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13 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX SP 2020/XXXXX-1

Superior Tribunal de Justiça
há 2 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro RAUL ARAÚJO

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1876338_501ca.pdf
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Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 1876338 - SP (2020/XXXXX-1) RELATOR : MINISTRO RAUL ARAÚJO RECORRENTE : MASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRENTE : SPLENDYA II BARUERI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. ADVOGADO : EDUARDO TADEU GONÇALES - SP174404 RECORRIDO : KALIL SOUTO COSTA ADVOGADO : ADRIANA MONTILHA - SP174951 DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por SPLENDYA II BARUERI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e OUTRO, com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "INDENIZAÇÃO Compra e venda de imóvel Atraso na entrega Procedência Insurgência das corrés Alegação de que: i) a responsabilidade pelo atraso é do banco financiador; ii) não cabem lucros cessantes; III) há cláusula que autoriza a prorrogação por tempo indefinido na hipótese de caso fortuito e força maior; iv) a obra deve ser considerada entregue com a expedição do" habite- se "; v) o termo inicial para entrega das chaves se inicia a partir do registro da escritura de compra e venda e/ou escritura de financiamento perante o cartório de registro de imóveis; vi) a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e dos tributos é do comprador a partir da data da assembleia Descabimento FINANCIAMENTO Incorporadora que deve se sujeitar às exigências da instituição financiadora, à medida que possibilitou o pagamento do saldo devedor por meio de financiamento bancário LUCROS CESSANTES Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por l ucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio Inteligência da Súmula 162 desta Corte PRORROGAÇÃO Cláusula contratual que autoriza a prorrogação da entrega da obra por tempo indeterminado Abusividade, nos termos do art. 51, IV, do CDC DATA DA ENTREGA - A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora Inteligência da Súmula 160 desta Corte ATRASO Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta'em relação ao compromissário adquirente Inteligência da Súmula 161 desta Corte DESPESAS CONDOMINIAIS O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relaç ão jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação Tese firmada no recurso repetitivo n.º 1.345.331/RS RECURSO IMPROVIDO."(e-STJ,fl. 222) Em suas razões recursais, a recorrente aponta violação dos artigos 186, 884 e 927 do Código Civil, bem como Súmula 543 do STJ, sustentando, em síntese, que: 1) o atraso na entrega das chaves decorreu da demora na obtenção do financiamento bancário necessário à quitação do negócio, sendo que os recorridos não comprovaram a negativa das recorrentes em encaminhar qualquer documentação ao Bradesco ou qualquer banco que seja; 2) o recorrido somente não foi imitido na posse de sua unidade logo após a conclusão das obras em virtude da demora da Secretaria de Patrimônio da União - SPU em realizar o desmembramento do Registro de Individualização Patrimonial e a consequente emissão de Certidão de Autorização de Transferência do Imóvel, o que deve ser encarado como excludente de mora, por força maior, sendo indevido falar em indenização por lucros cessantes, danos materiais, multa e danos morais; 3) não há qualquer irregularidade no pagamento da taxa condominial pelo recorrido a partir da primeira Assembleia Condominial, tendo em vista a existência de cláusula contratual contendo tal previsão. Apresentadas contrarrazões às fls. 257/263 (e-STJ) É o relatório. Passo a decidir. Cuida-se, na origem, de ação de indenização por danos materiais ajuizada pelos recorridos por atraso de entrega de obra e documentos pela recorrente. Em primeiro grau, o feito fora julgado procedente, nos seguintes termos: "Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos, nos termos do artigo 487, I do CPC, para: Declarar o período de mora das rés compreendido entre 30/06/2016 e 03/10/2016; Condenar as rés, solidariamente, a indenizar o autor pelo atraso na entrega da obra, em patamar equivalente a 0,5% do valor do contrato, por mês, pelo período em que as rés estiveram em mora, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada vencimento, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; e, Condenar as rés, solidariamente, a indenizar o autor pelo prejuízo material que suportou, correspondente às despesas de cotas condominiais vencidas e pagas entre 30/06/2016 e 03/10/2016, corrigidas monetariamente, desde cada desembolso, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação." (e-STJ fl. 189) Em segundo grau, a sentença foram integralmente menatida (e-STJ fl. 221/230) Nas razões