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24 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL : AREsp 0183831-28.2013.8.07.0001 DF 2015/0279559-6

Superior Tribunal de Justiça
há 6 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 09/03/2016
Relator
Ministro RAUL ARAÚJO
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_807880_288f4.pdf
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Decisão

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 807.880 - DF (2015/0279559-6) RELATOR : MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE : VICTORIA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA ADVOGADO : RODRIGO BADARÓ ALMEIDA DE CASTRO AGRAVADO : RAFAEL ROLIM SILVA ADVOGADO : RAFAEL ROLIM SILVA (EM CAUSA PRÓPRIA) DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por VICTORIA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, desafiando decisão da Ilustre Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que inadmitiu recurso especial interposto, com fundamento no art. 105, inciso III, a da CFRB, contra acórdão assim ementado: ""RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. FIXAÇÃO L.IMITE 10% PARA MULTA RESCISÓRIA. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES, PAGOS NA FORMA PARCELADA. IMPOSSIBLIDADE. 1) Afigura-se dentro dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade a redução da multa por rescisão imotivada do consumidor para. 10% (dez por cento) sobre o valor das prestações efetivamente pagas. 2) A devolução do saldo de crédito do consumidor deve ser feita em parcela única, tendo em vista que não há qualquer permissivo legal para a realização do parcelamento do crédito do consumidor após a rescisão contratual. 3) Recurso conhecido e não provido."(e-STJ, fl. 188) Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 208/214) Nas razões do recurso especial, a recorrente alega ofensa ao art. 418 do Código Civil, sustentando, em síntese, que o valor de retenção de 10% estabelecido pelo acórdão recorrido por inadimplemento do comprador não é razoável, por não cobrir todos os prejuízos por ela suportados, devendo ser majorado. É o relatório. Decido. Inicialmente, observa-se que o Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu ser indevida a cláusula contratual que prevê a retenção pelo vendedor de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento do comprador, consignando expressamente:"N o caso dos autos, as cláusulas 11.3 e 11.4 que preveem retenção de 25% das parcelas pagas e restituição do saldo residual em cinco têm natureza abusiva. (...) Sobreleva notar que, apesar de ser possível o estabelecimento de cláusula penal em contratos, esta deve ser estipulada em conformidade com os demais dispositivos legais, de modo a não se afigurar excessiva e prejudicial às partes. 0 Código de Defesa do Consumidor prevê no seu art. 6º, inciso V, o direito básico do consumidor de modificar cláusulas contratuais que, na gênese do contrato, estabeleçam prestações desproporcionais, ou a. sua revisão em face de eventos supervenientes que. tornem a prestação excessivamente onerosa. O art. 53 do CDC, por sua vez, determina a nulidade das cláusulas contratuais que determinam, em contratos de compra e venda mediante pagamento em prestações, a perda total das prestações pagas em benefício do credor em razão da resolução do contrato. O artigo 51, inciso IV do CDC, também estatui serem nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou que sejam incompatíveis com a boa-fé,ou com a equidade. Do mesmo modo, o Código Civil dispõe no artigo 413, no tocante à cláusula penal, que 'a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio'. A multa rescisória, portanto, deve ter como base de cálculo os valores pagos pelo consumidor, em percentual a ser fixado contratual mente, sem prejuízo de revisão judicial quando se mostrar excessivamente desproporcional. Nos contratos de.promessa de compra e venda de bem imóvel, o Col. STJ pacificou o tema da cláusula penal rescisória, entendendo ser razoável a retenção pelo. promitente vendedor de unidades imobiliárias o percentual entre 10% e 25%do total pagç pelo consumidor."(e-STJ, fls. 191/193) Desse modo, tem-se que o percentual de 10% em benefício da recorrente é razoável, não cabendo a esta Corte sopesar tal percentual fixado pelo Tribunal estadual, a título de cláusula penal, tendo em vista que tal procedimento demandaria, necessariamente, revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência, todavia, que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. Nesse sentido:"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7/STJ. 2. O Tribunal de origem, com base nos fatos e nas provas dos autos, reputou razoável a retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago pelos recorridos a título de compensação das despesas operacionais decorrentes da rescisão contratual por culpa do comprador. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 3. A incidência do referido enunciado também obsta o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional, consoante a jurisprudência desta Corte. 4. Agravo regimental a que nega provimento."(AgRg no AREsp 229.022/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 04/11/2014, DJe 11/11/2014)"AGRAVOS REGIMENTAIS. RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. VALORES PAGOS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. FUNDAMENTOS DOS NOVOS RECURSOS INSUFICIENTES PARA REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA. 1. Rever as conclusões do acórdão recorrido, demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n.º 7/STJ. [...] 3. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado em conformidade com as particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias ordinárias. [...] 5. AGRAVOS REGIMENTAIS DESPROVIDOS."(AgRg no Ag no REsp 1349644/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2014, DJe 31/03/2014)"AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. [...] 4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera. 5. Recurso não provido."(AgRg no REsp 1110810 / DF, QUARTA TURMA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 03/09/2013, DJe 06/09/2013)"DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. [...] 5. Recurso especial a que se nega provimento."(REsp 1224921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 26/4/2011, DJe 11/5/2011) É importante salientar, por oportuno, que a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. Nesse sentido: REsp 114.071/DF, Quarta Turma, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA, DJ de 21/6/1999, p. 158; AgRg no REsp 244.625/SP, Terceira Turma, Rel. Min. CASTRO FILHO, DJ de 25/2/2002, p. 376; EREsp 59.870/SP, Segunda Seção, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 9/12/2002, p. 281. No caso em exame, o valor de retenção determinado pelo egrégio Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do admitido em diversas ocasiões por esta Corte Superior. A propósito, cita-se precedente desta egrégia Quarta Turma: AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. 1. O agravo regimental que apenas repete as teses já apresentadas no recurso especial, sem impugnar o fundamento central da decisão agravada, encontra óbice na Súmula n. 182/STJ:"É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada". 2. Esta Corte Superior, à luz de precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que" o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas "(EREsp 59870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281). 3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera. 5. Recurso não provido. (AgRg no REsp 1.110.810/DF, Quarta Turma, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 06/09/2013) No mais, o Tribunal estadual assim se manifestou (e-STJ, fl. 195): É igualmente abusiva a previsão contratual de devolução parcelada dos valores pagos pelo apelado. O fato de o apelado ter pago o valor parceladamente não termina que a devolução ocorra da mesma forma, lendo em vista que o valor já foi adimplido e está com a apelante. Além disso, além de incidirem juros e correção monetária sobre o valor, o pagamento parcelado ocorre justamente para que possa ser efetivado o contrato, pois, poucos são os compradores que podem comprar um imóvel com pagamento à vista. No entanto, a devolução parcelada de valor que está na posse da apelante, colocaria o consumidor em extrema desvantagem, o que torna abusiva a referida previsão contratual. Assim, o entendimento do TJDFT encontra-se em harmonia com a jurisprudência do STJ, segundo a qual o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 10% dos valores pagos a título de despesas administrativas e é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez . (RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 5/11/2012). Incide, na hipótese, a Súmula 83/STJ. Ante o exposto, nego provimento ao agravo. Publique-se. Brasília (DF), 07 de março de 2016. MINISTRO RAUL ARAÚJO Relator
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