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21 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 2 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 12/08/2020
Relator
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1661410_4faae.pdf
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Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1661410 - SC (2020/0030413-6)

RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE

AGRAVANTE : DIEGO JANUÁRIO

AGRAVANTE : MAITE JANUÁRIO

ADVOGADOS : RAFAEL PIEROZAN - SC016217 SILAS PIEROZAN - SC049495 Elson Roberto de Souza Junior - SC032737

AGRAVADO : ANA FLAVIA GAVA

ADVOGADO : ALINE MARTINS MIRANDA - SC017802

EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE OU ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. NATUREZA DO NEGÓCIO E VALIDADE. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO

Cuida-se de agravo interposto por Diego Januário e Maite Januário contra a

decisão de fls. 279-284 (e-STJ), proferida em juízo prévio de admissibilidade, na qual

foi negado seguimento ao recurso especial.

O recurso especial foi deduzido em desafio ao acórdão de fls. 231-247 (e-STJ), prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado:

CIVIL - CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES -COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E IRREGULARIDADES NO REGISTRO DO EMPREENDIMENTO E NA EDIFICAÇÃO - NULIDADE OU ANULAÇÃO DA CESSÃO CONTRATUAL - DESCABIMENTO - TRANSAÇÃO LÍCITA E SEM VÍCIOS DE CONSTITUIÇÃO.

1 Consoante o escólio de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, "na cessão de contrato, o cessionário assume a posição que originariamente pertencia ao cedente, com o consentimento do cedido, permanecendo inalterado o conteúdo jurídico do pacto". Quanto ao objeto negocial, conforme mencionados doutrinadores, "na cessão, o objeto cedido é a posição do cedente no pacto de origem, enquanto este contrato terá como conteúdo o modelo econômico jurídico eleito pelas partes: v.g., compra e venda, locação, mútuo" (Curso de Direito Civil: Contratos, Teoria Geral e Contratos em Espécie. 7 ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2017. p. 475).

2 Não há falar em nulidade ou anulação do contrato de cessão de direitos e deveres de contrato de compra e venda de imóvel na planta, quando não verificada qualquer irregularidade ou vício em sua constituição.

3 Os defeitos relativos ao objeto do contrato de compra e venda de imóvel em que houve alteração de titularidade do adquirente devem ser discutidos diretamente pelos cessionários em face da construtora cedida, pois aqueles se sub-rogam nos direitos e deveres da cedente.

Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 249-268), apontaram os

insurgentes, além de dissídio jurisprudencial, a existência de violação dos arts. 166, II,

e 171, II, do Código Civil. Sustentaram, em síntese, não consistir a avença em mera

cessão de direitos e obrigações, mas sim de contrato de compra e venda, e que o

contrato é nulo, quer por ilicitude do objeto, quer por erro ou ignorância.

Sem contrarrazões (e-STJ, fl. 273).

A Corte de origem deixou de admitir o recurso ao argumento de incidência

das Súmulas 5 e 7/STJ.

Daí o presente agravo, no qual os insurgentes contestam a aplicação dos

óbices.

Sem contraminuta (e-STJ, fl. 310).

Brevemente relatado, decido.

Presentes os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame

do recurso especial.

Contrariamente às teses dos recorrentes e com base no acervo fático e

contratual, concluiu o Tribunal local tratar-se de cessão de direitos e obrigações e que

não houve nenhuma ilicitude na avença.

Veja-se às fls. 240-247 (e-STJ):

Como se denota, e assim já havia esclarecido o MM. Juiz em sentença, o objeto do contrato firmado entre as partes é a posição da cedente, ora ré, em favor dos cessionários, ora autores, no contrato de compra e venda de imóvel na planta por aquela firmado originariamente com a construtora Raka. Por isso, sem dúvida alguma o que deve ser aqui analisado, no que diz respeito às teses de nulidade ou anulação contratual e mesmo de descumprimento do contrato, são as cláusulas e a licitude do objeto do contrato de cessão. E não porque o título da avença seja contrato de promessa de cessão etc., mas porque o teor das cláusulas é puramente de contrato de cessão. Tanto que o objeto é efetivamente a cessão de direitos e deveres da cedente no contrato de compra e venda de imóvel anteriormente por ela firmado, como se extrai de suas cláusulas Primeira e Segunda. O fato de constar na Cláusula Terceira a obrigação de a cedente transferir para o cessionário o imóvel objeto de compra e venda, trata-se de relativa atecnia jurídica, não tendo o condão de alterar a natureza do pacto., de fato,

