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5 de Julho de 2022

Taxa de condomínio e fração ideal

Superior Tribunal de Justiça
há 9 anos

Em razão de notícias divulgadas recentemente na mídia, segundo as quais o Superior Tribunal de Justiça teria considerado ilegal o rateio de taxa de condomínio com base na fração ideal, a Secretaria de Comunicação Social do STJ esclarece que, na verdade, o Tribunal não se manifestou sobre essa questão.

O citado noticiário aponta o Recurso Especial 1.104.352, de Minas Gerais, como o que teria dado origem à suposta definição jurisprudencial, porém não houve qualquer discussão de mérito nesse processo. O relator, ministro Marco Buzzi, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para ser conhecido.

Em sua decisão, individual e que transitou em julgado sem ser agravada, o ministro esclarece que o condomínio recorreu afirmando que a decisao do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) violaria artigos do Código Civil e da Lei de Condomínios (Lei 4.591/64) que tratam da divisão das despesas com base na fração ideal.

No entanto, conforme apontou o relator, a decisão do TJMG se funda também em outro ponto: a vedação ao enriquecimento sem causa, ou ilícito. Como o condomínio recorrente deixou de impugnar esse fundamento, e ele sozinho seria suficiente para manter a decisão do TJMG, independentemente da discussão sobre os artigos que tratam da divisão de despesas condominiais, o recurso não poderia ser analisado.

Assim, o STJ não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o acerto ou erro da decisão do TJMG, pela falta de ataque, no recurso, a um fundamento autônomo e suficiente para mantê-la. Em outras palavras: o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia.

Com a decisão do relator, no sentido de não conhecer do recurso, o entendimento do TJMG ficou mantido, mas por razões eminentemente processuais. A íntegra da decisão pode ser acessada aqui.

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8 Comentários

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nao é verdade!
o apto cobertura que paga 75% a mais de condomínio nao vale 75% a mais. Este seria um argumento ideal para derrubar o
artigo do código civil.

o que acontece hoje é que com um condomínio absurdamente mais alto 75% que is andares de baixo o apto conertura afasta compradores e inquilinos pelo alto
condomínio, só realizando negocios num valor abaixo do m2 do predio para igualar os custos com os padrao.

Assim hoje um apto cobertura com 75% a mais de area vale apenas 20% que os similares padrao do predio.

Com este argumento tem que ir ao STJ continuar lendo

o apartamento cobertura é
uma unidade a mais, gasta a mesma coisa que os outros, portero, mesmo
elevador, mesma luz, agua comum, limpeza dos corredores, jardinagem e espaços comuns.

A unica alegacao da sociedade que fez o código civil e hoje opina nele baseado é que “suponhem” que vale mais que o padrao portanto é justo pgar mais. Tá, mas quanto mais?

Se a area do apto de baixo vale 200 mil e ele paga 500 de condomínio, se a cobertura tem 75% de area a mais o condomínio quer cobrar 75% a mais porque supostamente vale 75% mais pela area maior.

Mas isso nao é verdade, o valor do imovel tem o limitador do proprio predio de valor, a cobertura nao vale 350 mil, vale apenas 240 mil.

percebem? continuar lendo

A primeira contribuição e desmistificar que a cobertura impede a existência de outro apartamento tipo, isto não é verdade. Na realidade a cobertura é uma concessão das prefeituras que por não permitirem outro apartamento tipo, permite que seja anexada ao último apartamento a cobertura, a qual não ultrapasse 30% de área coberta.
O que é a taxa de condomínio, senão o rateio das despesas comuns entre os condôminos, sem levar em conta o patrimônio de cada um deles. Este rateio deve ocorrer de forma justa e equitativa, pois caso isto não ocorra estará gerando enriquecimento ilícito de alguns.
Ex: Quando lhes cobram a taxa de pedágios, vocês pagam em função do valor do automóvel ou pelo seu tamanho. Um Ferrari de um milhão provavelmente pagará o pedagio equivalente a um Corolla de R$ 110.000,00.
Pois o valor do pedagio e calculado em função do desgaste que o automóvel irá gerar e não pelo seu valor
A taxa de condomínio é a mesma coisa o rateio deve ser baseado na utilização de cada apartamento.
Se olharmos as normas da ABNT veremos por exemplo que o dimensionamento dos elevadores considera a população do prédio a qual é calculada pela quantidade de quartos de cada apartamento, não levando em conta em tamanho nem valor do mesmo.
Logo uma cobertura de 03 quartos não irá gerar uma utilização das coisas o comuns do prédio equivalente ao dobro de um apartamento tipo de 03 quartos.
Se água for individualizada nenhum acréscimo é justificável. Caso não seja e a cobertura possua piscina um valor de acréscimo da água deverá ser negociado com bases concreta.
Outro ponto importante é que a cobertura retira a responsabilidade do condomínio com a manutenção do telhado e seus eventuais riscos de vazamento.
Reinaldo Ramos
Eng. Civil Pos-Graduado em Gerenciamento de obras
UFBA continuar lendo

Penso ser justo pela fração ideal, seria uma maneira de compensação pela ocupação de uma area maior, já que esta poderia ser subdividida. Ou seja uma cobetura ocupando o dobro de espaço de um apartamento deve pagar mais condomínio porque este apesar de ser um unidade apenas, ocupa o espaço de duas unidades. É o mais justo na minha opinião. Além disso pensem, certas despesas como limpeza dos andares, manutenção do elevador, limpeza da faixada do prédio ou troca de pastilhas... se o condomínio ignorar o tamanho do apartamento, também seria injusto penalizar o apartamento menor em benefício de uma cobertura que ocupa um andar inteiro. Acho que tirar a possibilidade de ratear com mais unidades em benefício de uma unidade ter maior espaço, independente de ela pagar por este espaço tem que ser levado em conta. Além do mais não é regra, mais teoricamente, quem compra uma apartamento maior é porque precisa de mais espaço, pois sua família é maior, ou seja, mais pessoas = maior despesa para o condomínio. Se não é o caso, comprou uma cobertura de 5 quartos e não mora nela e além disso, acha caro o condomínio, vai te catar meu! Vai comprar uma kitinete ! Para de chorar e sempre querer se dar bem! continuar lendo

se noção. Carmen salpicão continuar lendo