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6 de Dezembro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 0000404-43.2008.8.16.0004 PR 2011/0263905-2

Superior Tribunal de Justiça
há 6 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 05/04/2016
Relator
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1290071_81718.pdf
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Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 1.290.071 - PR (2011/0263905-2) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA ADVOGADO : LUIZ ANTONIO PINTO SANTIAGO E OUTRO (S) RECORRIDO : CONDOMÍNIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL BURITI ADVOGADO : OSWALDO CARVALHO DA SILVA E OUTRO (S) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE EFETIVA DO ADQUIRENTE OU DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA SEGUIMENTO. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp 1345331/RS, submetido ao regime dos recursos repetitivos, definiu a seguintes teses: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). 2. Consoante a jurisprudência sedimentada nesta Corte Superior, os consectários legais na cobrança de despesas condominiais incidem a partir do vencimento de cada parcela. 3. Não houve prova documental acerca da existência da cessão de crédito ou da sub-rogação das cotas condominiais inadimplidas. A análise das razões recursais e a reforma do aresto hostilizado, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. Recurso especial a que se nega seguimento. DECISÃO 1. Cuida-se de recurso especial interposto por Paulo Donato Luz , com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição da República, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO - CONSELHEIRO FURTADO, assim ementado: CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE ENCARGOS. ALEGAÇÕES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. IMPROCEDÊNCIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DO VENCIMENTO DE CADA PRESTAÇÃO. SENTENÇA CORRETA. RECURSO DESPROVIDO. Em suas razões recursais, aponta a parte recorrente ofensa ao disposto nos arts. , 12, 19 e 20 da Lei nº 4.591/64, e 1345 do Código Civil. Aduz que a responsabilidade pelas despesas do condomínio não são de recorrente, mas sim o ex-mutuário, haja vista que foi quem usufruiu das benesses condominiais, mesmo que não se tenha efetuado o registro do compromisso de compra e venda. Afirma que o proprietário responde a partir do momento em que retoma o imóvel ou quando passou a ter o domínio sobre esse. Assinala que a partir do momento em que o condomínio tinha plena ciência de que a compromissária-compradora do imóvel era a verdadeira responsável pelo pagamento das taxas condominiais. Sustenta que há ilegitimidade ativa do Condomínio calcada no fato de que a Coletividade Recorrida vendeu os créditos condominiais para a empresa Assessoria Jurídica Silva S/C Ltda. Alega que os juros devem ser contados a partir da citação. Crivo positivo de admissibilidade na origem (fls. 284-288). É o relatório. DECIDO. 2. A irresignação não merece prosperar. É que no tocante à legitimidade da recorrente para figurar no polo passivo da ação de cobrança, destaca-se que a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp 1345331/RS, submetido ao regime dos recursos repetitivos, definiu a seguintes teses: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) 3. No caso concreto, não consta da moldura fática do aresto estadual a posse efetiva do promitente comprador no imóvel, referente ao período em atraso das cotas condominiais, tampouco a ciência do condomínio acerca do negócio jurídico de alienação do imóvel. Confira-se o trecho do aresto estadual: Preliminarmente, cumpre afastar a tese de ilegitimidade ativa do CONDOMÍNIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL BURITI, por conta de suposta sub-rogação dos direitos pleiteados na ação, em favor da administradora Assistência Jurídica Silva S/C Ltda. Deve-se ressaltar que a terceirização da cobrança de taxas condominiais não implica na sub-rogação e preserva, ao CONDOMÍNIO, o direito de buscar a via judicial para reaver as taxas em atraso. 0 tema é objeto de frequente enfrentamento jurisprudencial: "Empresa garantidora da antecipação das taxas condominiais não se sub-roga no crédito nem afasta a legitimidade ativa do condomínio para a ação de cobrança." (TJPR - 8a C.Civel - AC 0658064-3 - Foro Central da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Des. Guimarães da Costa - Unânime - J. 14.10.2010) "1. 