promessa de compra e venda, inadmissível a reivindicatória contra o promissário-comprador, sem prévia ou simultânea rescisão do contrato, haja vista que, enquanto não desfeito o negócio jurídico, injusta não pode ser considerada a posse do que se comprometeu a adquirir - Resp, 8173-SP, 4ª T, STJ, RSJT32/287. (e-fls. 227/228, original sem grifo) Percebe-se, de plano, que o acórdão em momento algum faz menção a interpelação por meio de oficial de registro de imóveis. Insta salientar, aliás, que o STJ tem o entendimento de que "é válida a interpelação feita na forma judicial para constituir o promissario-comprador em mora, mesmo em se tratando de imóveis loteados, para os quais ha previsão de procedimento afeto ao oficial do registro de imóveis" ( REsp 50.375/PR, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ 26/05/1997), sendo desnecessária a interpelação pelo oficial de registro de imóveis. Ademais, o acórdão cita que o contrato foi pactuado à luz da Lei 6.766/79 e Dec. Lei 754/69, não havendo como o recorrente querer se afastar da norma prevista em seu próprio contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Por fim, é firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que "verificada a mora"ex re"do compromissário-comprador, impõe-se ao promitente-vendedor promover a sua prévia interpelação nos termos do disposto no art. do Dec. Lei n. 745, de 07.08.69. A circunstância de haver sido desacolhida a ação consignatória proposta pelo compromissário-comprador em sede de ação rescisória importa tão-somente no reconhecimento da mora"ex re". Em face do tempo transcorrido, é exigível que a constituição em mora se faça através de prévia interpelação" ( REsp 261.533/MG, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 07/08/2001, DJ 19/11/2001, p. 280) 6. Por sua vez, o conhecimento do recurso fundado na alínea c do permissivo constitucional pressupõe a demonstração analítica da alegada divergência. Para tanto, faz-se necessário a transcrição dos trechos que configurem o dissenso, mencionando as circunstâncias que identifiquem os casos confrontados, ônus do qual não se desincumbiu a recorrente. Nesse sentido o AgRg no Ag 1004354 / RS, Relator Ministro Carlos Fernando Mathias (Juiz convocado do TRF 1ª Região), DJe 04.08.2008 e o AgRg no Ag 657431/SC, Relator Ministro Fernando Gonçalves, DJe 23.06.2008. E mesmo que assim não fosse, de plano verifica-se que os acórdãos recorrido e paradigma tratam de situações fáticas diversas, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial pela alínea c. Com efeito, aduz a recorrente haver divergência jurisprudencial do acórdão recorrido com o julgamento do Resp 115875/SP, uma vez que "a propositura de sucessivas ações de consignação em pagamento significa, por si só, auto-interpelação de qualquer devedor, sendo esta a tese defendida no STJ pelo acórdão paradigma", não podendo o devedor, que se valeu de referido instrumento processual, vir a alegar que desconhecia do descumprimento do contrato, bem como que não teve oportunidade de purgar a mora (o consignante teve a oportunidade de complementar, na ação de consignação em pagamento, o seu depósito quando foi tido por insuficiente). A característica similar do acórdãos é que em ambos os acórdãos houve a sucumbência nas ações de consignação em pagamento. Ocorre que no acórdão paradigma, diferentemente do que ocorreu no acórdão recorrido, houve a propositura de uma reconvenção à ação de consignação em pagamento postulando a rescisão do contrato, o que atrai situação especial a diferenciar ambos os acórdãos e impedir o conhecimento do recurso especial pela alínea c, haja vista que "não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas" ( AgRg no REsp 1158574/RS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, unânime, DJe 05/05/2011). Aliás, na espécie, cumpre trazer à baila o voto exarado no Resp 261.533/MG em que o Min. Barros Monteiro salienta que, a depender da situação, a ação