Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AREsp 1581084 RS 2019/0270550-9 - Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1581084 - RS (2019/0270550-9)

RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

AGRAVANTE : LETICIA MIRANDA DE FREITAS

ADVOGADO : MARCELA CARDOSO DA SILVA - RS069243

AGRAVADO : SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA -ALVORADA III - SPE LTDA

AGRAVADO : CAPA ENGENHARIA S.A.

ADVOGADO : JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - RS093007A

EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO A CONTRATO DE MÚTUO

BANCÁRIO. RESP 1.729.593/SP. JULGAMENTO DE RECURSO

REPETITIVO DE CONTROVÉRSIA. TEMA 996.

AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO

ESPECIAL DETERMINANDO O RETORNO DOS AUTOS AO TRIBUNAL

DE ORIGEM PARA QUE PROCEDA O REEXAME DA DEMANDA À LUZ

DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

DECISÃO

Vistos, etc.

Trata-se de agravo em recurso especial interposto por LETICIA MIRANDA

DE FREITAS contra decisão do Tribunal do Rio Grande do Sul que não admitiu

recurso especial manejado contra acórdão, assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E

VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. RISCOS INERENTES. NOVA PACTUAÇÃO

DE PRAZO DE ENTREGA CONSTANTE DO MÚTUO.JUROS DE OBRA.

DANO MATERIAL E MORAL.

No caso, não há sentença extra petita, pois, diante do julgamento de

improcedência dos pedidos, não há como conferir provimento judicial diverso

do que foi pedido, sem perder de vista o princípio da adstrição ou da congruência.

Na hipótese, após a firmatura do contrato de compra e venda, o contrato de financiamento pactuado perante o agente financeiro, a parte autora e a parte ré, previu uma nova data derradeira para a entrega do imóvel.-Dessa forma,pactuado novo prazo para entrega do imóvel(postergação), com a anuência do adquirente, ocorre a substituição do prazo para a entrega do bem. No caso, não há atraso a reconhecer, pelo que se rechaça o pedido de indenização de alugueis, juros de obra e danos morais.

APELO DESPROVIDO, POR MAIORIA.(e-STJ fls. 407)

Nas razões do recurso especial a parte alega ofensa aos seguintes dispositivos legais: 5°, inciso XXXII, da CF; 422, do Código Civil; 6°,V; 14; 39, XII; 51, IV, XIII, XV e § 1°, II e III do Código de Defesa do Consumidor.

Sustenta, em síntese, a impossibilidade de atribuição de nova data de entrega por força do contrato de financiamento.

Contrarrazões ao recurso especial às fls. 495/516.

É o relatório.

Passo a decidir.

Com efeito, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 996): "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância" (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

No referido precedente foi consignado que o prazo para a entrega do imóvel

não pode ser vinculado à obtenção do financiamento pelo adquirente ou àquela que

for determinada pelo agente financeiro no referido contrato, confira-se:

"De nada adianta, por conseguinte, a estipulação de um prazo certo e expresso, assim como entendeu o acórdão impugnado, se ele for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato. Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa.

Não se pode olvidar que, a despeito de a promessa de compra e venda de imóvel ser contratada de maneira individual, o negócio envolve o interesse de uma coletividade, de modo que a vinculação da contagem do prazo de entrega da obra à data da obtenção do financiamento cria uma situação sui generis, na medida em que, para um mesmo empreendimento, cujas unidades deverão ser entregues de uma só vez - ainda que para uma etapa específica da construção previamente programada -, ter-se-á a configuração da mora de maneira individualizada, a depender da data em que cada contrato for assinado, o que significará, em última ratio, uma forma de não sujeitar a empresa aos efeitos da mora.

Vale lembrar, ainda, que durante o prazo regular de construção, é permitida a incidência de atualização monetária pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), bem como de juros de obra. Logo, quanto maior for o prazo contratual para a conclusão das unidades, em consequência, maior será a exposição do consumidor à cobrança dos referidos juros e à aplicação de correção monetária de acordo com o índice setorial, o que redundará em situação que lhe será desfavorável, também sob o ponto de vista econômico. Por esses fundamentos, a formulação da tese a ser proposta, salvo melhor juízo, não deve contemplar a possibilidade da fixação de prazo meramente estimativo para a entrega da unidade imobiliária, tampouco vinculado a um evento futuro, assim como ocorreu no caso, conforme previsto no item 5 do Quadro Resumo e na Cláusula 5ª do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, ao qual deverá ser acrescido, tão somente, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao nosso sistema jurídico -para os contratos futuros - pelo art. 43-A da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964), dentro do qual a empresa poderá superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos [...].

Dessa forma, o acórdão recorrido, no ponto, ao entender que " Porém, em

27/08/2013 (fls.50/66) foi pactuado contrato de mútuo perante a CAIXA

ECONÔMICA FEDERAL prevendo que a entrega do imóvel ocorreria em 25 meses a contar da firmatura (vide fl. 50). Desta feita, a entrega do imóvel, passou, por meio da novação, a ter como prazo derradeiro o dia 27/11/2015 (27/08/2013 +25 meses + 60 dias da tolerância" (e-STJ Fl. 412), julgou em dissonância com a jurisprudência desta Corte, merecendo reforma.

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, conheço do agravo para, desde logo, dar provimento ao recurso especial, a fim de determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que proceda com o reexame da demanda à luz da jurisprudência do STJ (Tema 996).

Intimem-se.

Brasília, 21 de agosto de 2020.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO

Relator