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18 de Maio de 2022

As obrigações do fiador no contrato de locação

Superior Tribunal de Justiça
há 8 anos

Para a maioria das pessoas, gera desconforto prestar fiança a amigos ou parentes. Não é pra menos. Ser a garantia da dívida de alguém é algo que envolve riscos. Antes de afiançar uma pessoa, é preciso ficar atento às responsabilidades assumidas e, sobretudo, à relação de confiança que se tem com o afiançado. Afinal, não são poucas as histórias de amizades e relações familiares rompidas que começaram com um contrato de fiança.

Prova disso são os casos envolvendo fiança que chegam ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Impasses que levaram a uma expressiva coletânea de precedentes e à edição de súmulas.

A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento.

Ela tem natureza jurídica de contrato acessório e subsidiário, o que significa que depende de um contrato principal, sendo sua execução subordinada ao não cumprimento desse contrato principal pelo devedor.

Fiança não é aval

É importante não confundir fiança e aval. Apesar de também ser uma garantia fidejussória, o aval é específico de títulos de crédito, como nota promissória, cheque, letra de câmbio. A fiança serve para garantir contratos em geral, não apenas títulos de crédito.

O aval também não tem natureza jurídica subsidiária, é obrigação principal, dotada de autonomia e literalidade. Dispensa contrato, decorre da simples assinatura do avalista no titulo de crédito, pelo qual passa a responder em caso de inadimplemento do devedor principal.

Entrega das chaves

Em um contrato de aluguel, portanto, o proprietário do imóvel exigirá um fiador, não um avalista e, até a entrega das chaves, será ele a segurança financeira da locação do imóvel.

Essa entrega das chaves, no entanto, tem gerado muita discussão nos tribunais, sobretudo nas execuções contra fiadores em contratos prorrogados, sem a anuência destes.

O enunciado da Súmula 214 do STJ diz que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Em contratos por prazo determinado, então, não poderia haver prorrogação da fiança sem a concordância do fiador, certo? Depende.

Nessas situações, a jurisprudência do STJ disciplina que, existindo no contrato de locação cláusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos, até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuência do fiador (AREsp 234.428).

No julgamento do Recurso Especial 1.326.557, entretanto, o ministro Luis Felipe Salomão, relator, destacou que esse entendimento vale apenas para contratos firmados antes da nova redação conferida ao artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/ 09.

De acordo com o dispositivo, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Ou seja, para que a fiança não seja prorrogada automaticamente, é necessário que no contrato esteja especificado que o fiador ficará isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato.

Diante do novo texto legal, fica nítido que, para contratos de fiança firmados na vigência da Lei 12.112/09 pois a lei não pode retroagir para atingir pactos anteriores à sua vigência , salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória, explicou Salomão.

Notificação resilitória

O Código Civil de 2002 também trouxe mudanças em relação à exoneração do fiador. Enquanto o Código de 1916 determinava que a exoneração somente poderia ser feita por ato amigável ou por sentença judicial, o novo código admite que a fiança, sem prazo determinado, gera a possibilidade de exoneração unilateral do fiador.

Para que isso aconteça, o fiador deve notificar o credor sobre a sua intenção de exonerar-se da fiança. A exoneração, contudo, não é imediata. De acordo com a nova redação da Lei 8.245/91, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do credor. Neste caso, o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Novo fiador

Além dos casos de exoneração, o locador também pode exigir a troca do fiador nas seguintes situações: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador declarados judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação do locador e também ao final de contratos por tempo determinado.

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 902.796, contra uma ação de despejo. Ao término do contrato de aluguel, por prazo determinado e sem previsão de prorrogação, o locador exigiu a apresentação de novo fiador, mas a providência solicitada não fui cumprida.

O locatário argumentou que não cometeu qualquer falta contratual capaz de suscitar a rescisão e o consequente despejo. Isso porque, em sendo a avença prorrogada por tempo indeterminado, não haveria para ele, ainda que instado a tanto pela locadora, qualquer obrigação de apresentar novo fiador, que estaria responsável pela garantia do imóvel até a entrega das chaves.