consignatória pode até vir a caracterizar a auto-interpelação (inclusive cita o recurso especial tido por paradigma pelo recorrente), mas que esse entendimento não é a regra, dependendo de cada caso em concreto, o que, mais uma vez, demonstra a inviabilidade de uma pretensão recursal com fulcro na alínea c do permissivo constitucional, senão vejamos: 1. Improcede a preliminar aventada pelo recorrido quanto ao aspecto formal do RESP ora em apreciação. O apelo especial foi interposto por Antônio Modesto de Freitas e pelo Espólio de Ophelia Lopes da Silva Freitas. Mesmo que assim não se entenda, deve acentuar-se que ao presente feito acorreram as duas sucessoras da falecida, Maria Rita Lopes da Silva de Freitas (fls. 481) e Maria Letícia Silva de Freitas (fls. 488). De outro lado, o fato de haver o ora recorrente intentado ação monitória não implica em perda de objeto do presente recurso especial, visto cuidar-se de demandas distintas, tendo cada feito pressupostos próprios e específicos. 2. O "punctum dolens" da controvérsia reside em saber se, tendo o compromissário-comprador ajuizado anteriormente as ações de consignação em pagamento e de adjudicação compulsória, prescindível seria a sua prévia interpelação nos termos do disposto no art. 1o do Dec. Lei n. 745. de 07.08.69. De esclarecer-se que a consignatória referida chegou a ser acolhida tanto pelo Juízo de Direito como pela Segunda instância. Todavia, através de ação rescisória do julgado, a ação, ao final, foi tida como improcedente. A adjudicação compulsória foi julgada improcedente, desde logo. O tema é sabidamente polêmico e as diversas soluções, inclusive aquelas dadas por esta Corte, condicionam-se às circunstâncias peculiares de cada caso concreto. A interpelação prévia instituída pelo art. do citado Dec. Lei n. 745/69 estabelece um prazo em favor do compromissário-comprador e o escopo da norma é, conforme aliás reconhecem os ora recorrentes, propiciar uma oportunidade ao devedor de emendar a mora. Assim, em se tratando de promessa de compra e venda relativa a imóvel não loteado, a simples mora "ex re" não dá ensejo à resolução contratual. Impôs o legislador, por meio do mencionado Dec. Lei n. 745, de 1.969, que a constituição em mora do promissário-comprador se faça "ex persona". Daí por que a propositura da ação em consignação em pagamento pelo compromissário-comprador, que é simplesmente uma faculdade a ele assegurada pela lei, nem sempre desonera o credor do dever de promover a interpelação prévia do devedor, tal como exigida pelo supra referido diploma legal. Pode exonerá-lo sim, dependente das circunstâncias de fato próprias da cada litígio. Quando do julgamento do Resp n. 33.655-0/RS, relator Ministro Antônio Torreão Braz, esta Turma entendeu dispensável a interpelação preliminar, porquanto ali o devedor já se encontrava pretendendo realizar o pagamento das prestações através da ação de consignação em pagamento. Em outras duas oportunidades, também se teve como desnecessária a prévia interpelação, não somente por haver o devedor questionado o montante da prestação estabelecida através da consignatória, mas também porque naquelas duas hipóteses o credor ajuizara, de seu turno, pedido reconvencional. Refiro-me aos Resp's nºs. 26.830-RS e 115.875-SP, ambos de relatoria do Sr. Ministro Cesar Asfor Rocha. Aqui, a situação de fato é distinta. A ação de consignação em pagamento foi intentada e numa primeira ocasião, acolhida nas duas instâncias ordinárias. Apenas em sede de ação rescisória é que o desfecho da causa foi invertido. Desconhece-se se o objetivo do devedor, naquela ação consignatória, foi o de evitar a mora ou, então, de emendá-la. Seja como for, revertido o quadro, depois de decorrido tanto tempo de disputa judicial, para a devida constituição em mora, na espécie, era de rigor o cumprimento da regra inscrita no art. 1o do Dec- Lei n. º 745/69, ou seja, a prévia interpelação do compromissário-comprador. A lei impõe efetivamente que, em se tratando de imóvel não loteado, incumbia abrir-se oportunidade ao contratante faltoso de purgar a mora "ex re" em que incorria. A meu sentir, é invocável à espécie um precedente oriundo desta mesma Turma de que foi relator o em. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira e que vem colacionado pelo recorrido nas suas contra-razões de recurso. Refiro-me ao Resp n.º 15.489-0/SP, de cuja ementa se colhe: "Civil. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ajuizamento de ações de imissão na posse e de consignação em pagamento pelo compromissário-comprador. Improcedência da pretensão consignatória. Conseqüência. Cláusula resolutiva expressa. Inadmissibilidade. Recurso inacolhido. l - Proposta ação de consignação em pagamento por compromissário-adquirente, diante de impasse quanto ao critério que, em face do advento de 'plano econômico', deveria ser adotado para saldar as últimas prestações avençadas, da improcedência do pedido não resulta a automática resolução do ajuste, mas tão-somente o reconhecimento de haver o autor incorrido em mora ex re. II - Nos casos de compromisso de compra e venda de imóveis, afigura-se ineficaz a estipulação de cláusula resolutiva expressa (pacto comissário - art. 1.163, CC), a teor do que dispõe o art. do DL 745/69, impondo-se ao promitente-vendedor, uma vez verificada a mora ex re, do promissário-comprador, promover a interpelação deste, conferindo-lhe prazo não inferior a 15 dias para purgação. III - Somente com o transcurso in albis do prazo concedido é que se configura o inadimplemento absoluto do promissário-adquirente, a ensejar ao promitente-alienante demandar a resolução do ajuste. IV - Caso em que, tendo sido desacolhida a pretensão consignatória deduzida no intuito de evitar a caracterização da mora ex re, não foi, contudo, conferida ao autor, compromissário-comprador, oportunidade para purgá-la, assistindo-lhe, portanto, uma vez não satisfeitos os pressupostos autorizativos da resolução do compromisso, o direito contratualmente estabelecido de imitir-se na posse do imóvel."Do voto de S. Exa., o Sr. Ministro Relator, transcrevo este excerto que encontra plena aplicação no caso ora em apreciação:"É cediço que em casos tais, a simples mora ex re não enseja a resolução contratual. Impôs o legislador, por meio do Decreto-Lei 745/69, art. , que a constituição em mora do promissário-comprador se ex personae. Vale dizer, o simples transcurso do prazo de vencimento estipulado no compromisso para pagamento das prestações não autoriza o promitente-vendedor à propositura da chamada" ação de rescisão ". Impõe-se-lhe, antes, promover a interpelação de que trata mencionado Decreto-Lei, que, em última análise, visa a propiciar ao contratante faltoso a oportunidade de purgar a mora ex re em que incorreu. Neste sentido, ao voto no REsp nº 8.149-SP, como Relator, anotei: Naqueles casos - que são os mais comuns - há no contrato prazos definidos de vencimento, nos quais o compromissário-comprador deve pagar as prestações. O não-pagamento nesses termos preestabelecidos importaria de regra em automática constituição em mora, a teor do art. 960. CC, que consagra a princípio dies tnterpellat pro homine (mora ex re). Nos compromissos de compra e venda, provém, lei especial afastou a norma geral, impondo, em casos tais, que a 'constituição em mora' se fizesse ex personae, mediante prévia interpelação. Em realidade, portanto, o que o legislador na prática fez foi estabelecer oportunidade para que o compromissário-comprador purgue a mora em que incorreu. Em outras palavras, operada a mora ex re, impõe-se ao compromitente-vendedor interpelar o compromissário-comprador para, no prazo de quinze dias, emendá-la. Nesse sentido o magistério de Mário Aguiar Moura, verbis: 'No desdobramento do estudo da promessa de compra e venda de imóveis a purgação da mora tem importância indisfarçável. Várias vezes e em muitos espaços deste livro, foi sublinhada