0 condomínio é parte legítima para figurar no pólo ativo da ação de cobrança, vez que o fato de se valer de empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio, mediante sistema de antecipação de pagamento do débito pelos condôminos, não constitui sub-rogação em favor desta." (TJPR - 9a C.Cível - AC 0674878-7 - Foro Central da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Des. Francisco Luiz Macedo Junior - Unânime - J. 05.08.2010) lmprocede, na mesma toada, a tese de ilegitimidade passiva da COHAB para responder pelos encargos, por suposta alienação do imóvel a terceiros. A natureza propter rem da obrigação, somada ao fato de que a venda do imóvel foi firmada já no período da mora, sugerem o acerto da decisão pela improcedência da preliminar de ilegitimidade, conforme restou consignado: Além do mais, em se tratando de cobrança de taxas de condomínio, a legitimidade para figurar no pólo passivo da demanda é daquele em que está registrada a propriedade do imóvel, sendo irrelevante a previsão em contrato particular ou escritura pública de compra e venda não averbada no registro imobiliário, de eventual responsabilidade de promitente comprador pelas taxas condominiais inadimplidas. Portanto, a ré é a titular do domínio, detendo legitimidade para figurar no pólo passivo da demanda, sendo-lhe assegurada eventual ação de regresso em face de quem usufruiu o bem. Conclui-se desta forma que é a ré a responsável pelo pagamento das referidas taxas, sendo parte legítima para figurar no pólo passivo da demanda."(Fls. 121). Assim, restam afastadas as teses de ilegitimidade ativa e passiva, e, por conseqüência, qualquer espécie de irregularidade na formação do processo, razão pela qual a condenação da apelante se revela de imperioso rigor. Por fim, a apelante questiona o termo inicial de incidência dos juros de mora. Sustenta que os juros são devidos da data da citação. Sem razão, contudo. Entendimento pacificado no âmbito desta Corte sinaliza para a data de vencimento de cada prestação, para efeito de marco inicial de incidência dos juros de mora: [...] No ponto, a sentença assevera ainda que: Desta forma, não há como se atribuir a responsabilidade ao Sr. Jorge Constantino Jurescu e sua esposa Cláudia Sofia Bernsdorf Jurescu sobre as taxas condominiais a partir de agosto de 2003. Mesmo porque a Escritura Pública de Compra e Venda foi firmada em setembro de 2004 quando já havia o débito supra mencionado. Impende salientar que rever os fundamentos do acórdão recorrido demandaria a alteração das premissas fático-probatórias dos autos, com o revolvimento de provas, procedimento vedado nesta via recursal, ante o teor do enunciado sumular n. 7 deste Tribunal. Desse modo, o aresto estadual merece ser mantido, uma vez que, além do débito ser anterior a escritura pública de compra e venda firmada, não se reconheceu a posse efetiva do bem pelo adquirente nem a ciência do condomínio acerca do negócio jurídico de alienação do imóvel, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte, segundo a qual a legitimidade passiva da ação de cobrança de despesas condominiais deve ser analisada à luz das circunstâncias do caso concreto. Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. COMPROVAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO À ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. 1. Na hipótese de existência de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. 2. Não havendo comprovação da posse do promitente comprador nem da ciência do condomínio quanto à alienação do imóvel, deve-se reconhecer a legitimidade passiva do promissário vendedor para compor o polo processual. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 1337466/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 23/05/2011) ________ RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINAIS - TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE, COM O PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO - DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. [...] V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel; VI- Recurso Especial provido. (REsp 1079177/MG, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2011, DJe 17/06/2011) ________ Taxa de condomínio. Legitimidade passiva. Conhecimento pelo condomínio da cessão. Precedentes da Corte. 1. A Segunda Seção assentou que a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto (EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99). 2. No caso, havendo no acórdão recorrido informação de que o condomínio não tinha conhecimento da cessão, não há falar em ilegitimidade passiva. 