A ministra Laurita Vaz, relatora, negou provimento ao recurso sob o fundamento de que, sendo a fiança ajustada por prazo certo, há expressa previsão legal artigo 40, inciso V, da Lei 8.245/91 , a permitir ao locador que exija a substituição da garantia fidejussória inicialmente prestada, notificando o locatário desse propósito e indicando-lhe prazo para o cumprimento.

Outorga uxória

O locador também deve ficar atento às formalidades da lei no que diz respeito à outorga uxória do fiador. A outorga uxória é utilizada como forma de impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges. Por isso, a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador é nula. É exatamente daí que vem o enunciado da Súmula 332 do STJ: Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.

No julgamento de Recurso Especial 1.095.441, no entanto, a Sexta Turma relativizou o entendimento. No caso, o fiador se declarou separado, mas vivia em união estável. Na execução da garantia do aluguel, sua companheira alegou a nulidade da fiança porque não contava com sua anuência, mas os ministros entenderam que permitir a anulação seria beneficiar o fiador, que agiu de má-fé.

Esse fato, ao que se pode depreender, inviabiliza, por si só, a adoção do entendimento sumulado por esta Casa, pois, do contrário, seria beneficiar o fiador quando ele agiu com a falta da verdade, ao garantir o negócio jurídico, disse o ministro Og Fernandes, relator.

O ministro observou também que a meação da companheira foi garantida na decisão, o que, segundo ele, afasta qualquer hipótese de contrariedade à lei.

Fiança e morte

A outorga uxória vincula o cônjuge até mesmo com a morte do fiador. De acordo com a jurisprudência do STJ, a garantia, que foi prestada pelo casal, não é extinta com o óbito, persistindo seus efeitos em relação ao cônjuge (REsp 752.856).

O mesmo não acontece, entretanto, se o locatário morre. Nesse caso, débitos advindos depois do falecimento, não são direcionados ao fiador.

É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, por ser contrato de natureza intuitu personae, porque importa a confiança que inspire o fiador ao credor, a morte do locatário importa em extinção da fiança e exoneração da obrigação do fiador, explicou o ministro Arnaldo Esteves de Lima no julgamento do Agravo de Instrumento 803.977.

No caso apreciado, depois do falecimento do locatário, a cônjuge permaneceu no imóvel com as filhas. O locador moveu execução contra a fiadora, mas o tribunal de origem entendeu que o falecimento pôs fim à obrigação desta e o STJ confirmou a decisão.

Benefício de Ordem

Se, todavia, nos embargos à execução não puder ser invocada a ausência de outorga uxória ou mesmo a morte do locatário, poderá o fiador lançar mão do Benefício de Ordem.

O Benefício de Ordem é o direito que se garante ao fiador de exigir que o credor acione primeiramente o devedor principal. Isto é, que os bens do devedor sejam executados antes dos seus.

No entanto, o fiador não poderá se aproveitar deste benefício se no contrato de fiança estiver expressamente renunciado ao benefício; se declarar-se como pagador principal ou devedor solidário; ou se o devedor for insolvente ou falido.

Não adianta nem mesmo alegar que a cláusula de renúncia é abusiva, como foi feito no Recurso Especial 851.507, também de relatoria do ministro Arnaldo Esteves de Lima.

"Enquanto disposta de forma unilateral característica do contrato de adesão é abusiva e criadora de uma situação de extrema desvantagem para o polo hipossuficiente da relação contratual firmada, qual seja a locatária e seu fiador, impossibilitados de discutir ou de alterar quaisquer cláusulas do contrato objeto da execução, alegou a defesa.

A irresignação não prosperou porque, segundo o relator, a renúncia ao Benefício de Ordem prevista é expressamente autorizada pelo artigo 828 do Código Civil.

Bem de família

É importante atentar também que, uma vez assumida a obrigação de fiador, não será possível alegar impenhorabilidade de bens na execução, ainda que se trate de seu único imóvel, ou seja, o bem de família.