a instituição legal da prévia interpelação do compromissário-comprador para que seja constituído em mora. Isso tanto se dá com os contratos sobre imóveis loteados, como também com os não loteados. Esse aviso prévio, é bem de ver, constituir se em verdadeiro favor legal, com a finalidade de salvar o contrato, para que o compromissário venha a obter a transferência do domínio que o contrato preliminar programa e desencadeia. A ratio essendi da interpelação, foi visto, é evitar a surpresa da exigibilidade incontinenti de parte do promitente-vendedor, o qual, forrado no atraso de pagamento, deseja a rescisão do contrato. O prazo estabelecido pela interpelação representa autêntico favor legal justamente para abrir ensejo ao promissário-comprador de providenciar a execução voluntária, através da purgação da mora, nascida na data da interpelação. Trata-se de um período da espera imposto ao promitente-vendedor, durante o qual não pode pretender desconstituir o contrato. .................................................................... ............................................. Assim, o prazo para a purgação da mora coincide com o prazo de interpelação eficaz. Para os imóveis loteados e com regularidade registral, é o de trinta dias, previstos, atualmente na Lei nº 6.766/79, com o procedimento previsto no art. 32, §§ 1º e , falando este último na purgação da mora que 'convalescerá o contrato'. Para o compromisso de venda e compra de imóveis não loteados, será de 15 dias, nos termos do Dec-lei nº 745/69. Sobre constituir-se o referido prazo como lapso para fins de purgação da mora, no RE nº 86.357, acórdão inserto em RTJ, vol. 85, pág. 1.002, o Supremo Tribunal Federal ementou: 'Promessa de compra e venda. A constituição em mora começa a correr da interpelação judicial. Findo o prazo desta, sem a purgação da mora, está rescindido o compromisso. A conseqüência legal é a resolução. Impossibilidade da purgação da mora no prazo estabelecido para a contestação. .................................................................... ............................................... Aplicando a mesma orientação ao compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, o Pretório Excelso, no RE nº 93.184/4, julgado em 23 de novembro de 1980, emitiu decisão assim enunciada: 'a interpelação prevista no Dec-lei 745, de 07-08-69, visa a possibilitar ao promissário-comprador a purgação da mora. Não se confunde com a interpelação comum, de que cogita o art. 872 do Código de Processo Civil. 'Houve, in casu, negativa de vigência do direito federal (art , 959, inc. I, do Código Civil, § 1º do Dec-lei 745/69, além de dissídio jurisprudencial' (Jurisprudência Brasileira, vol. 49, pág. 367). No corpo do acórdão, o STF explicita, através do voto do Ministro Djaci Falcão: 'É de considerar que, no caso, não se cogita de interpelação comum, prevista no art. 872 do Código do Processo Civil, mas sim de interpelação especial, que tem por finalidade a constituição em mora do promissário-comprador. É proporcionado ao devedor o cumprimento da obrigação, sob pena de rescisão do contrato (art. do Dec-lei nº 745/69). a interpelação constitui meio idôneo à emendatio morae. ('Promessa de Compra e Venda', AIDE, 1a edição, 1985, nº 87. pág. 289/290). Disso resulta o entendimento mencionado alhures: 'O que a lei objetiva é despertar a atenção do inadimplente e dar-lhe um prazo para o cumprimento da obrigação". Na mesma diretriz, também o julgado do Supremo Tribunal Federal trazido colação pela própria recorrente: "Inadimpliemento absoluto e mora, também chamada inadimplemento relativo, são conceitos inconfundíveis. Dá-se o primeiro quando a obrigação não é cumprida no prazo e nem mais pode ser cumprida por impossibilidade imputável ao devedor ou por imprestabilidade da prestação ao credor. E a mora ocorre quando, embora a obrigação não tenha sido cumprida no lugar, tempo e forma convencionados, nada obstante isto, subsiste a