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12 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 3 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1464449_1c814.pdf
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Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.464.449 - SC (2019/XXXXX-9)

RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE

AGRAVANTE : ALAMEDA DOS IPÊS INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADOS : ROGER CRISTIAN WACHHOLZ E OUTRO(S) - SC019590 ARTURO EDUARDO POERNER BROERING - SC021245 MARCO VINICIUS VON PARASKI - SC024475

AGRAVADO : KARINA DE OLIVEIRA

ADVOGADO : DULCILENE LUZIA ROTH E OUTRO(S) - SC041590

EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. DIREITO DE NATUREZA PESSOAL. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO

Karina de Oliveira ajuizou ação cognitiva em desfavor de Alameda dos

Ipês Incorporação de Empreendimentos Imobiliários Ltda., postulando a rescisão de

contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora

e a condenação da ré à devolução integral do valor pago.

O Magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os

pedidos para rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a requerida à

restituição do sinal dado pela requerente, no importe de R$ 13.000,00 (treze mil reais).

Interpostas apelações pelas partes, a Terceira Câmara de Direito Cível do

Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento aos apelos, em acórdão assim

ementado (e-STJ, fls. 202-217):

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRA QUE NEM SEQUER FOI INICIADA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

- RECURSO DA RÉ. AVENTADA PRELIMINAR DE LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. COMPANHEIRO DA AUTORA QUE FIGURA COMO COMPRADOR NO PACTO. REGISTRO DO CONTRATO NÃO EFETUADO. CARÁTER PESSOAL E NÃO REAL DA OBRIGAÇÃO. INDISPENSABILIDADE DA PRESENÇA DO CÔNJUGE/COMPANHEIRA NÃO VERIFICADA. PRELIMINAR ARREDADA. NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. DECISÃO Edição nº 0 - Brasília,

Documento eletrônico VDA22292811 assinado eletronicamente nos termos do Art.1º §2º inciso III da Lei 11.419/2006

Signatário(a): MINISTRO Marco Aurélio Bellizze Assinado em: 26/06/2019 13:58:50

Publicação no DJe/STJ nº 2698 de 27/06/2019. Código de Controle do Documento: 38462D60-8CB6-4D98-BB38-B37D62A300A3

HÍGIDA. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO. DATA DE ENTREGA EXPRESSAMENTE PREVISTO NO CONTRATO. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. AMBOS DESRESPEITADOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL VERIFICADO. ALEGADO DESCUMPRIMENTO PELA COMPRADORA QUE NÃO CONTRAIU FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO, CONTUDO, QUE t REPRESENTAVA UMA DAS OPÇÕES DE PAGAMENTO DO SALDO DEVEDOR. AVENÇA QUE PREVÊ A POSSIBILIDADE DE QUITAÇÃO QUANDO DA ENTREGA DO BEM E EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". DESCUMPRIMENTO DA AUTORA NÃO CONSTATADO.

- RECURSO ADESIVO. ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE DANO MORAL PASSÍVEL DE INDENIZAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE TRANSTORNO EXTRAORDINÁRIO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUE NÃO GERA ABALO ANÍMICO.

SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

Alameda dos Ipês Incorporação de Empreendimentos Imobiliários Ltda.

interpôs recurso especial, fundamentado nas alíneas a e c do permissivo

constitucional, apontando, além de dissídio jurisprudencial, violação ao art. 114 do

CPC/2015.

Sustentou, em síntese, que o contrato de promessa de compra e venda de

imóvel foi firmado pela recorrida e por Luis Ricardo Slomski, o qual deve figurar na lide

na qualidade de requerente, em observância ao litisconsórcio ativo necessário.

Contrarrazões às fls. 246-250 (e-STJ).

O Tribunal de origem negou seguimento ao recurso sob o fundamento de

incidir a Súmula n. 7 do STJ.

Irresignada, a recorrente apresenta agravo refutando o óbice apontado

pela Corte estadual.

Sem contraminuta.

Brevemente relatado, decido.

Cinge-se a controvérsia a examinar a existência de litisconsórcio ativo

necessário na demanda ajuizada por somente um daqueles que figuram no contrato de

de promessa de compra e venda de imóvel na qualidade de contratante, em que se

busca a rescisão do pacto por culpa da promitente vendedora e a condenação desta à

devolução integral do valor pago.

Na hipótese, o Tribunal estadual afastou a preliminar ao argumento de

que o contrato não foi levado a registro no cartório de imóveis, o que evidencia seu

caráter obrigacional, e não real, conforme se verifica do seguinte trecho do acórdão

recorrido (e-STJ, fls. 208-209):

O tema da existência ou não do litisconsórcio ativo necessário é dos mais polêmicos no âmbito doutrinário, na medida em que confronta o direito constitucional de ação (CF, art. 5°, XXXV) com a imprescindibilidade de sua formação para a geração de efeitos da sentença (CPC, art. 114).