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 1.088.962, de relatoria do ministro Sidnei Beneti. No caso, o tribunal de origem considerou o imóvel como bem de família e afastou a penhora, mas o acórdão foi reformado.

Destaca-se que o Supremo Tribunal Federal, em votação plenária, proferiu julgamento no Recurso Extraordinário 407688, segundo o qual o único imóvel (bem de família) de uma pessoa que assume a condição de fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário, justificou o ministro.

A medida está amparada no artigo da Lei 8.009/90, que traz expresso: A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

No julgamento do Recurso Especial 1.049.425, o ministro Hamilton Carvalhido, relator, chegou a manifestar sua opinião sobre a inconstitucionalidade da lei, mas, diante do entendimento do STF que considerou constitucional a penhora e da jurisprudência do STJ, votou conforme o entendimento firmado, mesmo sem concordar.

A meu sentir, fere o princípio constitucional de igualdade, não podendo prevalecer, ainda mais quando, por norma constitucional posterior à lei, firmou-se o caráter social da moradia. Este Tribunal, entretanto, acompanhando a decisão da Corte Suprema, tem assentado a regularidade da aludida exceção, inclusive para os contratos de aluguel anteriores à vigência da Lei nº 8.245/91, apontou Carvalhido.

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15 Comentários

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Não sou religioso, mas sempre procurei me orientar no livro de provérbios do sábio Salomão. Diz Salomão no cap 22 v v : "26. Não aceite ser fiador de ninguém
27. porque, se você não puder pagar a dívida, levarão embora até a sua cama" .
Baseando-me neste sábio provérbio eu nunca me dispus a ser fiador de ninguém, já até perdi amigos por conta deste princípio, mas me nego com toda tranquilidade.
A pessoa pode ser da total confiabilidade, pode honrar seus compromissos com pontualidade, mas nada impede desta pessoa ter um acidente de percurso na vida e ficar impedida de honrar seus compromissos e ai o fiador tem assumir a responsabilidade. Não assumo fiança para ninguém ! continuar lendo

puxa me arrependo amargamente em ter sido fiador de uma pessoa que nem conheço a pedido de outra.Pago o preço de minha burrice,nunca serei o mesmo depois disso continuar lendo

No caso em que o Fiador é uma P.J. quais as Garantias Locatícias que deverão ser exigidas em um contrato de locação residencial para um funcionário desta Empresa? continuar lendo

Fui fiador de um amigo servidor público que seu próprio pai negou ser fiador temporário de seu filho, pois, o mesmo teria que fazer uma reforma em seu apartamento e precisou alugar outro por alguns meses.
Levando em consideração as decisões do Supremo, onde o locador sempre sairá em vantagem, não vale a pena realmente ser fiador de ninguém. Perde com isso, os donos de imóveis que deixaram de ter a "parceria" do fiador para auferir lucros com seu patrimônio.
Lamentável o locador sempre levar vantagens e o fiador pagar por uma dívida que não contraiu, ninguém opta para ser fiador, quando o faz é por acreditar no locatário ou pela questão humana.
Não vale a pena ser fiador, com raríssimas exceções como foi o caso desse meu amigo servidor público. continuar lendo

E por que o locador não pode deixar receber aluguel por incapacidade de pagamento do locatário? Qual negócio não pode trazer algum risco para quem o faz? Em que pese que o risco do locatário é zero, ele não perderá seu imóvel. continuar lendo

Gostaria de tirar uma Dúvida , quando o fiador fia a casa para uma pessoa sem antes conversar com a família para saber se é de confiança . O fiador pode cobrar seus parentes para quitação da dívida ? continuar lendo

Me arrependo profundamente em ter sido fiadora por obrigação de esposa. Mesmo pagando o valor total a vista acordado em juízo, a justiça limpou minha conta corrente e poupança. Fiquei sem chão, contas atrasadas.....sem dinheiro pra recorrer....nossa justiça é injusta. continuar lendo