possibilidade do cumprimento. A nota característica de mora, portanto, é a possibilidade de ser ainda cumprida a obrigação. E a possibilidade resulta da circunstância de ser útil a prestação ao credor, apesar do retardo. A cláusula resolutiva expressa, que se insere no contrato, nada mais constitui, em última análise, que a prefixação da data a parar da qual a prestação se tornará inútil ao credor, portanto, o momento da transmudação da mora em inadimplemento. Desde que o sistema jurídico admita semelhante cláusula, à sua incidência ao devedor não mais é dado emendar a mora, tornando-se inafastável a resolução do contrato. Em negócio jurídico que tenha por objeto a venda de um bem imóvel, o Dec-lei nº 745, de 7.8.69, retirou eficácia à cláusula de resolução. Não significa isto, entretanto, que ao retardo no pagamento da prestação sendo o fato imputável ao comprador, não incida este em mora pelo vencimento do prazo convencionado no contrato. Contendo o contrato a previsão da data certa para o pagamento das prestações, é inafastável a incidência da regra inscrita no art. 960 do CC (dies interpellat pro homine). Cai em mora o comprador que deixar de pagar a prestação no lugar, tempo e forma convencionados. O que não ocorrerá é, tão-somente, a conversão da mora em inadimplemento absoluto. Vale dizer, as prestações continuarão sendo úteis ao vendedor e admissível, por isso mesmo, a emenda da mora. Mas - e aqui está o ponto nevrálgico da questão - a interpelação a que se refere o Dec-lei 745/69, embora aluda à 'mora', na verdade tem a mesma eficácia da cláusula resolutiva expressa, qual seja a de tornar imprestável a prestação a partir do prazo de 15 dias, transformando a situação de simples mora em inadimplemento absoluto' (in pág. 270, e certo que o texto é de julgamento do Colendo Segundo Tribuna! de Alçada Civil de São Paulo, publicado na mesma Rev. dos Tribs., vol. 479, pág. 145)'. Daí se extrai a ilação de que, em se tratando de compromisso de compra e venda, somente após a concessão de oportunidade para purgação da mora é que, não vindo o devedor a emendá-la, tem lugar a ação de resolução. In casu, segundo afirmado pela recorrida e não contestado pela recorrente, a consignação em pagamento foi ajuizada por aquela visando, ultima ratio, obter certeza quanto ao critério a ser adotado para pagamento das últimas prestações convencionadas no compromisso, isso em razão do advento do 'Plano Cruzado', que gerou indefinições e instabilidade no âmbito das relações econômicas. Não chegou a haver, ao que se dessume, a interpelação de que cogita o Dl. 745 69. Apenas a compromissária-compradora, no vencimento estipulado contratualmente, desejou pagar, segundo sua interpretação das normas do referido plano de estabilização, e a promitente-vendedora se recusou a receber. Com a consignação ajuizada colimou a autora, portanto, prevenir a ocorrência da mora pelo não pagamento do termo ajustado. De seu inacolhimento resultou tão-somente o reconhecimento de que foi justa a recusa e de que, em conseqüência, a compromissária-compradora, ao não realizar o pagamento devido no respectivo vencimento, incorreu em mora ex re. Nos casos em que aplicável o art. 960 - dies interpellat pro homine - esse reconhecimento, que importa na caracterização da mora. legitima o credor da prestação e atraso a ajuizar a correspondente ação de resolução contratual. Nos casos de compromisso de compra e venda de imóveis, todavia, exige-se, uma vez caracterizada a mora ex re, um plus antes da propositura da ação resolutória; exige-se a interpelação do promissário-comprador, quinze dias para que pague as prestações em atraso. Adroaldo Furtado Fabrício, in 'Comentários ao Código de Processo Civil', vol. VIII, tomo III, Forense, 4ª ed,, nº 41, ps. 50/51, é explicito em admitir a consignatória tanto como meio de prevenir como de purgar a mora: 'Nem mesmo a mora do devedor, já configurada, afasta a possibilidade da consignação, se ainda não produziu