incabível a resolução por suposto inadimplemento, tese esta que, aliás, afastada em sentença e nem sequer devolvida em apelo, pois resta claro que a cedente não inadimpliu sua obrigação, tendo, com êxito, transferido sua posição contratual na aquisição do apartamento na planta, transferindo todos os direitos e deveres correlatos, de modo que os cessionários se subrogaram completamente na posição dela. Deve-se verificar, então, os argumentos de nulidade ou anulação da avença. Dizem os apelantes ser o contrato nulo, porque o objeto não é possível e nem determinado ou determinável, haja vista que em consulta ao registro da construção na municipalidade verificaram que o empreendimento teria apenas 7 pavimentos, sendo o último apartamento com n. 404, logo, não existiria a unidade adquirida pela ré e a eles cedida, considerando que se tratou do apartamento n. 501 no oitavo pavimento. Subsidiariamente, caso não reconhecida a nulidade, demandaram a anulação, por vício de erro quanto ao objeto, pois se soubessem dessa situação, isto é, se a cedente houvesse lhes informado, certamente não firmariam o negócio. Como se denota da minuciosa análise dos autos, porém, nenhum dos dois casos (nulidade ou anulação) tem cabimento. É bem verdade terem os autores demonstrado que no registro municipal a Construtora e Incorporadora Raka lançou o empreendimento como composto por sete pavimentos, enquanto que no contrato de compra e venda o apartamento objeto de aquisição pela ré constou como localizado no 8° pavimento. Há de se observar, no entanto, alguns detalhes importantes para a solução do litígio. No memorial descritivo da construção (fls. 44-55), os andares foram assim definidos e considerados:(a) Térreo, composto por lojas comerciais, Hall Social, áreas de apoio e vagas de garagem; (b) 1° Pavimento, composto por vagas de garagem e área de lazer; (c) 2° Pavimento, composto por vagas de garagem e área de lazer; e (d) 3° ao 7° Pavimentos, compostos por apartamentos tipo, de 02 dormitórios, sendo 1 suíte e demais dependências de frente, e apartamentos laterais de mi-suítes (fl. 44). Ora, considerando essas especificações, tem-se que o andar térreo não foi tomado como um "pavimento", de modo que a contagem iniciou a partir do primeiro andar (entendido como primeiro pavimento), que serviria de garagem e área de lazer, assim como o segundo andar (segundo pavimento), também de garagens e área de lazer. A partir do terceiro andar (terceiro pavimento) até o sétimo (sétimo pavimento) é que seriam construídas as unidades habitacionais. Assim, tem-se que no terceiro pavimento seriam construídos os apartamentos indentificados pelo número inicial "1", no quarto, os iniciados pelo número "2", no quinto, pelo número "3", no sexto, pelo número "4" e no sétimo pavimento, os iniciados pelo número "5". Dessarte, conquanto não fosse localizado propriamente no oitavo pavimento, mas sim no sétimo, o apartamento n. 501 estava sim previsto para edificação. Outro detalhe a ser observado, que pode ter sido o motivo, ou um deles - não se sabe ao certo porque não informado nestes autos -, que levou ao embargo da obra e paralisação da construção, é que pode ter havido descompasso entre o que registrado no Município de Balneário Camboriú e a edificação efetivamente em andamento, isto é, enquanto no registro constou um prédio com determinadas especificações, na prática estava sendo construído outro, maior e com mais unidades. E isso se menciona por questões peculiares extraídas do caderno processual. Uma delas é que tendo em vista o atraso na entrega dos apartamentos, os adquirentes iniciaram reuniões para