3. Recurso especial não conhecido. (REsp 541878/DF, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/02/2004, DJ 29/03/2004, p. 239) ________ Estando, pois, o acórdão recorrido em harmonia com a orientação firmada nesta Corte Superior, o recurso especial não merece ser conhecido, ante a incidência da Súmula 83/STJ, aplicável, também, às hipóteses de interposição pela alínea a do permissivo constitucional. 4. Com relação a aventada ilegitimidade em razão da terceirização da cobrança, a pretensão também não merece prosperar. É que não houve prova acerca da existência da cessão de crédito ou da sub-rogação das cotas condominiais inadimplidas, mas tão somente a terceirização da cobrança dessas taxas. Entender de forma diversa demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súm 7 do STJ. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA. SUB-ROGAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal a quo, especado no contexto fático-probatório dos autos e na análise de cláusulas contratuais, concluiu pela inexistência da cessão de créditos, possuindo, assim, o Condomínio legitimidade para cobrar dos titulares da unidade as despesas de manutenção e uso do edifício. 2. Nesse contexto, a modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido, nos moldes em que ora postulada, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 desta Corte. 3. A incidência da Súmula 7/STJ na questão controversa apresentada é, por consequência, óbice também para a análise do apontado dissídio, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 424.909/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 18/06/2015, DJe 03/08/2015) AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA E SUB-ROGRAÇÃO DO CRÉDITO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE EFETIVA DO ADQUIRENTE OU DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. Não houve prova documental acerca da existência da cessão de crédito ou da sub-rogação das cotas condominiais inadimplidas. A análise das razões recursais e a reforma do aresto hostilizado, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A Segunda Seção desta Corte já firmou entendimento segundo o qual" [a] responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto "(EREsp 138389/MG, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/1999, DJ 13/09/1999, p. 39). 3."Não havendo comprovação da posse do promitente comprador nem da ciência do condomínio quanto à alienação do imóvel, deve-se reconhecer a legitimidade passiva do promissário vendedor para compor o polo processual"(AgRg no Ag 1337466/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 23/05/2011). 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1243640/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 12/11/2013, DJe 05/12/2013) 5. Por fim, no tocante aos juros, afirma a recorrente que deveria incidir a partir da citação. Ocorre que, nos termos da jurisprudência do STJ, os consectários legais na cobrança de despesas condominiais incidem a partir do vencimento de cada parcela. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DUPLICIDADE DE RECURSOS. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DE PARCELA. SÚMULA Nº 83/STJ. RECURSO ESPECIAL COM FUNDAMENTO NA ALÍNEA C. DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. VIOLAÇÃO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 284/STF. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Consoante a jurisprudência sedimentada nesta Corte Superior, os consectários legais na cobrança de despesas condominiais incidem a partir do vencimento de cada parcela. Súmula nº 83/STJ. 3. O recurso especial fundamentado no dissídio jurisprudencial exige, em qualquer caso, que tenham os acórdãos - recorrido e paradigma - examinado o tema sob o enfoque do mesmo dispositivo de lei federal. 4. Se nas razões de recurso especial não há sequer a indicação de qual dispositivo legal teria sido malferido, com a consequente demonstração da eventual ofensa à legislação infraconstitucional, aplica-se, por analogia, o óbice contido na Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal, a inviabilizar o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional. Precedentes. 5. Agravo regimental de fls. 238/247 não conhecido. Agravo regimental de fls. 228/237 não provido. (AgRg no AREsp 636.255/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2015, DJe 16/10/2015) Incidência da Súmula nº 83/STJ. 6. Ante o exposto, com fulcro no art. 557, caput, do Código de Processo Civil, nego seguimento ao recurso especial. Publique-se. Intimem-se. Brasília (DF), 18 de março de 2016. Ministro Luis Felipe Salomão Relator
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