conseqüências irreversíveis. O que realmente importa é que o credor não haja ainda extraído da mora debitoris os efeitos jurídicos que ela em tese comporta. Certo, a mora pode ser ex re, independente de qualquer iniciativa do outro figurante da relação jurídica, segundo o princípio dies interpellat pro homine. Mas os efeitos que a mora gera não são assim automáticos e necessários. Se, em face da mora in solvendo, também ao redor permaneceu inerte, não há porque fechar-se àquele, aprioristicamente, a porta da consignação - inclusive porque serve, de um lado, a evitar a caracterização da mora em solver, mas de outra parte também se presta a fazer sustar-lhe os efeitos quando ela já ocorreu, claro que, em tal caso, acrescido o valor a depositar dos juros e mais encargos que já tenham incindido. Por outras palavras, a consignação não serve apenas a evitar, mas também a purgar a mora do devedor". .................................................................... ................................................ 'Com maior razão ainda se tem de admitir a propositura da ação consignatória pelo compromissário em atraso quanto às prestações, a fim de purgar a mora assim caracterizada: em tal hipótese, o devedor é especialmente favorecido pelas disposições do Dec-lei nº 745, de 1969, além daquela do art. 959 do Código Civil, genericamente aplicável à purga da mora'. .................................................................... ................................................ 'A mora debitoris, só por si, não impede em caso alguma propositura da ação consignatária, porque esta tanto pode destinar-se à prevenção da mora como à sua emenda'. Na espécie como visto, a consignatária foi proposta com o intuito de evitar a mora, não de purgá-la. Assim, improcedente a presente consignatória, caracterizada a mora ex re, cumpria à promitente-vendedora ensejar oportunidade à promissária-compradora para que a emendasse, por intermédio da interpelação a que alude o DL 745 69. Conforme se infere, nos casos de compromisso de compra e venda, há perfeito seccionamento entre o momento da mora e do inadimplemento absoluto, como fases estanques e distintas. A mora ocorre com o não pagamento no tempo devido, ajustado no contrato. O inadimplemento absoluto, contudo, só se opera após o transcurso do prazo concedido na interpelação para purgá-la"(RSTJ vol. 66. págs. 239/244). Vale dizer, transcorrido tempo acentuado depois de aforada a ação consignatória pelo ora recorrido, havendo ele saído ao final como perdedor tanto nessa demanda como também na outra (adjudicação compulsória), não se pode falar em inadimptemento absoluto. A prestação não pode ser reputada como inútil ao credor; pelo contrário, os elementos constantes dos autos estão a indicar que basta um simples cálculo aritmético para o efeito de atualizar as parcelas ainda devidas. Era aqui exigível, em face das circunstâncias fáticas acima narradas, a prévia interpelação do compromissário-comprador, precisamente com a finalidade de permitir-lhe, depois de tudo, a purga da mora" ex re ". Não vejo, em suma, ofensa aos preceitos legais invocados pelo recorrente, nem tampouco, de outro lado, aperfeiçoado o dissídio interpretativo, pois, enquanto o primeiro e substancial paradigma contém peculiaridades que não se acham presentes na espécie dos autos, sendo esta também de natureza bem particular, os demais selecionados pelos recorrentes não atenderam sequer às prescrições dos arts. 541, parágrafo único, do CPC, e 255, § 2º do RISTJ. 3. Do quanto foi exposto, não conheço do recurso. É como voto. Dessarte, não há falar em dissídio jurisprudencial na espécie, haja vista a clareza da diversidade das situações fáticas em questão. 7. Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial. Publique-se. Intimem-se. Brasília (DF), 1º de fevereiro de 2012 MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO Relator
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