Abstraindo-se das discussões acadêmicas, já que este espaço não é destinado para tanto, tem-se que o Código de Processo Civil estabelece a necessidade de consentimento do cônjuge/companheiro para a promoção de ações que versem sobre direitos reais imobiliários (art. 73). Na espécie, contudo, a lide envolve um contrato de compra e venda de imóvel não registrado no cartório de registro de imóveis, o que evidencia seu caráter obrigacional e não real (CC, art. 1.225, VII).

Assim, os promitentes compradores são responsáveis solidários pelas obrigações contratuais, possuindo, cada um, legitimidade conjunta ou isolada, para discutir os termos do negócio.

A propósito:

Rescisão de compromisso de venda e compra por desistência da compradora. Contrato que não foi levado a registro. Direito de natureza pessoal. Consentimento do cônjuge desnecessário. Devolução de parte das (é) parcelas pagas, nos termos da Súmula 1 deste TJSP, com retenção suficiente a cobrir os gastos administrativos da ré com a venda frustrada. Retenção de 20% 5 da totalidade das parcelas pagas que se afigura adequada. Juros de mora que devem incidir a partir do trânsito em julgado. Sucumbência recíproca. Recurso provido em parte. (TJSP AP XXXXX-78.2017.8.26.0002, Rel. Des. Maia da o Cunha, j. 24/05/2018)

Com efeito, o entendimento adotado pelo Tribunal de origem, ou seja, de

que antes do registro do instrumento particular de promessa de compra e venda existe

apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico,

não estando configurado o litisconsórcio necessário, está em sintonia com a orientação

jurisprudencial do STJ.

A propósito:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. DIREITO PESSOAL. CITAÇÃO DO CÔNJUGE DO COMPRADOR. PRESCINDIBILIDADE.

1. É prescindível a citação de cônjuge do comprador em ação que vise à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pois a discussão trata apenas de direitos obrigacionais, não existindo litisconsórcio passivo necessário.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.180.179/SP, Relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/3/2017, DJe 15/3/2017)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCEDIMENTO ARBITRAL. CONTRATO DE

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO CÔNJUGE VIRAGO NO PROCEDIMENTO ARBITRAL. AUSÊNCIA DE NULIDADE. NATUREZA PESSOAL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. "É prescindível a citação de cônjuge do comprador em ação que vise à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pois a discussão trata apenas de direitos obrigacionais, não existindo litisconsórcio passivo necessário" (AgInt no REsp 1.180.179/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2017, DJe de 15/03/2017).

2. Acórdão recorrido alinhado com entendimento do STJ.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 848.735/GO, Relator o Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador convocado do TRF 5ª Região, Quarta Turma, julgado em 14/8/2018, DJe 21/8/2018)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 458, II E III, DO CPC/73. INOCORRÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO EM COTEJO COM CARTA DE ARREMATAÇÃO DEVIDAMENTE REGISTRADA PELOS ARREMATANTES DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA JUDICIAL. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REGISTRO DO TÍTULO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE. OPONIBILIDADE ERGA OMNES.

1. Ação de imissão de posse, em virtude de arrematação de imóvel em hasta pública judicial.

2. Ação ajuizada em 10/03/2009. Recurso especial concluso ao gabinete em 25/08/2016. Julgamento: CPC/73.

3. O propósito recursal é, a par da análise acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, definir qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos recorridos, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos recorrentes, arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no Cartório Imobiliário.

4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.

5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art.

458, II e III, do CPC/73.

6. Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel.

7. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao Edição nº 0 - Brasília,

Documento eletrônico VDA22292811 assinado eletronicamente nos termos do Art.1º §2º inciso III da Lei 11.419/2006

Signatário(a): MINISTRO Marco Aurélio Bellizze Assinado em: 26/06/2019 13:58:50

Publicação no DJe/STJ nº 2698 de 27/06/2019. Código de Controle do Documento: 38462D60-8CB6-4D98-BB38-B37D62A300A3

terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação.

8. Ressalte-se que o Tribunal de origem acabou reconhecendo que a pretensão da ação de imissão de posse se esvaziara, diante da procedência dos embargos de terceiro opostos.

9. Diante da prejudicialidade entre as demandas, e, julgados improcedentes os embargos de terceiro por esta Corte, é de rigor que se reconheça a procedência do pedido de imissão na posse formulado.

Contudo, como há na ação de imissão de posse pleito de reparação por perdas e danos, sequer analisado pela Corte local, o retorno dos autos ao Tribunal de origem, para análise do pleito, é medida que se impõe.

10. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

(REsp n. 1.724.716/MS, Relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/9/2018, DJe 1/10/2018)

Incide, à espécie, o enunciado n. 83 da Súmula do STJ.

Diante do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso

especial.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários

sucumbenciais fixados em favor do patrono da parte recorrida em 2% sobre o valor da

condenação.

Publique-se.

Brasília, 13 de junho de 2019.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/891703284/agravo-em-recurso-especial-aresp-1464449-sc-2019-0066668-9/decisao-monocratica-891703370

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