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7 de Dezembro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 9134187-11.2008.8.26.0000 SP 2013/0165651-1

Superior Tribunal de Justiça
há 5 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 24/06/2016
Relator
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1432693_307f4.pdf
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Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 1.432.693 - SP (2013/0165651-1) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE RECORRENTE : PROGRESSO S/A ADVOGADO : FABIANA DE SOUZA RAMOS E OUTRO (S) RECORRIDO : IZILDA KALIL PINTO E OUTRO ADVOGADOS : MARIA HEBE PEREIRA DE QUEIROZ E OUTRO (S) SELENA FERNANDES PASCHOALINI RECORRIDO : ENCOL S/A ENGENHARIA COMÉRCIO E INDÚSTRIA REPR. POR : OLVANIR ANDRADE DE CARVALHO - ADMINISTRADOR ADVOGADO : OLVANIR ANDRADE DE CARVALHO E OUTRO (S) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA ENCOL SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por PROGRESSO S/A, com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, contra acórdão do colendo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: CANCELAMENTO DE HIPOTECA - Autores que adquiriram da Encol S/A (falida) unidade autônoma que estava gravada com ônus hipotecário em prol da ré, a qual alienou o terreno respectivo para a falida - Autores que já quitaram o preço e promoveram ação de adjudicação compulsória em face da Encol S/A, logrando êxito em seu desiderato- Ré que também ajuizou ação de adjudicação compulsória em face da falida - Existência de duas sentenças, transitadas em julgado, que se opõem - Prevalecimento, no caso, da primeira, porquanto a ré não ajuizou ação rescisória - Cancelamento da hipoteca que se impõe, tanto mais porque a ré habilitou seu crédito privilegiado nos autos da falência da Encol S/A - Descabimento da duplicidade de garantias do crédito apelante - Apelo desprovido. (fl. 894) Os embargos de declaração opostos pelos autores da ação de cancelamento da hipoteca foram acolhidos, apenas para determinar a manutenção dos ônus sucumbenciais fixados na sentença, confirmada em grau de apelação. Por sua vez, os declaratórios apresentados pela ora recorrente foram rejeitados. Em suas razões de recurso especial, PROGRESSO S/A alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou: (I) os arts. 515, § 1º, e 535, II, do CPC/73, ao não se manifestar sobre a alegação de que as premissas fáticas foram indevidamente interpretadas pelo d. Juízo a quo, bem como ao não analisar expressamente os dispositivos legais que a seguir serão indicados como violados no presente apelo especial; (II) os arts. 267, IV, e 1.046 do CPC/73, aduzindo que a ação ajuizada é via inadequada para se alcançar o cancelamento de hipoteca, considerando a prévia existência de execução aforada pela ora recorrente em face da Encol S/A, cujo bem penhorado é exatamente aquele objeto da garantia real aqui questionada. Afirma, nesse tópico, que deveriam ser opostos embargos de terceiro; (III) o art. 755 do CC/1916 (CC/2002, art. 1.419) e o art. 815 do CC/1916 (CC/2002, art. 1.481), sustentando que a hipoteca que se pretende anular foi instituída antes de a Encol S/A firmar o competente instrumento particular de compromisso de compra e venda com os autores da ação de cancelamento da hipoteca, os quais, inclusive, tinham ciência do gravame sobre o imóvel, como consta do contrato. Traz, para corroborar sua tese, alguns precedentes do TJDFT (fls. 962/963) Salienta, ademais, que não é instituição financeira, mas pessoa jurídica que celebrou dação em pagamento com a falida, dando-lhe o terreno para construção de edifícios objetivando obter como contraprestação alguns apartamentos ali construídos. Por fim, argumenta que o acórdão impugnado está, no ponto, dando "primazia a compromisso de compra e venda, não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, em detrimento de Escritura Pública de que instituiu a Hipoteca e foi devidamente registrada, antes da celebração daquele" e infringindo "o art. 755 do Código Civil, posto que retirará o direito líquido e certo de seqüela atribuído a recorrente". Cita julgado do STJ: AgRg no Ag 161.052/SP; (III) os arts. 467 e 485 do CPC/73, afirmando a inexistência de conflito entre as coisas julgadas advindas das sentenças proferidas nas ações de adjudicação compulsória ajuizadas, de um lado, pelos autores da ação de cancelamento de hipoteca e, de outro, pelo ora recorrente contra a massa falida ENCOL, porquanto cada uma delas refere-se a imóveis diversos. A primeira diz respeito ao imóvel hipotecado como garantia de dívida assumida em dação em pagamento, objeto de penhora na execução promovida pela ora recorrente contra a massa falida, enquanto a segunda ação diz respeito exatamente a outros imóveis, os quais foram objeto do contrato de dação em pagamento para aquisição de terreno da ora recorrente pela construtora e incorporadora falida. Foram apresentadas contrarrazões às fls. 1.004/1.016 e 1.018/1028. Não tendo sido admitido o recurso na Corte de origem, os autos vieram a este Tribunal Superior por meio do AREsp 350.992/SP, provido e reautuado como recurso especial pelo então relator o eminente Ministro Sidnei Beneti (fl. 1.115). Brevemente relatado, decido. Inicialmente, verifico não estar configurada a alegada violação dos arts. 515, § 1º, e 535, II, do CPC/73, na medida em que o Tribunal de origem manifestou-se acerca de todas as questões devolvidas pela apelação e consideradas necessárias à verificação, na hipótese, da validade do cancelamento da hipoteca determinado pela r. sentença, sendo desnecessária a manifestação pontual sobre todos os artigos de lei indicados como violados pela parte vencida. Ademais, embora os embargos de declaração tenham sido rejeitados, a Corte a quo, guardando observância ao princípio da motivação obrigatória das decisões judiciais, examinou, de forma clara e fundamentada, todos os pontos relevantes à solução da controvérsia. Portanto, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, mas, ao revés, em inconformidade da parte com a decisão contrária aos seus interesses. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE CONTRATO E PROVAS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. 1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou ofensa aos arts. 515 e 535 do CPC se o tribunal se pronuncia sobre as questões postas a debate de modo suficiente. 2. Inviável o recurso especial cuja análise das razões impõe reexame da matéria fática da lide, nos termos da vedação imposta pelos enunciados nº 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AgRg no Ag 823.016/RS, Quarta Turma, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe de 22/3/2016) No tocante à dita ofensa aos arts. 267, IV, e 1.046 do CPC/73, da análise dos autos, observo que o que levou os ora recorridos ao ajuizamento da ação de cancelamento de hipoteca foi a própria decisão judicial tomada na ação de adjudicação compulsória que concluiu não poder acolher tal pedido também formulado naquela demanda, porquanto envolvia relação jurídica de terceiro com a Encol S/A (fls. 48/50 e 895/896). De mais a mais, os recorridos opuseram os alegados embargos de terceiro contra a execução promovida pela Progresso S/A contra a Encol S/A (fls. 403/422), apontados pela ora recorrente como via adequada para satisfação de seu pleito de afastamento da hipoteca. Por meio de consulta ao site oficial do TJ/SP, verificou-se que tais embargos estão suspensos aguardando o julgamento da ação de cancelamento de hipoteca em comento - 0016290-53.2001.8.26.0100 (583.00.2001.016290). Nesses termos, não vislumbro inadequação na propositura da ação de cancelamento da hipoteca, visando ao afastamento do único ônus incidente sobre imóvel cuja propriedade já lhes foi reconhecida em sentença transitada em julgado (fl. 44/52), mormente porque a presente ação foi devidamente ajuizada contra a massa falida da Encol S/A e a ora recorrente, Progresso S/A, credora hipotecária. Relativamente à vulneração dos arts. 467 e 485 do CPC/73, entendo assistir razão à recorrente. As referidas ações de adjudicação compulsória foram ajuizadas visando a outorga aos autores de escritura definitiva de imóveis distintos. A ação ajuizada pela Progresso S/A contra a massa falida da Encol S/A diz respeito aos imóveis que foram objeto do contrato de dação em pagamento para aquisição de terreno da ora recorrente pela construtora e incorporadora para construção de edifícios. Tais imóveis seriam construídos no referido terreno e dos empreendimentos dele advindos (Edifício Acqua e Edfício Fiore do Condomínio Nuova Cittá) seriam garantidos à ora recorrente como forma de pagamento alguns apartamentos e respectivas vagas de garagem, conforme consta da sentença de fls. 394/399. Por sua vez, a ação ajuizada pelos autores da ação de cancelamento de hipoteca (Izilda Kalil Pinto e seu esposo) contra a massa falida da Encol S/A visava à adjudicação compulsória de outros imóveis, aqueles que foram hipotecados, em aditamento ao contrato de dação em pagamento, em favor da Progresso S/A como garantia da dívida assumida pela Encol S/A no contrato (apartamentos duplex e vagas de garagem no Edifício Arte 2), localizados, inclusive, em local diverso daqueles imóveis acima mencionados, consoante delineado na sentença de fls. 44/52, que julgou procedente o pedido por terem os autores devidamente quitado o preço de aquisição do imóvel, nos termos do contrato de promessa de compra e venda celebrado. Assim, os imóveis objeto de hipoteca não fizeram parte da ação de adjudicação compulsória proposta pela Progresso S/A contra a Encol S/A. Tais imóveis foram, na verdade, objeto de penhora na execução promovida pela ora recorrente contra a massa falida, em razão do não cumprimento do mencionado contrato de dação em pagamento, o que ensejou a oposição daqueles embargos de terceiro, citados acima, por Izilda Kalil Pinto e seu esposo. Nesse contexto, não há falar em eventual conflito entre as coisas julgadas formadas nas duas ações adjudicatórias, de maneira que tal conclusão afasta esse fundamento essencial do acórdão recorrido. A única ressalva que se faz é no sentido de que na ação adjudicatória ajuizada por Izilda Kalil Pinto e seu esposo contra a Encol, em 1996, deveria a ora recorrente ter sido chamada à lide, na condição de litisconsorte, por se tratar de imóvel cuja hipoteca já se encontrava registrada em seu favor desde abril de 1994. No entanto, conforme delineado no aresto impugnado não foi proposta ação rescisória pela ora recorrente, tampouco, "em momento algum, a apelante sustentou nulidade do processo relativo à adjudicação compulsória dos adquirentes, ao possível fundamento de ser litisconsorte naqueles autos, pela garantia hipotecária, embora não fosse citada ou cientificada para defesa de seus interesses" (fl. 897). Contudo, o