do recurso especial, as recorrentes alega, de início, que o atraso na entrega das chaves decorreu da demora na obtenção do financiamento bancário necessário à quitação do negócio pelo recorrido, o que não pode ser imputado às recorrentes, pois não restou comprovada a negativa das recorrentes em encaminhar qualquer documentação ao Bradesco ou qualquer banco que seja. Sobre o tema, a Corte de origem consignou: "O contrato possibilitou que o autor buscasse financiamento junto ao Banco Bradesco, logo as corrés devem se submeter às exigências dessa instituição bancária. Outrossim, não há provas de que o banco financiador deu causa injustificada ao atraso na obtenção do financiamento ou de que tenha agido de má-fé. (...) Desta feita, merece o édito singular ser mantido tal qual lançado, uma vez que da reanálise do caso, a interpretação é a mesma da sentença, cujos fundamentos transcrevo, porque os estou adotando, a teor do art. 252 do Regimento desta Corte:"(...) As rés alegam que a causa do atraso na entrega das chaves se deu em razão de conduta do autor, que preferiu obter financiamento de instituição financeira, ao invés de financiar o imóvel diretamente com uma das rés. A demora na obtenção dos documentos para conclusão do financiamento não pode ser imputada ao autor, pois seria medida gravosa e desproporcional ao consumidor, em favor das construtoras. Assim, o imóvel deveria ter sido colocado à disposição do autor até 30/06/2016, quando expirou o prazo de tolerância para conclusão da obra, o que não ocorreu, restando configurado o atraso. A data de concessão do 'Habite-se' não é reconhecida pela jurisprudência como data da entrega do imóvel. (...) Desta feita, o atraso que deve ser imputado às rés corresponde aos quatro meses apontados pelo autor em sua peça exordial. Desse modo, surge a obrigação das rés de indenizar o autor pela taxa de ocupação por esse período."(e-STJ fl.226/227) Como visto, a Corte de origem consignou que, no caso concreto, a demora na obtenção dos documentos para conclusão do financiamento não pode ser imputada ao autor, mas sim às recorrentes, razão pela qual devem arcar com os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. Nesse contexto, a modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. Sobre o tema: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDEDORA QUE ATRASOU INJUSTIFICADAMENTE OS PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS À LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO, POSTERGANDO A IMISSÃO NA POSSE DO BEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A convicção a que chegou o acórdão de que restou comprovado nos autos a demora da ré em providenciar a documentação pedida pela Instituição Financeira para instruir o procedimento de financiamento, o que deu ensejo a procrastinação da imissão na posse do imóvel pela parte autora, bem como a ocorrência de danos morais no presente caso, decorreu da análise do conjunto fático-probatório, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz do enunciado 7 da Súmula desta Corte. 2. Agravo interno não provido. ( AgInt no AREsp XXXXX/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe 10/03/2020) As recorrentes alegam também que o recorrido somente não foi imitido na posse de sua unidade logo após a conclusão das obras em virtude da demora da Secretaria de Patrimônio da União - SPU em realizar o desmembramento do Registro de Individualização Patrimonial e a consequente emissão de Certidão de Autorização de Transferência do Imóvel, o que deve ser encarado como excludente de mora, por força maior, sendo indevido falar em indenização por lucros cessantes, danos materiais, multa e danos morais. Neste ponto, a Corte de origem assim decidiu:"Contudo, no que toca à prorrogação por tempo indeterminado (cláusula v.9), a cláusula é abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC. Com efeito, eventuais obstáculos administrativos são riscos internos da atividade da qual as corrés auferem lucros e devem ser por elas suportados."(e-STJ fl. 226) A alteração do entendimento acima, de que eventuais obstáculos administrativos são riscos internos da atividade desempenhada pelas recorrentes, também encontram óbice na Súmula 7 deste Pretório. Neste sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. DANO MORAL. CABIMENTO. ABALO PSICOLÓGICO QUE ULTRAPASSOU O MERO ABORRECIMENTO. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial. Reconsideração. 2. O Tribunal de origem, com base na análise dos fatos e provas do caso concreto, compreendeu que não houve excludente de nexo de causalidade, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, conforme Súmula 7/STJ. 3. O atraso na entrega do imóvel pode, excepcionalmente, ensejar indenização por danos morais, se demonstrado abalo psicológico do autor da demanda que ultrapassou o mero aborrecimento, como identificado pelas instâncias ordinárias no caso concreto. Precedentes. 4. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. ( AgInt no AREsp XXXXX/PE, de minha Relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 11/05/2020, DJe 25/05/2020) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE OBSCURIDADE, OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO. MULTA DO ART. 538 DO CPC APLICADA PELO TRIBUNAL A QUO. AFASTAMENTO DA INCIDÊNCIA DA SÚMULA 98/STJ. FORÇA MAIOR. FORTUITO INTERNO. REEXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. FALTA DE COTEJO ANALÍTICO. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não há falar em violação do art. 535 do Código de Processo Civil/73 pois o Tribunal de origem dirimiu as questões pertinentes ao litígio - tal como lhe foram postas e submetidas -, apresentando todos os fundamentos jurídicos pertinentes, à formação do juízo cognitivo proferido na espécie. 2. Não havendo a necessidade de oposição de embargos de declaração para fins de prequestionamento, afasta-se a incidência da Súmula 98/STJ. 3. O Tribunal de origem consigna que a construtora recorrente não comprovou os alegados fatos de força maior. Além disso, os fatos em questão - escassez de mão-de-obra, materiais de construção e maquinários - são caracterizados como fortuito interno, ou seja, estão ligados ao risco natural da atividade econômica da recorrente e, por isso, são incapazes de afastar a mora. A reforma do aresto, nestes aspectos, demanda reexame do acervo fático-probatório soberanamente delineado perante as instâncias ordinárias, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 4. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é cabível a condenação da construtora em indenização por lucros cessantes pelo retardo na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda, independente de sua comprovação, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem. Além disso, é cabível neste caso a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal decorrente da mora. Precedentes. 5. Para a análise da admissibilidade do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional, torna-se imprescindível a indicação das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, a fim de demonstrar a divergência jurisprudencial existente, o que não ocorreu no caso em apreço. 6. Agravo interno não provido. ( AgInt no AREsp 978.237/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2017, DJe 16/03/2017) Por fim, alegam as recorrentes que não há qualquer irregularidade no pagamento da taxa condominial pelo recorrido a partir da primeira Assembléia Condominial, tendo em vista a existência de cláusula contratual contendo tal previsão. Ocorre que é entendimento firmado por esta Corte de que as taxas condominiais somente podem ser exigidas dos adquirentes após a efetiva entrega do imóvel. Sobre o tema: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. CABIMENTO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSTOS. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. No caso, é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedentes. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. Precedente. 6. Agravo interno não provido. ( AgInt no AREsp XXXXX/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020) (grifei) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE EFETIVA DO ADQUIRENTE OU DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE ATIVA. MERA TERCEIRIZAÇÃO DA COBRANÇA. AUSÊNCIA DE SUB-ROGAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp XXXXX/RS, submetido ao regime dos recursos repetitivos, definiu a seguintes teses:"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador"( REsp XXXXX/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). 2. No caso concreto, não consta da moldura fática do aresto estadual a posse efetiva do promitente comprador no imóvel, referente ao período em atraso das cotas condominiais, tampouco a ciência do condomínio acerca do negócio jurídico de alienação do imóvel, o que afasta a alegação de ilegitimidade passiva da recorrente. 3. Com relação a aventada ilegitimidade ativa para a ação, verifica-se que não houve prova acerca da existência da cessão de crédito ou da sub-rogação das cotas condominiais inadimplidas. Entender de forma diversa do acórdão recorrido quanto à existência de terceirização da cobrança das taxas condominiais demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súm 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido. ( AgInt no REsp XXXXX/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 07/06/2016) Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, nego provimento ao recurso especial. Com supedâneo no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios devidos ao recorrido de 15% para 16% sobre o valor da condenação. Publique-se. Brasília, 30 de junho de 2020. Ministro RAUL ARAÚJO Relator
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