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26 de Setembro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL : AREsp 0037270-23.2014.8.19.0209 RJ 2016/0174279-5

Superior Tribunal de Justiça
há 5 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 01/08/2016
Relator
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_946006_a80b1.pdf
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Decisão

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 946.006 - RJ (2016/0174279-5) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO AGRAVANTE : DISA CATISA EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A ADVOGADOS : EDUARDO ABREU BIONDI LIDIA DE MELO DE SOUZA E OUTRO (S) LUCILENE MARTINS DE ANDRADE BALBI AGRAVADO : CONDOMÍNIO DO EDIFICIO ROYAL BLUE ADVOGADOS : EDUARDO EUFRASIO DE ABREU VAGNER EUFRASIO DE ABREU E OUTRO (S) DECISÃO 1. Cuida-se de agravo interposto por DISA CATISA EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado em face de acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, assim ementado: AGRAVO INOMINADO EM APELAÇÃO CÍVEL. AGRAVO CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA DO RELATOR QUE NEGOU SEGUIMENTO AO RECURSO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DA PARTE RÉ. A OBRIGAÇÃO DE PAGAR COTAS CONDOMINIAIS TEM CARÁTER PROPTER REM, MISTO DE DIREITO REAL E PESSOAL, RECAINDO AS CONSEQUÊNCIAS PELO NÃO PAGAMENTO SOBRE O PROPRIETÁRIO OU SOBRE A PRÓPRIA COISA. SUPOSTA PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUE NÃO FOI REGISTRADA NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE, BEM COMO NÃO HÁ NOS AUTOS QUALQUER PROVA DE QUE O CONDOMÍNIO-AUTOR TINHA CONHECIMENTO DA REFERIDA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. PARTE RÉ QUE FIGURA COMO A LEGÍTIMA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL NO RGI. AUSÊNCIA DOS BOLETOS BANCÁRIOS QUE NÃO IMPEDE A COBRANÇA. DOCUMENTOS ACOSTADOS QUE COMPROVAM A EXISTÊNCIA DO DÉBITO CONDOMINIAL. ENTENDIMENTO DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA ACERCA DO TEMA. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. APLICAÇÃO DO ARTIGO 557, CAPUT, DO CPC C/C ARTIGO 31, VIII, DO REGIMENTO INTERNO DESTA COLENDA CORTE. AUSÊNCIA DE ARGUMENTO NOVO QUE JUSTIFIQUE A REVISÃO DO JULGADO. NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, aponta a parte recorrente, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao disposto nos arts. 1334, § 2º, do Código Civil. Alega que é do promissário comprador a responsabilidade pelas despesas condominiais a partir da instalação do condomínio, independente deste ter ou não se imitido na posse, ou registrado a compra e venda. Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial, consoante certidão à fl. 344. É o relatório. DECIDO. 2. A irresignação não prospera. De início, consigne-se que a decisão recorrida foi publicada antes da entrada em vigor da Lei 13.105 de 2015, estando o recurso sujeito aos requisitos de admissibilidade do Código de Processo Civil de 1973, conforme Enunciado Administrativo 2/2016 do Plenário do Superior Tribunal de Justiça (AgRg no AREsp 849.405/MG, Quarta Turma, Julgado em 5/4/2016). 3. No tocante à legitimidade da recorrente para figurar no polo passivo da ação de cobrança, destaca-se que a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp 1345331/RS, submetido ao regime dos recursos repetitivos, definiu a seguintes teses: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) No caso concreto, assim se manifestou o tribunal de origem sobre o ponto: Muito embora a matéria relativa à responsabilidade do promitente-comprador pelo pagamento das cotas condominiais tenha sido trazida apenas em sede recursal restando preclusa, portanto , ainda que ventilada em momento processual oportuno não levaria a parte ré ao êxito. Em conformidade com o disposto no artigo 9º da Lei nº 4.591/64, são condôminos os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas. Neste diapasão, a obrigação de pagar cotas condominiais tem caráter propter rem, misto de direito real e pessoal, recaindo as consequências pelo não pagamento sobre o proprietário ou sobre a própria coisa, sendo devedor dessa obrigação quem se encontrar, em certas circunstâncias, em relação de domínio ou posse sobre a coisa. In casu, a parte ré figura como a legítima proprietária do imóvel no Registro Geral de Imóveis (fls. 35/3600035/00036), sendo que a promessa de compra e venda não foi registrada no registro imobiliário competente, bem como não há nos autos qualquer prova de que o condomínio-autor tinha conhecimento da referida transação imobiliária. Assim sendo, e apenas em tese, pois preclusa tal matéria, não comprovada a posse do imóvel por terceiro e tampouco a ciência do condomínio autor acerca da suposta transação imobiliária, o insucesso da parte ré nesse particular na demanda revela-se escorreito. (fl. 228 e-STJ) Importante esclarecer a inviabilidade de rever as premissas fático-probatórias dos autos, ante o teor do enunciado sumular n. 7 deste Tribunal. Desse modo, o aresto estadual merece ser mantido, pois não se reconheceu a posse efetiva do bem pelo adquirente nem a ciência do condomínio acerca do negócio jurídico de alienação do imóvel, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte, segundo a qual a legitimidade passiva da ação de cobrança de despesas condominiais deve ser analisada à luz das circunstâncias do caso concreto. Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. COMPROVAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO À ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. 1. Na hipótese de existência de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. 2. Não havendo comprovação da posse do promitente comprador nem da ciência do condomínio quanto à alienação do imóvel, deve-se reconhecer a legitimidade passiva do promissário vendedor para compor o polo processual. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 1337466/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 23/05/2011) ________ RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINAIS - TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE, COM O PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO - DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. [...] V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel; VI- Recurso Especial provido. (REsp 1079177/MG, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2011, DJe 17/06/2011) ________ Taxa de condomínio. Legitimidade passiva. Conhecimento pelo condomínio da cessão. Precedentes da Corte. 1. A Segunda Seção assentou que a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto (EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99). 2. No caso, havendo no acórdão recorrido informação de que o condomínio não tinha conhecimento da cessão, não há falar em ilegitimidade passiva. 3. Recurso especial não conhecido. (REsp 541878/DF, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/02/2004, DJ 29/03/2004, p. 239) ________ 4. Ante o exposto, nego provimento ao agravo. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 29 de junho de 2016. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO Relator
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