afastamento do referido fundamento do acórdão hostilizado de que não há conflito entre as sentenças transitadas em julgado, proferidas em ambas as ações de adjudicação compulsória, não é capaz de, por si só, ensejar o provimento do recurso especial, que, por fundamento diverso, não encontra guarida na jurisprudência desta Corte Superior. Com efeito, o aresto recorrido há de ser mantido com base no enunciado 308 da Súmula do STJ que estabelece que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Embora tal enunciado tenha sido construído no âmbito da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça levando-se em consideração, em sua maioria, os casos em que o agente financiador é instituição financeira, a qual faz empréstimo, regido pelo Sistema Financeiro da Habitação, às incorporadoras e construtoras para fins de construção de empreendimentos imobiliários, não se pode perder de vista que o fundamento que levou à construção de tal orientação pretoriana e, por conseguinte do referido enunciado sumular, teve por base o fato principal de que o terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. A propósito, convém citar ementas de alguns dos acórdãos que deram base à edição da Súmula 308/STJ, in verbis: SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. Casa própria. Execução. Hipoteca em favor do financiador da construtora. Terceiro promissário comprador. Embargos de terceiro. - Procedem os embargos de terceiros opostos pelos promissários compradores de unidade residencial de edifício financiado, contra a penhora efetivada no processo de execução hipotecária promovida pela instituição de crédito imobiliário que financiou a construtora. - O direito de crédito de quem financiou a construção das unidades destinadas à venda pode ser exercido amplamente contra a devedora, mas contra os terceiros adquirentes fica limitado a receber deles o pagamento das suas prestações, pois os adquirentes da casa própria não assumem a responsabilidade de pagar duas dívidas, a própria, pelo valor real do imóvel, e a da construtora do prédio. Recurso conhecido e provido. (REsp 187.940/SP, Rel. Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, DJ 21/06/1999, p. 164) Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Hipoteca. Construtora. Agente financeiro. Precedentes. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do EREsp nº 415.667/SP, Relator o Ministro Castro Filho, DJ de 21/6/04, consolidou o entendimento de que a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma. 2. A alegada ausência de oportuno registro do instrumento de permuta não afasta o direito do terceiro adquirente, baseado na aquisição de boa-fé, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 84/STJ. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 522.731/GO, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, DJ 17/12/2004, p. 519) DIREITO CIVIL. HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEL JÁ PROMETIDO À VENDA E QUITADO. INVALIDADE. ENCOL. NEGLIGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INOBSERVÂNCIA DA SITUAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. PRECEDENTE. RECURSO DESACOLHIDO. I - Os arts. 677 e 755 do Código Civil aplicam-se à hipoteca constituída validamente e não à que padece de um vício de existência que a macula de nulidade desde o nascedouro, precisamente a celebração anterior de um compromisso de compra e venda e o pagamento integral do preço do imóvel. II - É negligente a instituição financeira que não observa a situação do empreendimento ao conceder financiamento hipotecário para edificar um prédio de apartamentos, principalmente se a hipoteca se deu dois meses antes da concessão do habite-se, quando já era razoável supor que o prédio estivesse concluído, não sendo igualmente razoável que a obra se tenha edificado nesse reduzido período de tempo. III - É da jurisprudência desta Corte que, "ao celebrar o contrato de financiamento, facilmente poderia o banco inteirar-se das condições dos imóveis, necessariamente destinados à venda, já oferecidos ao público e, no caso, com preço total ou parcialmente pago pelos terceiros adquirentes de boa fé". (REsp 329.968/DF, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, DJ de 4/2/2002, p. 394) Por tais razões, tem-se adequada a confirmação das decisões tomadas pelas instâncias ordinárias quanto à ineficácia da hipoteca perante os terceiros adquirentes do imóvel que, de boa-fé, cumpriram o contrato de compra e venda quitando o preço avençado perante a construtora. Ainda que se entenda a boa-fé também da ora recorrente que celebrou com a Encol contrato de promessa irretratável e irrevogável de dação em pagamento, considero, com a devida vênia, que lhes cabe buscar, por meio das vias judiciais adequadas, o adimplemento do débito. Nesse aspecto, informa o acórdão recorrido, com base em premissas que não podem ser reexaminadas na via estreita do recurso especial, a existência de execução promovida pela Progresso S/A, que, ao que tudo indica, está suspensa em razão do curso do processo falimentar da Encol S/A, bem como que o credor hipotecário habilitou seu crédito de natureza preferencial perante o juízo universal da falência. Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, nego provimento ao recurso especial. Publique-se. Brasília, 07 de junho de 2016. MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator
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