formação de associação de compradores/proprietários a fim de adotarem, em conjunto, medidas administrativas e judiciais em face da construtora. E das atas dessas reuniões se retira, por exemplo, haver pessoas que adquiriram os apartamentos de ns. 502, 503, 601, 602, 603 e 604, isto é, unidades além da 501, esta cujos direitos foram onerosamente cedidos pela ré aos autores. A própria ré adquiriu não apenas a unidade 501, mas também a 502 fl. 140). Essa constatação permite as seguintes conclusões: ou houve equívoco no detalhamento do memorial descritivo e dos registros da obra na municipalidade, ou a construtora registrou um empreendimento menor, mas na prática executaria um maior ou, então, muitos foram, sem saber, ludibriados adquirindo apartamentos na planta que não existiriam, como é o caso da própria ré. O que não há como admitir, no entanto, é que a ré sabia desse detalhe, pois os elementos contidos nos autos evidenciam o contrário, isto é, demonstram o desconhecimento e que, portanto, ela não agiu de má-fé, até porque, por exemplo, ela não só adquiriu a unidade 501, como também a 502, tendo permanecido com os direitos aquisitivos quanto a esta, inclusive constando nas atas de reunião acima mencionadas como proprietária e isso revela, em conjunto com os demais pormenores extraídos dos autos, que não sabia do peculiar detalhe inerente a se serias ou não edificadas unidades além da 404. Ou seja, ela, se fosse o caso de realmente não existir mais nenhum apartamento do 404 em diante, tanto não sabia disso que, inclusive, adquiriu, originariamente, dois deles (501 e 502) e permaneceu titular de um, o 502, isto é, foi, ou viria a ser vítima tanto quanto os demais adquirentes que compraram unidades acima do 404, e os próprios requerentes, que se sub-rogaram nos direitos do 501. Aliás, tudo isso se menciona a título meramente argumentativo, pois não é nem possível afirmar que os apartamentos numerados a partir do 501 não seriam construídos, isto é, que não existiriam. Pelo contrário, há elementos no processo que demonstram que sim. Veja-se, por exemplo, do Relatório do Departamento de Fiscalização de Obras da Secretaria do Planejamento e Gestão Orçamentária do Município de Balneário Camboriú, a constatação do fiscal de obras no sentido de que "o edifício encontra-se com a obra paralisada, tendo executadas sete lajes e espera para a oitava laje" (fl. 56). Isso evidencia que o prédio teria mais andares do que o inicialmente previsto e que, portanto, as unidades vendidas na planta viriam a ser todas finalizadas. Como referido alhures, aliás, esse descompasso entre o que formalizado junto à Administração Pública e a construção real sendo edificada pode ter sido o único ou um dos motivos para o embargo da obra. Certo é que se a realidade for essa, a Construtora e Incorporadora não poderia ter comercializado as unidades que não estivessem previstas no memorial descritivo e que, portanto, não foram aprovadas pelo Poder Público. A bem da verdade, nem mesmo poderia edificá-las. De igual sorte, nem sequer poderia dispor de nenhuma das unidades sem que a incorporação estivesse formalmente registrada na matrícula imobiliária, conforme art. 32, da Lei n. 4.591/1964; mas, tudo isso diz respeito a questões a serem dirimidas tendose no polo passivo de ação própria a construtora, e não a ré, que, reitera-se, pelo contido nos autos extrai-se não ter ela conhecimento desses pormenores e, pois, não tendo agido de má-fé. Na verdade, revela-se, inclusive, ter ela sido vítima tanto quanto os cessionários, estes que uma vez sub-rogados nos direitos daquela, no contrato de compra e venda, passaram a ser detentores dos direitos nele previstos, cabendo a eles, então, no

específico caso da unidade 501, demandar em face da Construtora e Incorporadora Raka. Diferente seria a conclusão caso o cenário apresentado fosse outro, isto é, caso houvesse elementos dando conta de que a requerida, por saber dos problemas envolvendo o imóvel, com nítida torpeza, firmasse a cessão de contrato sem cientificar os cessionários dos detalhes justamente objetivando livrar-se das complicações e não sofrer prejuízo. Não sendo isso, entretanto, o que se denota, até porque os autores dispensaram o elastecimento da dilação probatória quando, em réplica, pugnaram o julgamento antecipado da lide, conclui-se seguramente não haver nulidade e nem se ter como anular o contrato objeto de discussão nestes autos, isto é, o de cessão de direitos da demandada na avença de compra e venda do apartamento e box de garagem. Veja-se que outros pormenores até poderiam ser considerados para, na busca por obstar um comportamento indevido, pautado em má-fé, anular acessão. Por exemplo: se fosse o caso de, na data da cessão de crédito, a cedente ter ciência de que a obra estava paralisada, por embargos municipais etc., mas não tivesse esclarecido isso aos cessionários, possivelmente poder-se-ia entender viciada a contratação. Não é o que se retira dos autos, no entanto. Isso porque o contrato entre as partes foi assinado em 20.12.2014(fl. 27) e em agosto de 2015 o autor Diego Januário, em conversa com a ré pelo aplicativo de mensagens WhatsApp disse que em um diálogo com Rafael, (representante da construtora), este informou que até o final daquele ano a obra chegaria à sétima laje (fl. 146). Disse, também, em determinada ocasião, ter passado na obra e visto que tinha gente trabalhando (fl. 149). Isso tudo enfatiza que se em meados de 2015 havia obra em andamento, certo é que quando firmou a cessão em 2014 a construção estava em operação, ou seja, a requerida não teria o que informar quanto à paralisação das obras, pois inocorria isso na época. Outro detalhe que também poderia levar ao reconhecimento de vício no pacto firmado entre as partes envolve a ação de rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse que o proprietário do terreno sobre o qual estava sendo edificado o prédio moveu contra a construtora, alegando inadimplemento desta no contrato de permuta e no qual, inclusive, foi proferida sentença de procedência, estando atualmente em grau de recurso (autos n.0308395-54.2017.8.24.0005). É que se a cedente/ré soubesse, à época da cessão, da existência dessa ação e não tivesse comunicado aos cessionários para que tivessem ciência e decidissem se mesmo assim fechariam o negócio, por certo também nesse aspecto teria agido de má-fé e imbuído a negociação de vício a ser judicialmente corrigido. Igualmente, não é isso que ficou demonstrado, e nem poderia ser diferente. Como dito, a cessão ocorreu em dezembro de 2014, mas a ação do proprietário do terreno contra a construtora somente foi ajuizada em 2017, sendo averbada na matricula do imóvel em 27.12.2017 (fl. 92). Havendo, portanto, fortes elementos nos autos que evidenciam não ter a ré agido com má-fé e ocultado informações essenciais que se tivessem sido repassadas aos autores, estes possivelmente não teriam firmado a cessão, deve-se negar provimento ao recurso, mantendo-se incólume a sentença recorrida. Como mencionado, e se reitera, licitamente sub-rogados nos direitos da cedente, cabe aos cessionários/autores insurgirem-se diretamente contra a construtora para discutir a resolução dos problemas que estão enfrentando, e tão somente.

Sendo assim, para o acolhimento do recurso, seria imprescindível derruir as

conclusões contidas no decisum atacado, o que, forçosamente, demandaria nova

incursão no conjunto fático e contratual, incidindo, na espécie, as Súmulas 5 e 7 deste

Tribunal Superior a impedir o conhecimento do recurso especial.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. ANÁLISE DE OFENSA A DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. LEGITIMIDADE. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. DECISÃO MANTIDA.

1. Ao Superior Tribunal de Justiça não cabe se manifestar sobre supostas violações de dispositivos constitucionais, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal.

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos e interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir da análise do contexto fático-probatório dos autos e da interpretação das cláusulas contratuais, concluiu que a recorrente seria parte legítima para a causa. Entender de modo contrário demandaria nova análise do contrato e dos demais elementos fáticos dos autos, inviável em recurso especial, ante o óbice das referidas súmulas.

4. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento (Súmula n. 211/STJ).

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1763228/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 26/06/2020).

Diante do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso

especial.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários em favor

da advogada da parte recorrida em 3% (três por cento) sobre o valor da causa.

Publique-se.

Brasília, 10 de agosto de 2020.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE , Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/920353663/agravo-em-recurso-especial-aresp-1661410-sc-2020-0030413-6/decisao-monocratica-920353673

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